房地產(chǎn)面臨的局面、風(fēng)險及策略

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上樓市調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響、房企面臨的風(fēng)險及應(yīng)對之道受持續(xù)調(diào)控影響，多數(shù)房企有可能面臨規(guī)模萎縮、轉(zhuǎn)行、甚至被并購、被迫退出的危險?，F(xiàn)在，根據(jù)對房地產(chǎn)市場自調(diào)控政策以來的形勢分析、對房企面臨的風(fēng)險及今后的發(fā)展，我從以下幾方面談?wù)勎业目捶ǎ阂?、調(diào)控政策步步驚心以 “調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價、保民生”為基調(diào)，中央政府繼續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控政策。“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；2011年7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，限購城市數(shù)增加到近50個；2011年10月底，保障房1

2、000萬套的建設(shè)計劃提前實現(xiàn)；中央規(guī)定商品房明碼標價防止房地產(chǎn)企業(yè)坐地起價，要求各地制定房價控制目標，并以問責(zé)制確保地方政府執(zhí)行力度，地方“限價令”相繼出臺。始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控在2011年陸續(xù)細化，行政與經(jīng)濟手段持續(xù)跟進。調(diào)控政策的步步驚心，基本上都圍繞著“房價”這塊蛋糕。二、這個冬天有點冷-房地產(chǎn)市場形勢第一，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績分化跡象愈加明顯，上市房企喜憂參半，中小房企業(yè)績大幅下滑，資金鏈趨緊。行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將加劇。第二，房價上漲的趨勢得到了有效的控制，從近期的經(jīng)濟形勢，包括房價的走勢來看，房價增長的勢頭得到了控制。房價下行的壓力變得越來越大。第三，房地產(chǎn)投資投機行為得到一定抑制，投資

3、回歸理性。第四，國家的房地產(chǎn)調(diào)控的政策將持續(xù)，而且高壓的態(tài)勢還會持續(xù)的影響。密集出臺的調(diào)控政策，從短期內(nèi)帶來的影響看到，樓市泡沫被擠壓。在泡沫被擠壓之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈受到威脅，以前那種粗放式的經(jīng)營方式和管理模式必將面臨巨大挑戰(zhàn)。審時度勢，調(diào)控政策對低端商品住宅的影響大于高端住宅；對一線城市房地產(chǎn)市場的影響大于二三線城市；對調(diào)控政策敏感和影響最大的是一線城市，然后是省會城市、經(jīng)濟中心城市和計劃單列城市，最后才是三線四線城市。調(diào)控政策沖擊影響是按照這個順序遞減的。三四線城市本來異地買家就不多，房地產(chǎn)市場主要就是本地市場，他們的商品住宅價格的利潤空間和跌幅空間都不大。 從辨證的角度，對房地產(chǎn)企

4、業(yè)來說，每一次政策組合拳之后，都是反身再進入的一次良機。中國房地產(chǎn)市場有著巨大的需求空間和價格上漲空間。 三、再動蛋糕前需看風(fēng)險房價下跌達到?jīng)Q策人的心理價位；中國金融特別是資本市場難以忍受；實體經(jīng)濟受到影響并波及整個宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定；出現(xiàn)社會不穩(wěn)定的重大群體性事件；政策保障房建設(shè)出現(xiàn)重大進展；中央調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出拳。(一)拿地環(huán)節(jié)的風(fēng)險1、政策風(fēng)險：在土地政策風(fēng)險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更，不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。2、融資風(fēng)險：房企拿地之后就要在一定時間內(nèi)繳納巨額土地出讓金，如何解決資金問題非常關(guān)鍵，目前主要的融資源共享渠道是銀行貸款等，但隨著

