第五章練習(xí)題-資產(chǎn)評估

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第 五 章房地產(chǎn)評估 （答案解析）    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評NWk評估師考試網(wǎng)一、單項(xiàng)選擇題    NWk評估師考試網(wǎng)1.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A30年B40年NWk評估師考試網(wǎng)C50年D70年NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材155頁。  

2、  NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評估為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.500萬元B.300萬元C.280萬元D.360萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 最佳使用原則的運(yùn)用    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.某宗土地1

3、000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 建筑物建筑總面積為 5000平方米，底層建筑面積為700平方米NWk評估師考試網(wǎng)B. 建筑物建筑總面積為 1500平方米，底層建筑面積為300平方米NWk評估師考試網(wǎng)C. 建筑物建筑總面積為 4800平方米，底層建筑面積為600平方米NWk評估師考試網(wǎng)D. 建筑物建筑總面積為 7000平方米，底層建筑面積為400平方米NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】&#

4、160;容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.單位建筑面積地價(jià)是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，稱為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單位價(jià)格B.土地使用權(quán)價(jià)格C.總價(jià)格D.樓面地價(jià)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 D     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材164-165頁NWk評估師考試

5、網(wǎng)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積NWk評估師考試網(wǎng)容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率NWk評估師考試網(wǎng)容積率=建筑總面積/土地總面積 NWk評估師考試網(wǎng)樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，我國實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估B.申報(bào)C.公示D.登記NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NW

6、k評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.某房地產(chǎn)土地價(jià)值600萬元，建筑物價(jià)值1400萬元，綜合資本化率為 8.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為（）NWk評估師考試網(wǎng)A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁NWk評估師考試網(wǎng)（L+B）×r= L×r1+B×r2NWk評估

7、師考試網(wǎng)所以：（600+1400）×8.5%= 600×r1+1400×10%，從而有r1=5%    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.假定土地資本化率為6，建筑物資本化率為8，土地價(jià)值為1000萬元，建筑物價(jià)值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.7B.7.50%NWk評估師考試網(wǎng)C.7.67D.14%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁。根據(jù)公

8、式，r×（10005000）6×10008×5000，解得r7.67。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價(jià)值L、土地資本化率r1、建筑物價(jià)值B、建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為（）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材179頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.某一土地使用權(quán)出讓

9、年期為30年，資本化率為10%，預(yù)期未來每年的純收益為10萬元，該土地使用權(quán)的評估值最接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.100萬元B.80.32萬元C.102.21萬元D.94.27萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 D     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 10×1-(1+10%)-30/10%=10×9.4269=94.269萬元 10.某一待估宗地剩余使用年限為25年，土地還原率為10%，所選的參照物剩余使用年限為20年，則土地使用年限修正系數(shù)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A

10、.0.92B.1.07C.1.09D.0.94NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 1-(1+10%)-25/1-(1+10%)-20=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.120萬元B.80萬元C.60萬元D.100萬元

11、NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 500×1×8+1000×1×8×0.5=80萬元    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（）的價(jià)格。NWk評估師考試網(wǎng)A.評估時(shí)期B.參照物交易時(shí)C.評估基準(zhǔn)日D.未來預(yù)期NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C &

12、#160;   NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為l.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。NWk評估師考試網(wǎng)A.1250B.1500NWk評估師考試網(wǎng)C.2000D.3333.33NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材190頁。 NWk評估

13、師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格NWk評估師考試網(wǎng)=可比實(shí)例價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）NWk評估師考試網(wǎng)=1000×（3/1.5）=2000元/平方米    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.用成本法評估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 整個(gè)開發(fā)期    B. 整個(gè)銷售期   C. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期   D. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

14、考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材197頁，土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)15.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括()。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)NWk評估師考試網(wǎng)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜

15、地開發(fā)基金NWk評估師考試網(wǎng)C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)NWk評估師考試網(wǎng)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材195頁NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)16.在假設(shè)開發(fā)法評估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是 ()。NWk評估師考試網(wǎng)A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值NWk評估師考試網(wǎng)B.取得土地的實(shí)際成本NWk評估師考試網(wǎng)C.整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本NWk評估師考試

16、網(wǎng)D.房產(chǎn)和土地的開發(fā)成本NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材204頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)17.基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。NWk評估師考試網(wǎng)A. 用地B.  土地級別C. 用地D. 公共用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NW

17、k評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材209頁    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估一商業(yè)用地的價(jià)值，該商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%，則土地年限修正系數(shù)為()。NWk評估師考試網(wǎng)A.  0.992     B. 0.937     C. 0.986       D.1.067NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試

18、網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 見教材P213,土地使用年期修正的公式. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)19.路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.替代原則B.供求原則C.貢獻(xiàn)原則D.預(yù)期收益原則NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A    

