購(gòu)房陷阱規(guī)避(一)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與購(gòu)房陷阱規(guī)避制作：尹科自我介紹 畢業(yè)于四川農(nóng)業(yè)大學(xué) 本科專(zhuān)業(yè)：經(jīng)濟(jì)學(xué) 研究生專(zhuān)業(yè)：土地資源管理 來(lái)自四川內(nèi)江 聯(lián)系qq：175846633重慶最牛釘子戶(hù)拆遷維權(quán)事件重慶最牛釘子戶(hù)拆遷維權(quán)事件 1993年。吳蘋(píng)獲準(zhǔn)在原址重建起現(xiàn)在這棟小樓。但楊家的房子還未干透，鶴興路就張貼出拆遷公告，宣布重慶南隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為拆遷開(kāi)發(fā)商。由于資金原因，拆遷卻一直沒(méi)有動(dòng)靜，一停就是11年。直到2004年動(dòng)遷重新啟動(dòng)。雙方一直無(wú)法達(dá)成協(xié)議，到2006年9月份，整個(gè)鶴興路上只剩下吳蘋(píng)一家，開(kāi)發(fā)商為逼其妥協(xié)，挖空房屋四周的土地，使其成為孤島。后經(jīng)政府、法院等多次介入，吳蘋(píng)提出須三個(gè)條件才可簽字，一

2、是撤回強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)；二是終止行政裁決；三是聯(lián)建三方公司法定代表人親自到場(chǎng)。2007年4月2日，雙方正式簽字。按協(xié)議，楊武的妻子吳蘋(píng)選擇了異地實(shí)物安置方案。為達(dá)成協(xié)議，雙方相持了4年之久。西安最牛房地產(chǎn)廣告 西安的一個(gè)樓盤(pán)，他們用四個(gè)名人奧巴馬、李政道、比爾蓋茨、還有一個(gè)股神巴西安的一個(gè)樓盤(pán)，他們用四個(gè)名人奧巴馬、李政道、比爾蓋茨、還有一個(gè)股神巴菲特來(lái)給自己的樓盤(pán)做廣告，被制作成了四個(gè)廣告牌，每個(gè)牌上印上了一句中英菲特來(lái)給自己的樓盤(pán)做廣告，被制作成了四個(gè)廣告牌，每個(gè)牌上印上了一句中英文對(duì)照的話(huà)，文對(duì)照的話(huà)， 上海樓脆脆事件上海樓脆脆事件 時(shí)間：2009年6月27日5時(shí)30分許 房改10年來(lái)首起惡

3、性質(zhì)量事件 6月27日，上海市閔行區(qū)在建13層住宅樓整體倒塌。上海樓房倒塌是房改以來(lái)發(fā)生的第一起，這起惡性事件提醒人們除了關(guān)注價(jià)格之外，更應(yīng)關(guān)注居住安全。 武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖出武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖出“6連號(hào)連號(hào)” 時(shí)間：2009年6月12日 “搖號(hào)門(mén)”丑聞曝光 保障房隱含多少黑幕？ 6月12號(hào)，武漢經(jīng)濟(jì)適用房搖出6個(gè)編號(hào)相連的申購(gòu)戶(hù)，這一概率僅有千萬(wàn)億分之一的結(jié)果，使得人們對(duì)保障房申購(gòu)中是否存在大面積作假的擔(dān)心：如果“六連號(hào)”事件真的如同網(wǎng)友說(shuō)的，只是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)幕交易的冰山一角，那么目前的申購(gòu)制度就太應(yīng)該反思了。南京 “樓歪歪” 事件 在南京江北浦珠路山水云房花園小區(qū)最后一幢的32號(hào)樓房。這是一幢

