0、《新版目標(biāo)成本測算表使用指引》

1、新版B標(biāo)成本測算表使用指引綜述：為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本測算的精細(xì)化，提高測算準(zhǔn)確性，集團(tuán)成本審算中心在借鑒各項(xiàng)目編制經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，完成了新版目標(biāo)成本測算表的改進(jìn)和完善。希望通過新版目標(biāo)成本測算表的使用，提升各項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制水平，規(guī)范集團(tuán)成本數(shù)據(jù)的歸集和積累。同時(shí)，使其在責(zé)任成本管理、前期設(shè)計(jì)優(yōu)化、招投標(biāo)管理等環(huán)節(jié)發(fā)揮更有效的指導(dǎo)作用。新版目標(biāo)成本測算表主要從以下幾方面做了改進(jìn)和完善：細(xì)化了各項(xiàng)費(fèi)用測算的成本科目構(gòu)成；明確重要成本科目項(xiàng)測算時(shí)提煉的系數(shù)值、測算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)；設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)，以風(fēng)險(xiǎn)概率形式體現(xiàn)測算成本的風(fēng)險(xiǎn)因素；修改營銷設(shè)施建造費(fèi)、銷售費(fèi)用等多項(xiàng)成本科目的三級科目構(gòu)成；明確跨期成本分?jǐn)偂?/p>

2、地價(jià)分?jǐn)偟淖龇?；六大類公攤成本按建筑面積或占地面積等方式在各核算對象間分?jǐn)?；（各類費(fèi)用采用的具體分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)將在擬修訂下發(fā)的萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)中予以明確）跨期成本按建筑面積或占地面積等方式在各開發(fā)期間分?jǐn)?。（同上）測算表中對細(xì)化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報(bào)的測算依據(jù)分為必須填報(bào)執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時(shí)請加以注意。下面，將依據(jù)測算過程的先后順序，結(jié)合測算表中的模擬項(xiàng)目，敘述新版目標(biāo)成本測算表使用的方法和應(yīng)注意的問題。一、規(guī)劃指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn)測算前，首先填寫“當(dāng)期規(guī)劃指標(biāo)表”和“各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)表”。規(guī)劃指標(biāo)需設(shè)計(jì)部配合提供，建造標(biāo)準(zhǔn)按營銷、設(shè)計(jì)、成本、工程等相關(guān)部門的討論

3、結(jié)果確定。對于道路用地、綠化用地等景觀規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)盡量填寫明確，以便為道路景觀測算提供準(zhǔn)確的計(jì)算指標(biāo)。對于多期開發(fā)的項(xiàng)目，首期測算時(shí)還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標(biāo)表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y算。二、跨期成本分?jǐn)?、地價(jià)的分?jǐn)傄?guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)填寫完成后，首先可進(jìn)行地價(jià)的分?jǐn)偂５貎r(jià)分?jǐn)偪偟脑瓌t是按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分?jǐn)偅缙诨虍?dāng)期中的公共用地宜按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分?jǐn)?，以形成地價(jià)分?jǐn)偙壤禂?shù)來分?jǐn)偪偟貎r(jià)。如模擬項(xiàng)目總占地面積261760m2,一期占地65785m2,總地價(jià)18460萬元。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分?jǐn)偨o各期，形成的全期地價(jià)

4、分?jǐn)偙砣缦拢喝诘貎r(jià)分?jǐn)偼瓿珊?，?jì)算出一期應(yīng)分得的地價(jià)為4862萬元，隨后將這筆地價(jià)分?jǐn)傊猎撈诘母鳟a(chǎn)品類型中。總的分?jǐn)傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分?jǐn)偂?，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分?jǐn)偦鶖?shù)。形成的當(dāng)期地價(jià)分?jǐn)偙砣缦拢簯?yīng)注意的是，容積率指標(biāo)或范圍在測算時(shí)需當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)部予以提供。由于地域差異性大，目前集團(tuán)不設(shè)立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標(biāo)。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標(biāo)范圍的統(tǒng)計(jì)和設(shè)定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。2、其它跨期成本分?jǐn)偟貎r(jià)分?jǐn)偼瓿珊螅憧蛇M(jìn)行其它跨期成本的分?jǐn)?。這些跨期成本根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)包含內(nèi)容也各有不同，通常包括紅線外的市政設(shè)施費(fèi)用、涉及到項(xiàng)目總體的勘察設(shè)計(jì)

