項(xiàng)目研究報(bào)告：南京德基廣場(chǎng)

1、工程研究報(bào)告：南京德基廣場(chǎng)典型工程研究 南京德基廣場(chǎng)高高通通智智庫(kù)庫(kù) 目 錄 2021年4月14日半月報(bào) 一、 商業(yè)綜合體的開(kāi)展模式 2 :01058677566 二、 商業(yè)綜合體的功能定位和有機(jī)組合 2 郵箱:gtgaotongchina4>> 三、 綜合體案例南京德基廣場(chǎng) 4 網(wǎng)站:.gaotongchina> 1. 南京德基廣場(chǎng)簡(jiǎn)介 4 2. 工程區(qū)位及商圈布局 5 3. 工程定位分析 8 4. 德基廣場(chǎng)一期業(yè)態(tài)分析 8 5. 德基廣場(chǎng)二期業(yè)態(tài)分析 13 6. 工程建筑設(shè)計(jì)及動(dòng)線設(shè)計(jì) 20 高通智庫(kù)是一家房地產(chǎn)研究綜合效勞商，簡(jiǎn)報(bào)產(chǎn)品是在分析師長(zhǎng)7. 工程建筑指標(biāo)及團(tuán)隊(duì)

2、 24 期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)研究和8. 工程細(xì)節(jié) 25 監(jiān)測(cè)根底上，形成的房地產(chǎn)策略參謀信息產(chǎn)品。目前高通智庫(kù)提9. 工程租金及經(jīng)營(yíng)情況 25 供十一種房地產(chǎn)定期研究產(chǎn)品，10. 消費(fèi)人流分析 25 成系統(tǒng)的為行業(yè)內(nèi)企業(yè)效勞。 11. 工程推廣 25 ?典型工程研究?每半月一次?？蛻羧绻枰鼮樵敿?xì)的專項(xiàng)研12. 案例小結(jié) 27 究報(bào)告，請(qǐng)與研究主管聯(lián)系。 四、 關(guān)于開(kāi)發(fā)商 28 典型工程研究 一、 商業(yè)綜合體的開(kāi)展模式 當(dāng)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)中心往往不能適應(yīng)城市新的需求，復(fù)合多重功能的城市新中心成為城市快速開(kāi)展的突破口。在此過(guò)程中，城市綜合體能夠有效滿足共享城市資

3、源的人們追求城市復(fù)合型功能的需求，并作為推動(dòng)城市向多極化進(jìn)化的核心引擎，全面引導(dǎo)和驅(qū)動(dòng)城市的開(kāi)展。 二、 商業(yè)綜合體的功能定位和有機(jī)組合 ? 購(gòu)物中心類型 類型 選址特點(diǎn) 商圈范圍 業(yè)態(tài)組合 主力店 ? 核心商圈3公里 ? 購(gòu)物60-70% ? 3-5個(gè)主力店 城市購(gòu)物中心? 城市中心區(qū)域 ? 次級(jí)商圈6公里 ? 餐? 10萬(wàn)平米以上飲10-20% ? 主力店面積占比 ? 三級(jí)商圈40公里 ? 休閑娛樂(lè)15-20% 40-60% ? 核心商圈3公里 區(qū)域中心? 購(gòu)物60-70% ? 2-3個(gè)主力店 區(qū)域購(gòu)物中心? 次級(jí)商圈6公里 ? 餐飲15-25% ? 主力店面積占比? 5-8萬(wàn)平米? ?

4、三級(jí)商圈10公里 ? 休閑娛樂(lè)10-15% 40-60% ? 購(gòu)物70-80% ? 1-2個(gè)主力店 鄰里購(gòu)物中心? 社區(qū)中心 ? 核心商圈1公里 ? 餐飲10-15% ? 不超過(guò)4萬(wàn)平米 ? 次級(jí)商圈3公里 ? 休閑娛樂(lè)? 主力店面積占比3-5% ? 效勞5%40-60% ? 核心商圈3公里 能量中心? 郊區(qū) ? 4-10萬(wàn)平米? 次級(jí)商圈6公里? 購(gòu)物? 3以上個(gè)主力店 80-95% ? 餐飲? 主力店面積占比10-20% ? 三級(jí)商圈20公里 70-90% 生活方式購(gòu)物? 高檔住宅區(qū)附近 ? 購(gòu)物30-40% ? 0-2個(gè)主力店 ? 核心商圈1公里 中心? 自然條件優(yōu)越 ? 1-5萬(wàn)平米?