4、有十層高的小高層住宅，有四大單元共81戶(hù)。據(jù)了解，這幢樓是去年9月30號(hào)交付的，樓內(nèi)一部分是安置房，一部分為商品房。房子傾斜不均勻，傾斜最厲害的地方一戶(hù)房子南北水平高低差了9至10厘米（樓房的傾斜率4正常 ）。 “辛辛苦苦攢了幾年的錢(qián)，在房?jī)r(jià)近5000元每平方米時(shí)候或按照拆遷安置花3000元每平方米左右買(mǎi)了一套，去年9月30日交付拿到房子，大家都很是興奮?！?11月21日，在第六屆“江蘇優(yōu)秀住宅”頒獎(jiǎng)典禮上，有“樓歪歪”之稱(chēng)的山水云房花園小區(qū)被評(píng)為“江蘇優(yōu)秀住宅”。在中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、住建部等多部門(mén)負(fù)責(zé)人的注目下，山水云房的開(kāi)發(fā)商喜滋滋地捧走了獎(jiǎng)牌。 浙江豪宅房梁有裂痕 刮開(kāi)陽(yáng)臺(tái)發(fā)現(xiàn)用毛竹代鋼筋

5、丹桂苑基本情況 丹桂苑位于義烏市中心丹溪路與雪峰西路交叉口的丹溪三區(qū)，這里地理位置優(yōu)越，一度被冠以“豪宅”的稱(chēng)呼。 2008年，其房子的銷(xiāo)售均價(jià)為13000元，全是大戶(hù)型，單套成交價(jià)最低200多萬(wàn)元，最高450多萬(wàn)元。 在小區(qū)門(mén)口的景觀雕塑上，房產(chǎn)商的宣傳標(biāo)語(yǔ)“市心美宅，少數(shù)派的優(yōu)享領(lǐng)域”仍在，彰顯著豪宅身份。浙江“樓薄薄” 事件 樓板設(shè)計(jì)厚度樓板設(shè)計(jì)厚度12厘米，厘米，業(yè)主自測(cè)發(fā)現(xiàn)不足業(yè)主自測(cè)發(fā)現(xiàn)不足8厘米厘米 （驗(yàn)收規(guī)允許的誤差范圍是“正8負(fù)5” ）“我每天都知道樓下鄰居幾點(diǎn)睡覺(jué)，因?yàn)樗蚝魢Ｎ叶寄苈?tīng)得見(jiàn)，上廁所也聽(tīng)得見(jiàn)，家里為什么吵架我都能知道。” 地宮哥 溫州甌海區(qū)新橋住宅 區(qū)5組團(tuán)1

6、3幢一樓一個(gè) 住戶(hù)，前段時(shí)間開(kāi)始在 屋內(nèi)裝修作業(yè)。鄰居們 后來(lái)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主竟在房 內(nèi)要挖出一個(gè)“地宮”。 該住戶(hù)被網(wǎng)友稱(chēng)為 地宮哥地宮哥。 在溫州新橋住宅使用已近 15年，101室業(yè)主向地下 挖出1.5米深，與房屋原 高2.7米部分，形成4米多 的空間高度，原來(lái)使用面 積95變成了將近200平方 米的“躍層豪宅”，房管部 門(mén)于2011年2月26日對(duì) 其查封，責(zé)令整改恢復(fù) 成原狀。 地宮哥 溫州甌海區(qū)新橋住宅區(qū)5組團(tuán)13幢一樓一個(gè)住戶(hù)，前段時(shí)間開(kāi)始在屋內(nèi)裝修作業(yè)。鄰居們后來(lái)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主竟在房?jī)?nèi)要挖出一個(gè)“地宮”。該住戶(hù)被網(wǎng)友稱(chēng)為地宮哥地宮哥。 地宮哥，在溫州新橋住宅區(qū)13幢交付使用已近15年，101

7、室業(yè)主向地下挖出1.5米深，與房屋原高2.7米部分，形成4米多的空間高度，原來(lái)使用面積95平方米的屋子，就一舉變成了將近200平方米的“躍層豪宅”，房管部門(mén)于2011年2月26日對(duì)101室予以查封，責(zé)令整改恢復(fù)成原狀。 住房按揭貸款斷供 斷供案牽涉到的人主要有三類(lèi)：一類(lèi)是企業(yè)主，因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，企業(yè)效益不佳，資金鏈出現(xiàn)了問(wèn)題；另一類(lèi)同樣是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，導(dǎo)致失業(yè)或收入下降，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的工薪階層；還有一類(lèi)則是家中發(fā)生了重大意外，出現(xiàn)了額外的大筆開(kāi)支，導(dǎo)致償還能力下降。斷供的危害 首先銀行的補(bǔ)償來(lái)自房貸首付和斷供前償還的一部分貸款。貸款人將失去首付款和之前所還的月供、契稅，并且需要支付違

