物業(yè)公司并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

1、物業(yè)公司并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，催生了物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)并購(gòu)已成各大企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的一種重要途徑。本文對(duì)物業(yè)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討，提出規(guī)避財(cái)務(wù)整合風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)策。關(guān)鍵詞：物業(yè) ;并購(gòu) ; 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ;融合隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來。商品房的不斷擴(kuò)建是物業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要?jiǎng)恿χ?，根?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)， 2011 年到 2016 年，我國(guó)商品房面積超過 75 億平方米， 為未來物業(yè)管理服務(wù)水平的提供了上升空間， 但物業(yè)行業(yè)高度分散， 行業(yè)間的并購(gòu)有利于集中度的提升，并且，并購(gòu)有利于提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

2、，是物業(yè)管理公司快速擴(kuò)張的渠道之一。但并購(gòu)也是一把雙刃劍，并購(gòu)能夠快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有利于企業(yè)資源的優(yōu)化配置;但很多失敗的并購(gòu)也會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。其中，并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致并購(gòu)失敗的一個(gè)極為重要的因素。一、物業(yè)公司并購(gòu)時(shí)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(一)企業(yè)資產(chǎn)和利潤(rùn)虛增的問題資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、固定資產(chǎn)等資產(chǎn)類指標(biāo)水分很大，或未按規(guī)定計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和壞賬，并購(gòu)后發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)低于其實(shí)際價(jià)值，或者隱匿負(fù)債和費(fèi)用成本，造成資產(chǎn)負(fù)債表、 利潤(rùn)表的數(shù)據(jù)不真實(shí)，目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)直接影響了收購(gòu)公司的收購(gòu)價(jià)格和收購(gòu)方案。(二)收入未按實(shí)申報(bào)一般物業(yè)公司按開票金額確認(rèn)收入并申報(bào)稅收，但大多數(shù)

3、業(yè)主未索要發(fā)票，或者有些物業(yè)公司以業(yè)主是否已辦理入住手續(xù)為確認(rèn)收入的分界點(diǎn)，未辦理入住手續(xù)的應(yīng)收管理費(fèi)則不確認(rèn)收入，這樣就造成嚴(yán)重的漏報(bào)收入。(三)現(xiàn)金流量大，風(fēng)險(xiǎn)增大物業(yè)管理的主要服務(wù)對(duì)象是住宅小區(qū)，住宅小區(qū)的業(yè)主主要通過現(xiàn)金方式支付物業(yè)費(fèi)，無形中增加了現(xiàn)金流，如果物業(yè)公司對(duì)現(xiàn)金管理不到位，會(huì)存在很大的安全隱患。(四)人工工資未按稅務(wù)規(guī)定申報(bào)物業(yè)公司主要的經(jīng)營(yíng)成本是人工工資，很多都是流動(dòng)性較強(qiáng)的保潔、安保人員。物業(yè)公司未按規(guī)定為員工交納五險(xiǎn)或者未按實(shí)際收入申報(bào)個(gè)稅，存在隱患。(五)多數(shù)存在不合法的掛靠項(xiàng)目一些資質(zhì)較高的物業(yè)公司為了多增加收入，簽訂了一些掛靠項(xiàng)目，收取一定的物業(yè)管理費(fèi)，但由其他

4、無資質(zhì)的物業(yè)公司提供服務(wù)，人員也由對(duì)方安排?；蛘邽榱颂岣叻?wù)效率，合理的降低人工成本，將部分業(yè)務(wù)外包。如果外包或者掛靠公司未按標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，影響公司的服務(wù)品牌和聲譽(yù)?；蛘邔?duì)應(yīng)的收入、成本未按實(shí)申報(bào)，都對(duì)公司有著不同程度的影響。(六)分支機(jī)構(gòu)無法監(jiān)管到位的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)樓盤項(xiàng)目的分布，在全國(guó)各地設(shè)立分公司是物業(yè)行業(yè)的常規(guī)模式。幾十甚至上百的分支機(jī)構(gòu)各自管理和核算，稅收未由總部統(tǒng)一申報(bào)，每年分公司審計(jì)等數(shù)據(jù)未合并到總部。造成總公司管理效率低及無法監(jiān)管到位。分公司遺留的稅務(wù)問題也都將由并購(gòu)方繼續(xù)承接面對(duì)。納稅申報(bào)不符合規(guī)定、偷稅漏稅、假發(fā)票等各種問題，都可能給并購(gòu)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。二、應(yīng)對(duì)并購(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的