5、 次級(jí)商圈3公里? 餐飲30-40% ? 主力店面積占比 ? 休閑娛樂(lè)30-40% 0-50% .gaotongchina> 2 典型工程研究 ? 寫(xiě)字樓類型 類型 選址 建筑特點(diǎn) 效勞配套 設(shè)施設(shè)備 租戶特點(diǎn) ? 有商務(wù)中心、高? 建筑品質(zhì)一流? 品牌高效中央空 檔餐廳、大型會(huì)調(diào)系統(tǒng) ? 知名大型跨頂級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)核? 頂級(jí)裝修 心區(qū)域 ? 通常為5萬(wàn)平米以議廳、休閑設(shè)施 ? 智能化樓宇自控國(guó)公司 上? 地上地下停車(chē)系統(tǒng) ? 金融機(jī)構(gòu) 位充足 ? 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 ? 有商務(wù)中心、高? 品牌高效中央空商務(wù)區(qū)? 建筑品質(zhì)優(yōu)良 檔餐廳、大型會(huì)調(diào)系統(tǒng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 或區(qū)域? 高檔裝修 議廳、休閑設(shè)

6、施 ? 智能化樓宇自控? 大中型各類中心 ? 通常2-5萬(wàn)平米 ? 地上地下停車(chē)系統(tǒng)企業(yè)、機(jī)構(gòu) 位充足 ? 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 ? 建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落? 有局部商務(wù)配套 ? 有中央空調(diào)系統(tǒng) 乙級(jí)寫(xiě)字樓后 市區(qū) ? 中檔裝修? 有地上地下停? 有樓宇自控系統(tǒng)? 中小型私營(yíng) 車(chē)位 ? 無(wú)綜合布線企業(yè)為主 ? 1萬(wàn)平米左右 ? 建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊 ? 無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng) 丙級(jí)寫(xiě)字樓 幾乎沒(méi)有效勞配 市區(qū)? ? 普通裝修? 小型私營(yíng)企 ? 小于1萬(wàn)平米套? 無(wú)樓宇自控系統(tǒng) ? 無(wú)綜合布線業(yè) ? 酒店類型 酒店類型 選址 目標(biāo)客戶 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) ? 除各類客房齊備之外通常配備有大城市中心 型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心商務(wù)

7、酒店 商務(wù)區(qū)以公務(wù)出差的旅客為 區(qū)域中心主，包含境外游客等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān) 需求 ? 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn) 以滿足住宿的根本需求為主，較少其經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近 國(guó)內(nèi)游客及中小企業(yè)? 選址靈活 商務(wù)差旅客人為主他效勞配套功能，價(jià)格實(shí)惠 ? 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營(yíng) ? 在一般商務(wù)酒店根底上，強(qiáng)化會(huì)議會(huì)議會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)效勞 /會(huì)展酒店 市區(qū)或郊區(qū)團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展效勞 接待為主 ? 建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂(lè)設(shè)施 ? 具有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施 旅游度假酒店 遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)景區(qū)游客接待為主； 季節(jié)性明顯? 突出個(gè)性化效勞；創(chuàng)造放松環(huán)境 ? 酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)與自然

8、環(huán)境的結(jié)合 ? 住宅類型 住宅類型 選址 目標(biāo)客戶 產(chǎn)品特點(diǎn) 代表開(kāi)發(fā)商 具備根本生活? 戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上普通住宅 配套的市區(qū)或? 群眾消費(fèi)者為主 萬(wàn)科 郊區(qū)? 一般為毛坯房 ? 配套以停車(chē)場(chǎng)及公共廣場(chǎng)為主 ? 既可居住又可辦公；局部沒(méi)有廚房功能 商住樓? 投資者 商務(wù)區(qū)域 ? 中小企業(yè)主? 強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 SOHO ? 毛坯房為主 .gaotongchina> 3 典型工程研究 ? 公寓類型 公寓類型 選址 目標(biāo)客戶 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大 普通公寓 商業(yè)繁華區(qū)域? 投資者 ? 高收入白領(lǐng)? 精裝修 ? 一般設(shè)有大堂 ? 戶內(nèi)設(shè)

9、施設(shè)備完善? 投資者，通常配備高檔家具電器 酒店式公寓 商業(yè)繁華區(qū)域? 星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域 ? 高級(jí)經(jīng)理人 ? 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式效勞 ? 外籍人士 ? 通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套效勞 三、 綜合體案例南京德基廣場(chǎng) 1. 南京德基廣場(chǎng)簡(jiǎn)介 德基廣場(chǎng)由德基集團(tuán)投資興建并實(shí)施管理。德基廣場(chǎng)的開(kāi)展將分為三期。德基廣場(chǎng)的整體占地面積將到達(dá)41,244平方米。德基廣場(chǎng)一期工程商業(yè)面積為65000平方米，分為地上7層，地下1層；德基廣場(chǎng)的二期主體包括一座高達(dá)62層的主樓以及地面8層、地下5層的裙樓。2021年5月8日一二期正式完成對(duì)接后，德基廣場(chǎng)的整體面積達(dá)31.3萬(wàn)平方米，其中