8、約金。此外，貸款人還需承擔(dān)銀行的損失。如果銀行將貸款人的房產(chǎn)拍賣(mài)后仍不足以抵償貸款余額，貸款人必須償還不足的那部分貸款。因此想通過(guò)斷供來(lái)減少經(jīng)濟(jì)損失的想法是不成立的，而且損失只會(huì)越來(lái)越大。更重要的是，斷供嚴(yán)重影響個(gè)人信用。這將導(dǎo)致貸款人今后去銀行辦理貸款或其他金融業(yè)務(wù)時(shí)，將被提高申請(qǐng)門(mén)檻和貸款成本?！睂W(xué)習(xí)房地產(chǎn)的重要性 1、1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅 2、 1998年亞洲金融危機(jī)危害深遠(yuǎn) 3、 08年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索美國(guó)次貸危機(jī) 4、房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理02-09年蟬聯(lián)消費(fèi)者投訴最多的行業(yè)的冠軍 5、房地產(chǎn)占廣大民眾資產(chǎn)份額較大等 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指地產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱(chēng)，包括土地、建筑物

9、、構(gòu)筑物和地上附著物，及其附帶的各種權(quán)益的統(tǒng)稱(chēng)。 土地的概念1972年在荷蘭瓦格寧根召開(kāi)關(guān)于土地評(píng)價(jià)的專(zhuān)家會(huì)議上，對(duì)土地下了科學(xué)的定義，并被聯(lián)合國(guó)糧食與農(nóng)業(yè)組織所接受。該組織1976年出版的土地評(píng)價(jià)綱要一書(shū)引述了如下的定義：“土地是地球表面的區(qū)域，其特性包含上土地是地球表面的區(qū)域，其特性包含上下與該區(qū)域垂直的生物圈的所有相當(dāng)穩(wěn)定或周下與該區(qū)域垂直的生物圈的所有相當(dāng)穩(wěn)定或周期地循環(huán)的屬性，包括大氣、土壤、下面的地期地循環(huán)的屬性，包括大氣、土壤、下面的地質(zhì)、水文和動(dòng)植物群的屬性以及過(guò)去和現(xiàn)在人質(zhì)、水文和動(dòng)植物群的屬性以及過(guò)去和現(xiàn)在人類(lèi)活動(dòng)的后果，這些屬性對(duì)人類(lèi)現(xiàn)在和將來(lái)的類(lèi)活動(dòng)的后果，這些屬性對(duì)人

10、類(lèi)現(xiàn)在和將來(lái)的土地利用有明顯的影響。土地利用有明顯的影響。”土地的自然特性土地的自然特性1、土地面積的有限性。、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類(lèi)不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球表面積所決定。人類(lèi)雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒(méi)有增加土地面積。2、土地位置的固定性。、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動(dòng)。人們通?？梢园徇\(yùn)一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動(dòng)困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，|考試大|占有一定的空間位置，無(wú)法搬動(dòng)。因此，人們把土地看作是不動(dòng)產(chǎn)的代表。這一

11、特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時(shí)，這一特性也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全的市場(chǎng)，即不是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。土地的自然特性土地的自然特性3、土地質(zhì)量的差異性。、土地質(zhì)量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素（如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石）的自然性狀不同，而且人類(lèi)活動(dòng)的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。 4、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源