19、; NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材215頁    20.在路線價(jià)四三二一法則中的各種深度百分率中，呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.單獨(dú)深度百分率B.累計(jì)深度百分率C.平均深度百分率D.標(biāo)準(zhǔn)深度百分率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材219頁，理解掌握單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

20、考試網(wǎng)21.某宗土地深度為125英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺，按四三二一法則該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率為（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 87.2%B. 78%C. 109%D. 117%NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 A     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材219頁NWk評估師考試網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺,級距就是100/4=25英尺NWk評估師考試網(wǎng)累計(jì)深度百分率=各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%NWk評估師考

21、試網(wǎng)平均深度百分率=累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度NWk評估師考試網(wǎng)=109%×100÷125=87.2%    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)22.在路線估價(jià)法中，霍夫曼法則認(rèn)為：深度100英尺的宗地 ，在最初50英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.70%B.72.5%C.2/3D.價(jià)值與其深度的平方根成正比。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 C     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材221頁

22、,可能的話，把蘇慕斯法則、霍夫曼法則的基本規(guī)則記住，當(dāng)然四三二一法則是必須掌握的。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)23.對于已經(jīng)完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）評估。NWk評估師考試網(wǎng)A.成本法B.形象進(jìn)度法C.假設(shè)開發(fā)法D.工作量法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材227頁。NWk評估師考試網(wǎng)整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估NWk評估

23、師考試網(wǎng)對于實(shí)際完成工作量較少的在建工程，采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。NWk評估師考試網(wǎng)屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的，要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)24.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2001年1月的評估值接近于（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.400 萬元B.392萬元C.402萬元D.390萬元NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師

24、考試網(wǎng)【正確答案】 B     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材180頁，50011×500×(1-2%)/50392.2萬元。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)二、多項(xiàng)選擇題    NWk評估師考試網(wǎng)1.土地的自然特性包括（）等。NWk評估師考試網(wǎng)A.稀缺性B.位置的固定性NWk評估師考試網(wǎng)C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性NWk評估師考試網(wǎng)E.可壟斷性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BC

25、    NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材153頁。NWk評估師考試網(wǎng)土地的自然特性包括：1.土地位置的固定性；2.土地質(zhì)量的差異性；3.土地資源的不可再生性不可再生性；4.土地效用的永續(xù)性。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)2.在我國城市房地產(chǎn)交易市場上，進(jìn)行評估的對象有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房屋所有權(quán)B.房屋使用權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)C.房屋租用權(quán)D.土地使用權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)E.土地所有權(quán)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD  

26、   NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材154-156頁。土地所有權(quán)歸國家，不得進(jìn)入市場交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也是可以交易和評估的。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.下列房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.交易底價(jià)    B.基準(zhǔn)地價(jià)     C.標(biāo)定地價(jià)     D.房屋重置價(jià)格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正

27、確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材164頁。NWk評估師考試網(wǎng)房地產(chǎn)評估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定，且由政府定期公布。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.下列特性中屬于地價(jià)特征的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地價(jià)與用途相關(guān)    B.地價(jià)是土地購買價(jià)格   C.地價(jià)具有可比性   D.

28、地價(jià)具有個(gè)別性NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ACD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165-166頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)5.下列價(jià)格中屬于按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分的價(jià)格是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.樓面地價(jià)B.土地價(jià)格C.建筑物價(jià)格D.房地產(chǎn)價(jià)格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材165頁。&#

29、160;   NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素主要包括（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.經(jīng)濟(jì)因素B.社會因素C.地理位置因素D.行政因素NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材167頁，可能的話，把房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素記到本題的程度，即記住到二級因素構(gòu)成內(nèi)容，最多可能考2分。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)7.運(yùn)用收益法評估地產(chǎn)價(jià)格時(shí)涉及的基本因素主要是（

30、）。NWk評估師考試網(wǎng)A.地產(chǎn)的實(shí)際收益B.地產(chǎn)的客觀收益C.地產(chǎn)剩余使用權(quán)年限D(zhuǎn).地產(chǎn)的資本化率NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材174頁，第三節(jié)，收益法的基本因素是收益額、收益年限和折現(xiàn)率，結(jié)合到本節(jié)就是BCD。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)8.下列因素中屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域因素的是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施C.交通便捷D.生活設(shè)施NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評

31、估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材171頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)9.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中的收益額的說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益NWk評估師考試網(wǎng)B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益），而應(yīng)該是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期），只有客觀

32、凈收益才能作為評估的依據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)C.凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用NWk評估師考試網(wǎng)D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材175-177頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)10.新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本主要包括（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.土地取得費(fèi)B.前期工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)NWk評估師考試網(wǎng) NWk評估師考試網(wǎng)NWk評

