四化加工區(qū)布置標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)識(shí)體系

1、沈陽公司四化施工場(chǎng)地布置標(biāo)準(zhǔn)控制要點(diǎn)：加工區(qū)布置標(biāo)準(zhǔn)、圍擋要求、標(biāo)識(shí)體系一、 集中加工區(qū)整體布置地上的加工區(qū)整體布置主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（加工區(qū)布置在地下車庫或者其他區(qū)域，也應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)加工區(qū)內(nèi)主體顏色、臨時(shí)鋪設(shè)、標(biāo)識(shí)、圍擋、樣板引路及可視化的要求內(nèi)容進(jìn)行布置與實(shí)施）集中加工區(qū)整體布置布置方案細(xì)部說明現(xiàn)場(chǎng)實(shí)例加工區(qū)布置總體規(guī)劃加工區(qū)采用亮黃色加工區(qū)顏色采用亮黃色，與總包辦公區(qū)域（藍(lán)白）形成鮮明對(duì)比，同時(shí)突出加工區(qū)亮點(diǎn)（加工棚頂應(yīng)找坡）加工區(qū)內(nèi)應(yīng)包括瓷磚加工區(qū)、木工加工區(qū)、龍骨加工區(qū)、石膏板加工區(qū)、水泥砂漿攪拌區(qū)用于材料的集中加工，還應(yīng)包括甲委甲供和總包庫房，用于材料的堆放瓷磚加工區(qū)瓷磚切

2、割過程應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)有序排水木工加工區(qū)木工加工區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置護(hù)目鏡、口罩及降塵設(shè)備設(shè)施，并對(duì)成活木料進(jìn)行防腐防火涂料的涂刷水泥砂漿攪拌區(qū)水泥砂漿攪拌區(qū)處應(yīng)設(shè)置灰槽，防止水泥砂漿直接落地，造成地面污染瓷磚堆放區(qū)在瓷磚堆放區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置地臺(tái)，防止雨季雨水對(duì)材料的浸泡水泥庫水泥庫應(yīng)布置在砂漿攪拌機(jī)旁，方便材料的運(yùn)輸，同時(shí)水泥庫內(nèi)應(yīng)布置地臺(tái)，防止雨水對(duì)材料的浸泡砂石池砂石池也應(yīng)布置在攪拌機(jī)旁，方便材料的運(yùn)輸，同時(shí)應(yīng)用帆布將其覆蓋，減少沙塵污染加工區(qū)內(nèi)部布置加工區(qū)臨時(shí)水點(diǎn)布置在每一戶加工區(qū)間內(nèi)設(shè)置臨時(shí)水點(diǎn)，方便室內(nèi)工人施工加工區(qū)臨時(shí)用電布置現(xiàn)場(chǎng)配電箱應(yīng)獨(dú)立設(shè)置，電線應(yīng)穿PVC管敷設(shè)，首先PVC管本身具有一定的防水效

3、果，其次防止電線亂接亂拉導(dǎo)致漏電事故加工區(qū)內(nèi)工序流程指示牌的布置在每一戶加工區(qū)間內(nèi)都應(yīng)張貼相應(yīng)的工序流程指示牌，方便現(xiàn)場(chǎng)工人施工現(xiàn)場(chǎng)材料樣板展示、工藝樣板展示、交付樣板展示、成品保護(hù)樣板展示必須有，能起到指導(dǎo)施工的作用工藝樣板展示工藝樣板在每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都應(yīng)有所展示，讓工人對(duì)每一處的節(jié)點(diǎn)動(dòng)應(yīng)掌握，指導(dǎo)工人施工交付樣板展示交付樣板滿足交付標(biāo)準(zhǔn)，使所有使用設(shè)備滿足使用功能材料樣板展示對(duì)材料進(jìn)行選定，達(dá)到材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及使用功能成品保護(hù)樣板展示防止施工過程中對(duì)材料或成品造成損壞，以達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)加工區(qū)間材料堆放區(qū)內(nèi)地臺(tái)的布置加工區(qū)間材料堆放區(qū)內(nèi)應(yīng)放置木質(zhì)地臺(tái)，將堆放材料離地，避免地面積水浸泡材料或人員腳踏材