12、而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類(lèi)的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。其它的生產(chǎn)資料或物品，在產(chǎn)生過(guò)程或使用過(guò)程中，會(huì)轉(zhuǎn)變成另一種資料、物品|考試大|，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價(jià)值而報(bào)廢。土地則不然，只要人們?cè)谑褂没蚶眠^(guò)程中注意保護(hù)它，是可以年復(fù)一年地永遠(yuǎn)使用下去的。但是，土地的這種永續(xù)利用性是相對(duì)的。只有在利用過(guò)程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 1土地供給的稀缺性。土地供給是指人類(lèi)社會(huì)可利用的土地資源的數(shù)量。土地自然供給是指自然界提供給人類(lèi)社會(huì)可利用的土地

13、資源的數(shù)量。土地經(jīng)濟(jì)供給是指土地自然供給總量中，在當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，可以開(kāi)發(fā)利用并能獲得一定效益的土地?cái)?shù)量。 此特性有兩層含義： （1）土地面積的供給是有限的。對(duì)于一定區(qū)域來(lái)說(shuō)，土地的總量是有限的，所以土地的供給是無(wú)彈性的。 （2）特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿(mǎn)足人們對(duì)各類(lèi)用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會(huì)問(wèn)題和地租、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。 2土地用途的多樣性。土地具有多種用途，如可作工業(yè)用地，也可作居住用地、商業(yè)、軍事、辦公用地等。這就要求人們?cè)诶猛恋貢r(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模、利用方法等均為最佳。土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性

14、3土地利用方向變更的困難性(土地用途變更的困難性)。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規(guī)劃確定土地用途時(shí)，要認(rèn)真調(diào)查研究，充分進(jìn)行可行性論證，以便作出科學(xué)、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會(huì)造成較大的損失和浪費(fèi)。 4土地增值性。一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊到報(bào)廢，土地則不一樣，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，并且隨著人口增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的投資具有顯著的增值性。 5土地報(bào)酬遞減的可能性。由于“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的存在，在技術(shù)不變的條件下對(duì)土地的投入超過(guò)一定限度，就會(huì)產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果。 這就要求人們?cè)诶猛恋卦黾油度霑r(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下投資的適

15、合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 6土地利用方式的相對(duì)分散性。由于土地位置的固定性，對(duì)土地只能就地分別加以利用，因而土地利用方式是相對(duì)分散的。這一特點(diǎn)在農(nóng)用土地上表現(xiàn)得更為明顯。即使在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中，土地利用方式可以相對(duì)集中，但出于土地的固定性，不能將其重疊起來(lái)利用，也只能分別加以利用，因而相對(duì)來(lái)說(shuō)也是分散的。來(lái)源于考&試大。土地利用方式相對(duì)分散這一特性，要求人們?cè)诶猛恋貢r(shí)要進(jìn)行區(qū)位選擇，并注意搞好地區(qū)間的交通運(yùn)輸聯(lián)系，以提高土地利用的綜合區(qū)位效益。 7土地利用后果的社會(huì)性。土地是自然生態(tài)系統(tǒng)的

16、基礎(chǔ)因子，土地互相聯(lián)結(jié)在一起，不能移動(dòng)和分割。因此，每塊土地利用的后果，不僅影響本區(qū)域內(nèi)的自然生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，而且必然影響到鄰近地區(qū)甚至整個(gè)國(guó)家和社會(huì)的生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的社會(huì)后果。土地利用后果的巨大社會(huì)性，要求任何國(guó)家都要以社會(huì)代表的身份，對(duì)全部土地進(jìn)行宏觀的管理；監(jiān)督和調(diào)控。世界各大洲土地面積和人口世界各大洲土地面積和人口地區(qū)土地面積（萬(wàn) km2）1999年人口（萬(wàn)人）1999年人口密度（人/km2）世界總計(jì)13387.0597840.244.7亞洲3174.8363427.9114.5非洲3031.276662.325.3歐洲2298.872893.431.7北美洲和中美洲

17、2239.147779.221.3南美洲1786.734075.519.1大洋洲856.43001.93.5注：世界土地面積（此土地面積指國(guó)家的總面積，包括內(nèi)陸水體的面積）不包注：世界土地面積（此土地面積指國(guó)家的總面積，包括內(nèi)陸水體的面積）不包括無(wú)定括無(wú)定居人口的南極洲。資料來(lái)源：居人口的南極洲。資料來(lái)源：FAOProductionYearbookVol.53-1999世界部分國(guó)家土地面積和人口世界部分國(guó)家土地面積和人口國(guó)家土地面積（萬(wàn) km2）1999年人口（萬(wàn)人）1999年人口密度（人/km2）俄羅斯1707.514719.68.6加拿大997.13085.73.1美國(guó)936.427621