10、購(gòu)物中心面積15萬(wàn)平方米。是一座集頂級(jí)購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓及高端酒店為一體的城市中心代表性建筑。 德基廣場(chǎng)以多種業(yè)態(tài)布局展現(xiàn)豐富的購(gòu)物空間，目前已囊括了奢侈品、珠寶腕表、國(guó)際化裝護(hù)膚用品、時(shí)尚綜合服飾館、進(jìn)口超市、高檔嬰童服飾用品、高端家電、環(huán)球美食中心、IMAX影院、真冰溜冰場(chǎng)等娛樂(lè)設(shè)施在內(nèi)的眾多業(yè)態(tài)，其中國(guó)際頂級(jí)酒店、高端酒店式公寓、商務(wù)辦公一體化亦將是重要的組成局部，六星級(jí)頂級(jí)豪華酒店The Ritz-Carlton的進(jìn)駐，更為德基廣場(chǎng)增添了更為燦爛華美的篇章。 從2006年開(kāi)業(yè)至今，德基廣場(chǎng)已與諸多國(guó)際大牌達(dá)成親密合作，二期開(kāi)業(yè)更增強(qiáng)了頂級(jí)奢侈品品牌的豐富性，其中包括LOUIS VUI

11、TTON、BVLGARI、Cartier、Dior、Hermes、CHANEL、PRADA、Tiffany & Co. 、BALENCIAGA、Dolce &Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER、PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等。 同時(shí)，德基廣場(chǎng)將時(shí)尚以及藝術(shù)融匯貫穿，不斷舉辦高品質(zhì)的繪畫(huà)、音樂(lè)、雕塑等藝術(shù)活動(dòng)，并時(shí)常以震撼人心的環(huán)保創(chuàng)意展示喚起消費(fèi)者對(duì)人文社會(huì)以及環(huán)保事業(yè)的關(guān)注，使德基廣場(chǎng)成為南京集時(shí)尚、公益、藝術(shù)為一體的精神殿堂，展示出更多除物質(zhì)生活以外的人文關(guān)心

12、。 .gaotongchina> 4 典型工程研究 德基廣場(chǎng)一期 德基廣場(chǎng)二期 2. 工程區(qū)位及商圈布局 1工程區(qū)位及商業(yè)布局 工程緊鄰地鐵“新街口站，可達(dá)性較高。 .gaotongchina> 5 典型工程研究 提到南京的商圈，人們首先想到的是號(hào)稱“華東第一商圈的新街口商圈，無(wú)論從購(gòu)置力和人氣來(lái)說(shuō)，都是南京當(dāng)之無(wú)愧的最具吸引力的地段。與北京的王府井和上海的南京路齊名。而德基廣場(chǎng)就坐落于此。 目前新街口商業(yè)街區(qū)核心地理范圍東止洪武南路，南止淮海路和石鼓路，西止王府大街，北止長(zhǎng)江路，即四環(huán)路區(qū)域，面積近1平方公里，它分屬于白下、鼓樓、玄武三個(gè)區(qū)，而主要的商業(yè)設(shè)施都集中在白下區(qū)區(qū)域。

13、在總體的規(guī)劃上，南為商貿(mào)金融商務(wù)區(qū)，北片為休閑文化區(qū)，其中南片主要的核心區(qū)就位于白下區(qū)的范圍內(nèi)。據(jù)了解，在去年8月份的規(guī)劃中提出，在2021年前，將新街口的地理范圍從現(xiàn)有的四環(huán)路內(nèi)0.5平方公里的根底上，擴(kuò)大至北起珠江路、廣州路，南至白下路、建鄴路，東到太平南路、太平北路，西到莫愁路、上海路，面積約4.1平方公里。其中，核心區(qū)總用地面積1.3平方公里，另有30公頃在規(guī)劃范圍以外，作為預(yù)留區(qū)開(kāi)展，主要是西南塊和西北塊，實(shí)現(xiàn)從四環(huán)向外四環(huán)的全面“突圍。 新街口地區(qū)人潮密集，商業(yè)氣氛濃厚，相配套附近有金陵飯店購(gòu)物中心、金陵百貨、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、東方商城、新百等眾多商場(chǎng)，亦有頂級(jí)寫(xiě)字樓和多家國(guó)際星級(jí)

14、酒店相伴。 德基廣場(chǎng)與“新百、“東方商城、“大洋百貨構(gòu)筑完成新街口東北四角購(gòu)物商圈。 .gaotongchina> 6 典型工程研究 2商圈人流 輻射范圍/人口密集區(qū) 2005人口統(tǒng)計(jì) 15分鐘內(nèi)第一商圈 113,039 15-30分鐘第二商圈 2,014,609 30-60分鐘第三商圈 1,742,173 總計(jì) 3,869,321 2021年，南京的消費(fèi)品零售總量為1962億元，人均可支配收入為25504元。 3商圈競(jìng)爭(zhēng)力 優(yōu)點(diǎn)：新街口商圈的品牌影響力，在南京商業(yè)圈中形成了較強(qiáng)的集聚輻射功能，無(wú)論對(duì)南京本地人還是外地游客都具有極強(qiáng)的吸引力，因此保證了新街口的人氣和購(gòu)置力。 據(jù)了解，這里