5、費(fèi)、需要跨期分?jǐn)偟膱@林環(huán)境費(fèi)、會所、學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施費(fèi)。跨期成本分?jǐn)傢?xiàng)按各期的建筑面積或占地面積等方式分?jǐn)偨o各期，分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)應(yīng)加以注明。在進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀緶y算時(shí)，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細(xì)詳盡。如進(jìn)行會所成本測算時(shí)，可細(xì)化成如下指標(biāo)進(jìn)行測算：最終形成的跨期成本分?jǐn)偙砀袢缦拢耗男┏杀究颇宽?xiàng)需要進(jìn)行跨期分?jǐn)偪筛鶕?jù)項(xiàng)目具體情況按受益原則確定。對于分?jǐn)傊痢昂笃凇钡某杀?，?dāng)后期的規(guī)劃指標(biāo)確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項(xiàng)目規(guī)劃確定后分?jǐn)偼戤叀Ｐ枳⒁獾氖?，分?jǐn)偝杀敬_定后，當(dāng)分?jǐn)偟某杀究颇靠偝杀景l(fā)生變化時(shí)，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再

6、調(diào)整分?jǐn)偝杀尽Ｈ?、六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)在完成跨期成本分?jǐn)偙砗?，即可進(jìn)行當(dāng)期“六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)”的測算。1、土地成本該成本項(xiàng)中的地價(jià)及紅線外市政設(shè)施費(fèi)等可直接從“地價(jià)分?jǐn)偙怼奔啊翱缙诔杀痉謹(jǐn)偙怼敝幸搿Ａ惞珨傎M(fèi)用中，若費(fèi)用項(xiàng)是從跨期分?jǐn)偙碇幸?，均?yīng)在表格最后一列的工程量及單價(jià)說明中注明“引自跨期分?jǐn)傎M(fèi)用”。2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)測算時(shí)，原始指標(biāo)應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)表中數(shù)據(jù)靈活采用，為達(dá)到測算的準(zhǔn)確性和精細(xì)化，應(yīng)避免籠統(tǒng)的使用項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標(biāo)表中已填報(bào)了“重要公共綠地”為9000m2,在進(jìn)行“公共綠地景觀設(shè)計(jì)費(fèi)”測算時(shí)，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用

7、建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標(biāo)。報(bào)批報(bào)建費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部提供的房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體科目內(nèi)容可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性鰷p。說明欄中應(yīng)填寫取費(fèi)依據(jù)或政府下發(fā)文件號等信息。三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)測算時(shí)，應(yīng)將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。一方面利于測算更加準(zhǔn)確，另一方面也便于后期測算時(shí)的對比參考。3、園林環(huán)境在進(jìn)行園林環(huán)境成本測算時(shí)，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及景觀控制目標(biāo)確定各項(xiàng)科目成本。在進(jìn)行園林環(huán)境成本測算和指標(biāo)下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設(shè)計(jì)工作的開展將控制指標(biāo)逐步分細(xì)，有條件的項(xiàng)目也可根據(jù)不同組團(tuán)景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標(biāo)細(xì)化到組團(tuán)一級，以便于指導(dǎo)景觀設(shè)計(jì)工作的開展。通

8、過細(xì)化景觀成本控制指標(biāo)、不同設(shè)計(jì)階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。4、配套設(shè)施進(jìn)行配套設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)的測算時(shí)，應(yīng)注意車位成本的處理。地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時(shí)應(yīng)作為獨(dú)立的核算對象，單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本，并按售價(jià)的50%承擔(dān)自身成本，其余建安成本作為配套分?jǐn)傔M(jìn)入住宅等其他產(chǎn)品類型。如其不可售時(shí)，其建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)全部攤銷。5、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)中的行政費(fèi)用、資本化利息等由財(cái)務(wù)部提供。在進(jìn)行其中的營銷設(shè)施建造費(fèi)的測算時(shí)，應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費(fèi)用率及營銷設(shè)施建造費(fèi)占營銷費(fèi)用總額的比例。開發(fā)間接費(fèi)中原先的“不可預(yù)見費(fèi)”一項(xiàng)用“風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)”替代。風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)將不可

