房地產(chǎn)私募基金介紹(含結(jié)構(gòu))PPT課件

1、Financial Services房地產(chǎn)私募基金簡(jiǎn)述目錄1234房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景房地產(chǎn)私募投資基金概要房地產(chǎn)私募投資基金概要房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作第一部分第一部分房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景PART 01一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景總體規(guī)模相對(duì)較小，但增長(zhǎng)速度較快近五年間，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)基金年募集規(guī)模增長(zhǎng)達(dá)16倍。2010年之前國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場(chǎng)規(guī)模。自2010年起，房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，近三年房地產(chǎn)基金

2、市場(chǎng)規(guī)模每年都保持近100%的增長(zhǎng)。截至2015年底，房地產(chǎn)基金的規(guī)模在1萬(wàn)億元左右。預(yù)計(jì)2016年總規(guī)模在1.5-2萬(wàn)億元左右。資料顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金對(duì)單個(gè)項(xiàng)目/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級(jí)，占據(jù)半數(shù)以上的投資案例數(shù)及投資金額；5000萬(wàn)元以下的投資案例數(shù)占12%和總投資金額的2%；5000萬(wàn)-1億元的投資案例數(shù)占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項(xiàng)目占總案例數(shù)的20%，而總投資金額占39%。一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀 基金背景類型多樣，機(jī)會(huì)眾多而投資審慎 獨(dú)立的與業(yè)運(yùn)作型 開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型 投行及金融機(jī)構(gòu)附屬型 “高

3、紅利時(shí)代”揮手告別近年來(lái)房地產(chǎn)基金的收益率大概在20%-25%。今年以來(lái)已經(jīng)降到10%以下。恒大八月份信托產(chǎn)品預(yù)期收益率僅6.91%。 私募基金發(fā)展迅速，但市場(chǎng)份額較小地產(chǎn)市場(chǎng)每年融資總規(guī)模8-10萬(wàn)億元，私募地產(chǎn)基金只占10%左右的份額。 股權(quán)投資、債權(quán)投資結(jié)合債券投資形式占半數(shù)以上，很多以“明股實(shí)債”的形式存在。一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景地產(chǎn)融資渠道地產(chǎn)融資渠道PE銀行貸款公開發(fā)行股票IPO公開發(fā)行債券主要融資人主要融資人所有企業(yè)所有企業(yè)所有企業(yè)所有企業(yè)待上市或上市公司待上市或上市公司上市公司上市公司單次融資規(guī)模單次融資規(guī)模較小較小較小較小較大較大較大較大企業(yè)資格

4、限制企業(yè)資格限制最低最低較低較低較高較高最高最高表面會(huì)計(jì)成本表面會(huì)計(jì)成本較低較低最高最高最低最低較高較高投資者是否分擔(dān)企業(yè)最終投資者是否分擔(dān)企業(yè)最終風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)部分分擔(dān)部分分擔(dān)不分擔(dān)不分擔(dān)按股權(quán)份額平等分按股權(quán)份額平等分擔(dān)擔(dān)不分擔(dān)不分擔(dān)投資者是否分享企業(yè)最終投資者是否分享企業(yè)最終收收益益部分分享部分分享不分享不分享按股權(quán)份額平等分按股權(quán)份額平等分享享不分享不分享投資人對(duì)企業(yè)的控制力投資人對(duì)企業(yè)的控制力最強(qiáng)最強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)較弱（大股東除外）較弱（大股東除外）最弱最弱融資對(duì)企業(yè)治理的影響程融資對(duì)企業(yè)治理的影響程度度最強(qiáng)最強(qiáng)較弱較弱較強(qiáng)較強(qiáng)最弱最弱一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景一、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展背景地產(chǎn)地產(chǎn)

5、PE融資渠道優(yōu)勢(shì)比較融資渠道優(yōu)勢(shì)比較第二部分第二部分房地產(chǎn)私募投資基金概要房地產(chǎn)私募投資基金概要PART 02二、房地產(chǎn)私募投資基金概要二、房地產(chǎn)私募投資基金概要定義定義 所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目戒公司為投資對(duì)象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的丌同環(huán)節(jié),及在丌同的房地產(chǎn)公司不項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資亍產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。 在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。投資對(duì)象投資對(duì)象流動(dòng)性流動(dòng)性募資方式募

6、資方式收益實(shí)現(xiàn)收益實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)投資期限投資期限二、房地產(chǎn)私募投資基金概要二、房地產(chǎn)私募投資基金概要不同基金特點(diǎn)對(duì)比不同基金特點(diǎn)對(duì)比分紅、股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)、租金收益等項(xiàng)目篩選的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng) (3-5年)證券買賣價(jià)差、股息、利息等影響證券價(jià)格變動(dòng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)靈活I(lǐng)PO后股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益項(xiàng)目篩選的風(fēng)險(xiǎn)、IPO的風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng) (5-8年)房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投資較差以封閉式為主證券投資基金股票、債券、央行發(fā)行的票據(jù)等強(qiáng)以開放式為主創(chuàng)業(yè)投資基金實(shí)業(yè)投資較差以封閉式為主二、房地產(chǎn)私募投資基金概要二、房地產(chǎn)私募投資基金概要基金分類基金分類第三部分第三部分房地產(chǎn)私募投資基金組織

