奧特萊斯小鎮(zhèn)案例研究課件

1、a1奧特萊斯小鎮(zhèn)案例借鑒a2何為“奧特萊斯”？ “奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”專門處理工廠尾貨。后來逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，并逐漸發(fā)展成為一個獨立的零售業(yè)態(tài)。a3“奧特萊斯”的特點 奧特萊斯本身就是一種商業(yè)模式 傳統(tǒng)奧特萊斯吸引顧客有三樣法寶： 馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品

2、牌純正，質(zhì)量上乘 難以想象的低價一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩 方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適 城市奧特萊斯特點： 大品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘 小價格一般以低至1-6折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩 近距離在市區(qū)，有公共交通（地鐵、公交），交通便捷a4“奧特萊斯”的經(jīng)營模式 奧特萊斯的經(jīng)營模式有四種： 1.聯(lián)營模式 2.租賃模式 3.自營模式 4.托管模式a5 1.聯(lián)營模式 奧特萊斯聯(lián)營模式借鑒的是百貨核心合作模式，這種模式采用統(tǒng)一收銀方式，奧特萊斯商場按照合作扣率比例收取銷售提成，扣除銷售提成及必要費用后余款按合同約定日期

3、返還廠商，合作雙方簽訂的是聯(lián)營合同。這種模式在大賣場式奧特萊斯以及百貨式奧特萊斯運用比較普遍。 優(yōu)點：便于奧特萊斯商場迅速匯集大量現(xiàn)金流，合作雙方風(fēng)險共擔(dān) 缺點：運營管理壓力比較大，運營成本比較高a6 2.租賃模式 奧特萊斯租賃模式借鑒的是SHOPPINGMALL購物中心操作模式，將一個個店鋪租賃給品牌廠商，以收取租金的方式獲得營業(yè)收入。這種模式在莊園式奧特萊斯以及城堡式奧特萊斯運用比較普遍。 優(yōu)點：一旦招商成功，后期運營成本以及運營管理壓力不大 缺點：商場前期運作資金壓力比較大，投資回收期比較長，對廠商的管理和控制力不強(qiáng)a7 3.自營模式 奧特萊斯自營模式一般屬于輔助性質(zhì)的模式。很多奧特萊斯

4、商場在開業(yè)招商初期為降低招商難度會采買一些國際大牌服裝作為標(biāo)桿性品牌，以此吸引中高檔品牌的入駐。奧特萊斯商場往往也會自行代理或買斷一些品牌的庫存商品，一般所采買的商品要么用于補(bǔ)充招商品牌空缺，要么是預(yù)期毛利較高的庫存商品。 優(yōu)點：擁有自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，是填補(bǔ)空缺以及制造促銷熱點的佳品 缺點：對商場業(yè)務(wù)買手眼光要求較高，管理事務(wù)繁瑣a8 4.托管模式 奧特萊斯托管模式也是屬于輔助性質(zhì)的模式。是由于奧特萊斯商場主要目標(biāo)合作商戶是品牌廠商，而很多廠商是在外地，這些品牌廠商主要工作重心放在發(fā)展代理商和百貨業(yè)務(wù)，無暇分身管理外地折扣店鋪，所以會委托奧特萊斯商場管理。其托管的范圍包括人員、貨品

5、、定價、促銷等。廠商一般只負(fù)責(zé)提供貨品以及進(jìn)價，其余由商場進(jìn)行管理操作。 優(yōu)點：商場擁有一定的自主定價權(quán)以及靈活的調(diào)動能力，可以根據(jù)商場的實際情況進(jìn)行銷售管理 缺點：帳務(wù)處理相對比較繁瑣，對商場的單品管理要求比較高a9 相關(guān)案例a10一、長春新華聯(lián) 奧特萊斯小鎮(zhèn)項目簡介：長春新華聯(lián)奧特萊斯小鎮(zhèn)項目位于吉林省長春市空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心空港新城，總占地面積100萬平方米，交通便捷，景色宜人，湖光山色環(huán)繞其中，趙家河橫貫全境。融合博斯普魯斯文化，項目將建成集西方多元建筑風(fēng)貌于一體的低密度國際生態(tài)住宅區(qū)，配建有大型奧特萊斯主題購物公園。a11 公共區(qū)域分析： A.項目名稱：長春新華聯(lián)奧特萊斯項目商業(yè)公共

6、區(qū)精裝修設(shè)計 B.項目地點：長春空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長石路5公里處 C.設(shè)計目標(biāo)：總建筑面積約54萬。其中奧特萊斯商業(yè)部分約6萬，主體建筑為底下一層、地上兩層a12設(shè)計分析：A.該方案定位于中高端、低密度、街區(qū)式購物中心，通過商業(yè)定位以及設(shè)計的差異化來有效的吸引顧客B.運用合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以及獨特裝飾造型、燈光渲染，有效的動線拉動消費人群C.將人流主動線優(yōu)化為多層次形式，以達(dá)到步移景異的視覺效果D.以建筑外觀主題設(shè)計為前提，對商業(yè)室內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行全面設(shè)計與提升a13a14該項目已經(jīng)落實，并已于2017年7月8號開業(yè)a15案例分析1.該項目的落地，將會成為地方經(jīng)濟(jì)的新增長點2.小鎮(zhèn)建成后，將會為當(dāng)?shù)靥?/p>

