土地增值稅的計(jì)算方法75269

1、土地增值稅的計(jì)算方法 分享| 2013-06-03 09:57 匿名 | 瀏覽 94681 次 2013-06-03 09:58 提問者采納 計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未

2、超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未

3、超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%扣除項(xiàng)目金額×5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%扣除項(xiàng)目金額×15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%扣除項(xiàng)目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算？ 2013-10-11 17:29 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）：1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（

4、包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）2、計(jì)算收入3、收入扣除項(xiàng)目金額=增值額4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率5、按稅率計(jì)算稅額基本步驟如下：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅增值額×稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

5、第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。 但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國(guó)稅函發(fā)1995110號(hào)）規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情

6、況進(jìn)行處理： 第一，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。 第二，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣

7、除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。 第三，對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，不僅允許對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。 第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及

8、在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。此外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購(gòu)置發(fā)票，還可以采用另外一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅200621號(hào)）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額（即土地價(jià)和房屋建筑物評(píng)估價(jià)），可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納

9、稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅

10、人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50土地增值稅稅額=增值額×30（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50，未超過100的土地增值稅稅額增值額×40扣除項(xiàng)目金額×5（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100，未超過200的土地增值稅稅額=增值額×50扣除項(xiàng)目金額×15（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200土地增值稅稅額=增值額×60扣除項(xiàng)目金額×35公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。 房地產(chǎn)土地增值稅

11、如何計(jì)算？ 瀏覽：14633 | 更新：2012-09-19 11:56 | 標(biāo)簽：房地產(chǎn) 增值稅 房地產(chǎn)土地增值稅“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率計(jì)算方法 11、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用

12、，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 22、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)

13、便方法計(jì)算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。END土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例 2014-12-01 08:55:37 點(diǎn)擊：50391 來源：會(huì)計(jì)

14、實(shí)戰(zhàn)基地 土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表   級(jí)數(shù) 土地增值額 稅率% 速算扣除系數(shù) 1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分 30 0 2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的 40 5% 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的 50 15% 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分 60 35%

15、   例一： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。 答：（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元 （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬(wàn)元 （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5=650（萬(wàn)元

16、） （4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元 （5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20% 允許扣除額=（1000+3000）×20=800（萬(wàn)元） （6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元） （7）增值額=10000-6005=3995（萬(wàn)元） （8）增值率=3995÷6005×100=66.53% （9）應(yīng)納稅額=3395×40-6005×5=1297.75（萬(wàn)元） 例二： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開發(fā)成

17、本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元(能提供銀行證明)。 每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅? 計(jì)算過程如下： 轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬(wàn)元) 取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)： (14.8+0.2+50)×80=5200(萬(wàn)元) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(萬(wàn)元) 轉(zhuǎn)讓稅金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬(wàn)元) 加計(jì)扣除金額： 5

18、200×20%=1040(萬(wàn)元) 扣除項(xiàng)目合計(jì)： 5200+300+777.6+1040=7317.6(萬(wàn)元) 增值額=14400-7317.6=7082.4(萬(wàn)元) 增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬(wàn)元) 六、會(huì)計(jì)處理 1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08 貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.08 2.實(shí)際上交時(shí)： 借：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅 2467.08 貸：銀行存款 2467.08 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

19、計(jì)算舉例 2009年10月21日 例一：甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一商鋪，購(gòu)入價(jià)為80萬(wàn)元，支付契稅2.4萬(wàn)元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，(會(huì)計(jì)知識(shí)網(wǎng))評(píng)估價(jià)格為108萬(wàn)元，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購(gòu)買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？ 解答：1、甲能提供該商鋪的購(gòu)房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅： 第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi) 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（120-80）×5%=2萬(wàn)元 應(yīng)繳納城建稅=2×7%=0.14萬(wàn)元 應(yīng)繳納教育

20、費(fèi)附加=2×3%=0.06萬(wàn)元 應(yīng)繳納印花稅=120×0.05%=0.06萬(wàn)元 應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=（120-80）×0.1%=0.04萬(wàn)元 第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7萬(wàn)元 增值額=120-112.7=7.3萬(wàn)元 增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率 應(yīng)繳納土地增值稅=7.3×30%=2.19萬(wàn)元。 2、甲不能提供該商鋪購(gòu)買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅： 應(yīng)繳納土地增值稅=120&#

21、215;2%=2.4萬(wàn)元。 例二、甲于2005年4月在東區(qū)購(gòu)得一工業(yè)用地，購(gòu)入價(jià)地價(jià)款為1000萬(wàn)元，繳納契稅30萬(wàn)元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1100萬(wàn)元。1、假設(shè)甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？2、假設(shè)甲不提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅？ 解答：1、甲能提供該土地購(gòu)入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅： 第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi) 應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅=（1100-1000）×5%=5萬(wàn)元 應(yīng)繳納城建稅=5×7%=0.35萬(wàn)元 應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=5×3%=