9、預(yù)見的費(fèi)用項(xiàng)細(xì)化，并以風(fēng)險(xiǎn)概率的形式反映出不同風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目成本可能的影響程度，風(fēng)險(xiǎn)概率可由公司管理層及成本部在不同階段根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行把握。6、期間費(fèi)用期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)提供。在進(jìn)行期間費(fèi)用下銷售費(fèi)用項(xiàng)測算時(shí)應(yīng)注意，集團(tuán)04年10月下發(fā)的萬科集團(tuán)營銷費(fèi)用管理規(guī)范對營銷費(fèi)用中的銷售費(fèi)用分類進(jìn)行了統(tǒng)一，分為行政管理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)、其它類四項(xiàng)，具體每項(xiàng)費(fèi)用歸集定義及明細(xì)內(nèi)容可參見該制度文件。與測算開發(fā)間接費(fèi)中的營銷設(shè)施建造費(fèi)相同，測算銷售費(fèi)用時(shí)，也應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費(fèi)用率及銷售費(fèi)用占營銷費(fèi)用總額的比例。四、各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)完成六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)測算后即可進(jìn)

10、行各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)的測算，在樣表中以“多層住宅”為例進(jìn)行了測算，測算中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、重要成本科目項(xiàng)測算時(shí)應(yīng)提煉出系數(shù)值、測算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量、磔含量、砌體含量及其測算時(shí)所采用的單價(jià)，窗地比指標(biāo)，外墻面磚與涂料比例及單價(jià)等等。2、細(xì)化各項(xiàng)費(fèi)用測算的成本科目構(gòu)成。三級以下科目（以藍(lán)色字體標(biāo)注的科目項(xiàng)）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強(qiáng)測算準(zhǔn)確性、利于成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫積累的考慮，各項(xiàng)目在測算后期盡量細(xì)化測算項(xiàng)構(gòu)成，尤其對于成熟產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目，更應(yīng)做到測算成本科目的精細(xì)化。測算成本科目時(shí)可以盡量細(xì)化，但將目標(biāo)成本錄入成本軟件時(shí)，科目錄入不宜追求過細(xì)，要便于合

11、同的拆分，否則會增加較大的工作量。3、為某項(xiàng)科目為單獨(dú)分包，則適宜將其列為一個(gè)測算科目項(xiàng)，以利于該項(xiàng)合同內(nèi)容的成本控制和比照。4、基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、室內(nèi)水暖氣電等科目內(nèi)可單獨(dú)設(shè)置變更及簽證費(fèi)用項(xiàng)。設(shè)置此項(xiàng)后，該科目下相應(yīng)的合同涉及的變更簽證費(fèi)用均可歸屬到此項(xiàng)下。如：基礎(chǔ)工程費(fèi)設(shè)置了變更和簽證項(xiàng)，則變更和簽證對應(yīng)合同錄入后，均歸屬到基礎(chǔ)工程費(fèi)下的變更項(xiàng)或簽證項(xiàng)下。5、原始指標(biāo)盡可能選用規(guī)劃指標(biāo)中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接，使測算原始指標(biāo)能隨規(guī)劃指標(biāo)改變而自動更新。6、若室內(nèi)裝修中有精裝修做法，可在精裝修做法確定后，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體

12、裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成，方便成本人員更加有效地進(jìn)行裝修成本控制。7、表中多層住宅主體建安測算時(shí)，每項(xiàng)科目的原始指標(biāo)和測算方法可供參考。當(dāng)中單價(jià)數(shù)據(jù)參照了多個(gè)項(xiàng)目，只用于舉例需要，不建議參考。五、成本匯總完成以上各項(xiàng)表單測算后，成本匯總表的總價(jià)將從各表自動取數(shù)。需要根據(jù)各費(fèi)用項(xiàng)在核算對象間的分?jǐn)傇瓌t設(shè)置分?jǐn)偣?，并在備注中注明所采用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。（注：關(guān)于六大類公攤成本在各核算對象間的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將在擬修訂下發(fā)的萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)中予以明確。）單獨(dú)計(jì)算其主地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時(shí)作為獨(dú)立的核算對象,體建安成本，并按售價(jià)的50%承擔(dān)自身成本，做法如下表。最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本，檢查整張測算表數(shù)據(jù)填報(bào)的完整性、準(zhǔn)確性和