房地產(chǎn)現(xiàn)場的項目管理探究_工程管理

1、房地產(chǎn)現(xiàn)場的項目管理探究對于建筑施工企業(yè)來說，每天要跟“現(xiàn)場管理”打交道。現(xiàn)場管理實(shí)際上是我們企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。同時，它也是企業(yè)整體管理工作中最重要的組成部分。所以加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理是何等的重要，肯定要樹立“干好現(xiàn)場，才能贏得市場”的理念，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。引言房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。1.房地產(chǎn)項目管理的含義房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建

2、設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶供應(yīng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有很大進(jìn)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。房地產(chǎn)項目依據(jù)管理者不同，又可分為：建設(shè)項目管理(業(yè)主單位)、設(shè)計項目管理(設(shè)計單位)、工程詢問項目管理(詢問監(jiān)理單位)、施工項目管理(施工單位)和后期物業(yè)管理(物業(yè)公司)。2.房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項目不僅是一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標(biāo)體系，而且系統(tǒng)內(nèi)各目標(biāo)之間必需保持肯定的均衡性和合理性。所以房地產(chǎn)項目管理在各個內(nèi)容之間嚴(yán)密規(guī)律性的作用下，共同構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)。但是不同的視覺，對項目管理系統(tǒng)有不同的描述：2.1按系統(tǒng)工程理論,

3、結(jié)合管理工作的一般流程可將項目管理系統(tǒng)地描述為： “猜測決策方案掌握反饋修正決策方案”等職能的結(jié)合體。這一系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，主要通過內(nèi)部的規(guī)律關(guān)系，不斷地對目標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行修正，營造一種良好的環(huán)境系統(tǒng)，使項目各參加者能高效地完成既定的項目任務(wù)，實(shí)現(xiàn)項目的總目標(biāo)。2.2按項目實(shí)施過程，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個階段：2.2.1項目的定義、目標(biāo)設(shè)計和可行性討論。2.2.2項目的系統(tǒng)分析，包括項目的外部系統(tǒng)(環(huán)境)調(diào)查分析和內(nèi)部系統(tǒng)(項目結(jié)構(gòu))分析等。2.2.3項目的方案管理，包括項目的實(shí)施方案及總體方案、工期方案、成本(投資)方案、資源方案以及它們的優(yōu)化。2.2.4項目的組織管理，包括項目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員

4、組成、各方面工作與職責(zé)的安排、項目管理規(guī)程的制定。2.2.5項目的信息管理，包括項目信息系統(tǒng)的建立、文檔管理等。2.2.6項目的實(shí)施掌握，包括進(jìn)度掌握、成本掌握、質(zhì)量掌握、風(fēng)險掌握、變更管理等。2.2.7項目的后期管理，包括項目驗(yàn)收、移交、運(yùn)行預(yù)備、項目后評價與總結(jié)、項目使用管理(物業(yè)管理)，以及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度、存在的問題分析等。2.3根據(jù)項目管理的工作任務(wù)，項目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個方面：2.3.1成本管理，包括工程估價(即工程的估算、概算、預(yù)算)、成本方案、支付方案、成本掌握(包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、工程款結(jié)算和審核。2.3.2工期管理，這方面工作是在工程量計算

5、、實(shí)施方案選擇、施工預(yù)備等工作基礎(chǔ)上進(jìn)行的，包括工期方案、資源供應(yīng)方案和掌握、進(jìn)度掌握。2.3.3質(zhì)量掌握，包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。2.3.4現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場平安管理等。2.3.5組織和信息管理。組織管理包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事支配、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)、爭吵的解決等，信息管理包括信息系統(tǒng)的建立、信息流的確定、信息處理過程的掌握，還有信息形式、內(nèi)容、傳遞方式、存檔時間的確定等。2.3.6合同管理，包括招標(biāo)投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的預(yù)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系