15、聚集了南京市85的大中型商業(yè)企業(yè)和商務(wù)公司，街區(qū)的日均客流量到達(dá)40萬(wàn)至50萬(wàn)人次，節(jié)假日最高客流量超過(guò)100萬(wàn)人次。就節(jié)假日的客流量而言，已到達(dá)國(guó)際一流商業(yè)街區(qū)日均客流量40萬(wàn)至70萬(wàn)人次的水準(zhǔn)。每逢節(jié)假日，云集新街口商圈購(gòu)物、休閑的消費(fèi)者中外地人員比例就達(dá)40以上。有統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，新街 .gaotongchina> 7 典型工程研究 口街區(qū)的銷售額有30是南京都市圈的馬鞍山、滁州、蕪湖、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州等城市的消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)的。 缺點(diǎn)：分屬于三個(gè)區(qū)的新街口商圈有不同的規(guī)劃和不同的管理，南邊熱，北邊冷。而由此帶來(lái)的后果是，新街口商圈開(kāi)展缺乏綜合性和權(quán)威性的規(guī)劃?！案鱾€(gè)專項(xiàng)方案和規(guī)劃政出多門(mén)，缺

16、乏銜接性和協(xié)調(diào)性，沒(méi)有從戰(zhàn)略性的高度確立新街口商圈開(kāi)展的方向和定位。于是，副作用很快顯現(xiàn)了出來(lái)：“業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。百貨業(yè)比重過(guò)大，而休閑娛樂(lè)和文化旅游資源卻沒(méi)有得到應(yīng)有的開(kāi)發(fā)和利用。另外，作為南京市提高城市知名度主打的民國(guó)文化牌，也沒(méi)有在新街口商圈得到開(kāi)掘，沒(méi)有把商圈打造成旅游風(fēng)景區(qū)，缺少文化底蘊(yùn)。 3. 工程定位分析 地處南京商業(yè)地段核心位置的德基廣場(chǎng)致力于打造一個(gè)國(guó)際頂級(jí)的購(gòu)物中心。在南京，德基廣場(chǎng)是唯一一家經(jīng)營(yíng)世界頂級(jí)品牌的購(gòu)物廣場(chǎng)，輻射范圍達(dá)全南京。商業(yè)品牌定位上，一層和二層會(huì)聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高。 經(jīng)營(yíng)特色上，以國(guó)際一線奢侈品牌，吸引市內(nèi)高端消費(fèi)人群消費(fèi)，同時(shí)也為

17、國(guó)際一線品牌開(kāi)設(shè)旗艦店和門(mén)店，展示品牌的首選之地。 南京主要購(gòu)物中心比照 4. 德基廣場(chǎng)一期業(yè)態(tài)分析 德基廣場(chǎng)一期于2005年9月26日試營(yíng)業(yè)，并于2006年6月26日正式開(kāi)業(yè)。 .gaotongchina> 8 典型工程研究 德基廣場(chǎng)共有7層及地下1層，總的建筑面積達(dá)6.3萬(wàn)平方米。廣場(chǎng)內(nèi)銷售各種國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌，擁有9間高檔電影放映廳和一個(gè)電玩中心。德基廣場(chǎng)的地下通道與地鐵站直接連接。 德基廣場(chǎng)一期已進(jìn)駐的品牌有：Louis Vuitton, Hermes, Christian Dior, Cartier, Gianni Versace, Bvlgari, Salvatore Fe

18、rragamo, TODS, Loewe, Burberry, Ermenegildo Zegna, Dunhill, Bally, Canali, Hugo Boss, Coach, MaxMara, Armani Collezioni, D&G, Ferre Milano, Vertu 等。 主力店：I.T潮流服飾，買(mǎi)手店、LV、Dior、泰國(guó)料理、采蝶軒粵菜、望湘園湘菜、鴻霖美食多國(guó)料理、南京大牌檔、IMAX影院。 大型商場(chǎng) 餐飲 休閑娛樂(lè) 購(gòu)物 8F 影城 7F 地道小吃 國(guó)際影城、電玩中心 6F 瑜伽、兒童早教 多國(guó)料理 SPA中心 童裝、家居 5F 運(yùn)動(dòng)、玩具 川菜