4、料對(duì)材料造成的損壞場(chǎng)區(qū)內(nèi)有序排水措施在加工區(qū)間外部設(shè)置排水溝（雨季防汛防洪條件下也能達(dá)到有序排水），并且現(xiàn)場(chǎng)地面做1%找坡加工區(qū)內(nèi)防火措施現(xiàn)場(chǎng)每戶加工區(qū)間內(nèi)及總包辦公區(qū)域內(nèi)都應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的滅火器，已保證加工區(qū)內(nèi)施工人員的安全現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)具備管理可視化控制表、質(zhì)量可視化控制表、進(jìn)度可視化控制表、質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)表等有效管理措施管理可視化控制表進(jìn)度可視化控制表質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)表施工人員可視化管理表適用位置：四化集中加工區(qū)加工可視化管理表適用位置：四化集中加工區(qū)戶型查驗(yàn)表適用位置：對(duì)應(yīng)戶型處戶型可視化管理表適用位置：對(duì)應(yīng)戶型處可視化進(jìn)度表適用位置：對(duì)應(yīng)樓號(hào)大堂處顯著位置驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)適用位置：大堂及戶內(nèi)顯著位置質(zhì)量記錄表

5、適用位置：戶內(nèi)顯著位置加工區(qū)內(nèi)部道路布置輸送材料區(qū)域劃分水泥砂漿攪拌機(jī)出料口處地面設(shè)置灰槽，避免水泥直接落地，造成地面污染，并且加工區(qū)間一側(cè)地面應(yīng)劃分出供料專用區(qū)，已供材料的輸送硬鋪蓋的設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)加工區(qū)應(yīng)布置在硬鋪蓋道路上，加工區(qū)間地面高于現(xiàn)場(chǎng)地面200mm加工區(qū)入口布置場(chǎng)區(qū)入口處道閘布置加工場(chǎng)區(qū)入口處應(yīng)設(shè)置道閘系統(tǒng)，以保障廠區(qū)內(nèi)的人員安全場(chǎng)區(qū)內(nèi)品面展示和限速牌布置加工場(chǎng)區(qū)入口處應(yīng)設(shè)置道閘系統(tǒng)，以保障廠區(qū)內(nèi)的人員安全現(xiàn)場(chǎng)CI布置現(xiàn)場(chǎng)入口處應(yīng)設(shè)置CI，已彰顯現(xiàn)場(chǎng)施工隊(duì)的企業(yè)文化入口處減速帶的設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)入口處應(yīng)設(shè)置減速帶，以減緩進(jìn)場(chǎng)車輛的速度，同時(shí)保證場(chǎng)內(nèi)人員的安全加工區(qū)內(nèi)加工棚尺寸加工區(qū)內(nèi)加工棚采用

6、可循環(huán)利用的單元模塊剛結(jié)構(gòu)加工棚單元模塊為4M×6M，加工區(qū)間的大小為4M×6M，上部采用桁架支撐體系支撐，二層搭設(shè)50mm厚防護(hù)木板進(jìn)行防護(hù)，間距為450mm加工棚移門安裝加工棚平面圖及節(jié)點(diǎn)標(biāo)示1-1剖面及加工棚防護(hù)板端頭節(jié)點(diǎn)大樣2-2剖面及節(jié)點(diǎn)大樣加工區(qū)大門布置加工棚大門高寬2M，采用水平式推拉門，門上口設(shè)置滑道，吊掛滑輪，下口固定槽鋼或預(yù)制件防止大門偏離軌道；圍合彩板厚度，方便安裝與拆卸二、 圍擋設(shè)置要求1、圍擋基本要求(1) 集中加工區(qū)應(yīng)實(shí)行封閉管理，在加工區(qū)周圍應(yīng)設(shè)置圍擋，圍擋應(yīng)堅(jiān)固、穩(wěn)定、整潔、美觀，沿加工區(qū)四周連續(xù)設(shè)置，不能有缺口或各別處不堅(jiān)固等問題。(2)

