我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范講課講稿

1、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范劉海生張坤(中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，北京，100081)02中圖分類號(hào)：F12住4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006 一 4117(2007)04 0029 .一、我國房地產(chǎn)金融制度變遷在我國進(jìn)行改革開放以前，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展一直處于被抑制狀態(tài)可以說，我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展，是伴隨我國改革開放的深入，城市住宅制度與土地使用制度的改革。 筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展主要經(jīng)歷兩大變遷。第一次變遷，從1978年到1998年。這一階段，我國房地產(chǎn)金融處于起步并緩步成長狀態(tài)。1979年，中央決定 將基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，標(biāo)志著房地產(chǎn)金 融的誕生。1

2、994年，國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革 的決定提出“全面推行住房公積金制度”。1997年，中國 人民銀行頒布了個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法，為商業(yè)銀 行積極開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)造了條件。可以說，這階段 是政策性房地產(chǎn)金融占據(jù)重要地位。第二次變遷，從1998年開始至今，這一階段是我國房地產(chǎn)金融處于快速發(fā)展的狀態(tài)。1998年，中國人民銀行允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房開展購房貸款業(yè)務(wù)。同年，建行開始實(shí)行個(gè)人購房貸款按揭。2002年，發(fā)布了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，重申和明確了商業(yè)銀行開展住房金融業(yè)務(wù)應(yīng)共同遵守的有關(guān)規(guī)定，從而對(duì)防 范信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房金融業(yè)務(wù)快速、健康、規(guī)范發(fā)展起了

3、 積極的作用。二、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展存在的主要問題我國房地產(chǎn)金融起步較晚，發(fā)展時(shí)間較短，再加上我國 房地產(chǎn)金融體制不完善，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不大規(guī)范，使得我 國房地產(chǎn)金融在快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了不少問題。（一）房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)不合理由于長期受我國福利分房制度和金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資中建設(shè)貸款與消費(fèi) 貸款比重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的投資格局，加L銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，貸給開發(fā)商 的住房建設(shè)貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貸給個(gè)人購房的住房消費(fèi)的 額度。（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源結(jié)構(gòu)單一從銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)集中以開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道仍以國內(nèi)銀行貸款

4、、自籌資金和其他資金來源為主。2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措171688億元，其中第一人資金來源為“定金和預(yù)收款”，達(dá)到73953億元，比仁年增長444%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的431%:第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金為5207石億元，增長了 38%，占全部資金來源的303%:第三大資金來源是銀行貸款為31584億元，增長了 05%，占資金來源的18.4%（三）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)信息不對(duì)稱性問題信息不對(duì)稱是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資也不例外。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期長、技術(shù)要求高且市場(chǎng)變化快，更加重了信息的不對(duì)稱。信息傳遞機(jī)制不完善和個(gè)人誠信 制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間

5、的信 息博弈中處于劣勢(shì)，銀行無法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)日的預(yù)期效 益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防范（一）實(shí)行融資渠道多元化，提高房地產(chǎn)金融資源的利用效率通過實(shí)行房地產(chǎn)融資渠道多元化，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。1可以大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)公眾募集開發(fā)資金。它一方面將降低 銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一方面在為資本市場(chǎng)增添交易品種的同 時(shí)，為市場(chǎng)輸送源源不斷的資金。2.建立房地產(chǎn)投資基金組 織，吸收長期資金來投資于房地產(chǎn)業(yè)。3.將保險(xiǎn)資金引入房 地產(chǎn)融資市場(chǎng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。 4鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè) ：大力推行融資租賃

6、方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司。5積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。要充分利用公積金貸款具有政策 補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足低收入居民的購房需要。（二）提高銀行貸款管理水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款程序管理加強(qiáng)商業(yè)銀行貸款管理，建立健全房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)內(nèi)控制度，規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的授信與貸款管理。在開發(fā)貸款 的發(fā)放與管理上，主要是商業(yè)銀行必須清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn) 貸款并不是無風(fēng)險(xiǎn)或者絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)項(xiàng)目的貸前 調(diào)查，做好貸前項(xiàng)目評(píng)估。在審批按揭貸款時(shí)，嚴(yán)格按操 作規(guī)程，重點(diǎn)審查購房人購房能力，確保購房行為的真實(shí) 性和購房供款能力，對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)以及開發(fā)商提交的個(gè) 人住房按揭材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，仔細(xì)辨別申請(qǐng)材料的

