房地產(chǎn)測繪實習(xí)報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房產(chǎn)測量實習(xí)報告 學(xué) 生 姓 名：何 懿 學(xué) 號： 專 業(yè)：測繪工程 班 級：2012級測繪工程班 起 止 時 間：2015.72016.4 實 習(xí) 單 位：龍巖經(jīng)緯測繪公司指 導(dǎo) 老 師：林 金 堂目錄一、概述1.1實習(xí)目的 1.2實習(xí)要求1.3實習(xí)內(nèi)容1.4實習(xí)時間、地點 1.5實習(xí)的組織與實施二、實習(xí)地基本概況三、房地產(chǎn)調(diào)查四、房地產(chǎn)控制測量4.1平面控制施測技術(shù)依據(jù)4.2外業(yè)實測4.3內(nèi)業(yè)計算五、房地產(chǎn)要素測量六、房地產(chǎn)圖的繪制七、房地產(chǎn)面積測算八、實習(xí)總結(jié)及體會九、提交成果9.1平面控制測量成果表（或圖）專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)測繪實習(xí)報告1.1實習(xí)目的 1.

2、對房地產(chǎn)測量野外作業(yè)的基本技能進行訓(xùn)練，以提高動手能力和獨立工作能力；2.對野外采集數(shù)據(jù)進行內(nèi)業(yè)成圖，掌握數(shù)字成圖軟件進行內(nèi)業(yè)成圖的基本技能；3.通過完成地籍測量實際任務(wù)的鍛煉，提高學(xué)生獨立從事測 繪工作的計劃、組織與管理管理；4.將所學(xué)專業(yè)知識用于測量的某一生產(chǎn)領(lǐng)域，進一步驗證、鞏固和加深理解以前所學(xué)的專業(yè)知識； 5.針對具體項目，運用所學(xué)知識，結(jié)合本次實習(xí)，提高專業(yè)綜合素質(zhì)和解決實際問題的能力。 1.2實習(xí)要求1.了解當(dāng)前房產(chǎn)管理部門的工作程序和業(yè)務(wù)流程；2.明確地籍調(diào)查與測量的程序；3.熟悉并掌握房地產(chǎn)測量野外數(shù)據(jù)采集的作業(yè)程序及施測方法；4.掌握地籍控制測量實測的方案設(shè)計與測量方法；5

3、.掌握界址點測量的外業(yè)實施方法和界址點坐標(biāo)的計算；6. 掌握房地產(chǎn)面積測算的方法，并能正確的計算各項房產(chǎn)面積；7.成果整理及實習(xí)總結(jié)：所有外業(yè)和內(nèi)業(yè)資料的整理，并撰寫實習(xí)報告。1.4實習(xí)時間、地點 時間：3月4日4月8日地點：龍巖市經(jīng)緯測繪有限公司1.5實習(xí)的組織與實施序號任務(wù)時間（天）1平面控制測量12房產(chǎn)要素測量13房地產(chǎn)圖繪制14房地產(chǎn)面積測算15整理成果，編寫實習(xí)報告1二、實習(xí)地基本概況實習(xí)地區(qū)位于龍巖市新羅區(qū)鐵山附近安置小區(qū)地下車庫三、房地產(chǎn)調(diào)查房地產(chǎn)調(diào)查是土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、明析產(chǎn)權(quán)的實質(zhì)性調(diào)查，其成果資料是保護房屋所有者和房屋使用者合法權(quán)益、解決房地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。

4、同時，通過房地產(chǎn)調(diào)查還可全面掌握一個地區(qū)的房屋及其房屋土地類型、數(shù)量、分布和利用狀況，從而為建立科學(xué)的土地管理體系，為制定房地產(chǎn)利用規(guī)劃、計劃及有關(guān)政策、實現(xiàn)土地總量動態(tài)平衡、調(diào)控房產(chǎn)供需、規(guī)范房地產(chǎn)市場等提供信息保障。確定房地產(chǎn)調(diào)查的程序和內(nèi)容，針對主要調(diào)查內(nèi)容和難點采取的策略方案，房地產(chǎn)調(diào)查表的填寫。房產(chǎn)調(diào)查的具體工作大致步驟如下： 1.需要事先按照戶口本登記好每個戶頭的詳細資料：家庭住址，戶主資料，戶主親屬資料，房屋建造時間，房屋結(jié)構(gòu)，房屋層數(shù)，以及戶口本復(fù)印件，戶主身份證復(fù)印件；2.作為房產(chǎn)調(diào)查工作人員，需要在領(lǐng)導(dǎo)的指引下，進行挨家挨戶的調(diào)查，堅決不遺漏掉一個住戶，保障住戶的合法權(quán)益；