7、圍擋采用2m（高）*3m（長(zhǎng)）周轉(zhuǎn)圍擋，支持采用桁架支撐或基礎(chǔ)墩固定斜支撐，圍擋下方砌300mm高磚墻，磚墻與圍擋中間預(yù)留2cm縫隙，磚墻3面抹灰。(3) 加工區(qū)及通道應(yīng)設(shè)置排水系統(tǒng)，保證雨季材料存放及運(yùn)輸安全。(4) 圍擋間采用鋼筋焊接固定，下方每3m預(yù)埋一焊接固定點(diǎn)，后方每3m設(shè)置角鋼斜支撐，以保證安裝穩(wěn)固。(5) 圍擋面層采用厚彩鋼板并做防腐防銹處理。(6) 加工棚采用厚瓦楞鋼板封閉，各加工室間采用1m×4m×彩鋼板隔離。(7) 圍擋噴繪內(nèi)容采用大寫紅色VANKE開頭，每面噴繪一個(gè)字母，循環(huán)設(shè)置（樣式見附表）。圍擋內(nèi)外保持整潔，禁止依靠圍擋墻堆放施工機(jī)具、建筑材料、建

8、筑垃圾等，禁止利用圍擋或圍墻做擋土、擋水墻及機(jī)械設(shè)備的支撐墻體。2、圍擋項(xiàng)目清單通道宣傳板清單序號(hào)項(xiàng)目清單可選必選備注1沈陽萬科簡(jiǎn)介2現(xiàn)場(chǎng)組織架構(gòu)3項(xiàng)目簡(jiǎn)介4工程概況5場(chǎng)地布置平面6萬科LOGO 讓建筑贊美生命7分期概況簡(jiǎn)介8戶型圖展示9實(shí)體樣板圖片展示10合作供方LOGO展示11四化簡(jiǎn)圖宣傳12圖紙標(biāo)準(zhǔn)化說明13工廠化加工說明14可視化管理說明15現(xiàn)場(chǎng)整潔化說明16總包、監(jiān)理宣傳版面17集中加工區(qū)導(dǎo)示18成品保護(hù)樣板墻宣傳19施工工藝操作墻宣傳20交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)宣傳板21節(jié)點(diǎn)工藝說明22精神堡壘3、圍擋版式要求 區(qū)域內(nèi)容可更換； 區(qū)域底色可更換，應(yīng)選擇淺色，以不影響閱讀為前提；左下方設(shè)項(xiàng)目LO

9、GO。 區(qū)域底色為萬科灰，后方設(shè)萬科LOGO。圖中基本版式及其他區(qū)域內(nèi)容不可更換。圍擋文字及圖片設(shè)置應(yīng)在不影響整體觀感前提下，盡量充實(shí)內(nèi)容。4、圍擋樣圖要求說明圖片必選加工區(qū)入口必選四化文件展示可選效果圖展示必選裝修房合作方LOGO展示必選裝修房平面布置圖可選加工區(qū)效果圖必選工藝操作流程必選戶型展示必選樣板間實(shí)景照片展示必選現(xiàn)場(chǎng)組織架構(gòu)必選裝修業(yè)務(wù)流程圖必選實(shí)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)三、 標(biāo)識(shí)體系標(biāo)識(shí)系統(tǒng)應(yīng)為統(tǒng)一樣式，其尺寸可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)布置按比例進(jìn)行調(diào)整。布置區(qū)域標(biāo)識(shí)名稱樣式要求圖例加工區(qū)通道道路指示牌材質(zhì)：不銹鋼管支撐架，直徑不小于40mm，面板為不銹鋼板。顏色：鋼管為不銹鋼本色，牌面為白色，箭頭為紅色。字體：

10、宋體，紅色，加粗.位置：入口處醒目位置加工廠區(qū)及施工區(qū)域禁止標(biāo)識(shí)牌材質(zhì)：KT板尺寸：300*400mm， 內(nèi)容及顏色如圖所示，以紅色為主位置：加工區(qū)內(nèi)相對(duì)應(yīng)安全部位 警示指示牌材質(zhì)：KT板。尺寸：300*400mm，內(nèi)容及顏色如圖所示，以黃黑為主位置：加工區(qū)內(nèi)材料堆放處、機(jī)具、配電箱、加工棚上部等位置 加工分區(qū)標(biāo)識(shí)牌材質(zhì)：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標(biāo)識(shí)牌藍(lán)色，宋體，位置：對(duì)應(yīng)加工區(qū)門口處工序指示牌材質(zhì)：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標(biāo)識(shí)牌藍(lán)色，宋體，位置：對(duì)應(yīng)加工區(qū)門口處配電箱警示標(biāo)識(shí)尺寸：200X160mm，顏色及字體：如圖所示位置：配電箱門上

