武漢中心城區(qū)近十年商品房價格波動調(diào)查分析

1、武漢中心城區(qū)近十年商品房價格波動調(diào)查分析摘要：本文統(tǒng)計了武漢市各中心城區(qū)近十年的商品房價格銷售數(shù)據(jù)，進(jìn)行比較分析，并結(jié)合相關(guān)社會、經(jīng)濟(jì)因素分析武漢中心城區(qū)商品房價格波動原因， 以期對武漢市未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展有所借鑒。關(guān)鍵詞：中心城區(qū)商品房 價格按照行政區(qū)域劃分，武漢市由七大中心城區(qū)和六個遠(yuǎn)城區(qū)組成，包括：武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)。截止 2010 年，中心城區(qū)面積 863 平方公里，占全市總面積的 10.2%；常住人口 559.9 萬，占全市總?cè)丝诘?57.7%；生產(chǎn)總值 3054.64 億元，占全市生產(chǎn)總值的 54.9%。1 武漢中心城區(qū)商品房價格近十年調(diào)查武漢

2、市國民經(jīng)濟(jì)在 20012005 年“十五”規(guī)劃和 20062010年“十一五”規(guī)劃期間 gdp 從 2001 年的 1335 億元增長到 2010 年的 5291 億元，位居中部地區(qū)首位。期間，武漢市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展，商品房價格隨著經(jīng)濟(jì)快速增長一路高漲，均價從2001 年的 1745 元/ 平方米上漲到 2010 年的 6561 元/ 平方米，均價翻了近四番，年均增長率達(dá) 16.1%。圖 1 2001 2010 年武漢商品房均價圖 2 2001 2010 年武漢商品房價格增長率此外，2001 年到 2010 年，武漢市房地產(chǎn)市場逐步擴(kuò)大， 開發(fā)投資規(guī)模逐年增加，銷售面積由 2001 年的

3、 380.1 萬平方米增長到 2010 年的 1429.17 萬平方米；商品房均價由 2001 年的 1745.33 元/ 平方米漲到2010 年的 6184 元/ 平方米。武漢市商品房市場總體呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢，但是各區(qū)的發(fā)展又呈現(xiàn)各自不同的特點，下面對七大中心城區(qū)分別闡述：1.1 江岸區(qū)江岸區(qū)位于長江北岸，武漢三鎮(zhèn)漢口一方的東部，東鄰黃陂區(qū)，西與江漢區(qū)接壤，南臨長江與武昌區(qū)和洪山區(qū)隔江相望， 北接?xùn)|西湖區(qū)，是中共武漢市委、 武漢市人民政府所在地和武漢市政治、 金融、信息、文化中心，發(fā)展環(huán)境良好。先天地利加上后期規(guī)劃， 十年的全面發(fā)展，使江岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)始終保持迅猛發(fā)展態(tài)勢， 該區(qū)商品房價格在

4、近十年中逐年上漲，均價從 2001 年 2226 元/ 平方米上漲到 2010 年 6642 元/平方米，年均增長率 13%。1.2 江漢區(qū)江漢區(qū)因地處長江與漢水交匯處而得名，是武漢人口密度最大、最繁華的中心城區(qū)，擁有以武漢廣場為核心的現(xiàn)代商業(yè)中心和以建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈為標(biāo)志的商務(wù)金融中心。如今，該區(qū)正以王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)以金融、保險、貿(mào)易、信息、物流、咨詢等產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心區(qū)。 20012010 年，江漢區(qū)商品房價格呈逐年上漲趨勢，均價從 2001 年 2287 元/ 平方米漲至 2010 年 9914 元/ 平方米，年均增長率 18.3%。1.3 硚口區(qū)硚口區(qū)位

5、于武漢市漢口西部，東與江漢區(qū)毗鄰，南與漢陽區(qū)隔水相望，西、北與東西湖區(qū)接壤，擁有漢正街商貿(mào)旅游區(qū)、寶豐商務(wù)區(qū)、漢西中央采購區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點功能區(qū)。硚口西部區(qū)域是武漢市老工業(yè)基地， 以老廠區(qū)改造和新園區(qū)建設(shè)并舉的“漢正街都市工業(yè)區(qū)”是武漢市制造業(yè)五大板塊之一。近幾年，硚口區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅猛發(fā)展： 2500 余家商貿(mào)企業(yè)、 3000 余家總代理總經(jīng)銷、近20家公司總部、 14 個世界 500 強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、 10 家星級賓館酒店、近30家金融機(jī)構(gòu)。 20012005 年，硚口區(qū)商品房價格不斷上漲，由2139元/ 平方米漲到 3753 元/ 平方米，但 2008 年和 2010 年略有下降

