萬科項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制第一節(jié) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制4.1.1 新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交立項(xiàng)價(jià)示和詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會討論通過。可行性研究報(bào)告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)目及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：u 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； 投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排； 稅務(wù)環(huán)境及其影響； 資金計(jì)劃；u 競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）； 投資風(fēng)險(xiǎn)田信及相應(yīng)的對策； 項(xiàng)目綜合評價(jià)意見。4.1.2 可行性研究報(bào)告應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會前提前一周上交。 4.1.3 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)

2、、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新提交立項(xiàng)申請。4.1.4 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本；4.1.5 招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制4.2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。4.2.2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入

3、下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的建造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。 4.2.3 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的施工圖預(yù)算原則上不得突破我方編制的建造成本預(yù)算。 4.2.4 設(shè)計(jì)、工程、成本管理人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投

4、資損失浪費(fèi)。第三節(jié) 施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 4.3.1 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定 4.3.2 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標(biāo)方式進(jìn)行。 4.3.3 應(yīng)組織開發(fā)、工程、成本管理、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。 4.3.4 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。 4.3.5 工程項(xiàng)目若采取邀請招標(biāo)方式。應(yīng)事

5、后提交有關(guān)招標(biāo)、評標(biāo)等工作的文字備忘。 4.3.6 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 4.3.7 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 4.3.8 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、成本管理兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。 4.3.9 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等 4.3.10 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包第四節(jié) 施工過程的成本控制 （一） 現(xiàn)場簽證 4.4.1 現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 4.4.2 現(xiàn)場簽證必須列

6、清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由我方主管工程師和成本管理人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中我方成本管理人員必須對工程量、單價(jià)、用工程量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場簽證的具體審批程序與權(quán)限，按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。 4.4.3 現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 4.4.4 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目。在施工過程中不得辦理任何簽證。 4.4.5 因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫設(shè)計(jì)變更審批表并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、

7、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限按照集團(tuán)公司制定的相應(yīng)管理辦法執(zhí)行。 （二）工程質(zhì)量與監(jiān)理 4.4.6 項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。 4.4.7工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。事故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。 4.4.8

8、 應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 （三）工程進(jìn)度款 4.4.9 原則上不向施工單位支付備料款確需支付者 應(yīng)不超過工程造價(jià)的15并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。 4.4.10 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表 工程、預(yù)算部門會同監(jiān)理人員 對照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量

9、證明等資料： 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。 4.4.11 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利4.4.12 工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)70時(shí) 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少25工程尾款和5保修款以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。第五節(jié) 工程材料及設(shè)備管理 4.5.1 項(xiàng)目開工前，設(shè)計(jì)或工程管理部門應(yīng)及時(shí)列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、 甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確： 1）、甲方能找到一級建材市場的、有進(jìn)口免稅計(jì)劃指標(biāo)的、有特殊質(zhì)量要求和價(jià)格浮動(dòng)幅度較大的材料和設(shè)備，應(yīng)

10、實(shí)行甲供或甲定乙供，其余實(shí)行乙供； 2）、實(shí)行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)。 3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象 4）、甲供材料、設(shè)備的采購必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購上采用招標(biāo)方式在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商： 能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。 4.5.2 工程管理部門對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗(yàn)收并出具檢驗(yàn)

11、報(bào)告，辦理驗(yàn)收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款 4.5.3 采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任 4.5.4 必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購全過程的行為 4.5.5 對于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型在成本管理人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證。 4.5.6 材料的代用應(yīng)由工程管理部門書面提出，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位通過成本管理部同意

12、 領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)4.5.7 甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗(yàn)合格證和我方工程管理部的驗(yàn)收檢驗(yàn)證明以及結(jié)算清單經(jīng)成本管理部、財(cái)務(wù)部審核無誤后，方能辦理結(jié)算第六節(jié) 竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制4.6.1 單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交 4.6.2 開發(fā)、工程、成本、營銷和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等。“移交證明書” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署 4.6.3 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追

13、究其責(zé)任。 4.6.4 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂保修協(xié)議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。 4.6.5 采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用。 4.6.6 我方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用 應(yīng)在工程承包合同中明確由乙方承擔(dān)第七節(jié) 工程結(jié)算管理 4.7.1 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定： 具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備；

14、 工程遺留問題已處理完畢： 施工單位結(jié)算書按竣工圖編制，所附資料齊全。 4.7.2 工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考 4.7.3 “點(diǎn)工” 必須按照定額價(jià)計(jì)取、結(jié)算 4.7.4 成本管理部應(yīng)詳細(xì)核對工程量審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程總造價(jià)做到資料完整有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審 4.7.5 編制的預(yù)、結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)有工資、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，扣清甲 供材料款項(xiàng) 4.7.6 成本管理部應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理進(jìn)行“三算” 對比 找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見 4.7.7 在成本管理部提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書第八節(jié) 其他環(huán)節(jié)的成本控制 4.8.1 正式發(fā)售前，應(yīng)組織營銷、設(shè)計(jì)、工程和成本管理人員擬訂詳細(xì)的銷售承諾事項(xiàng)清單逐項(xiàng)測算其建設(shè)成本，并對照原成本預(yù)算逐項(xiàng)審核對學(xué)校、交通、水塔等配