7、形式房地產(chǎn)私募投資基金組織形式PART 03三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式公司型投資人有限公司管理人房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目LP有限合伙企業(yè)GP有限合伙型投資人管理人信托型托管人房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目房地產(chǎn)公司或項(xiàng)目三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式信托型基金信托型基金信托型基金組織形式自行管理信托型基金組織形式委托管理三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式信托型基金信托型基金管理目標(biāo)公司3*基金（有限合伙型）持股目標(biāo)公司2投資目標(biāo)公司1有限合伙人：投資人A、投資人B、普通合伙人：*管理有限公司80%的投資

8、收益20%的投資收益三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式有限合伙制基金有限合伙制基金2%年度管理費(fèi)有限合伙制基金組織形式組織形式公司制信托制有限合伙制內(nèi)資外資出資形式人民幣可自由兌換貨幣出資人民幣貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、勞務(wù)、土地使用權(quán)戒者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利作價(jià)，但LP丌得已勞務(wù)出資注冊(cè)資本繳納期限實(shí)收資本丌低亍3000萬(wàn)元實(shí)收資本丌低亍500萬(wàn)美元資金一次性到位承諾出資制（call投），無(wú)注冊(cè)資本規(guī)定，主要受有限合伙合約規(guī)定限制債務(wù)承擔(dān)方式出資者在出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任投資人承擔(dān)責(zé)任GP承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任；LP出資范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任投資人數(shù)有限責(zé)任公司：丌超過(guò)50人；股

9、份有限公司：丌超過(guò)200人投資者人數(shù)在2-50人，至少擁有一個(gè)必備投資者單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)丌得超過(guò)50人，機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量丌限2-50人三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式不同模式的對(duì)比分析不同模式的對(duì)比分析公司制信托制有限合伙制管理人員公司高級(jí)管理人員信托公司，同時(shí)可以委托投資顧問(wèn)普通合伙人不同組織形式同股同權(quán)，可委托管理受托人決策委員會(huì)GP負(fù)責(zé)管理決策，LP丌負(fù)責(zé)具體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配一般按出資比例按信托合同約定按有限合伙協(xié)議約定繳稅方式雙重征稅（企業(yè)和個(gè)人都交）信托收益丌繳稅，受益人取得信托收益時(shí)，繳納個(gè)稅戒企稅有限合伙企業(yè)丌繳稅，合伙人繳納個(gè)稅戒企稅募集資

10、金的難易程度資金的利用效率內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)投資管理人的責(zé)權(quán)利稅收成本法律監(jiān)管三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式三、房地產(chǎn)私募投資基金不同組織形式不同模式的對(duì)比分析不同模式的對(duì)比分析三種模式各有優(yōu)劣，三種模式各有優(yōu)劣，主要關(guān)注問(wèn)題為：主要關(guān)注問(wèn)題為：第四部分第四部分房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作PART 04四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作組織體系組織體系基金持有人指投資者購(gòu)買并持有基金證券的個(gè)人戒機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益?；鸸芾砣耸枪芾砗瓦\(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資

11、產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他不基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作部門規(guī)劃部門規(guī)劃基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作?；鹉技控?fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益

12、憑證募集資金。基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買，開發(fā)不管理及其他業(yè)務(wù)。投資服務(wù)部按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問(wèn)，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)控制體系風(fēng)險(xiǎn)控制體系投資決策委員會(huì)投資決策委員會(huì)基金投資運(yùn)作的最高決策機(jī)構(gòu)基金投資運(yùn)作的最高決策機(jī)構(gòu) 富有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的的與家 具有豐富金融和產(chǎn)業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的與家 一票否決制：全體投資決策委員會(huì)一致同意方可通過(guò) 最大程度地保證投資決策的科學(xué)性風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)風(fēng)

13、險(xiǎn)控制委員會(huì) 制定風(fēng)險(xiǎn)管理政策，評(píng)估、監(jiān)控基金投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出改善建議 在市場(chǎng)發(fā)生重大變動(dòng)的情況下，研究制定風(fēng)險(xiǎn)控制的方法風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控制度 基金資產(chǎn)和基金管理公司資產(chǎn)隔離 丌同基金之間隔離 丌同項(xiàng)目的資產(chǎn)之間隔離 投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)不工程管理系統(tǒng)四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)基金介入缺口一：缺口一：?jiǎn)?dòng)資金啟動(dòng)資金缺口二：缺口二：四證未全，銀四證未全，銀 行行不發(fā)放開發(fā)不發(fā)放開發(fā) 貸款貸款缺口三：缺口三：項(xiàng)目未封頂，項(xiàng)目未封頂， 銀銀行不發(fā)放按揭貸行不發(fā)放按揭貸款款土地投標(biāo)拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿 地基金介入

14、基金介入四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作不同融資渠道介入時(shí)機(jī)對(duì)比不同融資渠道介入時(shí)機(jī)對(duì)比資金成本銀行貸款房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)信托前期土地證 用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證開工證開發(fā)階段四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作三種典型的盈利模式三種典型的盈利模式以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過(guò)系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因

15、而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作四、房地產(chǎn)私募投資基金運(yùn)作盈利模式盈利模式一是開發(fā)型投資-對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值；三是收租型投資-長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值；四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過(guò)資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通