7、真 偽，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商套取貸款和“假按揭”現(xiàn)象 的發(fā)生。貸后檢查要強(qiáng)調(diào)貸款資金用途的監(jiān)控，應(yīng)按照協(xié) 議簽訂時(shí)房地產(chǎn)商自籌資金應(yīng)該到位的比例情況，逐步允 許企業(yè)從貸款賬戶劃轉(zhuǎn)信貸資金投人使用。對(duì)發(fā)放的貸款 實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。在發(fā)放開發(fā)貸款之后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng) 目進(jìn)度情況，分期將貸款劃入借款人賬戶，定期對(duì)借款人 執(zhí)行借款合同情祝、貸款使用情況及借款人的經(jīng)營情況進(jìn) 行跟蹤調(diào)查和檢查。（三）建立和完善個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制度保險(xiǎn)介入住房貸款是適應(yīng)個(gè)人住房貨幣化改革、規(guī)避商業(yè)文化財(cái)金視點(diǎn)2007年4月市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。目前有關(guān)個(gè)人住房擔(dān)保貸款的保險(xiǎn) 業(yè)務(wù)并不不多。因此，建立一套完整的個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)

8、 制度尤為重要。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與保險(xiǎn)公司緊密配合, 形成貸款與保險(xiǎn)配套服務(wù)的運(yùn)作機(jī)制。應(yīng)加大住房貸款保 險(xiǎn)業(yè)務(wù)的宣傳力度，將辦理個(gè)人住房貸款詳細(xì)介紹給社會(huì) 公眾。（四）全方位促進(jìn)社會(huì)信用制度的建立與健全信息傳遞機(jī)制通過社會(huì)信用制度，對(duì)個(gè)人及企業(yè)的資信狀況，有效 避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德 風(fēng)險(xiǎn)”。加快建立企業(yè)信用評(píng)估制度和個(gè)人資信評(píng)估制度， 為商業(yè)銀行提供較為真實(shí)的借款人信用檔案，為商業(yè)銀行 選擇借款人提供較為有效的參照系。為此，應(yīng)盡快建立和 完善企業(yè)信貸登記系統(tǒng)和個(gè)人信用監(jiān)控、預(yù)警和征信系統(tǒng)， 對(duì)個(gè)人信用、企業(yè)信用狀況進(jìn)行追蹤調(diào)查以及通過現(xiàn)代網(wǎng) 絡(luò)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)各部門

9、對(duì)企業(yè)和個(gè)人的信息資源共享。以及 對(duì)有不良信用記錄的開發(fā)商和個(gè)人進(jìn)行通報(bào)，采取聯(lián)合制 裁，限制其資金融通。（五）建立健全房地產(chǎn)金融的相關(guān)法律制度完善的法律法規(guī)體系是促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的基本保障。總體上可為四個(gè)層面:1.要從加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金監(jiān) 管力度的角度，出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法；2要從建立健全房地產(chǎn)抵押貸款債券發(fā)行和轉(zhuǎn)讓制度、房地產(chǎn)投資基金 制度以及房地產(chǎn)企業(yè)上市、退市制度的角度，并有必要出 臺(tái)相應(yīng)部門規(guī)章或?qū)嵤┺k法。3要從完善房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的擔(dān)保體制以及個(gè)人信用制度的角度，修改和完善擔(dān)保法、 保險(xiǎn)法，以及盡早將信用立法提 h議程。4.要從降低貸款申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)以及公平合理的角度，完善現(xiàn)有財(cái)

10、產(chǎn)保險(xiǎn)制 度，增加住房抵押保險(xiǎn)的種類、修改條款、合理制訂保險(xiǎn) 費(fèi)的金額、繳費(fèi)方式以及關(guān)于退保的規(guī)定。(六) 建立全方位的監(jiān)管體系與加大金融監(jiān)管力度政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)控力度，確保商業(yè)銀行的安全、穩(wěn)定、高效運(yùn)行。從監(jiān)管的方式來講，1要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān) 管方針和策略。2.要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房 地產(chǎn)金融監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待，定期和不定期對(duì)商業(yè) 銀行進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)銀行是 否按規(guī)定辦理房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面。3.要建立房地產(chǎn)信貸風(fēng) 險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度，定期向商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況；4.對(duì)違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的銀行要進(jìn)行必要的查處，絕不姑息遷就。