某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)訓(xùn)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)： 班級(jí)：學(xué)生姓名： 學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師： 職稱：部門：起止日期：某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告一、 項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)，根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、 用地面積：平方米2、 建筑密度:<=36%3、 容積率（地上）：=3.624、 綠化率：=31.38%5、 人口密度：<=6、 規(guī)劃用途：商住綜合樓二、 規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49

2、層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)地下3層地下停車庫，1-2層為商業(yè)用途，3層以配套公建為主，包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室、公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺(tái)花園。塔樓22個(gè)，均為49層高，8個(gè)濱江洋房，均為30層，為住宅用途。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見6-1與表6-2.表6-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng) 目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米居住人數(shù)人12040 總建筑面積平方米 平均每戶建筑面積平方米105 居住建筑面積平方米 平均每戶居住人數(shù)人4 公建面積平方米95382 人均居住建筑面積平方米30 綠化用地平方米63588 道路面積平方米42000居住戶數(shù)戶3440車庫面積平方米4524

3、9表6-2 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層 數(shù)功 能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙 樓4商鋪11200.1773公建面積95382 塔樓49住宅15050濱江洋房7地下室3停車庫設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、 有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為120個(gè)月（從2016年12月至2021年12月）。當(dāng)完成第一期住房建筑時(shí)，開展預(yù)售工作。2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表6-3.四、 項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、 投資與成本費(fèi)用估算（1） 土地出讓價(jià)款包括兩部分：A、 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地

4、使用權(quán)出讓金為14072萬元。B、 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為546.8萬元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)為：14618.8萬元。（2） 前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表6-4表6-4 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%4457.53 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%2228.76 3水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%742.92 4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%3714.61 5場(chǎng)地平整費(fèi)60元平方米1215.83 總 計(jì)12359.65 （3） 建安工程費(fèi)參照有類似建安工程的投資費(fèi)

5、用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果，見表6-5.表6-5 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓227081992.40 150.35428.84 58721202.44.68 2裙樓 .1773227024194.15 4755062.65 5876256.37 35513.18 3地下室458498003667.92 50229.25 120550.19 4447.35 合計(jì).21 （4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過程見表6-6：表6-6 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬元公頃73.47

6、68.095672供水工程15萬元公頃73.1100.329773道路工程42.13萬元公頃4.2176.9460 4綠化工程5.4萬元公頃6.3588 34.5其他工程占建安工程費(fèi)的2%.21 2971.合計(jì)9051.39 （5） 開發(fā)期稅費(fèi)其估算結(jié)果參見表6-7表6-7 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅7429.21 建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)17830.11 建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)594.34 建安工程費(fèi)×44供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)247.68 住宅：0.3噸人，600元噸

7、67.20 商鋪：0.1噸平方米，600元噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)660.48 住宅：4kVA戶，480元/kVA89.60 商鋪：8kVA百，1000元/kVA6其他2971.68 建安工程費(fèi)的2%合 計(jì)29890.30 （6） 不可預(yù)見費(fèi) 取以上（1）-（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（7429.21+17830.11+594.34+247.68+67.20=26168.54）*3%=785.0562（萬元）開發(fā)成本小計(jì)：29890.30萬元2、 開發(fā)費(fèi)用估算（1） 管理費(fèi)用取以上（1）-（4）項(xiàng)之和的3%.則管理費(fèi)用為5387.86（萬元）（2） 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推

8、廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%，合計(jì)33678.00 萬元。銷售收入詳見表6-9.（3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第一年借款10000萬元，貸款利率為4.73%，每年等本償還，要求從建設(shè)期的第二年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下； 第一年應(yīng)計(jì)利息：（0+9000/2）*4.73%=212.85（萬元） 第二年應(yīng)計(jì)利息：（9212.85+1000/2）*4.3%=598.84（萬元） 第三年應(yīng)計(jì)利息：（9811.59+0/2）*4.73=435.77（萬元） 則財(cái)務(wù)費(fèi)用上述合計(jì)：1198.52萬元.詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用

9、小計(jì)：7178.89萬元。 總成本費(fèi)用合計(jì)：.79萬元3、 投資于總成本費(fèi)用估算匯總表詳見表6-8表6-8 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1開發(fā)成本.41 以下(1)(6)項(xiàng)合計(jì)1.1土地費(fèi)用96001.2前期工程費(fèi)12359.65 1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)9051.39 1.4建安工程費(fèi).21 1.5開發(fā)期稅費(fèi)29890.30 1.6不可預(yù)見費(fèi)5387.86 2開發(fā)費(fèi)用40264.38 以下(1)(3)項(xiàng)合計(jì)2.1管理費(fèi)用5387.86 2.2銷售費(fèi)用33678.00 銷售收入×5%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1198.52 3合計(jì).79 4、 項(xiàng)目銷售收入估算（1） 銷

10、售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分售價(jià)單價(jià)為：住宅:17000/平方米商鋪：21000/平方米車位：15萬/個(gè)（2） 銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅平方米，裙樓中的商鋪部分11200平方米，地下車位2400個(gè)。詳見表6-9表6-9 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅17000元平方米商鋪1120021000元平方米23520車位2400 元36000合計(jì)（3） 銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表6-10表6-10 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年.00 第二年住宅：45%.4商鋪：