5、國家對信貸的收緊及調(diào)控政策力度的加大，融資難度也是加大。受到一系列宏觀政策的影響，國內(nèi)房企的資金承受著比較大的壓力。3、市場風(fēng)險：市場隨著政策和購房者心理預(yù)期轉(zhuǎn)變而轉(zhuǎn)變，從拿地到銷售要經(jīng)歷至少一年的時間，若市場在這一期間由上行變?yōu)橄滦谢蚪┏譅顟B(tài)的話，房企將面臨很大的市場風(fēng)險。（二）規(guī)劃風(fēng)險1、項目規(guī)劃環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟的重要組成部分，是城市全面發(fā)展的基本載體條件的重要投資環(huán)境。因此房地產(chǎn)項目是立于城市基本面之上的，一個城市的經(jīng)濟局長水平?jīng)Q定了項目的高度。而該城市的人均可支配收入水平?jīng)Q定了項目的廣度。在不同的發(fā)展水平的城市里，城市的基本面決定了房地產(chǎn)項目規(guī)劃肯定是要因地制宜的。2

6、、項目產(chǎn)品定位的風(fēng)險：產(chǎn)品由于城市發(fā)展的不同而有地區(qū)性的差異，因而各地區(qū)的產(chǎn)品也有所不同，同時由于各個城市的文化底蘊不同，購買者可能會對不同地區(qū)的產(chǎn)品特色有著不同的需求。因此，在產(chǎn)品定位上要準確把握市場。（三）銷售環(huán)節(jié)所面臨的風(fēng)險1、銷售階段是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目能否獲利的一個關(guān)鍵階段。國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采用預(yù)售的銷售方式。而對這一銷售方式的質(zhì)疑由來已久，盡管暫時取消的可能性不大，但國家相繼出臺政策加強預(yù)售制度的管理。2、銷售模式轉(zhuǎn)變中的風(fēng)險：在日益復(fù)雜的市場環(huán)境下，快銷快售快回現(xiàn)成為眾多房企的親睞的銷售模式。向快速銷售模式轉(zhuǎn)變的過程中風(fēng)險是在所難免的。（四）行業(yè)環(huán)境政策風(fēng)險國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)

7、控政策嚴厲。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控未來 的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，提出要推進房產(chǎn)稅改革試點的調(diào)整“洗牌”。調(diào)控常態(tài)化，房地產(chǎn)問題政治化，房價問題已成為我國社會穩(wěn)定、經(jīng)濟運行、宏觀調(diào)控的核心問題；中國十八大的效應(yīng)顯現(xiàn)；四、應(yīng)對之道-立足根本，優(yōu)雅轉(zhuǎn)型要想度過房地產(chǎn)調(diào)控的嚴冬，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于行業(yè)中，要立足于市場中，向管理型企業(yè)轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對之道。我們的應(yīng)對之道是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的能力，我們最核心能力則是商業(yè)管理模式。以新型業(yè)務(wù)運營模式完成對業(yè)務(wù)流程、組織管理的轉(zhuǎn)型，就成為房地產(chǎn)企業(yè)的制勝之道。首先把握政策調(diào)控的影響時效：失效再激活、拼接、組裝；

8、對政府行為作出預(yù)期判斷：在提利率、提稅率、提出來首付、限貨款、限外賣、限供給、推保障后，應(yīng)該還有物業(yè)稅的溫柔一刀；政策保障房規(guī)劃計劃雖加快推進，但和現(xiàn)實落地存在反差；地方政府對中央繼續(xù)曖昧的博弈，房地產(chǎn)企業(yè)因此絕對不會是單獨面臨困境。其次，堅持房、地長期良性循環(huán)發(fā)展的王道。對已經(jīng)持有土地被套住的，面臨市場價格跌幅，退地要損失，轉(zhuǎn)讓也困難。承認政策周期對本企業(yè)的影響，更有利于決策。 由于中國土地供應(yīng)的嚴控性，土地毛地變?yōu)閮舻氐拈L期性，中國實物資產(chǎn)價格成長性和目前保障房用地的特性，商業(yè)用地、商品住宅用地就大多數(shù)而言，不但是稀缺的，也是昂貴的，更是長期看漲的。五、應(yīng)對之道之戰(zhàn)略整合房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)管