5、3.每個調(diào)查小組成員3至4人，分別負責(zé)住戶資料登記情況，以便和提供的資料進行核對，是否有不清楚和錯誤之處，一人負責(zé)房屋形狀草圖的繪制，方便與內(nèi)業(yè)成圖，一人使用激光測距儀測量房屋周邊邊長，以便今后對房屋面積進行計算，一人用數(shù)碼相機拍攝下當(dāng)前房屋的照片，以便對房屋層數(shù)，結(jié)構(gòu)的檢核提供依據(jù)。在進行房屋周邊邊長測量的時候根據(jù)房產(chǎn)局下發(fā)的文件的規(guī)定進行測量，具體如下： 1全部建筑面積的范圍: a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按

6、一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算d) 樓梯間、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影 面積計算f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算h) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算 i) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算j) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按

7、其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算k) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算l) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算米) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算n) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算o) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積2.計算一半建筑面積的范圍: a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半

8、計算c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算3、不計算建筑面積的范圍: a) 層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等c) 房屋之間無上蓋的架空通廊d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分g) 利用引橋、高架路、高架橋、

9、路面作為頂蓋建造的房屋h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫4.下列土地不計入用地面積： a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地 e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積四、房地產(chǎn)控制測量房地產(chǎn)控制測量的目的是建立一個高精度的、有一定密度的、能長期保存使用的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)，為大比例尺的房地產(chǎn)平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測量、面積量算、撥地劃界等日常工作提

10、供測繪基礎(chǔ)。房地產(chǎn)測量是為滿足房地產(chǎn)調(diào)查中對確定房屋及其房屋土地權(quán)屬界線、位置、形狀、數(shù)量等房產(chǎn)要素的水平投影的需要而進行的測量工作，是服務(wù)于房地產(chǎn)管理的一種專業(yè)測量。其主要任務(wù)是根據(jù)權(quán)屬調(diào)查依法認定的權(quán)屬界址和使用性狀，實地測量每戶房屋的權(quán)屬界址點及其他房產(chǎn)要素的平面位置。在首級控制許可的情況下，盡可能采用附合導(dǎo)線和閉合導(dǎo)線，但如果控制點遭到破壞，不能滿足要求，可考慮無定向附合導(dǎo)線、支導(dǎo)線。圖根導(dǎo)線技術(shù)指標(biāo)如表。由于測區(qū)范圍小，故采用圖根導(dǎo)線形式。4.1外業(yè)實測房地產(chǎn)測量和一般測量工作的施測一樣，也必須遵循“先整體后局部”、“先控制后細部”的原則，首先進行房地產(chǎn)控制測量，然后進行細部測量。對

11、房地產(chǎn)測量來說，通常只對測區(qū)建立平面控制。圖根導(dǎo)線外業(yè)工作外業(yè)工作包括選擇導(dǎo)線點、測量導(dǎo)線各邊長度、測量各轉(zhuǎn)折角、定向測量工作。在指導(dǎo)教師的帶領(lǐng)下到測區(qū)查看地形，了解測區(qū)的范圍，測區(qū)的地形條件，地物的分布，已知控制點的位置等。特別注意房屋、道路的分布情況，初步確定導(dǎo)線的走向和位置。1.選擇導(dǎo)線點控制點的密度應(yīng)滿足表3要求。表3 平坦開闊地區(qū)的圖根控制點的密度測 圖 比 例 尺1：5001：10001：20001：5000圖根點密度（點/km2）15050155每幅圖的控制點數(shù)9121520根據(jù)選點的原則，在老師指導(dǎo)下實地確定導(dǎo)線點的地面位置，具體工作包括：a.定點：確定導(dǎo)線點在地面上的位置b.