11、指令標(biāo)識(shí)材質(zhì)：KT板尺寸：300X400mm，顏色：如圖所示字體：標(biāo)識(shí)牌藍(lán)色，宋體，位置：木工加工區(qū) 加工區(qū)庫房指令指示材質(zhì)：KT板尺寸：為400mm×300mm。顏色：如圖所示位置：易燃易爆處材料堆放區(qū)材質(zhì)：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標(biāo)識(shí)牌藍(lán)色，宋體，位置：對(duì)應(yīng)庫房門口處材料標(biāo)識(shí)牌材質(zhì)：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標(biāo)識(shí)牌藍(lán)色，宋體，位置：對(duì)應(yīng)材料堆放處施工區(qū)域及樣板區(qū)樓層指示牌材質(zhì)：KT板尺寸：為400mm×300mm。顏色：如圖所示位置：每層均設(shè)安全提示類指示材質(zhì)：KT板尺寸：為300mm×150mm。如圖所示

12、，以綠色為主若項(xiàng)目設(shè)置安全疏散指示燈，可不做此標(biāo)識(shí)文明施工可視化（1）臨時(shí)電箱：每單元每?jī)蓪釉O(shè)配電箱一只；（2） 垃圾箱：每單元每層設(shè)垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，規(guī)格大約為700×700×1000mm；（3）小便斗：每單元每?jī)蓪釉O(shè)小便斗一只。（4） 吸煙告示區(qū)：每單元每?jī)蓪釉O(shè)一個(gè)吸煙區(qū)。吸煙區(qū)設(shè)置沙桶1只，在樓道內(nèi)張貼吸煙區(qū)指示牌；（5）滅火器：每單元每層設(shè)滅火器。解讀萬科地產(chǎn)一、深圳萬科企業(yè)基本情況萬科全稱為萬科企業(yè)股份 （以下簡(jiǎn)稱“萬科地產(chǎn)”或“萬科”），成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專營(yíng)住宅開發(fā)的企業(yè) ，也是a股中具有的代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股。萬科1988年進(jìn)

13、入房地產(chǎn)行業(yè)，于1991年1月29日在深交所掛牌上市 ，b股于1993年5月24日在深圳證券交易所上市 。其主要經(jīng)營(yíng)中國(guó)大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要分為房地產(chǎn)發(fā)展和物業(yè)管理，其中地產(chǎn)發(fā)展（出售物業(yè)）的收入在2009年的占比高達(dá)98.8%，與2006年時(shí)的98.6%幾乎沒有太大變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)純度很高，經(jīng)營(yíng)品種高度單一。二、深圳萬科財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析(一)資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性，企業(yè)必須有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從上表來看, 作為一個(gè)典型的房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大, 且近幾年來一直保持著平穩(wěn)的趨勢(shì),大約在95%左右， 高于行業(yè)平均比重；大部分流動(dòng)資產(chǎn)由短期籌資而得，主要受預(yù)收

14、賬款的大幅度增長(zhǎng)的影響。由于預(yù)收賬款并非真實(shí)負(fù)債，未來將陸續(xù)轉(zhuǎn)為結(jié)算收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，所以總體來看，風(fēng)險(xiǎn)較小，屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。(二)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資、無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小，波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng)。同時(shí)貨幣資金量有顯著上升。造成這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，首先，企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額；其次，對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，付款方式多為分期付款

15、，所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬款。2010年末，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）52.9億元，占比4.0%；在建開發(fā)產(chǎn)品786.3億元（其中包括已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比59.0%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目）493.1億元，占比37.0%。 公司繼續(xù)保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。由于銷售順暢，報(bào)告期末，公司所持有的貨幣資金較期初大幅增長(zhǎng)，至378.2億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長(zhǎng)期借款的總和167.8億元，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。但應(yīng)特別注意的是，需要持續(xù)做好存貨的管理和銷售工作，提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款，由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅，所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且比較平穩(wěn)，