33、估師考試網(wǎng)【正確答案】 BCD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材198頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)11.基準(zhǔn)地價(jià)的特征主要是（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.是區(qū)域性價(jià)格     B.是平均價(jià)格    C.是單位土地面積價(jià)格     D.是宗地價(jià)格NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABC    

34、 NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材210頁。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)12.運(yùn)用成本法對地產(chǎn)價(jià)格評估，其適用范圍主要是（ ）。NWk評估師考試網(wǎng)A.新開發(fā)地      B.學(xué)校用地      C.公園用地      D.商業(yè)用地NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABC     NWk評估師考試網(wǎng)【答

35、案解析】 參見教材194頁，關(guān)注各種方法的適用范圍。    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)13.以替代原則為理論基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方法有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A. 路線價(jià)法B. 收益法C. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法D. 市場法NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ACD     NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 市場法的基本原理就是替代原理, 路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上就是市場法的一種,所以其理論基礎(chǔ)也是替代原理。    NWk

36、評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)14.下列關(guān)于路線價(jià)法說法正確的有（）。NWk評估師考試網(wǎng)A.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格，即每單位寬度（米或者英尺）. 標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格NWk評估師考試網(wǎng)B.標(biāo)準(zhǔn)宗地是指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地。標(biāo)準(zhǔn)深度是指標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離NWk評估師考試網(wǎng)C.路線價(jià)是對同一路線價(jià)地段求取該段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均地價(jià)NWk評估師考試網(wǎng)D.地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 ABCD    

37、; NWk評估師考試網(wǎng)【答案解析】 參見教材214-215頁。三、計(jì)算題    NWk評估師考試網(wǎng)1.被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。NWk評估師考試網(wǎng)評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：NWk評估師考試網(wǎng)

38、1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；NWk評估師考試網(wǎng)3.專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，資金投入方式與建筑費(fèi)用相同；NWk評估師考試網(wǎng)4.預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字

39、樓平均空置率約為10%；NWk評估師考試網(wǎng)5.管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計(jì)息；NWk評估師考試網(wǎng)6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%；NWk評估師考試網(wǎng)7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；NWk評估師考試網(wǎng)8.每年按365天計(jì)算：NWk評估師考試網(wǎng)9.本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述條件，試對該宗地的價(jià)值進(jìn)行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 解一：NWk評估師考試網(wǎng)

40、1.12樓面積  3000×2=6000(平方米)                       NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積  1900×3=5700(平方米)              

41、0;        NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及6層以上面積2500060005700=13300(平方米)       NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(元)NWk評估師考試網(wǎng)     6000×2000+5700×2×365×(110%)+13300×2.5×365×(1-10%)NWk評估師考試網(wǎng)    =十+ &

42、#160;                                NWk評估師考試網(wǎng)    =NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費(fèi)用(元)NWk評估師考試網(wǎng)×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+

43、25000×3000×1%NWk評估師考試網(wǎng).13+82500+=.13                                      NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤總額-.13=.87(元

44、)            NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)0.1576×地價(jià)+.61+.61+.53                 NWk評估師考0.1576×地價(jià)+.75NWk評估師考試網(wǎng)12.地價(jià)NWk評估師考試網(wǎng)地價(jià)=-0.25×NWk評估師考試網(wǎng)地價(jià)-0.1576×

45、地價(jià)-.75NWk評估師考試網(wǎng)地價(jià)+0.25×地價(jià)+0.1576×地價(jià)=.3(元)NWk評估師考試網(wǎng)地價(jià)=.3/（10.250.1576）.43（元）NWk評估師考試網(wǎng)解二：NWk評估師考試網(wǎng)1.12樓面積  3000×2=6000=0.6（萬平方米）               NWk評估師考試網(wǎng)2.35層面積  1900×3=5700(平方米)=0.57(萬平方米)  &#

46、160;    NWk評估師考試網(wǎng)3.6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)                NWk評估師考試網(wǎng)4.年總收入(萬元)NWk評估師考試網(wǎng)  0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9NWk評估師考試=2666.75NWk評估師考試網(wǎng)5.年總費(fèi)用NWk評

47、估師考試網(wǎng)2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(萬元)                                  &#

48、160;                            NWk評估師考試網(wǎng)6.年利潤    2666.75-683.27=1983.48(萬元)            &#

49、160;        2.某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元平方米，預(yù)計(jì)月租金為7元平方米。以前每年度的房租損失費(fèi)為年租金總收入的4，預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的12，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的6，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為0.3萬元年。預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用。NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。NWk評估師考試網(wǎng)（