12、標(biāo)定點位：在混凝土路面上打木樁不方便時可用短鋼筋打入路面，在鋼筋頂鉆一小孔表示點位。臨時用點位也可用紅漆在路面上畫圓圈，在圈內(nèi)劃一“十”字或點一小紅點。土地上用木樁標(biāo)定導(dǎo)線點，并在木樁頂上釘一小鐵釘標(biāo)定點位。c.點編號：用紅漆對導(dǎo)線點進行編號，編號可采用阿拉伯?dāng)?shù)字編號，也可采用英語字母加下標(biāo)阿拉伯?dāng)?shù)字編號，如A1、A2或B1、B2.d.繪制路線草圖：為方便后面的測量和計算要繪制導(dǎo)線路線草圖。導(dǎo)線點用小圓圈表示，導(dǎo)線邊用直線表示。按上北下南，左西右東的位置關(guān)系進行繪制。導(dǎo)線點附近標(biāo)注點號。2.測量導(dǎo)線轉(zhuǎn)折角由于導(dǎo)線轉(zhuǎn)折角都是單角，因此采用測回法測量（注意：瞄準(zhǔn)時要瞄準(zhǔn)目標(biāo)三腳架標(biāo)簽的底部）。記錄

13、清晰、齊全；字碼工整；計算準(zhǔn)確；絕不能有涂改現(xiàn)象。要求：每個學(xué)生獨立操作完成所有角度的觀測，獨立完成角度的記錄與計算。3,。量邊導(dǎo)線各邊的測量，采用全站儀操作如下：a.在被測導(dǎo)線邊的一端安置全站儀（對中、整平），在另一端豎立棱鏡。c.開機按power鍵，儀器（顯示屏）進入測角功能狀態(tài)。d.瞄準(zhǔn)棱鏡打開照準(zhǔn)部制動螺旋和望遠鏡制動螺旋，瞄準(zhǔn)豎立在導(dǎo)線邊另一端點的棱鏡中心。要求望遠鏡十字絲交點對在棱鏡中心。e.按測距功能鍵，顯示屏顯示HD后面的數(shù)字即為要測的導(dǎo)線邊的水平距離f.記錄。安置一次儀器可測量相鄰的兩條導(dǎo)線邊長度。要求測1個測回（即測3次）。 定向?qū)τ讵毩⒖刂频膶?dǎo)線，為了確定導(dǎo)線的方位，需要

14、測量導(dǎo)線起始邊的方位角。用羅盤儀來測量。4.3內(nèi)業(yè)計算應(yīng)全面檢查導(dǎo)線測量外業(yè)記錄、數(shù)據(jù)是否齊全，有無記錯、算錯，成果是否符合精度要求，起算數(shù)據(jù)是否正確，確定內(nèi)業(yè)計算中的取三級導(dǎo)線位要求，本導(dǎo)線采用三級導(dǎo)線，角度取位至秒，邊長和坐標(biāo)取位至毫米。然后進行導(dǎo)線內(nèi)業(yè)平差并評定精度，可以使用平差軟件（如南方平差易）進行。平差計算時，對計算略圖和計算機輸入數(shù)據(jù)應(yīng)進行仔細校對，對計算結(jié)果應(yīng)進行檢查。應(yīng)列有起算數(shù)據(jù)、觀測數(shù)據(jù)以及必要的中間數(shù)據(jù)。平差后的精度評定，應(yīng)包含有單位權(quán)中誤差、相對誤差橢圓參數(shù)、邊長相對中誤差或點位中誤差等。當(dāng)采用簡化平差時，平差后的精度評定，可作相應(yīng)簡化。最后輸出控制點網(wǎng)圖和平差計算成

15、果。五、房地產(chǎn)要素測量1.先進行界址點的測量 界址點又稱地界點或拐點， 亦即是房屋用地界線的轉(zhuǎn)折線處設(shè)置的界樁點。對于三級界址點，規(guī)范規(guī)定可以野外實測，也可用航測內(nèi)業(yè)加密的方法求取坐標(biāo)。野外實測時界址點坐標(biāo)測量的起算點，應(yīng)是鄰近的基本控制點或高級界址點。無論采用什么方法測量，都要保證界址點的點位精度滿足規(guī)范要求。界址點坐標(biāo)可以單獨測量，通常采用極坐標(biāo)法、交會法、支導(dǎo)線、正交法等野外解析法測定，也可以在野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時判定，或使用GPS的RTK技術(shù)測量。對于部分隱蔽的界址點，實測坐標(biāo)有困難時，也可以采用圖解法獲取其坐標(biāo)。在圖上量取界址點坐標(biāo)時，必須使用底圖或二底圖，且必須獨立量