16、收款工作開展順利。(三)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，流動(dòng)負(fù)債占很大部分，從其融資方式看，更傾向于短期負(fù)債。對(duì)比同行業(yè)其他企業(yè)可以看出，萬科的負(fù)債率在行業(yè)中居中游位置。由此，我們得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要靠負(fù)債尤其是短期負(fù)債來支持，且主要是靠預(yù)收購買方、占用供應(yīng)商、及其他應(yīng)付款來供給。三、萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)比率分析(一)償債能力分析能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題, 償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，萬科地產(chǎn)近年來該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢(shì)，10年的流動(dòng)比率由09年的1.91倍下降至今年的1.59倍( 數(shù)據(jù)見上表)，主要是由于存貨量過大，存貨量過大

17、會(huì)影響公司存貨的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而影響流動(dòng)比率，不利于公司整體資金的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。通常認(rèn)為正常的速動(dòng)比率為1，低于1的速動(dòng)比率被認(rèn)為是短期償債能力偏低。這僅是一般的看法，因?yàn)樾袠I(yè)的不同，速動(dòng)比率會(huì)有很大的差別，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的速動(dòng)比率。房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，且存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。2009年萬科地產(chǎn)抓住剛性需求的爆發(fā)，樓市v型反彈的時(shí)機(jī)，加快銷售，尤其是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年第二季度起全面向好，銷售極其理想，量?jī)r(jià)齊升，有大量現(xiàn)金回流，速動(dòng)比例較08年有較大幅度的上升，由08年的0.43上升至09年的0.59，但是10年由于市

18、場(chǎng)的不穩(wěn)定性，速動(dòng)比率較09年有所下降。影響速動(dòng)比率可信性的重要因素是應(yīng)收帳款的變現(xiàn)能力，但萬科的應(yīng)收帳款相對(duì)資產(chǎn)而言極少，可忽略不計(jì)。總體來看，2010年公司繼續(xù)保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。受預(yù)收賬款大幅增長(zhǎng)的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債率較年初時(shí)有所上升，至74.69%，但預(yù)收賬款并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力，而是會(huì)隨著項(xiàng)目結(jié)算轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，剔除這一因素的影響后，公司的其他各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例實(shí)際上僅為40.2%，其中有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比重更只有22.0%。且有息負(fù)債中短期負(fù)債的比例也僅為35.4%。截止報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為17.5%，較09年底的19.7%下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，是2007年以來

19、的最低水平。就本行業(yè)來說，萬科地產(chǎn)的短期償債能力較好，但應(yīng)重視流動(dòng)比率、速動(dòng)比率的下降趨勢(shì)。(二)營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力, 資產(chǎn)運(yùn)用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。一般來講，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、應(yīng)收賬款等的速度越快。提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力，而存貨周轉(zhuǎn)速度越慢則變現(xiàn)能力越差。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度，作為萬科地產(chǎn)的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。萬科地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)2009年較08年有所加快，10年有所下降，萬科的存貨量較大，影響了公司的存貨周轉(zhuǎn)率，不利于公司整體資金

20、的周轉(zhuǎn)和變現(xiàn)，影響公司盈利和還貸能力。2010年在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）52.9億元，占比4.0%；在建開發(fā)產(chǎn)品786.3億元（其中包括已售出未結(jié)算產(chǎn)品），占比59.0%；擬開發(fā)產(chǎn)品（對(duì)應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目）493.1億元，占比37.0%，這也是萬科存貨管理有問題的體現(xiàn)。房地產(chǎn)公司應(yīng)收賬款相對(duì)資產(chǎn)而言極少，符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，以預(yù)售收入為主要收入來源，房產(chǎn)為現(xiàn)金交易。與同行業(yè)相比較而言，萬科的應(yīng)收賬款比重很小，說明了萬科公司在管理應(yīng)收賬款上很謹(jǐn)慎，也具有比較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。雖然說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強(qiáng)，但是應(yīng)該將應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率控制在一定限度之下，適度的