6、，尤其是 2010 年，出現(xiàn)大幅度下降， 從 2009 年 5414 元/ 平方米降至 2010年的 5088 元/ 平方米，降幅達(dá) 9.4%。從 2008 年開始，硚口區(qū)房價已經(jīng)開始低于武漢市均價。1.4 漢陽區(qū)漢陽區(qū)位于武漢西南部，東瀕長江，北帶漢水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地帶。 20012010 年，漢陽商品房價格都保持高速增長，年均增長速率達(dá)16.9%，從 1847 元/ 平米漲到 7281 元/ 平米。特別是 2010 年，房價第一次超過武漢市均價。1.5 武昌區(qū)武昌區(qū)東、南與洪山區(qū)接壤，西與江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)毗鄰，北與青山區(qū)相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、經(jīng)濟(jì)、

7、文化和信息中心。武漢市城市總體規(guī)劃（19962020 年）確定：武昌將形成沙湖體育文化旅游發(fā)展區(qū)、武昌首義文化區(qū)、 中南路水果湖省級商貿(mào)行政區(qū)、東湖風(fēng)景名勝旅游區(qū)、南湖居住風(fēng)景旅游區(qū)、街道口大學(xué)城、徐東路梨園商貿(mào)居住區(qū)、沿江制造業(yè)紡織業(yè)發(fā)展區(qū)、白沙洲武泰閘現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展區(qū)等九大板塊。武昌區(qū)商品房價格由2001 年的 2237 元/ 平方米漲到 2010 年 9173 元/ 平方米，離突破萬元大關(guān)咫尺之遙。1.6 青山區(qū)青山區(qū)東與洪山區(qū)接壤，西與武昌區(qū)毗鄰，南倚東湖風(fēng)景區(qū)，北瀕萬里長江。境內(nèi)駐有武漢鋼鐵公司、中國第一冶金建設(shè)公司、武漢石油化工廠、中冶集團(tuán)武漢鋼鐵設(shè)計研究總院、武漢科技大學(xué)等10

8、多個大型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)。 青山區(qū)商品房價格在 “十五” 期間，由 1219元/ 平方米漲到了 2862 元/ 平方米，翻了兩番；“十一五”期間，房價仍然保持上漲，但從 2008 年開始增幅逐漸放緩，后三年增幅不大，基本持平。1.7 洪山區(qū)洪山區(qū)位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區(qū)。近年來，洪山區(qū)積極推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，社會經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展欣欣向榮，從 2001 年到 2010 年，年平均增長率為16.0%，2010 年達(dá)到歷史高點 6781 元/ 平方米。2 商品房價格波動原因分析2.1 經(jīng)濟(jì)原因市場供求失衡。城市化快速發(fā)

9、展必然形成強(qiáng)大的住房需求，伴隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)， 我國正處于城市化進(jìn)程加快發(fā)展的階段，城市化率的提高必然會引發(fā)大規(guī)模的居住需求。對于武漢市來說，截止 2010 年，武漢城鎮(zhèn)人口 978 萬，再加上武漢“1+8”城市圈對周邊的人口吸引，城市化發(fā)展水平比較快，對房屋的需求規(guī)模亦較大。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國大部分地區(qū)住房供應(yīng)體系不夠完善。 高檔住房比重過高，中低價位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房開發(fā)量不足。 在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系狀況，造成價格虛高的高檔商品房供過于求， 而中低價位的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求， 還導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從

10、市場發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重違背了需求結(jié)構(gòu)，在一些檔次住房供應(yīng)量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫現(xiàn)象。投資需求。一般來說，過熱增長的行業(yè)是由高需求和高價格所推動。 高價格帶來這些行業(yè)的巨額利潤， 巨額利潤刺激投資需求， 投資需求進(jìn)一步抬高價格。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 居民可支配資金數(shù)額提高， 民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，在股票、黃金、藝術(shù)品等投資市場還不完善、收益率不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)投資成為主要投資領(lǐng)域，吸引了大量資金進(jìn)入。從 2004 年的 63.24 億元到 2010 年的 100.67億元，增幅達(dá) 159%。建安成本的增加。面對通脹壓力，包括水泥、鋼材、磚石等原材料價格上漲

11、帶來的成本增加、拆遷成本提高， 都會直接增加建筑成本；農(nóng)民工工資、管理人員工資上調(diào)等導(dǎo)致管理成本增加. 根據(jù)有關(guān)調(diào)查報告的數(shù)據(jù)，2005 年，普通高層住宅的建安成本為每平方米1407.5 元， 2006 年小幅上漲至 1429.5 元， 2007 年上漲至每平方米1524.1 元。 2008 年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至 1734.1 元，三年多上漲幅度達(dá)35。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自

12、菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