16、取兩次，兩次量取坐標(biāo)的較差不得大于0.3mm，最后取兩次平均值作為界址點坐標(biāo)。在房地產(chǎn)測量和管理中， 用它來確定房屋用地權(quán)界的位置。 界址點的連線構(gòu)成房屋用地范圍的地界線。界址點測量，就是根據(jù)測區(qū)內(nèi)已布設(shè)的控制點，用圖根點測量的方法，根據(jù)不同 等級界址點的不同精度要求，測定各個界址點坐標(biāo)數(shù)值，并編制出坐標(biāo)成果表。2.選擇碎部點碎部點即房屋及其用地的特征與房地產(chǎn)相關(guān)的地形要素的特征點。對于房屋用地及地形要素的特征點應(yīng)選在房屋、用地和地形要素的輪廓線的變化處。如房角點，道路轉(zhuǎn)折點、交叉點等，測定這些點位，連接這些特征點，便得到與實地相似的房地產(chǎn)要素或地形要素的圖形。3.碎部測量：具體步驟有安置儀器

17、、定向、觀測，記錄和繪圖。4.房屋其他要素測量（1）房屋測量房屋應(yīng)逐幢測量，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨立成幢房屋，以房屋4面墻體外側(cè)為界測量；毗鄰房屋4面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測量。（2）房屋附屬設(shè)施的測量有柱走廊，按柱的外圍為準(zhǔn)測量；無柱走廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪；架空通廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍或外輪廓投影測繪，門廊以柱或圍護物外圍測繪；挑廊和陽臺以圍護結(jié)構(gòu)外圍為準(zhǔn)，輪廓結(jié)構(gòu)不規(guī)則或難以確定，以底板投影為準(zhǔn)測繪；獨立柱和單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺以頂蓋投影為準(zhǔn)，并測繪柱的位置；門墩、臺階以外圍投影為準(zhǔn)；門頂

18、以頂蓋投影為準(zhǔn)；室外樓梯以外圍投影為準(zhǔn)。（3）房角點測量房角點測量，可以在墻角設(shè)置標(biāo)志，也可以不設(shè)標(biāo)志，可以房角外墻勒腳以上（100±20）cm處的墻角為測點，測定其坐標(biāo)。正規(guī)的矩形房屋，可直接測定房屋的3個房角點的坐標(biāo)，另一個房角點的坐標(biāo)可以通過計算得到。六、房地產(chǎn)圖的繪制房產(chǎn)圖是房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍、產(chǎn)業(yè)管理的重要資料。按房產(chǎn)管理需要，分為房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖、房產(chǎn)分戶圖。各圖的繪制都大致相同：1.圖紙準(zhǔn)備；2.繪制坐標(biāo)格網(wǎng)；3展繪控制點。房地產(chǎn)圖測定后，必須對測圖質(zhì)量作前面檢查，包括圖面檢查；圖面檢查在室內(nèi)進行，檢查圖面是否合理，線劃的 來龍去脈是否清楚，連線有無矛盾，名稱注記是否

19、搞錯或遺漏；野外巡視：在現(xiàn)場將圖面與 實地全面進行核對，檢查地物。地貌有無遺漏，符號、注記是否與實地相符，特別是接邊中產(chǎn)生的問題和圖面檢查中看出的矛盾重點檢查；設(shè)站檢查。七、房地產(chǎn)面積測算計算通則1.計算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。4)室內(nèi)樓梯、樓梯間、電梯(含觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通風(fēng)井、排氣井等

20、均按房屋自然層計算面積。5)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。6)挑樓、封閉的挑廊、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。11)與房屋相連屬永久性的且有非獨立柱或有圍護

21、結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。12)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積。13)屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。15)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。16）斜面結(jié)構(gòu)房屋，其層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）的部分均計算建筑面積。17）立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)

22、構(gòu)層的按一層計算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計算建筑面積。18)室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下方空間加以利用的，層高在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層的按多層計)。3.計算一半建筑面積的范圍1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3)未封閉的陽臺、挑廊等，不論其是否有柱，按其圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算。4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。5)有頂蓋不封閉的永久性的