6、的建立、合同實(shí)施的掌握、合同變更的管理、索賠管理等。2.3.7風(fēng)險管理，包括風(fēng)險識別、風(fēng)險方案和掌握。3.優(yōu)化現(xiàn)場管理的基本原則優(yōu)化現(xiàn)場管理必需遵循以下三個基本原則：3.1是經(jīng)濟(jì)效益原則。施工現(xiàn)場管理肯定要克服只抓進(jìn)度和質(zhì)量而不計成本和市場，從而形成單純的生產(chǎn)觀和進(jìn)度觀。項目部應(yīng)在精品奉獻(xiàn)、降低成本、拓展市場等方面下功夫，并同時在生產(chǎn)經(jīng)營諸要素中，時時到處精打細(xì)算，力爭少投入多產(chǎn)出，堅 決杜絕鋪張和不合理開支。3.2是科學(xué)合理原則。施工現(xiàn)場的各項工作都應(yīng)當(dāng)根據(jù)既科學(xué)又合理的原則辦事，以期做到現(xiàn)場管理的科學(xué)化，真正符合現(xiàn)代化大生產(chǎn)的客觀要求。還要做到操作方法和作業(yè)流程合理，現(xiàn)場資源利用有效，現(xiàn)場

7、定置平安科學(xué)，員工的聰慧才智能夠充分發(fā)揮出來。3.3是標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化是對施工現(xiàn)場的最基本管理要求。事實(shí)上，為了有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動，施工現(xiàn)場的諸要素都必需堅決聽從一個統(tǒng)一的意志，克服主觀隨便性。只有這樣，才能從根本上提高施工現(xiàn)場的生產(chǎn)和工作效率和管理效益，從而建立起一個科學(xué)而規(guī)范的現(xiàn)場作業(yè)秩序。4.優(yōu)化施工現(xiàn)場管理的主要內(nèi)容施工作業(yè)管理、物資流通管理、施工質(zhì)量管理以及現(xiàn)場整體管理的診斷和崗位責(zé)任制的職責(zé)落實(shí)等。通過對上述施工現(xiàn)場的主要管理內(nèi)容的優(yōu)化，來實(shí)現(xiàn)我們的優(yōu)化目標(biāo)。一是以市場為導(dǎo)向，為用戶供應(yīng)最滿足的建筑精品，全面完成各項生產(chǎn)任務(wù);二是徹底消退施工生產(chǎn)中的鋪張現(xiàn)象

8、，科學(xué)合理的組織作業(yè)，真正實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的高效率和高效益;三是優(yōu)化人力資源，不斷提高全員的思想素養(yǎng)和技術(shù)素養(yǎng);四是加強(qiáng)定額管理，降低物耗及能耗，削減物料壓庫占用資金現(xiàn)象，不斷降低成本;五是優(yōu)化現(xiàn)場協(xié)調(diào)作業(yè)，發(fā)揮其綜合管理效益，有效地掌握現(xiàn)場的投入，盡可能地用最小的投入換取最大的產(chǎn)出;六是均衡地組織施工作業(yè)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理;七是加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，使施工現(xiàn)場始終處于正常有序的可控狀態(tài);八是文明施工，確保平安生產(chǎn)和文明作業(yè)。5.現(xiàn)場管理的主要途徑5.1是以人為中心，優(yōu)化施工現(xiàn)場全員的素養(yǎng)?，F(xiàn)場管理的簡單性和艱難性突顯了規(guī)章制度的局限性。龐雜的施工現(xiàn)場，眾多的工種和崗位，越來越短的工期，以及不斷壓縮的管

9、理層，使得我們不行能做到時時監(jiān)督，到處檢查。因此，優(yōu)化施工現(xiàn)場的根本就在于堅持以人為中心的科學(xué)管理，千方百計調(diào)動、激發(fā)全員的樂觀性、主動性和責(zé)任感。充分發(fā)揮其加強(qiáng)現(xiàn)場管理的主體作用，重視現(xiàn)場員工的思想素養(yǎng)和技術(shù)素養(yǎng)的提高。5.2是以班組為重點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)場管理組織。班組是企業(yè)現(xiàn)場管理的保證。班組的活動范圍在現(xiàn)場，工作對象也在現(xiàn)場，所以，我們加強(qiáng)現(xiàn)場管理的各項工作都要無一例外地通過班組來實(shí)施。班組是施工企業(yè)現(xiàn)場管理的擔(dān)當(dāng)者。抓好班組建設(shè)就是抓住了現(xiàn)場管理的核心內(nèi)容。因此，優(yōu)化施工現(xiàn)場管理組織必需以班組為重點(diǎn)。5.3是以技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為突破口，優(yōu)化施工現(xiàn)場管理效益。質(zhì)量與成本是企業(yè)的生命，也是企業(yè)的