9、理模式，有三個關(guān)鍵的點讓大家思考，第一個是在哪些區(qū)域布局，傳統(tǒng)的幾大經(jīng)濟圈，包括長三角、珠三角、環(huán)渤海、成瑜經(jīng)濟圈，目前在整個新形勢下，有一個非常明顯的趨勢，現(xiàn)在的情況是由一線城市向二、三線城市轉(zhuǎn)移和傾斜，第二個核心點是產(chǎn)品，我們要找準客戶的需求，產(chǎn)品的創(chuàng)新更加的重要。房地產(chǎn)的戰(zhàn)略和使命愿景，因不同的發(fā)展階段有不同的戰(zhàn)略抉擇：第一種是領(lǐng)先戰(zhàn)略，一個領(lǐng)域和行業(yè)處于領(lǐng)先。第二種是差異性的戰(zhàn)略，不一定做得最大，可以在細分行業(yè)中做得最好。第三就是規(guī)模戰(zhàn)略，我們一定要在某個領(lǐng)域做成最大。由此拓展，房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈里面亦有一、二、三線模式，分別是地產(chǎn)開發(fā)模式，房產(chǎn)開發(fā)模式，物業(yè)運營模式。在這些運營模式中，

10、要選擇產(chǎn)業(yè)鏈上的點，這些是商業(yè)模式選擇時核心關(guān)注的幾個問題。還有就是目前商業(yè)模式在區(qū)域策略和新形勢下的趨勢，向二、三線城市布局和轉(zhuǎn)移。產(chǎn)品策略中，有傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、復(fù)合地產(chǎn)，旅游、度假、休閑、高爾夫都可以整合在里面。六、應(yīng)對之道之戰(zhàn)略構(gòu)想2011年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說的確是又一個寒冬。國家一輪又一輪嚴厲的調(diào)控政策，不僅考驗著每一個地產(chǎn)商的資金鏈，也在考驗著每個企業(yè)的內(nèi)部管理體制和核心競爭能力。優(yōu)勝劣汰、弱者為糧，這是自然界不變的法則。在這場堪比自然選擇的生存競爭中，部分房地產(chǎn)企業(yè)，依靠自身的規(guī)模優(yōu)勢和完善的管理體系，以及風(fēng)險防范體制，不但實現(xiàn)了逆勢增長，還借機對一些

11、中小型企業(yè)的良性資產(chǎn)進行了整合和并購。另一部分房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競爭中生存，就必須要加快轉(zhuǎn)型步伐。2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，開發(fā)商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束，轉(zhuǎn)為對轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構(gòu)想：（一） 結(jié)盟互助房地產(chǎn)行業(yè)大，回收周期長，風(fēng)險高。為了能在競爭中立于不敗，那么若干個業(yè)務(wù)相近，面對共同市場的房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)成同盟，以資金為紐帶組建強大、有競爭力的企業(yè)集團控股公司。共同承擔(dān)市場風(fēng)險，分享利益。這么做一方面可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，通過共享不同企業(yè)的資源優(yōu)勢，取長補短，實現(xiàn)管理水平的進步和經(jīng)營觀念的更新，提升社會信譽和品牌知名度；另一方面可以積弱成強，形成規(guī)模化集團化效應(yīng)，有利于高效