21、控制公司的信用政策才更有利與公司的發(fā)展。(三)盈利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào), 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障, 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。2010年公司的銷售規(guī)模首次突破千億，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入507.1億元，同比增長(zhǎng)3.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)72.8億元，同比增長(zhǎng)36.7%。在這五年中，主營(yíng)業(yè)務(wù)總收入額累計(jì)增長(zhǎng)了183%，平均增長(zhǎng)率為36.6%，僅次于中海地產(chǎn)的主營(yíng)收入增長(zhǎng)幅度。2010年，在銷售規(guī)模迅速擴(kuò)大的情況下，公司嚴(yán)格貫徹費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)用相對(duì)于銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營(yíng)銷費(fèi)用相對(duì)于銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。2010年萬科的凈利潤(rùn)率為

22、17.43%，比2008年低谷期時(shí)的11%有所回升，處于四年凈利潤(rùn)率的最高水平。 2010年凈利潤(rùn)額的增幅比同年的主營(yíng)收入的增幅高出將近10倍，達(dá)到了37.47%，凈值上升了人民幣24億元。 這一方面是因?yàn)?009年基數(shù)較低(2009年結(jié)算主要對(duì)應(yīng)2008年市場(chǎng)調(diào)整期的銷售，利潤(rùn)水平較低)，另一方面也體現(xiàn)了萬科在成本管理和費(fèi)用控制方面的努力。萬科從2007-2010年總資產(chǎn)凈利率先降后升，再降，與房地產(chǎn)行業(yè)其他大公司總資產(chǎn)凈利率的變化趨勢(shì)基本一致，原因主要是2008年行業(yè)受宏觀調(diào)控以及金融危機(jī)的影響導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下降，而總資產(chǎn)仍保持一定增長(zhǎng)所致。由上表的數(shù)據(jù)可以看出，2010年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所

23、下降，由0.36下降至0.24，雖然銷售凈利潤(rùn)邊際由0.13上升至0.17，但不能補(bǔ)償總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，所以roa10年比率下降，另外由于財(cái)務(wù)杠桿10年由3.02上升至3.95，因此權(quán)益報(bào)酬率較09年上升了14.01%。四、存在的問題與未來展望(一)存在的問題1、存貨的管理萬科公司一個(gè)長(zhǎng)期以來存在的問題是存貨的管理。萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。存貨在萬科流動(dòng)資產(chǎn)中占到很高的比例，存貨總量逐年增加，且近三年存貨中已完工產(chǎn)品和在建及擬開發(fā)產(chǎn)品占了極大比例，這與房地產(chǎn)行業(yè)本身和企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定有關(guān)系。同時(shí)也是近3年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果，房地產(chǎn)市

24、場(chǎng)一旦走下坡路。企業(yè)必然面臨資金周轉(zhuǎn)不靈的困境。從目前萬科的管理現(xiàn)狀來看, 建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu), 適度控制存貨數(shù)量。2、適度控制公司信用政策萬科具有比較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。雖然說較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率說明公司的收賬款變現(xiàn)能力很強(qiáng)，但是應(yīng)該將應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利于公司的發(fā)展。3、償債能力減弱萬科近3年來公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力在下降，這是由于公司存貨所占的比例不斷增加所造成的，公司一旦銷售環(huán)節(jié)出了問題，資金被套在空置房中，就極有可能造成公司短期債務(wù)的償還能力受到影響。(二)發(fā)展展望商品住宅市場(chǎng)在未來十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì)的萬科來說, 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看, 行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了廣闊的空間和巨大機(jī)會(huì)的同時(shí), 也蘊(yùn)涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在于行業(yè)國(guó)際化加速, 房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的步伐, 其資金實(shí)力、國(guó)際融資能力都遠(yuǎn)高國(guó)內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的是, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終將是核心技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng), 目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商, 擁有數(shù)千項(xiàng)專利。挑戰(zhàn)之二, 目前國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式, 已經(jīng)無法適應(yīng)未來可持續(xù)發(fā)展的需求, 工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平, 產(chǎn)品建造精度低