未辦房產(chǎn)證-房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上未辦房產(chǎn)證 房屋轉(zhuǎn)讓的合同效力作者:周建中 時(shí)間:2010-07-26 查看(1581) 評(píng)論(0)   轉(zhuǎn)讓未辦房產(chǎn)證的房屋的合同效力   案情    2006年，張某從某房地產(chǎn)公司購(gòu)買了一套商品房，合同已經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案登記，但房屋尚未辦理房產(chǎn)證。2007年3月，經(jīng)中介介紹，王某與張某簽訂了一份房屋買賣合同，約定：張某將房屋轉(zhuǎn)讓給王某，價(jià)格為元，王某應(yīng)于合同簽訂當(dāng)日支付定金30000元，于2007年5月8日支付第一期房款元（含定金），余款元辦理銀行按揭;合同還約定，自合同簽訂之日起，若張某中途

2、不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還。    合同簽訂當(dāng)日，王某向張某支付了30000元定金。后因張某反悔，不愿履行合同，王某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行合同，協(xié)助王某辦理房屋過戶手續(xù)。張某辯稱，1、出賣的房屋未辦理房產(chǎn)證就轉(zhuǎn)讓，違反有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同無效；2、如果法院認(rèn)為合同有效，出讓人愿意依約選擇退還定金，并支付30000元違約金，解除雙方合同。爭(zhēng)議    觀點(diǎn)一、城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取

3、權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。王某與張某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。觀點(diǎn)二、訟爭(zhēng)的房屋買賣合同是雙方自愿訂立，意思表示真實(shí)，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約束。評(píng)析    本案爭(zhēng)議首先是如何認(rèn)定房屋買賣合同的效力。修訂前我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十七條（修訂后為第三十八條）第（六）項(xiàng)規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，建設(shè)部1990年12月31日發(fā)布的城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法（2001年6月29日廢止）第十八條也明確規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)

4、權(quán)利的設(shè)定，均為無效。”由于上述法律和部門規(guī)章的規(guī)定，司法實(shí)務(wù)在一段時(shí)間內(nèi)將此類合同均認(rèn)定為無效。1999年3月15日、同年12月29日，隨著合同法和最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）的發(fā)布和實(shí)施，開始改變以往將此類合同認(rèn)定為無效的做法。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（一）第九條：“依照合同法第四十四第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的

5、，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”我國(guó)合同法及相關(guān)司法解釋的出臺(tái)，改變了長(zhǎng)期以來我國(guó)法律關(guān)于登記直接決定合同效力的規(guī)定，將登記的效力與合同的效力作了清晰的區(qū)分，使司法實(shí)務(wù)對(duì)登記與合同的效力關(guān)系有了統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，自此司法實(shí)務(wù)對(duì)此類合同不再因未辦理登記而認(rèn)定為無效。    近期由于房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)幅度大，房地產(chǎn)交易因一方悔約導(dǎo)致糾紛也較以往多，反悔一方多以雙方合同違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)的

6、規(guī)定，主張合同無效。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)的含義應(yīng)理解為如果合同以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)為標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)效力。該條款針對(duì)的是合同的標(biāo)的物房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更這一物權(quán)變動(dòng)行為，并非針對(duì)合同本身，該條款對(duì)于房屋買賣合同本身效力并不直接影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要作用在于公示，是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)行為而設(shè)立，對(duì)合同的效力沒有直接的影響。我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同此類合同本身，法律、行政法規(guī)并沒有要求須登記才生效的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對(duì)于合同的標(biāo)的物房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)及變更，法律要求登記的強(qiáng)制性規(guī)定，但這兩者是不同的，應(yīng)將登記的效力和合同的效力區(qū)分開來。本案雙方當(dāng)事人是在自愿

7、平等的基礎(chǔ)上，達(dá)成的合意，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容本身沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，形式要件也符合法律的規(guī)定，雙方當(dāng)事人達(dá)成合意后即生效，因此，訟爭(zhēng)的房屋買賣合同應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受合同約定的約束。    合同約定：“若張某中途不賣，張某除應(yīng)退還定金外，還需賠償30000元給王某；若王某中途不買或者逾期7天支付房款，張某可將王某所支付的定金抵作違約賠償金，不予退還?！痹摷s定是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的情況下達(dá)成的，雙方權(quán)利、義務(wù)也對(duì)等，且符合中華人民共和國(guó)合擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第一百一十七條規(guī)定：“定金交

8、付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定?！备鶕?jù)意思自治和合同嚴(yán)守原則，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，法院首先應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇。因此，張某依約可選擇退還定金，支付30000元違約金，解除雙方簽訂的合同。否則，張某應(yīng)繼續(xù)履行合同暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力     暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力    所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)售商品房的

9、預(yù)購(gòu)人在實(shí)際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。    實(shí)踐中的操作一般都是通過兩種方式：    1、簽定房屋買賣預(yù)約合同，待房產(chǎn)證出來后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，辦理過戶手續(xù)；    2、先租后售，即在房產(chǎn)證出來之前賣方先承租給買方使用，待房產(chǎn)證出來后再辦理過戶手續(xù)。    上述方式，對(duì)于買方而言，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。買方在交付了購(gòu)房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來，買方的權(quán)利就得不法律保障。時(shí)

10、間一長(zhǎng)，如果樓價(jià)上漲，由于沒有辦理過戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。買方在買這種房時(shí)，就會(huì)存在上述風(fēng)險(xiǎn)。    在實(shí)踐中，對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問題的認(rèn)識(shí)不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為無效，理由是城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第(六)項(xiàng)有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國(guó)務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，國(guó)務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)

11、，該意見明確規(guī)定禁止將購(gòu)買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見是國(guó)家為擬制炒房、哄抬房?jī)r(jià)行為而出臺(tái)的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。    其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。因而并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力與解除 ·       &#

12、160;                   (注:李靜律師原創(chuàng)文章,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處)實(shí)踐當(dāng)中，因房屋未獲產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行買賣進(jìn)而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新舊法律及審判實(shí)踐的不斷變化，類似案件的判決結(jié)果有時(shí)卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：     1、雙方簽訂的房屋買

13、賣合同無效。理由：該合同違反了我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第37條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級(jí)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國(guó)合同法第52條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定。    2、依據(jù)起訴時(shí)該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。理由:依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第2條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證

14、條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無效。 3、 房屋買賣合同有效。理由：第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實(shí)意思表示。第二、根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋（二）第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，但城市房地產(chǎn)管理法第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識(shí)，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。第三、最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(一)第9條的規(guī)定，是指合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記才生效的

15、，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。第四、物權(quán)法第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。本律師同意上述第3種意見，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)為有效。不僅因?yàn)樯鲜龇?、法?guī)的相關(guān)規(guī)定，更因?yàn)榇_認(rèn)合同有效符合民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于維護(hù)社會(huì)交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實(shí)踐中判決合同有效的案例越來越多。二、關(guān)于未獲產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的解除未獲產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。首先，要看房屋買賣合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違