淺談房地產工程造價控制的重要的策略分析_工程管理

1、淺談房地產工程造價控制的重要的策略分析1.前言房地產的價格由很多因素打算，如地價、房地產的建設成本、銷售費用、開發(fā)單位的利潤、拆遷費用、國家的稅收等等。其中房地產的造價影響到了整個房地產項目的房價和開發(fā)商的利潤，作為房地產企業(yè)生存的基礎對房地產價格有著打算性的影響。2.當前房地產造價掌握存在的問題(1)招標方式不合理目前我國房地產公司招標的方式一般為邀請招標，沒有經過充分的競爭。許多房地產公司由于工期和進度的因素，采納費率招標的方式來對施工單位進行選擇。還有某些公司采納的是“議標”的方式，即投標人報價結束之后用討價還價的方式和投標人議價，這樣的招標方式的缺點顯而易見，比如投標人在報價時有意將報

2、價抬高，留出還價的余地來和公司進行談判。(2)決策盲目對項目的決策失誤，體現(xiàn)在項目在進行建設之前沒有對市場進行充分的調研，對市場的定位不精確，或者是對項目建設地點選擇不當、投資方案的不合理等，這是造成各種爛尾工程的主要緣由之一。(3)沒有考慮運營維護成本根據現(xiàn)在的做法，開發(fā)商在工程符合驗收的前提之下，一般只對工程建設的成本和質量進行關注和掌握，沒有在工程設計階段就考慮到工程在全生命周期內的性能和造價，對工程后期運營維護成本方案不周全。(4)合同管理意識不足在現(xiàn)實中，許多開發(fā)商和承包商之間簽訂的合同沒有采納標準的合同文本形式，造成了合同的不夠嚴謹和精確，致使工程的造價以及其它相關費用的計算爭議較

3、大。施工單位在進場施工后通常會以各種理由來要求增加工程的造價，假如在合同簽訂的時候考慮周全，對風險有著精確的估量，強調好各種事項的應對措施，寫明防范的條款，就能夠有效地防止工程造價增長。3.房地產造價的掌握過程(1)決策階段做好項目投資的猜測，需要各種各樣的資料，比如工程施工地點的水文、地質、氣候、道路、通訊、管道等狀況、材料的價格、市場的分布等狀況資料。在對項目進行可行性分析的階段，應當保證資料的精確和詳實，造價人員應當對資料的牢靠性和真實性做好具體的分析。以此保證經濟猜測和分析的精確性。對建筑方案的優(yōu)化是重要的一環(huán)，討論表明在項目前期對方案進行優(yōu)化，可以使節(jié)省投資的可能性達到80%。因此要

4、想做到對工程造價進行有效的掌握，就應當以工程的前期工作為重點，在對市場討論后結合自身狀況，遵循效益至上的原則來進行多方案的對比選擇。(2)設計階段房地產的工程項目的設計，對整個工程造價的影響占75%95%以上。在項目的設計階段，應當推行設計的招標，以對設計單位擇優(yōu)選擇。開發(fā)單位應當樂觀推行經濟方案和建筑方案相結合的招標方法，將建筑的結構主體、景觀綠化、配套設施放在一起招標，并組織邀請專家來進行設計單位的綜合評比。這樣既可以選擇素養(yǎng)較高的設計單位，又能夠促使設計單位在項目的質量上開拓創(chuàng)新，盡量降低工程的造價。設計人員應當對建筑工程的預算與費用定額嫻熟把握，明確建筑材料的價格，依據項目的投資進行估

5、算，來對設計概算進行掌握。開發(fā)單位的各個專業(yè)應當在保證建筑工程的各項指標和功能的前提之下，制定雙贏的設計策略，對投資限額實現(xiàn)合理的使用，將經濟和技術有效融合在一起。(3)招投標階段工程的招標和投標，包含了設備材料的供應商和施工的承建商這兩個方面的選擇。在這個過程中，開發(fā)單位首先應當留意遵循公正公正、誠懇守信的原則，在招標之前對施工單位的資質進行嚴格的審查，還要進行實地的考察，以了解第一手的資料。其次應當對招標文件做好編制工作，開發(fā)單位的造價管理人員應當對數據資料進行收集、篩選、分析、總結等工作，對影響工程造價的因素進行猜測、鑒別、分析和評價，然后在此基礎上對招標文件進行編制，編制過程中對文件中

6、涉及到費用的條款應當進行反復的推敲，做到無漏洞，這樣有利于之后的造價掌握。最終開發(fā)單位應當杜絕一味的低價中標，這樣能夠避開投標單位的惡意競爭，在保證工期和質量的前提下掌握工程的造價。(4)施工階段做好施工合同管理。對現(xiàn)場簽證和工程設計的變更進行有效地掌握，是施工階段進行成本掌握的關鍵所在。開發(fā)單位的管理人員首先應當對現(xiàn)場管理進行嚴格的掌握，有很多的工程對這個問題沒有足夠的重視，致使最終在工程的結算過程中產生了麻煩，給開發(fā)單位帶來了經濟上的損失。其次應當做到對施工現(xiàn)場的主動監(jiān)控、事前把關，從多個角度確 定設計是否需要變更，始終把握投資的可控性，以削減不必要的費用開支。對于工程設計的變更應當進行嚴

7、格的審計，對各項變更會給整個工程投資的影響做出計算。技術層面上掌握項目投資。技術上的措施是一個項目投資必要的保證，開發(fā)單位肯定要做好主要施工技術的論證工作，結合行業(yè)進展的現(xiàn)狀，采納新式的工藝和材料來進行工程建設。經濟措施中掌握項目投資。開發(fā)單位應當加強材料選購工作的監(jiān)督管理，對材料價格進行周密的調查和嚴格的掌握。在一般的建筑工程的造價中，材料的選購費用占到總費用的60%70%，因此建筑材料的選購是否合理，對工程造價的降低將有著打算性的影響。開發(fā)單位首先應當做到對材料的選購程序嚴格掌握，對產品的性能和數量要求、型號規(guī)格等準時把握，其次應當加強材料進場的質量驗收工作。開發(fā)單位應當督促承建單位對施工

8、進度進行定時的反饋，對于材料選購應當提前作出方案，還應當加強和供應商之間的聯(lián)系，做好接貨、卸貨、搬運等工作的協(xié)調，削減承包單位在施工階段對費用的索賠機會。(5)竣工結算階段審核工程竣工結算。開發(fā)單位的造價管理人員在工程驗收合格且各項資料齊備之后，應當根據合同中規(guī)定的有關條款進行工程的結算，一方面要對合同中商定好的清單價格嚴格的執(zhí)行，另一方面應當核對設計變更之后與原設計的清單內容之間的關系，以避開發(fā)生重復的計價?？⒐そY算的分析及評估。開發(fā)單位的造價掌握部門應當對竣工結算進行具體的數據分析，在計算機中建立工程指標的各項系統(tǒng)，比如單位材料消耗指標系統(tǒng)、單位造價系統(tǒng)等。然后將預算的指標和竣工結算的指標進行對比分析，在分析結果的基礎上進行項目竣工造價評估報告的編制，對各個單項工程的造價與項目總造價之間的差異作出反應，找出緣由，以便于下次施工的改進。4.結語綜上所述，對房地產項目工程造價的掌握，應當從工程的決策階段就