11、60%672011558.40 車位：50%1440 30240第三年住宅：55%96801.6商鋪：40%44807705.60 車位：50%960 20160.00 合 計(jì)100%100%.80 .20 5、 稅金估算（1） 銷售稅金及附加估算具體見表6-11表6-11 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%9350.04 6233.36 2城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%654.50 436.34 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅× 3%280.50 187.00 4教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×4%374.00 249.33 5防洪

12、工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×0.18%336.60 224.40 6印花稅銷售收入×0.05%93.50 62.33 7交易管理費(fèi)銷售收入×0.5%935.00 623.34 合計(jì)銷售收入×6.43%12024.151448016.10 （2） 土地增值稅估算具體見表6-12表6-12 土地增值稅估算表 單位：萬元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和.72 2.1開發(fā)成本.41 2.2開發(fā)費(fèi)用40264.38 2.3銷售稅金及附加20040.25 2.4其他扣除項(xiàng)目取(2.1)項(xiàng)的20%42974.68 3增值額(1) (2).28

13、4增值率(3)(2)×100%1.12 5增值稅稅率(4)50%12.40%6土地增值稅(3)×(5)44070.50 6、 投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需.79萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于在投資部分。 本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動(dòng)資金，在總投入中，其中第一年投入約為45%,第二年投入約為30%，第三年投入約為25%，從銀行貸款10000萬元，第一年投入9000萬元，第二年投入1000萬元，不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決，具體見投資計(jì)劃于資金籌措6-13表6-13 投資計(jì)劃與資金籌措表

14、單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1建設(shè)投資.79 .00 76541.34 63784.45 2資金籌措.79 2.1自有資金15000.00 2000.00 -92812.00 2.2借貸資金100009000.00 1000.00 0.00 2.3預(yù)售收入再投入.79 0.00 74541.34 .45 7、 借款還本付息估算長(zhǎng)期借款10000萬元，等本償還，寬限期一年，2年內(nèi)還清，貸款利率4.73%，具體見表6-14表6-14 借款還本付息估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)09212.859212.85 1.2本年

15、借款100009000100001.3本年應(yīng)計(jì)利息1247.45 212.85598.84 435.77 1.4年底還本付息09811.69 9648.62 1.5年末借款累計(jì)9212.850.00 02借款還本付息的資金來源2.1投資回收09811.69 9648.62 五、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（1） 全部資金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%，具體計(jì)算見表6-15表6-15 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位；萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入.80 .20 1.1銷售收入.80 .20 2現(xiàn)金流出.00 .71 88670.69 2.1建設(shè)投資.00 76541.34 637

16、84.45 2.2銷售稅金及附加12024.15 8016.10 2.3土地增值稅26442.30 17628.20 2.4所得稅-1137.08 -758.05 3凈現(xiàn)金流量(1)(2)-.00 73130.09 35996.51 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-.55 60438.09 27044.71 5稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( 2.4)-.00 71993.01 35238.45 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-.55 59498.36 26475.17 評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、 稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=18401.02（萬元）B、 稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=16891.75（萬元）C、 稅前全部投資內(nèi)部收益率：

17、FIRR=999.54%D、 稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=669.67%（2） 資本金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=14%，具體計(jì)算見表6-16表6-16 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入.80 .20 1.1銷售收入.80 .20 2現(xiàn)金流出52289.46 -54930.86 2.1資本金.00 2000.00 -92812.00 2.2預(yù)售收入再投入3148.40 3346.28 2.3貸款本息償還9811.69 9648.62 2.4銷售稅金及附加12024.15 8016.10 2.5土地增值稅26442.30 17628.20 2.6所得稅-1137.0

18、8 -758.05 3稅后凈現(xiàn)金流量(1)(2)-.00 .34 .06 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-.00 .00 .57 評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、 資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=-158.59%B、 資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=.57（萬元）（3） 動(dòng)態(tài)盈利分析a、 凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以10%作為全部投資的目標(biāo)收益率Ic1

19、，以14%作為自有資金目標(biāo)收益率Ic2.凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面積算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為18401.02（萬元）和16891.75（萬元），均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值NOV為.57（萬元），也大于0，這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基本收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。C、 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值，本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為999.54%和667.57%，大于同期貸款利率4.73%和目標(biāo)收益率1

20、0%（Ic1），資本金的稅后FIRR為-158.59%，也大于同期貸款利率4.73%和目標(biāo)收益率14%（Ic2），說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，因此項(xiàng)目可行。2、 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1） 損益表具體見表6-17表6-17 損益表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合 計(jì)1231銷售收入0.80 .20 .00 2總成本費(fèi)用0.67 .11 .79 3銷售稅金及附加012024.15 8016.10 20040.25 4土地增值稅026442.30 17628.20 44070.50 5利潤(rùn)總額(1234)0-4548.32 -3032.22 -7580.54 6所得稅(5)×25%0-1137.08 -758.05 -1895.14 7稅后利潤(rùn)(5)(6)0-3411.24 -2274.16 -5685.41 8盈余公積金(7)×10%0-341.12 -227.42 -568.54 9可分配利潤(rùn)(7) (8)0-3070.12 -2046.75