18、.829.5中國(guó)959.7126683.8132.0印度328.899805.6303.5以色列2.1610.1290.5日本37.812650.5334.7法國(guó)55.25888.6106.7德國(guó)35.78217.8230.2荷蘭4.11573.5383.8英國(guó)24.55897.4240.7澳大利亞774.11870.12.4新西蘭27.1382.814.12.利用狀況利用狀況 世界各洲各國(guó)人口、耕地、林地、草地、水世界各洲各國(guó)人口、耕地、林地、草地、水資源等分布極不均衡，并且這種不均衡將資源等分布極不均衡，并且這種不均衡將進(jìn)一步擴(kuò)大，這是世界局勢(shì)不穩(wěn)定的一個(gè)進(jìn)一步擴(kuò)大，這是世界局勢(shì)不穩(wěn)定的一

19、個(gè)潛在因素。潛在因素。世界人口密度（人世界人口密度（人/100hm/100hm2 2)(1993)(1993年年) )一些國(guó)家的人口密度（人一些國(guó)家的人口密度（人/103hm/103hm2 2)(1993)(1993年年) )世界人均耕地面積（世界人均耕地面積（hmhm2 2, 1990), 1990)19981998年部分國(guó)家土地資源利用概況及人均占年部分國(guó)家土地資源利用概況及人均占有量有量國(guó)家 土地面積 (103hm2)耕地灌溉土地多年生作物土地其他土地面積(103hm2)占土地(%)人均(hm2)面積(103hm2)占耕地(%)人均(hm2)面積(103hm2)占土地(%)面積(103h

20、m2)占土地(%)俄羅斯16888501260007.50.8646633.70.0319170.1156093392.4加拿大922097455604.91.487201.60.021400.187639795.0美國(guó)91591217695019.30.642140012.10.0820500.273691280.5中國(guó)93264112414513.30.105258042.40.04112201.279727685.5印度29731916160054.30.165900036.50.0679002.712781943.0以色列206235117.00.0619956.70.03864.21

21、62578.8日本37652456912.10.04267958.60.023801.03270386.9法國(guó)550101832033.30.31200010.90.0311632.13552764.6德國(guó)349271183233.90.144854.10.012280.62286765.5荷蘭339290026.50.0656562.80.04351.0245772.4英國(guó)24160638126.40.111081.70.002440.21773573.4澳大利亞768230528756.92.8324004.50.132250.071513093.1新西蘭2679915555.80.412

22、8518.30.6017256.42351987.8耕地耕地 從部分國(guó)家的耕地分布情況來(lái)看，耕地面從部分國(guó)家的耕地分布情況來(lái)看，耕地面積最大的國(guó)家是美國(guó)，其次是印度、俄羅積最大的國(guó)家是美國(guó)，其次是印度、俄羅斯和中國(guó)，這四個(gè)國(guó)家的耕地面積都大于斯和中國(guó)，這四個(gè)國(guó)家的耕地面積都大于1億億hm2。耕地面積占土地面積比例最高的。耕地面積占土地面積比例最高的國(guó)家是印度，超過(guò)國(guó)家是印度，超過(guò)1/2，其次是法國(guó)和和德，其次是法國(guó)和和德國(guó)，約國(guó)，約1/3，荷蘭和英國(guó)大于，荷蘭和英國(guó)大于1/4，美國(guó)約，美國(guó)約1/5，中國(guó)和日本，中國(guó)和日本1/8左右，澳大利亞約左右，澳大利亞約1/15，新西蘭、加拿大則更低。新西