12、的配置資源，使優(yōu)勢資源向優(yōu)勢項目，優(yōu)勢產(chǎn)品集中，提升競爭力，使整個企業(yè)聯(lián)合內(nèi)部資源配置趨于優(yōu)化。（二）輕資產(chǎn)運營，專業(yè)化管理目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資日漸趨于理性，市場更加分化。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)商的細化和專業(yè)化將是大勢所趨。中小房企要敢于舍棄公司不擅長，資金負擔(dān)沉重的業(yè)務(wù)板塊，將耗資巨大的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理外包或轉(zhuǎn)讓出去，而自身只專注于投資，或作為提供專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)的服務(wù)商，向外輸出品牌、輸出管理。這樣才能走出一條屬于自己的企業(yè)發(fā)展道路。（三）住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)另辟蹊徑在項目定位選擇上，應(yīng)結(jié)合項目所在城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，定位在低碳環(huán)保、旅游產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)

13、老產(chǎn)業(yè)等政府鼓勵和扶持的產(chǎn)業(yè)。這些領(lǐng)域的競爭沒那么激烈，可以令企業(yè)獲得更寬松的發(fā)展空間。另外，中小型房企可以積極參與保障房建設(shè)。國家大力開發(fā)保障房，這些任務(wù)分解到各省，各地方政府。地方政府缺乏財政支持，必然會想辦法讓市場參與，共同落實。特別是三、四線城市保障房資金投入更大，因此機會更多。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整思路，積極關(guān)注和跟進，這樣一來政府可以緩解資金壓力，低收入住房困難群體可以得到實惠，開發(fā)企業(yè)可以獲得更大的軟空間環(huán)境，創(chuàng)造一個多贏的局面。產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈的策略中，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式、物業(yè)經(jīng)營模式，大量的房地產(chǎn)企業(yè)，包括萬科也提出向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，未來要有25%的產(chǎn)出來源于商業(yè)地產(chǎn)和支持物業(yè)，在整體

14、產(chǎn)業(yè)鏈的選型的角度，有很多新的趨勢。 商業(yè)模式的選型中，新形勢下有非常重要的趨勢，很多的房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尋求調(diào)控政策的避風(fēng)港。七、應(yīng)對之道之策略把握房地產(chǎn)企業(yè)自身所處市場中的相對發(fā)展階段，區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟支撐，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和地方政策對市場選擇的方向指導(dǎo)作用。區(qū)域市場結(jié)構(gòu)和特征，區(qū)域市場發(fā)展階段和成熟度。區(qū)域市場日前發(fā)展重點和未來發(fā)展方向。區(qū)域市場目前產(chǎn)品及客群特征、市場量價水平、未來市場容量及增長點。區(qū)域市場主要及潛在競爭者，進入樓市的風(fēng)險和對應(yīng)策略。基于對宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策環(huán)境分析，目標市場的分析，在對參與項目的時機和市場整體把握后，進一步對項目類型和定位的選擇是決定項目風(fēng)險最直接的考慮

15、因素。（一）投資開發(fā)領(lǐng)域（項目類型）的選擇：多產(chǎn)品線多物業(yè)類型開發(fā)。加大商業(yè)物業(yè)和綜合性物業(yè)開發(fā)。適應(yīng)參與保障性住房建設(shè)。（二）項目定位的選擇（住宅項目）：注重產(chǎn)品創(chuàng)新、開發(fā)差異化并實用性強的產(chǎn)品；滿足大量剛需求的中小戶型；走高端產(chǎn)品路線，開發(fā)高品質(zhì)，具有獨特優(yōu)勢的高端項目；針對特殊市場定位的產(chǎn)品，如老年公寓。（三）發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)功能。在政策集中調(diào)控商品住宅的時候，在商業(yè)地產(chǎn)價格低于住宅地產(chǎn)價格的時候，完全可以避重就輕，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為新的方向。店鋪、底商、商業(yè)街、商業(yè)圈、辦公樓、賓館，甚至工業(yè)地產(chǎn)，都可以作為新政條件下的發(fā)展路徑。盡管商業(yè)地產(chǎn)所需知識面更多，所需資金量更大，營銷管理更為困難，但