22、0.15萬(wàn)元 應(yīng)繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬(wàn)元 應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=（1100-1000）×0.1%=0.1萬(wàn)元； 第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額=1000+（30+5+0.35+0.15+0.55+0.1）=1036.15萬(wàn)元 增值額=1100-1036.15=63.85萬(wàn)元 增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率 應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬(wàn)元。 2、甲不能提供該土地購(gòu)入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅： 應(yīng)繳納土地增值稅=1100×3%=33萬(wàn)

23、元。 土地增值稅計(jì)算舉例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬(wàn)元，有關(guān)費(fèi)用為：支付地價(jià)款200萬(wàn)元；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬(wàn)元；前期工程費(fèi)180萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元；建筑安裝工程費(fèi)1500萬(wàn)元；公共配套設(shè)施費(fèi)200萬(wàn)元。期間費(fèi)用600萬(wàn)元，其中利息支出500萬(wàn)元(利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偅⒂薪鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。 參考答案： (1)收入總額6000萬(wàn)元。 (2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額： 支付地價(jià)款200（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)開發(fā)成本=1

24、20+180+200+1500+200=2200（萬(wàn)元） 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=6000×5=300（萬(wàn)元） 應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=6000×5×（7%+3）=30（萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20% =200+2200+620+330+480=3830（萬(wàn)元） (3)增值額=6000-3830=2170（萬(wàn)元） (4)增值額占扣除項(xiàng)目金額比率=2170/3830×100%=56.7%，適用土地增值稅率40，扣除率5。 (5)應(yīng)納土地增值稅=2170

25、5;40%-3830×5%=676.5（萬(wàn)元） 結(jié)轉(zhuǎn)增值稅會(huì)計(jì)分錄 2014-12-01 08:53:46 點(diǎn)擊：1359 來源：會(huì)計(jì)實(shí)戰(zhàn)基地 月份終了:1.企業(yè)應(yīng)將當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交增值稅額自“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目:借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目貸記“應(yīng)交稅金未交增值稅”科目。2.將本月多交的增值稅自“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目:借記“應(yīng)交稅金未交增值稅”科目貸記“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3.當(dāng)月上交本月增值稅時(shí):借記“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目貸記“銀行存款”科目。4.當(dāng)月上交上

26、月應(yīng)交未交的增值稅:借記“應(yīng)交稅金未交增值稅”科目貸記“銀行存款”科目。5.“應(yīng)交稅金應(yīng)交增值稅”科目的期末借方余額:反映尚未抵扣的增值稅?！皯?yīng)交稅金未交增值稅”科目的期末借方余額，反映多交的增值稅；貸方余額，反映未交的增值稅。 土地增值稅清算的兩種計(jì)算方法 作者：李先成 陳進(jìn)軍 來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 時(shí)間：2013-05-20 土地增值稅清算一般有兩種計(jì)算方法，下面分別稱為甲計(jì)算法和乙計(jì)算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計(jì)算方法和計(jì)算口徑，給納稅人帶來的稅負(fù)卻不同。 甲計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫(kù)和其他房開產(chǎn)品等，單獨(dú)采用房開產(chǎn)品銷售收入比

27、例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計(jì)算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項(xiàng)目金額，據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 乙計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫(kù)和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額。然

28、后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫(kù)等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項(xiàng)目金額，據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。 現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅，對(duì)比甲、乙兩種計(jì)算法帶來的不同稅負(fù)結(jié)果。 湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日2012年6月30日，土地增值稅清算項(xiàng)目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已

29、銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品（包括門面房、車庫(kù)等）已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。 經(jīng)核實(shí)，該單位2006年1月1日2012年6月30日期間，實(shí)現(xiàn)銷售收入26485.56萬(wàn)元，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4018.75萬(wàn)元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3829.78萬(wàn)元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬(wàn)元。在該項(xiàng)目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額為24721.54萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1445

30、5.96萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1786.54萬(wàn)元（按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)算），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)3573.09萬(wàn)元，土地增值總額26485.56-24721.541764.02（萬(wàn)元）。 甲計(jì)算法：（根據(jù)房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額后分別計(jì)算土增稅）在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額，然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。 1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為7065.01萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬(wàn)元，房地

31、產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用（1072.88+4187.07）×10%526（萬(wàn)元），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1051.99萬(wàn)元，增值額4018.75-7065.01-3046.26（萬(wàn)元），增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。 2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為6348.61萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用471.70萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)943.42萬(wàn)元，增值額3829