23、蘭、加拿大則更低。其他土地其他土地 全球其他土地約為全球其他土地約為15億億hm2，指耕地、，指耕地、草地和森林以外的土地，包括建筑物占地、草地和森林以外的土地，包括建筑物占地、交通運(yùn)輸用地和荒地等，約占土地總面積交通運(yùn)輸用地和荒地等，約占土地總面積的的11.5%。 第二節(jié)第二節(jié) 世界土地資源的問(wèn)題與對(duì)世界土地資源的問(wèn)題與對(duì)策策人口增長(zhǎng)對(duì)土地資源的壓力人口增長(zhǎng)對(duì)土地資源的壓力人口增長(zhǎng)來(lái)勢(shì)洶涌，短期內(nèi)無(wú)法遏制。據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，人口增長(zhǎng)來(lái)勢(shì)洶涌，短期內(nèi)無(wú)法遏制。據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2100年，世界年，世界人口可能達(dá)到人口可能達(dá)到102億，給本來(lái)十分緊張的資源帶來(lái)更大的危機(jī)億，給本來(lái)十分緊張

24、的資源帶來(lái)更大的危機(jī)!耕地減少 全世界每年減少耕地全世界每年減少耕地 近近500萬(wàn)公頃，萬(wàn)公頃， 即每天即每天14000公頃！公頃！水土流失水土流失 全世界每年有全世界每年有700萬(wàn)萬(wàn)-900萬(wàn)萬(wàn)hm2因水土流失因水土流失而失去生產(chǎn)能力。美國(guó)每年流失的土壤達(dá)而失去生產(chǎn)能力。美國(guó)每年流失的土壤達(dá)10億噸以上（億噸以上（1.2萬(wàn)萬(wàn)hm2）；印度每年流失）；印度每年流失的土壤達(dá)的土壤達(dá)80億噸，養(yǎng)分多達(dá)億噸，養(yǎng)分多達(dá)600萬(wàn)噸以上。萬(wàn)噸以上。 土地污染和環(huán)境惡化土地污染和環(huán)境惡化 “三廢三廢”排放，化肥和農(nóng)藥的大量投入，排放，化肥和農(nóng)藥的大量投入，土地污染問(wèn)題已相當(dāng)嚴(yán)重。污染的環(huán)境，土地污染問(wèn)題已相

25、當(dāng)嚴(yán)重。污染的環(huán)境，破壞了原有的生態(tài)平衡，導(dǎo)致許多物種滅破壞了原有的生態(tài)平衡，導(dǎo)致許多物種滅絕。絕。中國(guó)土地資源概況中國(guó)土地資源概況 我國(guó)土地總面積占世界土地總面積的7.2%，居世界第三位（圖1-1）。但人均土地面積0.777公頃（11.65畝），僅相當(dāng)于世界平均水平的三分之一三分之一。根據(jù)全國(guó)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查， 1996年全國(guó)主要地類(lèi)面積為：耕地13003.92萬(wàn)公頃（19.51億畝）；園地1002.38萬(wàn)公頃（1.50億畝）；林地22760.87萬(wàn)公頃（34.14億畝）；牧草地26606.48萬(wàn)公頃（39.91億畝）；居民點(diǎn)及工礦用地2407.53萬(wàn)公頃（3.61億畝）；交通用地546.7

26、7萬(wàn)公頃（0.82億畝）；其余為水域和未利用土地（圖1-2）。人均耕地面積0.106公頃（1.59畝），不足世界平均數(shù)的43%，僅為加拿大人均耕地水平的6%（圖1-3）。 耕地是關(guān)系國(guó)計(jì)民生最重要的土地資源，由于人口眾多，我國(guó)人地關(guān)系是很緊張的。而且由于各地區(qū)人口、耕地分布的不均衡，區(qū)域人地關(guān)系也表現(xiàn)出很大的差異性（圖1-4）。 從耕地質(zhì)量來(lái)看，我國(guó)耕地總體質(zhì)量不高，全國(guó)大于25度的陡坡耕地有607.15萬(wàn)公頃（0.91億畝），有水源保證和灌溉設(shè)施的耕地只占40%，中低產(chǎn)田占耕地面積的79%。 我國(guó)可開(kāi)發(fā)的后備資源不足，其中可開(kāi)發(fā)為耕地的約667萬(wàn)公頃（1億畝），且主要分布在西北和東北地區(qū)。但