7、供大量就業(yè)機(jī)會3.小鎮(zhèn)可以吸引大量外地游客，增加當(dāng)?shù)芈糜蝿?chuàng)收4.促進(jìn)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如酒店、餐飲等5.可為周邊地區(qū)提供一個節(jié)假日的休閑購物場所6.小鎮(zhèn)運營后，也可刺激當(dāng)?shù)卣畬Ξ?dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)與升級a16二.安徽文商奧特萊 斯小鎮(zhèn)項目簡介： 小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格為純正地中海風(fēng)情，六大主題功能業(yè)態(tài)：國際奢侈品集合店、國際名品折扣店、快時尚街區(qū)、國際兒童業(yè)態(tài)、風(fēng)情酒吧、咖啡、婚紗攝影等體驗業(yè)態(tài)，國際旅游商業(yè)。并有意大利餐廳、度假酒店等綜合配套，形成吃、住、購、游、娛完善功能的休閑小鎮(zhèn)、購物小鎮(zhèn)。a17 該項目占地約500畝，47萬平米城鎮(zhèn)綜合體項目。項目分為三期，共24萬平米商業(yè)。一期為城鄉(xiāng)貿(mào)易

8、中心，二期為奧特萊斯小鎮(zhèn)，三期為精品購物。 總平面圖a18綜合分析圖a19項目地點：安徽省淮南市毛集實驗區(qū)康泰路通過這兩張最新現(xiàn)狀圖片可以看到項目完成度很不錯，項目的落實程度很高a20案例分析 1.由于項目周邊環(huán)境優(yōu)美，所以該項目落地后，可以吸引大量房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，進(jìn)而可以為當(dāng)?shù)靥峁┮徊糠值木蜆I(yè)機(jī)會 2.該小鎮(zhèn)位于高速路附近，可以有效帶動周圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 3.可以促使當(dāng)?shù)卣訌?qiáng)對河道的管理，以及對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與管理 4.通過吸引外地游客，可以增加旅游創(chuàng)收a21三.楓葉小鎮(zhèn)項目簡介：楓葉小鎮(zhèn)，又名松北楓葉小鎮(zhèn)，亦名松北奧特萊斯廣場，位于哈爾濱市松北區(qū)，是哈爾濱市首家以奧特萊斯為零售

9、模式的購物生活廣場。楓葉小鎮(zhèn)是哈爾濱科技創(chuàng)新城的重點商業(yè)項目。哈爾濱科技創(chuàng)新城位于2011年哈爾濱市總體規(guī)劃的西北部，位于四環(huán)路以西，萬寶大道以南，王萬鐵路以東，松花江前進(jìn)堤以北，占地17萬平方米，建筑占地6.5萬平方米，總建筑面積14萬平方米，擁有停車位3000余個。其功能定位：創(chuàng)新研發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)、城市居住與服務(wù)等職能的融合與發(fā)展。而楓葉小鎮(zhèn)項目在創(chuàng)建哈爾濱科技新城宏偉目標(biāo)中占據(jù)著重要的影響作用。a22基本概況：楓葉小鎮(zhèn)位于哈爾濱科技創(chuàng)新城一期建筑區(qū)域的中北部核心位置。四面臨路，南側(cè)臨70米規(guī)劃道路188路，為三環(huán)路延長線；西面臨50米規(guī)劃道路209路，北面臨50米規(guī)劃道路193路，東臨40

10、米規(guī)劃道路207路。楓葉小鎮(zhèn)總占地面積為17萬多平方米，建筑面積近12萬平方米，營業(yè)面積近8萬平方米。奧特萊斯廣場分為南北兩個經(jīng)營區(qū)域，將引進(jìn)400個國際頂級奢侈品牌、國內(nèi)知名服裝服飾品牌及餐飲品牌，將于2015年6月正式營業(yè)。屆時在這里消費者能感受到與世界同步的購物休閑體驗，享受到意大利建筑美景與充滿活力的時尚氛圍。a23楓葉小鎮(zhèn)規(guī)劃簡述： 楓葉小鎮(zhèn)包括一個奧特萊斯購物廣場、一個停車配套樓。奧特萊斯購物廣場由各個店鋪組成，通過步行街的形式組織。步行街有兩種形式：開放式步行街和封閉式有頂步行街。步行街交叉的節(jié)點形成室外廣場。地上兩層。停車場配套樓，主要功能為停車和購物廣場配套的設(shè)備用房，地下一

11、層，地上兩層。地下設(shè)人防工程。a24楓葉小鎮(zhèn)廣場功能分區(qū)：楓葉小鎮(zhèn)采用的是由三橫三縱六條室內(nèi)外結(jié)合的步行街縱橫交織組成的步行商業(yè)街區(qū)形式；三條東西方向的步行街平行布置，三條南北方向的步行街南北貫通；兩個方向的步行街相交節(jié)點處形成了六個形態(tài)各異的以各種花名為命名方式的中心廣場，形成典型的啞鈴式復(fù)合網(wǎng)線步行街平面形態(tài)。東西方向的步行街為曲線形，蜿蜒曲折而又富于變化的街道使步行變得非常有趣，同時使人感到步行的距離似乎也變短了。通過曲線適當(dāng)?shù)馗淖兟肪€的方向，激發(fā)了購物者的興奮和好奇心，延長購物、逗留和徘徊時間。步行街具有連續(xù)的立面，因豐富的變化而變得生動，同時建筑連續(xù)的外廊的柱列又使街道具有統(tǒng)一感和節(jié)奏感，建筑具有親切的近人尺度a25楓葉小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格：楓葉小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格為傳統(tǒng)的意大利托斯卡納風(fēng)格，打造意大利小鎮(zhèn)風(fēng)情。沿步行街展開的建筑立面是統(tǒng)一而又富于變化的，建筑立面被分成若干個段，每段立面通過屋頂形式的變化，立面色彩的變化、立面裝飾構(gòu)件的變化、立面窗形式的變化以及建筑的高度的變化而不同，立面