10、效益。任何時候市場都會只鐘情于質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，而質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品需要嚴(yán)格的現(xiàn)場管理來保證。否則，企業(yè)將由于產(chǎn)品質(zhì)量與成本問題而難以再開拓新的市場，從而影響企業(yè)的市場占有率和經(jīng)濟(jì)效益。6.結(jié)語項目管理本身是一個特別簡單的系統(tǒng)，它不僅由很多項、分項、工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程(包括猜測、決策、方案、掌握、反饋等)，是項目全部管理任務(wù)(如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等)的結(jié)合體。所以要取得項目的勝利，必需對項目管理的整個系統(tǒng)進(jìn)行全面地管理。(1)其中，為第年的現(xiàn)金流入量;為第年的現(xiàn)金流出量;為第年的凈現(xiàn)金流量;為項目的壽命期;為項目的基準(zhǔn)收益率。當(dāng)時，表示該項目在經(jīng)濟(jì)上是可行

11、的;當(dāng)時，表示該投資項目不行行。2實(shí)物期權(quán)方法的基本理論實(shí)物期權(quán)是金融期權(quán)理論對實(shí)物(非金融)資產(chǎn)期權(quán)的延長，標(biāo)的資產(chǎn)為非金融資產(chǎn)的期權(quán)被稱為實(shí)物期權(quán)。一個房地產(chǎn)項目的價值可以被視為其用傳統(tǒng)方法計算的凈現(xiàn)值與一些期權(quán)的價值之和，即項目價值=凈現(xiàn)值(NPV) 期權(quán)價值。實(shí)物期權(quán)方法主要實(shí)行Black-Scholes期權(quán)模型，該模型可簡潔表述為：(2)(3)(4)式中：C為期權(quán)價格;S為標(biāo)的股票現(xiàn)行價格;X為執(zhí)行價格;T為到期時間;r為無風(fēng)險收益率;2為標(biāo)的股票價格的波動性;N(d)為標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)N(x)當(dāng)x=d的值。實(shí)物期權(quán)的輸入變量與金融期權(quán)輸入變量的對應(yīng)關(guān)系如表1所示。3對比分析從理論上

12、分析，凈現(xiàn)值法和實(shí)物期權(quán)法兩者的主要區(qū)分有以下三點(diǎn)：(1)不確定性與投資價值之間的關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資者面臨將來市場條件的不確定性時，法則仍舊是先算出新投資將產(chǎn)生的預(yù)期利潤流的現(xiàn)值;再算出新投資所需的支出流的現(xiàn)值;最終算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認(rèn)為可以進(jìn)行投資。法則有一個假定：可以猜測到將來以現(xiàn)金流度量的收益，即將來收益是確定的。假如消失不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。(2)投資的可逆性與敏捷性、新信息的價值。規(guī)章的另一個假設(shè)是：假如認(rèn)為投資是可逆的，即無論何種緣由，假如市場結(jié)果比預(yù)期條件差，就可撤消投資且收回支出;假如認(rèn)為投資是不行延遲的，它

13、是一種勿失良機(jī)的建議，即假如企業(yè)現(xiàn)在不進(jìn)行投資，將來也不會投資。明顯，法對投資既可逆又不行延遲的假設(shè)否認(rèn)了“敏捷性”的價值。而且，根據(jù)規(guī)章，無論是“現(xiàn)在就投資”還是“永久不投資”的決策，都是一種當(dāng)期的決策，而與決策后可能消失的新信息無關(guān)。實(shí)物期權(quán)法認(rèn)為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數(shù)房地產(chǎn)投資并不符合。實(shí)物期權(quán)法假設(shè)大多數(shù)投資是不行逆轉(zhuǎn)的。一旦投資，便會有部分投資轉(zhuǎn)化為沉沒成本;但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不肯定非要固定下來。投資人員能夠常常做出一些轉(zhuǎn)變來影響后面的現(xiàn)金流量和項目壽命。緣由在于擁有投資機(jī)會的投資者持有一種類似于金融看漲期權(quán)的“選擇權(quán)”。當(dāng)投資者做出不行逆投資支出時，它就執(zhí)行或者“毀滅”了投資的期權(quán)，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機(jī)的新信息的可能。一旦市場條件逆轉(zhuǎn)，它不能停止投資。失去的期權(quán)價值是一種機(jī)會成本，它必需包括在投資成本中。 (3)折現(xiàn)率的主觀性與客觀性