27、通過(guò)土地整理可增加耕地大約533-733萬(wàn)公頃（0.8-1.1億畝）；工礦廢棄地復(fù)墾可增加耕地93萬(wàn)公頃（1400萬(wàn)畝）。九五期間我國(guó)因建設(shè)占用、生態(tài)退耕、災(zāi)毀和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整共減少耕地300.33萬(wàn)公頃（4504.95萬(wàn)畝），同期增加耕地132.79萬(wàn)公頃（1991.85萬(wàn)畝），凈減少耕地167.54萬(wàn)公頃（2513.1萬(wàn)畝）。一方面，耕地增加的潛力有限，另一方面，耕地減少的速度驚人。我國(guó)目前土地資源的合理利用，尤其是耕地保護(hù)面臨著十分嚴(yán)峻的形勢(shì)。 土地的自然特性土地的自然特性1、土地面積的有限性。、土地面積的有限性。土地是自然的產(chǎn)物，人類(lèi)不能創(chuàng)造土地。廣義土地的總面積，在地球形成后，就由地球

28、表面積所決定。人類(lèi)雖然能移山填海，擴(kuò)展陸地；或圍湖造田，增加耕地，但這僅僅是土地用途的轉(zhuǎn)換，并沒(méi)有增加土地面積。2、土地位置的固定性。、土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互換，不能搬動(dòng)。人們通常可以搬運(yùn)一切物品，房屋及其它建筑物雖然移動(dòng)困難，但可拆遷重建。只有土地固定在地殼上，|考試大|占有一定的空間位置，無(wú)法搬動(dòng)。因此，人們把土地看作是不動(dòng)產(chǎn)的代表。這一特性決定了土地的有用性和適用性隨著土地位置的不同而有著較大的變化，這就要求人們必須因地制宜地利用土地；同時(shí)，這一特性也決定了土地市場(chǎng)是一種不完全的市場(chǎng)，即不是實(shí)物交易意義上的市場(chǎng)，而只是土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的市場(chǎng)。

29、土地的自然特性土地的自然特性3、土地質(zhì)量的差異性。、土地質(zhì)量的差異性。不同地域，由于地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的差異，不僅使土地構(gòu)成的諸要素（如土壤、氣候、水文、地貌、植被、巖石）的自然性狀不同，而且人類(lèi)活動(dòng)的影響也不同，從而使土地的結(jié)構(gòu)和功能各異，最終表現(xiàn)在土地質(zhì)量的差異上。 4、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。、土地永續(xù)利用的相對(duì)性。土地是一種非消耗性資源，它不會(huì)隨著人們的使用而消失，相對(duì)于消耗性資源而言，土地資源在利用上具有永續(xù)性。土地利用的永續(xù)性具有兩層含義：第一，作為自然的產(chǎn)物，它與地球共存亡，具有永不消失性；第二，作為人類(lèi)的活動(dòng)場(chǎng)所和生產(chǎn)資料，可以永續(xù)利用。其它的生產(chǎn)資料或物品，在產(chǎn)生過(guò)程或使用過(guò)程中，會(huì)轉(zhuǎn)變成另一種資料、物品|考試大|，或逐漸陳舊、磨損，失去使用價(jià)值而報(bào)廢。土地則不然，只要人們?cè)谑褂没蚶眠^(guò)程中注意保護(hù)它，是可以年復(fù)一年地永遠(yuǎn)使用下去的。但是，土地的這種永續(xù)利用性是相對(duì)的。只有在利用過(guò)程中維持了土地的功能，才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用。土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性 1土地供給的稀缺性。土地供給是指人類(lèi)社會(huì)可利用的土地資源的數(shù)量。土地自然供給是指自然界提供給人類(lèi)社會(huì)可利用的土地資源的數(shù)量。土地經(jīng)濟(jì)供給是指土地自然供給總量中，在當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，可以開(kāi)發(fā)利用并能獲得一定效益