19、 戶外休閑服飾 4F 粵菜 SPA中心 服裝、鞋、配飾 3F 泰國(guó)菜 美容美體、SPA中心 服裝、鞋、配飾 2F 品牌旗艦店 Cafe、意大利餐廳 國(guó)際品牌 1F 品牌旗艦店 國(guó)際品牌 -1F 個(gè)人護(hù)理 美食天地 服裝 業(yè)態(tài)品牌個(gè)數(shù)占比上，“風(fēng)氣女人位居第一，占到了總個(gè)數(shù)的27%?！笆成形兜牢痪拥诙嫉搅丝倐€(gè)數(shù)的18%。德基廣場(chǎng)一期調(diào)整后，進(jìn)駐了新的品牌，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有力補(bǔ)充，同時(shí)增強(qiáng)了頂級(jí)奢侈品品牌的多樣化豐富性，使得奢侈品在業(yè)態(tài)品牌個(gè)數(shù)占比上到達(dá)了18%，符合工程“國(guó)際頂級(jí)的購(gòu)物中心的定位。 .gaotongchina> 9 典型工程研究 商鋪樓層分布 .gaotongchin

20、a> 10 典型工程研究 .gaotongchina> 11 典型工程研究 品牌店鋪展示 .gaotongchina> 12 典型工程研究 5. 德基廣場(chǎng)二期業(yè)態(tài)分析 二期占地總面積達(dá)21,500平方米，總的建筑面積約250,000萬(wàn)平方米。二期裙樓分為8層及5層地下層，8層商場(chǎng)的建筑面積約為73,000平方米，而5層地下層的建筑面積那么約為80,000平方米。主樓局部是一座商場(chǎng)，甲級(jí)辦公室及五星級(jí)酒店為一體約340米, 62層高的標(biāo)志性建筑。酒店局部將引進(jìn)萬(wàn)豪集團(tuán)的星級(jí)酒店。此外，二期還設(shè)置一座室內(nèi)滑冰場(chǎng)。整個(gè)工程將配置接近1,500個(gè)地下泊車(chē)車(chē)位。 .gaotongchi

21、na> 13 典型工程研究 德基廣場(chǎng)二期囊括了國(guó)際頂級(jí)服飾、珠寶、腕表、進(jìn)口超市、高端兒童服飾用品、高端家電、環(huán)球美食中心、化裝護(hù)膚用品、國(guó)際培訓(xùn)教學(xué)、高端娛樂(lè)會(huì)所等多種業(yè)態(tài)。加上一期調(diào)整后進(jìn)駐的新品牌，德基廣場(chǎng)將囊括絕大多數(shù)目前具國(guó)際影響力的一線品牌，種類涉及服飾、皮具、珠寶、腕表，不但對(duì)德基廣場(chǎng)一期業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了有力補(bǔ)充，同時(shí)增強(qiáng)了頂級(jí)奢侈品品牌的多樣化豐富性，如CHANEL、PRADA、Tiffany 、MIUMIU、BALENCIAGA、Dolce Gabbana、GIORGIO ARMANI、CHLOE、CELINE、MONCLER等等。其中，有90%的一線品牌從未在南京出現(xiàn)。

22、新引進(jìn)的PIAGET、BREGUET、AUDEMARS PIGEUT、CHOPARD等頂級(jí)腕表，會(huì)聚在德基廣場(chǎng)二期一樓的東北一隅，形成一個(gè)名品腕表中心。 在單店規(guī)模、產(chǎn)品分布、效勞內(nèi)容上，二期的大牌店鋪都實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性提升。其中，包括CHANEL、PRADA、BURBERRY、MAXMARA在內(nèi)的多家國(guó)際一線品牌，積極提升店鋪品質(zhì)，選擇開(kāi)設(shè)大型復(fù)式旗艦店，帶來(lái)了高規(guī)格的一流產(chǎn)品陳列與精美效勞。 與此同時(shí)，德基廣場(chǎng)一期同步進(jìn)行調(diào)整，LOUIS VUITTON 品牌在做了周密的市場(chǎng)調(diào)研分析后，考慮到南京市場(chǎng)的快速開(kāi)展以及對(duì)周邊區(qū)域的輻射，將店鋪升級(jí)為2000平方雙層旗艦店，店內(nèi)設(shè)有專門(mén)客服中心，為客

23、戶提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。DIOR 也進(jìn)行了 .gaotongchina> 14 典型工程研究 擴(kuò)店升級(jí)，增加精品手表區(qū)及VIP休息室；LOEWE、ZEGNA的旗艦店擴(kuò)容，產(chǎn)品存量將更勝?gòu)那?。一期還將引進(jìn)頂級(jí)時(shí)尚品牌DOLCE&GABBANA，其中, DOLCE&GABBANA、ZEGNA都是雙層復(fù)式店。 與此同時(shí)，除了一樓的一線大牌之外，各類國(guó)際服裝時(shí)尚品牌和流行潮牌聚集一堂，多個(gè)世界重量級(jí)的服飾品牌都是首次落戶南京，帶來(lái)更個(gè)性化和高品質(zhì)的穿著理念。如VALENTINO、MIKIMOTO、JIMMY CHOO、KENZO、VIVIENNE WESTWOOD、A