5、措施企業(yè)在并購(gòu)過程中對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制是并購(gòu)后續(xù)工作順利開展的關(guān)鍵。因此，要求企業(yè)在并購(gòu)后整合過程中要充分考慮如何防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，整合過程中建立各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，進(jìn)而提出規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略。以期有助于我國(guó)企業(yè)規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，提高并購(gòu)的成功率，提升并購(gòu)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。(一)做好充分的盡職調(diào)查，取得準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息盡職調(diào)查是對(duì)并購(gòu)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行快速摸底的有效方法之一， 盡職調(diào)查可以收集目標(biāo)企業(yè)的信息，降低信息不對(duì)稱的風(fēng)險(xiǎn)。主要是通過律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)估師三個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行配合。通過現(xiàn)場(chǎng)獲取和網(wǎng)絡(luò)搜索審閱企業(yè)的信息，與管理層及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行訪談，實(shí)地了解生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式、主要客戶及供應(yīng)商。了

6、解以往外部審計(jì)的情況，分析業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制，抽查重要合同，分析關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)重大交易進(jìn)行判斷和披露。盡職調(diào)查對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行全面的分析，從而對(duì)目標(biāo)企業(yè)未來的收益能力做出合理的預(yù)期，以分析目標(biāo)公司歷史沿革、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、盈利模式、財(cái)務(wù)狀況、盈利狀況等為目的。就企業(yè)的異常交易、資產(chǎn)質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)所屬等事項(xiàng)提出他們的看法，收購(gòu)方要充分聽取他們的意見，就其影響與被收購(gòu)方進(jìn)行討論，最終取得一致意見。盡職調(diào)查后的目標(biāo)企業(yè)估價(jià)較接近其真實(shí)價(jià)值，降低高估企業(yè)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。(二)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則及時(shí)確認(rèn)收入收入確認(rèn)的條件之一是相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，從業(yè)主入戶、業(yè)主委

7、員會(huì)代表業(yè)主簽訂合同開始日，物業(yè)所發(fā)生的服務(wù)就生效了，業(yè)主就應(yīng)該支付物業(yè)費(fèi)，所以，物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)確認(rèn)收入。遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，每月按合同金額確認(rèn)收入，進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，而不是按開票金額確認(rèn)，現(xiàn)金交易未開票的就不確認(rèn)收入。(三)減少現(xiàn)金交易的比例隨著 POS機(jī)、支付寶、微信的普及，公司賬戶可以開通相關(guān)的關(guān)聯(lián)賬戶。盡量鼓勵(lì)業(yè)主使用POS機(jī)轉(zhuǎn)賬或者支付寶、微信等無現(xiàn)金的付款方式，無現(xiàn)金物業(yè)繳費(fèi)方式既安全快捷，又避免現(xiàn)金交易出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，讓物業(yè)公司的收繳工作提升了效率。特殊需要現(xiàn)金交付的，各管理處建立統(tǒng)一的收費(fèi)臺(tái)賬，對(duì)現(xiàn)金實(shí)行集中的管理， 收費(fèi)員每天及時(shí)將收到的現(xiàn)金存入公司指定的賬戶。(四 )合理的使