23、架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。6)有永久性上蓋，無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺，層高在2.20米以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。4.不計算建筑面積的范圍1)層高低于2.20m的房屋、架空層、樓梯間、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3)房屋之間無上蓋的架空通廊，或無上蓋的陽臺、挑廊。陽臺、挑廊與其上蓋相距超過一個自然層以上，視為無上蓋；架空通廊、穿過建筑物的通道與其上蓋超過二個自然層（含二層）以上，視為無上蓋；陽臺、挑廊的上蓋在圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的

24、，視為無上蓋。4)房屋的天面、挑臺、露臺，天面上的花園、泳池。5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。7)利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、橋面作為頂蓋建造的房屋。8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9)獨立煙囪、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支線等。10)與房屋室內(nèi)不相通的伸縮縫、沉降縫。11)檢修、消防等用途的室外爬梯。12) 與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。13)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利

25、用的部分。14)房屋的室外臺階、踏步,底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。15)躍層式房屋上層挑空部位。計算細則1.層高計算1) 層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。2) 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高值。3) 非普遍建筑空間的面積計算4) 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑面積。5) 屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的房屋，外墻高度小于2.20m時不計算外墻面積。2.陽臺、露臺的面積計算1) 全封閉陽臺按其維護結(jié)構(gòu)水平投影計算全部建筑面積.2) 未封閉陽臺按其維護結(jié)構(gòu)水平投影一半計算建筑面積.3) 主體結(jié)構(gòu)外

26、設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。 4) 作為消防通道（連廊）的陽臺，列為不分攤的公用建筑面積 。5) 無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。 6) 陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影計算建筑面積。 7) 一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。 8) 半封閉陽臺頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，且頂蓋投影面積大

27、于或等于陽臺圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按頂蓋投影面積1/2計算建筑面積。 9) 一棟房屋的上、下層半封閉陽臺水平投影線不完全重疊時（即左右錯開），按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積。10) 位于房屋天面、或因退層設(shè)計形成的露臺，如露臺屬于一戶專用，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于0.6米時，露臺不計算建筑面積，否則露臺有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積；如露臺屬于公共露臺，無論上方屋檐或蓋板寬度為多少，均不計算建筑面積。公用建筑面積的確認、及分攤公用建筑面積分為被分攤的公用建筑面積和不被分攤的公用建筑面積。被分攤的公用建筑面積又稱為共有建筑面積。1.不被分攤的公用建筑面積1) 相關(guān)

28、權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分攤的公共建筑空間。2) 建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間。3) 獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨立的車位、車庫、雜物間等的建筑面積。4) 建在棟內(nèi)，為他棟或多棟服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、公用通道等的建筑面積。5) 按規(guī)劃批建，層高在2.20m以上的技術(shù)(結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換層，架空層中用作停放車輛、公共休憩、綠化等公共開放空間的建筑面積。6) 消防陽臺、消防連廊的建筑面積。7) 用作公共休憩的亭、走廊、綠化等建筑物的建筑面積。8) 規(guī)劃行政主管部門相關(guān)文件中指標(biāo)單列的如公廁等公共建筑面積。2.應(yīng)分攤的公用建筑面積1)

29、相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的應(yīng)分攤的公共建筑空間。2) 棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積。3) 棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積。4) 棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積。5) 僅為本棟服務(wù)的變（配）電室、消防控制空、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室等。6) 套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影一半的建筑面積。3.共有建筑面積的分攤原則1) 共有建筑面積的分攤，應(yīng)以棟為單位進行。非本棟的共有建筑面積不在本棟分攤，本棟共有建筑面積不分攤到其它棟去。2

30、) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。3) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進行分攤。4) 凡列為不分攤的公用建筑面積，一律不參與分攤其它的公用建筑面積。5) 一棟建筑只有一個產(chǎn)權(quán)人時，如其不需分層或分戶提供產(chǎn)權(quán)登記面積時，則該棟建筑可取各層外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和計算該棟的建筑面積，不需進行公用建筑面積的劃分與分攤計算。4.共有建筑面積的確認在一棟建筑的計算數(shù)據(jù)進入計算系統(tǒng)之前，可按如下步驟對公用建筑面積進行分析確定:1) 確定一棟房屋中所有公用建筑面積的范圍和名稱。2) 將公用建筑面積劃分成應(yīng)分攤的和不分攤的兩類。3) 分析每一