16、相對于住宅地產(chǎn)來講，畢竟是高端地產(chǎn)，獲利能力和獲利時間都更大更多。政府愿意發(fā)包的經(jīng)濟適用房和廉，也可以主動參與一些。用時間換發(fā)展，用空間謀調(diào)整。 （四）應(yīng)對風(fēng)險的幾點措施1、只要價格合理和資金寬裕，拿地不會吃虧；在資金相對充裕的情況下，對現(xiàn)房實行非經(jīng)營性持有；保持企業(yè)合理現(xiàn)金流量和資金供應(yīng)節(jié)奏；2、從傳統(tǒng)以銀行貸款為主的較單一渠道向股權(quán)融資、產(chǎn)為基金、信托、私募等多元化融資模式發(fā)展，以應(yīng)對融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險；3、與投資機構(gòu)合作成立融資平臺，針對項目進行專項融資進行了大規(guī)模項目開發(fā)；少部分參與融資，減少融資環(huán)節(jié)參與度，融資職能部分分離；4、拿地及開發(fā)建設(shè)模式應(yīng)對土地價格上升的風(fēng)險、減少獲取土地及開發(fā)

17、資金需求大的壓力、分散開發(fā)風(fēng)險、發(fā)揮各主體的綜合優(yōu)勢、形成戰(zhàn)略合作關(guān)系、增強是聯(lián)合開發(fā)能力；5、多家房企聯(lián)合拿地并共同開發(fā)建設(shè)；房企和商業(yè)企業(yè)或投資機構(gòu)聯(lián)合投資拿地，進行片區(qū)開發(fā)；有土地一級開發(fā)資質(zhì)的房企進行土地一二級聯(lián)運開發(fā)；6、從單純參與竟拍到參與綜合評分招標；通過獲取部分股權(quán)、控股或兼并收購相關(guān)企業(yè)或項目公司來獲取土地和參與開發(fā)。7、不參與或少部分參與融資拿地，主要負責(zé)開發(fā)建設(shè)，進行“輕資產(chǎn)”的“代開發(fā)”。8、采取觀望態(tài)度、穩(wěn)步推盤，不承包或提價，對項目針對的專屬客群強化項目高端形象；對于部分住宅項目采取改售為租租售結(jié)合，持有運營；差異化營銷：非從價格入手而是緊密結(jié)合政策和市場環(huán)境，調(diào)整

18、銷售計劃、控制銷售節(jié)奏，選擇合適的項目特點進行了強化并進行差異化營銷等措施。 我們的業(yè)務(wù)如何運行，規(guī)劃、研發(fā)、工程、售后服務(wù)、物業(yè)怎么做，這是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要構(gòu)建創(chuàng)新運作模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對于住宅和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來說，業(yè)務(wù)模式是規(guī)?；拈_發(fā)，快速滾動和開發(fā)，網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展。對物業(yè)管理來說，主要的模式是為品牌提供支撐。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，更重要的還有商業(yè)策劃能力和項目規(guī)劃設(shè)計和后續(xù)的招商運營，這些業(yè)務(wù)運營的能力都將成為企業(yè)核心的經(jīng)營能力。而對未來的挑戰(zhàn)是：要有資源整合的能力；要有專業(yè)化的商業(yè)管理和運營能力；還要有很好的商業(yè)地產(chǎn)的運行規(guī)劃模型。目前中國的城市化進程進行的很快，需要完善的商業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域較充足，這來自于民眾的不斷升級的消費需求。 八、把握時機與政策共舞房地產(chǎn)行業(yè)還在過冬,前期“限購令”等政策出臺后，根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團對全國典型城市黃金周市場的跟蹤，九成以上城市2011年10月1-7日商品住宅成交面積較去年同期呈現(xiàn)下滑，樓市黃金周市場低迷。目前房地產(chǎn)調(diào)控效果是短期的，短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會給以后房價帶來上漲壓力。調(diào)控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動。是短期調(diào)控政策，就早晚要退出。只要把握時機，與政策共舞，逆勢而為才能“填補”政策退出的空間。溫故