24、LEXANDER MCOUEEN、PIERRE BALMAIN、DSQUARED等，集中了前衛(wèi)的個(gè)性設(shè)計(jì)，豐富的潮流服飾文化。而來(lái)自歐美、日本、韓國(guó)等地的綜合時(shí)尚買(mǎi)手店，那么傳遞著時(shí)裝前沿的最新訊息。近百家時(shí)尚品牌和世界流行潮牌百花爭(zhēng)艷，敏銳捕捉著世界最尖端的時(shí)尚風(fēng)潮。 德基廣場(chǎng)二期首開(kāi)將化裝品品牌旗艦店設(shè)在負(fù)一樓之先河，這一舉措在全國(guó)商業(yè)領(lǐng)域都是一個(gè)嶄新的嘗試，以“Boutique概念店的形式，向消費(fèi)者提供一系列更為專業(yè)和細(xì)致的效勞。在專設(shè)的VIP室內(nèi)，采用一對(duì)一的護(hù)理彩妝體驗(yàn)，輔以教學(xué)、彩妝培訓(xùn)等多種方式，讓更多客人深入了解品牌以及美容知識(shí)。眾多品牌如LA MER、LA PRAIRIE、S

25、ISLEY、ESTEE LAUDER、CLARINS、SHISEIDO、ORIGINS、BOBBIBROWN等等高端化裝品品牌共同營(yíng)造出一個(gè)關(guān)于“美的天堂。 在德基廣場(chǎng)二期六樓，一個(gè)近四千平米的區(qū)域被打造成為無(wú)限歡樂(lè)的兒童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCI KIDS、POLO KIDS、JACADI為主的國(guó)際一線童裝品牌奠定了其精品高端定位。貝爾森林兒童用品超市主打進(jìn)口兒童食品、用品、有機(jī)玩具，95%以上產(chǎn)品均是首次在南京市場(chǎng)出現(xiàn)。店內(nèi)還將設(shè)有健康咨詢區(qū)，定時(shí)邀請(qǐng)兒童專家進(jìn)行免費(fèi)的咨詢活動(dòng)，在豐富了嬰童消費(fèi)領(lǐng)域的同時(shí)，關(guān)愛(ài)每個(gè)孩子的健康成長(zhǎng)。 休閑娛樂(lè)方

26、面，IMAX巨幕影院無(wú)疑成為讓消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。德基廣場(chǎng)二期的IMAX銀幕面積可達(dá)普通電視屏幕面積的4500倍，略微傾斜的銀幕向觀眾，寬度一直延伸到人體可視視覺(jué)范圍之外。超清晰的畫(huà)面和音響效果將給予觀眾強(qiáng)烈震撼的視聽(tīng)感受。高端的娛樂(lè)休閑感受還不僅僅限于此。多層挑空的世紀(jì)星真冰滑冰俱樂(lè)部，真正的“冰上舞蹈和高端的配套效勞、專業(yè)的全面教學(xué)，將帶來(lái)全新休閑享受。此外，還有紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等。德基廣場(chǎng)全力豐富娛樂(lè)休閑工程并提升檔次，為的就是滿足了不同消費(fèi)者更廣泛的休閑需求。 餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)模也更為宏大。各樓層分布了來(lái)自日本、臺(tái)灣、意大利、香港、泰國(guó)眾多餐飲商家，風(fēng)味囊括日、泰、意、臺(tái)、粵、精

27、品官府等多種風(fēng)格的餐廳，將會(huì)把德基廣場(chǎng)二期裝點(diǎn)成一個(gè)多國(guó)美食聚集的樂(lè)園。來(lái)自香港的陶源酒家、香港太興茶餐廳、蟹道日本料理、韓國(guó)Tom N Toms咖啡、潮興隆潮州菜、麻辣誘惑等時(shí)尚高端美食均是首次進(jìn)入南京，又將掀起新一輪美食風(fēng)暴。 作為國(guó)內(nèi)高端電器綜合店順電，首次來(lái)到南京，致力于為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的現(xiàn)代家電銷售效勞。70%為純進(jìn)口食品的BHG精品超市那么豐富了德基廣場(chǎng)日常生活用品快銷門(mén)類。超市提供以意、法、日為中心的國(guó)際化食品，以及天然無(wú)農(nóng)藥公害的蔬菜、水果和來(lái)自當(dāng)?shù)剞r(nóng)場(chǎng)的有機(jī)食品、天然野生生鮮產(chǎn)品、上等肉類、著名廚師現(xiàn) .gaotongchina> 15 典型工程研究 場(chǎng)烹飪的歐洲美食