31、部分的應(yīng)分攤公用建筑的服務(wù)范圍，并按共有建筑服務(wù)范圍確定其服務(wù)功能區(qū)。僅服務(wù)于某一功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)內(nèi)共有建筑面積；服務(wù)于多個功能區(qū)的共有建筑面積為區(qū)間共有建筑面積。4) 將區(qū)間共有建筑面積分攤后各區(qū)所得的分攤面積，分別加到相應(yīng)的區(qū)內(nèi)共有建筑面積中，然后按本區(qū)內(nèi)的套內(nèi)建筑面積的比例進行分攤。即，先將從高級別分攤得到的共有建筑面積加到低級別的共有建筑面積中，分別計算分攤系數(shù)，逐級分攤。委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書, 經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進行分類確認和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負相應(yīng)的法

32、律責(zé)任。 共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界限。共有建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。5.共有建筑面積的劃分1) 整棟公用建筑面積。指為整棟服務(wù)（包括不同功能區(qū)）的公用建筑空間的面積，該面積在整棟范圍進行分攤。2) 功能區(qū)間公用建筑面積。指僅為一棟建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)的功能區(qū)范圍內(nèi)進行分攤。3) 功能區(qū)公用建筑面積。指專為一棟建筑的某一個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在該功能區(qū)內(nèi)進行分攤4) 層間公用建筑面積。指僅為某一功能區(qū)內(nèi)的兩層或兩層以上樓層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在相關(guān)樓層范圍內(nèi)進行分

33、攤。5) 層內(nèi)公用建筑面積。指專為本層服務(wù)的公共建筑空間的面積，該面積在本 層內(nèi)進行分攤。 由于功能設(shè)計不同，僅由同一層內(nèi)的多戶使用的公共建筑空間的面積，應(yīng)由 相關(guān)多戶進行分攤。應(yīng)分攤的公共建筑面積優(yōu)先級按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即整棟公共面積優(yōu)先級最高，層內(nèi)多戶公共面積優(yōu)先級最低。按照應(yīng)分攤公用建筑面積的優(yōu)先級高低，優(yōu)先級低的公用建筑面積須參與分攤優(yōu)先級高的公用建筑面積。6.分攤系數(shù)的計算方法整體分攤使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的房屋適用于整體分攤的方法。分戶分攤的共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)共有建

34、筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和多級分攤不適用于整體分攤的房屋采用多級分攤。多級分攤應(yīng)遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。a)第一級分攤。根據(jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進行劃分。各功能區(qū)間共有建筑面積，即棟共有建筑面積，按各功能區(qū)范圍內(nèi)的自有建筑面積依比例分攤至各功能區(qū)。功能區(qū)分攤的共有建筑面積第一級分攤系數(shù)×該功能區(qū)自有建筑面積第一級分攤系數(shù)功能區(qū)間共有建筑面積÷各功能區(qū)自有建筑面積之和各功能區(qū)自有建筑面積為功能區(qū)內(nèi)各層外圍水平投影面積之和減去作為第一級分攤的

35、功能區(qū)間共有建筑面積部分。b)第二級分攤。某一功能區(qū)通過第一級分攤得到的共有建筑面積加上本功能區(qū)內(nèi)各層之間的共有建筑面積，即為該功能區(qū)的共有建筑面積，依照第一級分攤的方法，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層。層分攤共有建筑面積第二級分攤系數(shù)×該層套內(nèi)建筑面積第二級分攤系數(shù)（第一級分攤得到的共有建筑面積+層間共有建筑面積）÷各層套內(nèi)建筑面積之和層套內(nèi)建筑面積為各層外圍水平投影面積減去層內(nèi)的層間共有建筑面積和作為第一級分攤的功能區(qū)間共有建筑面積部分。c)第三級分攤。第二級分攤得到的共有建筑面積加上各層的層內(nèi)共有建筑面積，按層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積依比例分攤至各套。分套分攤共有建筑面積第三級分攤系數(shù)×該套內(nèi)建筑面積第三級分攤系數(shù)（第二級分攤得到的共有建筑面積+層內(nèi)共有建筑面