50、4）計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 解：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入1×77萬元NWk評估師考試網(wǎng)（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用NWk評估師考試網(wǎng)年房租損失費(fèi)7×50.35萬元NWk評估師考試網(wǎng)年房產(chǎn)稅7×120.84萬元NWk評估師考試網(wǎng)管理費(fèi)、修繕費(fèi)7×60.42萬元NWk評估師考試網(wǎng)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)0.3萬元NWk評估師考試網(wǎng)年出租費(fèi)用合計(jì)0.350.840.420.31.91萬元NWk評估師考試網(wǎng)（3）求該房地產(chǎn)的年純收益NWk評估師考試網(wǎng)71.915.09萬元NWk評估師考試網(wǎng)（

51、4）計(jì)算該房地產(chǎn)的評估值NWk評估師考試網(wǎng)5.09×1-(1+12%)-10/12%NWk評估師考試網(wǎng)5.09×5.650228.萬元    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)3.現(xiàn)有臨街宗地A、B、C、D、E，這些宗地都和街道垂直，而且成長方形。深度分別為30米，60米，90米，120米和150米，寬度分別為5米，5米，10米，10米，15米。路線價(jià)為4000元，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為120米，試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 路線價(jià)為4000元，可以理

52、解為4000元/（單位寬度1米）.（標(biāo)準(zhǔn)深度100米）NWk評估師考試網(wǎng)宗地總價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)深度下每單位寬度的路線價(jià)×累計(jì)深度百分率×臨街寬度NWk評估師考試網(wǎng)A:30/120=25%,累計(jì)深度百分率是0.4NWk評估師考試網(wǎng)B:60/120=50%,累計(jì)深度百分率是0.7NWk評估師考試網(wǎng)C:90/120=75%,累計(jì)深度百分率是0.9NWk評估師考試網(wǎng)D:120/120=100%,累計(jì)深度百分率是1NWk評估師考試網(wǎng)E:150/120=125%,累計(jì)深度百分率是1.09NWk評估師考試網(wǎng)A=4000× 0.4 × 5=8000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)B

53、=4000× 0.7 × 5=14000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)C=4000× 0.9 × 10=36000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)D=4000× 1.0 × 10=40000（ 元 ）NWk評估師考試網(wǎng)E=4000×（ 1.0+0.09 ）× 15=65400（ 元 ）    NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)4.1評估對象情況NWk評估師考試網(wǎng)待評估房地產(chǎn)為一寫字樓，建筑面積l0 000平方米，剩余使剛年限為40年，適用資本化率為6，評估基準(zhǔn)日為2006年6月3

54、0日。NWk評估師考試網(wǎng)2參照物的情況及其說明NWk評估師考試網(wǎng)（1）現(xiàn)收集A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)交易案例，均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓。評估對象與各參照物比較因素的對比情況見下表：NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師NWk評NWk評NWk評單價(jià)日期交易情況容積率區(qū)位狀況實(shí)物狀況剩余年限評估對象2006.6.3003.40040A25002005.6.30-1%3.25%-2%38B28002005.6.302%3.604%40C26002005.6.30-3%3.42%039D27002004.6.305%3.2-3%2%38NWk評估師考試網(wǎng)（2）表中數(shù)據(jù)說明NWk評估師考試網(wǎng)表

55、中各參照物的交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基準(zhǔn)確定的差異率。其中交易情況中“+”表示案例交易價(jià)格偏高，“”表示案例交易價(jià)格偏低，區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+”表示交易案例條件優(yōu)于被評估對象，“一”表示交易案例條件比被評估對象差。NWk評估師考試網(wǎng)3其他相關(guān)數(shù)據(jù)NWk評估師考試網(wǎng)(1)從2004年至2006年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5；NWk評估師考試網(wǎng)(2)容積率修正系數(shù)取值，當(dāng)容積率為3時(shí)，容積率修正系數(shù)為l00。容積率每增加01，容積率修正系數(shù)增加l。NWk評估師考試網(wǎng)要求：NWk評估師考試網(wǎng)根據(jù)上述資料運(yùn)用市場法評估該房地產(chǎn)的價(jià)值。NWk評估師考試網(wǎng)

56、注：l以根據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對象單位建筑面積的最終價(jià)格。NWk評估師考試網(wǎng)2土地年限修正系數(shù)計(jì)算結(jié)果保留四位小數(shù)，其他各步驟計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)NWk評估師考試網(wǎng)【正確答案】 1運(yùn)用以下市場法公式進(jìn)行評估：                                     NWk評估師考試網(wǎng)  (1)計(jì)算交易日期修正系數(shù)NWk評估師考試網(wǎng)A=l+5=l05；NWk評估師考試網(wǎng)B=1+5=105；NWk評估師考試網(wǎng)C=1+5=105；NWk評估師考試網(wǎng)D=(1+5)2=110。NWk評估師考試網(wǎng)  (2)計(jì)算交易情況修正系數(shù)