28、、上選酒品等。 最值得一提的是，二期主體塔樓已經(jīng)獲得了世界一線酒店集團(tuán)萬(wàn)豪旗下最頂端的品牌Ritz-Carlton的青睞。隨著The Ritz-Carlton酒店入駐德基廣場(chǎng)二期，不僅提升了工程的檔次，同時(shí)也為工程帶來(lái)了高消費(fèi)人群。 德基二期的塔樓將在南京首次引入世界水準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公模式，能滿足世界500強(qiáng)企業(yè)總裁及外資企業(yè)高管入住并辦公。 跟一期相比，業(yè)態(tài)上更加豐富，增添了“化裝品和“快樂(lè)寶貝，且兒童業(yè)態(tài)品牌個(gè)數(shù)的占比到達(dá)了14%，僅次于“風(fēng)氣女人，位居第二。 商鋪樓層分布 .gaotongchina> 16 典型工程研究 .gaotongchina> 17 典型工程研究 .g

29、aotongchina> 18 典型工程研究 品牌店鋪展示 .gaotongchina> 19 典型工程研究 6. 工程建筑設(shè)計(jì)及動(dòng)線設(shè)計(jì) 1、外立面。一、二期整體建筑的外立面整體保持了色調(diào)、樣式、材質(zhì)上統(tǒng)一性，廣告位較小，與高端定位相匹配。同時(shí)一二期有天橋和地鐵通道相連，便于顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。 .gaotongchina> 20 典型工程研究 2、中庭采光頂。其設(shè)計(jì)將太陽(yáng)光引進(jìn)購(gòu)物中心，減少了購(gòu)物中心公區(qū)區(qū)域的電能消耗，發(fā)揮自然光比燈光給顧客帶來(lái)更舒適化的感受。加上燈光的點(diǎn)綴，購(gòu)物中心公共區(qū)域光線更顯得環(huán)保，更顯得本色。此外，二期中庭還采用了層層退臺(tái)設(shè)計(jì)

30、，頂部吊字母狀流蘇飾品，時(shí)尚簡(jiǎn)潔。 .gaotongchina> 21 典型工程研究 3、公共區(qū)域裝修。色調(diào)統(tǒng)一，材質(zhì)檔次感與商場(chǎng)定位保持著統(tǒng)一。最有特色的將電梯區(qū)域立面進(jìn)行了個(gè)性化的統(tǒng)裝且與商場(chǎng)風(fēng)格相協(xié)調(diào)。同時(shí)，在室內(nèi)設(shè)置了導(dǎo)視、查詢系統(tǒng)、溫馨提示等，便于顧客使用。 .gaotongchina> 22 典型工程研究 4、動(dòng)線設(shè)計(jì)。主動(dòng)線呈“口字型，簡(jiǎn)單清晰；并且保證每個(gè)店鋪都有展示面在主次動(dòng)線上；同時(shí)在主動(dòng)線上安排主力店及品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌店鋪，來(lái)吸引并帶動(dòng)客群。并在中庭設(shè)置挑空，直達(dá)屋頂，不僅增加室內(nèi)采光，還將顧客的視線引導(dǎo)向上，挑空處的多部扶梯升降梯設(shè)置更起到促進(jìn)客流垂直流動(dòng)

31、的作用，同時(shí)增加商場(chǎng)的空間感和購(gòu)物舒適度。 .gaotongchina> 23 典型工程研究 7. 工程建筑指標(biāo)及團(tuán)隊(duì) ? 總占地面積：41,244平方米 ? 總建筑面積：31.3萬(wàn)平方米 一期：6.3萬(wàn)平米 二期：25萬(wàn)平米 ? 商業(yè)面積：15萬(wàn)平方米 一期：6.1萬(wàn)平米 二期：8.9萬(wàn)平米 ? 樓層 一期：地上7層，地下1層 二期：62層裙樓地上8層，地下5層 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間 一期：2005年9月26日試營(yíng)業(yè)，2006年6月26日開(kāi)業(yè) 二期：2021年5月8日試營(yíng)業(yè) ? 入住店鋪個(gè)數(shù)： 一期：146個(gè) 二期：179個(gè) ? 停車(chē)位：1500個(gè) ? 開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商：德基集團(tuán) ? 建筑設(shè)計(jì)：

32、南京市建筑設(shè)計(jì)研究院；華東建筑設(shè)計(jì)研究院 ? 建設(shè)單位： 南京新宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) .gaotongchina> 24 典型工程研究 ? 總包單位：北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司 ? 二期投資：20億元 ? 所獲獎(jiǎng)項(xiàng)：江蘇省優(yōu)質(zhì)工程，魯班獎(jiǎng) 8. 工程細(xì)節(jié) ? 電梯品牌：Schindler ? 升降梯：每層2部除F2，東邊為3間，南邊為2間； ? 扶梯：F1-F6每層2部，B1、F7每層1部； ? 中庭：一、二期各一個(gè)中庭； ? 衛(wèi)生間：F2-F7每層1個(gè)，B1、F1無(wú)衛(wèi)生間； ? 通道寬度：主通道約4-5米； ? 停車(chē)場(chǎng)費(fèi)用：收費(fèi)，此外有免費(fèi)停車(chē)抵用券，VIP卡積分兌換停車(chē)券；系列停車(chē)優(yōu)惠：消費(fèi)滿