8、用一定比例的勞務(wù)派遣方式使用一定比例的勞務(wù)派遣人員。首先，不需要為被派遣人員額外支付五險(xiǎn)一金等費(fèi)用，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本 ; 其次，派遣單位與用人單位簽訂勞務(wù)派遣協(xié)議，用人單位與勞務(wù)人員只是一種有償使用關(guān)系。用人單位能歸避與派遣勞務(wù)人員在人事關(guān)系上可能出現(xiàn)的勞務(wù)糾紛。(五)嚴(yán)格取消任何掛靠項(xiàng)目我們需要關(guān)注掛靠企業(yè)承接的物業(yè)項(xiàng)目是否與其物業(yè)服務(wù)資質(zhì)相匹配，如果超越等級(jí)要求，有可能導(dǎo)致喪失對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目甚至受到行政處罰。國(guó)家明令禁止各種掛靠行為，各地法院在審理此類經(jīng)濟(jì)糾紛案件時(shí)，對(duì)于掛靠企業(yè)和被掛靠企業(yè)簽訂的各種合作和分包協(xié)議一般都認(rèn)定為無效，所以，要終止各項(xiàng)掛靠合同。(六)統(tǒng)一實(shí)施財(cái)務(wù)稅務(wù)的集

9、中管理、核算制度總公司必須執(zhí)行完善的稅務(wù)管理體制及內(nèi)部控制制度，實(shí)施的財(cái)務(wù)管理制度適度集中、增強(qiáng)總部的管控能力。分公司非獨(dú)立核算的，不能單獨(dú)開立基本賬戶，不能單獨(dú)領(lǐng)用發(fā)票，必須由總部統(tǒng)一納稅、統(tǒng)一申報(bào)。如果總、分公司不在一個(gè)城市，企業(yè)所得稅的申報(bào)需根據(jù)跨區(qū)經(jīng)營(yíng)所得稅申報(bào)的原則進(jìn)行申報(bào)，按照總公司所在國(guó)地稅核準(zhǔn)的分配比例， 總公司、 分公司各自向當(dāng)?shù)厮枚惿陥?bào)主管部門申報(bào)繳納。 如果總、分公司在同一個(gè)城市，那么無論總、分公司是否獨(dú)立核算，均由總公司匯總申報(bào)。三、財(cái)務(wù)整合的內(nèi)容和意義對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展而言，完成并購(gòu)只是前期工作，后期還需要對(duì)目標(biāo)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行整合。對(duì)并購(gòu)公司介入核心管理，組建公司的

10、內(nèi)控制度，實(shí)現(xiàn)總公司統(tǒng)一監(jiān)管的目標(biāo)。(一)會(huì)計(jì)人員及組織機(jī)構(gòu)的整合可以利用財(cái)務(wù)人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，機(jī)構(gòu)和人員統(tǒng)一，明確財(cái)務(wù)人員的權(quán)限職責(zé)，建立個(gè)人績(jī)效考核制度，從組織上保證財(cái)務(wù)整合的順利進(jìn)行。(二)存量資產(chǎn)的整合企業(yè)資產(chǎn)整合包括對(duì)優(yōu)良資產(chǎn)的合理利用及不良資產(chǎn)的處理和清理，資產(chǎn)清理是提高運(yùn)營(yíng)效率的重要手段，充分利用現(xiàn)有資產(chǎn)在企業(yè)中發(fā)揮的作用。(三)資金流量的整合并購(gòu)后資金需求的壓力相當(dāng)大，并購(gòu)后的資金管理非常重要，要滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)資金的需求，對(duì)資金實(shí)行有效的統(tǒng)一控制和管理，實(shí)行一體化的資金運(yùn)作。四、結(jié)語財(cái)務(wù)體系整合是指在整合過程中，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度體系、會(huì)計(jì)核算體系的管理和監(jiān)控，使被并購(gòu)企業(yè)按

11、并購(gòu)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度運(yùn)行，財(cái)務(wù)整合保障了企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)并購(gòu)的戰(zhàn)略目標(biāo)。通過財(cái)務(wù)體系的整合，企業(yè)可以建立完善高效的財(cái)務(wù)金融體系，實(shí)現(xiàn)高效的一體化管理，對(duì)并購(gòu)后企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、融資等財(cái)務(wù)活動(dòng)實(shí)施有效的管理，實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭

12、攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。“能 ”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；