33、200元免費(fèi)停車(chē)1小時(shí)，20:00-24:00時(shí)段免費(fèi)停車(chē)等。 9. 工程租金及經(jīng)營(yíng)情況 德基廣場(chǎng)為德基地產(chǎn)自己斥資建設(shè)，對(duì)外經(jīng)營(yíng)收費(fèi)分兩局部，一是管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月；二是租金，標(biāo)準(zhǔn)為30、50、80、100元/平米/月，因此德基廣場(chǎng)根據(jù)鋪位的樓層、位置的好壞，租金價(jià)格為2-7元/平米/天。另外，各產(chǎn)品商家還給德基進(jìn)行銷售返點(diǎn)，一線品牌返點(diǎn)約30%，二線品牌返點(diǎn)更高，具體由洽談而定。德基廣場(chǎng)停車(chē)費(fèi)為5元/次/小時(shí)。 一期調(diào)整后，目前商場(chǎng)有13家店鋪即將開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)率達(dá)92%。二期商場(chǎng)除了8層暫未開(kāi)業(yè)外，共16家店鋪待開(kāi)業(yè)，其開(kāi)業(yè)率已達(dá)92%。 10. 消費(fèi)人流分析

34、 德基廣場(chǎng)的消費(fèi)人群以中青年家庭或情侶為主，并且有一定的消費(fèi)能力。因工程引進(jìn)了大量的餐飲、同時(shí)還有娛樂(lè)，故人流量較大，同時(shí)由于B1層與地鐵1號(hào)線相通，故過(guò)往人流量較多。二期的一層和七層多數(shù)為一家三口或夫妻情侶，女士多為25-30歲，男士多為30-45歲，穿著較為考究；二層至六層顧客以25-35歲女士居多，身邊多有同年齡層的女伴，穿著較為考究；地下一層過(guò)往人群較多，以過(guò)客和就餐情侶或者家庭居多。 11. 工程推廣 工程在運(yùn)營(yíng)期間，除了通過(guò)室內(nèi)外的廣告位來(lái)對(duì)工程進(jìn)行推廣外，還舉辦各種活動(dòng)來(lái)吸引人群。同時(shí)在各國(guó)際一線品牌店開(kāi)業(yè)典禮上，更是請(qǐng)來(lái)不少明星來(lái)參加剪彩儀式。 .gaotongchina>

35、; 25 典型工程研究 外立面設(shè)置了各大品牌的廣告位 2021年舉辦的保時(shí)捷車(chē)展 2021年舉辦的蘭博基尼車(chē)展 圣誕節(jié)活動(dòng) .gaotongchina> 26 典型工程研究 舉辦時(shí)裝展活動(dòng) 江蘇省第一家LV旗艦店開(kāi)業(yè)，請(qǐng)來(lái)了明星張靜初 金馬獎(jiǎng)演員秦海璐出席寶格麗開(kāi)業(yè)典禮 12. 案例小結(jié) 優(yōu)勢(shì) ? 商業(yè)定位：首開(kāi)南京頂級(jí)購(gòu)物中心先河，工程會(huì)聚了奢侈品一線品牌，填補(bǔ)了整個(gè)江蘇省的需求空白；此外，德基廣場(chǎng)所處的位置新街口商圈百貨業(yè)比重過(guò)大，缺少休閑娛樂(lè)。而工程恰恰填補(bǔ)了這一空缺； ? 建筑設(shè)計(jì)：采取具有流線感的退臺(tái)式樓層布局，并且中庭挑空，色調(diào)統(tǒng)一，金屬氣質(zhì)與商場(chǎng)檔次感定位保持著統(tǒng)一； ? 動(dòng)線設(shè)計(jì)： 平面動(dòng)線清晰明了，配合垂直動(dòng)線，牽引顧客向購(gòu)物中心內(nèi)部流動(dòng)。同時(shí)在主動(dòng)線上安排主力店及品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌店鋪，來(lái)吸引并帶動(dòng)客群；另外，一二期之間設(shè)置天橋通道，既美觀又方便顧客穿行。地下一層與地鐵通道相通，引入過(guò)往人群進(jìn)入商場(chǎng)，帶動(dòng)客流； ? 業(yè)態(tài)分布：工程引入電影院、電玩城、群眾高端餐飲，為工程聚集人氣。同時(shí)一二期之間的業(yè)態(tài)品牌上形成互動(dòng)。比方，一期沒(méi)有設(shè)置化裝品和兒童業(yè)態(tài)，這在二期里得到了補(bǔ)充； .gaotongchina> 27 典型工程研究 ? 星級(jí)