32、.78-6348.61-2518.83（萬(wàn)元），增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。 3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為11307.92萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1398.20萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用788.84萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1053.01萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1577.68萬(wàn)元，增值額18637.03-11307.927329.11（萬(wàn)元），增值率7329.11÷11307.9264.81%，應(yīng)繳土地增值稅7329.11×40%-11307.92×5%2366.24（

33、萬(wàn)元）。 因此，采用甲計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅2366.24萬(wàn)元，已繳528.3萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)1837.94萬(wàn)元，負(fù)擔(dān)率2366.24÷26485.568.93%。 乙計(jì)算法：（統(tǒng)一核算增值額與扣除項(xiàng)目金額后分別計(jì)算土增稅）在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額，然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。 1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率4018.75÷26485.5615.17%，應(yīng)計(jì)算的增值額該項(xiàng)目土地增值總額×該類收入比率1764.02×15.17%267.60（萬(wàn)元），應(yīng)

34、扣除的項(xiàng)目總額4018.75-267.603751.15（萬(wàn)元），增值率267.60÷3751.157.12%，未超過20%，按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。 2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率3829.78÷26485.5614.46%，應(yīng)計(jì)算的增值額1764.02×14.46%255.08（萬(wàn)元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額3829.78-255.083574.70（萬(wàn)元），增值率255.08÷3574.707.14%，應(yīng)

35、繳土地增值稅76.52（萬(wàn)元）。 3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率18637.03÷26485.5670.37%，應(yīng)計(jì)算的增值額1764.02×70.37%1241.35（萬(wàn)元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額18637.03-1241.3517395.68（萬(wàn)元），增值率1241.35÷17395.687.14%，應(yīng)繳土地增值稅372.38（萬(wàn)元）。 因此，采用乙計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅76.52+372.38448.90（萬(wàn)元），已繳528.3萬(wàn)元，應(yīng)退79.4萬(wàn)元，負(fù)擔(dān)率448.90÷26485.561.69%。與第一種情況相

36、比，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅減少金額2366.24-448.901917.34（萬(wàn)元）。 甲、乙兩種計(jì)算法雖然都有各自的理由，但土地增值稅清算不能在甲計(jì)算法和乙計(jì)算法中任意選用。 土地增值稅的計(jì)算方法一、基本計(jì)算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù) （二）增值額：條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項(xiàng)目

37、金額 （三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國(guó)家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的概念：細(xì)則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2、非直接銷售收入及自用：

38、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)。（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。（四）扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（條例第六條）扣除項(xiàng)目金額土地款開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅金其他扣除項(xiàng)目1、土地成本：（1）細(xì)則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）國(guó)家稅務(wù)總局 

39、0;關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）細(xì)則第七條:成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（2）國(guó)家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)， ，按

40、發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬

41、于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；細(xì)則第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。（2）國(guó)家稅務(wù)總局  關(guān)于

42、土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題A、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C

43、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。財(cái)稅字199548號(hào)：利息的扣除按以下方法計(jì)算：（1）利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【相關(guān)鏈接】（1）金融機(jī)構(gòu)的概念：金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)專門從事貨幣信用活動(dòng)的中介組織。從我國(guó)目前的情況看我國(guó)金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類： 貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國(guó)人民銀行。 銀行。包括政策

44、性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行。 非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國(guó)有及股份制的保險(xiǎn)公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財(cái)務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。 境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的單位或個(gè)人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。

45、”（2）土地增值稅清算扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的劃分開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無(wú)意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增

46、?！纠?3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬(wàn)元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬(wàn)元，其中開發(fā)間接費(fèi)用50萬(wàn)元（包括管理人員工資福利5萬(wàn)元，辦公設(shè)備折舊5萬(wàn)元，廣告和其他銷售的費(fèi)用20萬(wàn)元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10。分析：如果不對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過計(jì)算： 房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30萬(wàn)元， 開發(fā)費(fèi)用虛增30×10%3萬(wàn)元， 加計(jì)扣除金額虛增30×20%6萬(wàn)元， 共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增303639萬(wàn)元。 由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而

47、減少了應(yīng)納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定： 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整?！纠?4】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓

48、，己銷售95000平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額9000萬(wàn)元，則單位建筑面積成本費(fèi)用9000÷10900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬(wàn)元，問扣除金額多少元？扣除額為5000×900450萬(wàn)元。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細(xì)則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字199548號(hào)：對(duì)于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項(xiàng)目土地增值稅暫行條例細(xì)則：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)2

49、0%的扣除。財(cái)稅字199548號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、未作為收入的，不許扣除。6、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意的其他問題：國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”

50、或“無(wú)償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100% 細(xì)則規(guī)定：1、增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在50%100%（含00%）之間的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項(xiàng)目金額×5% 3、增殖率在100%

51、200%（含200%）之間的土地增值稅稅額增值額×50%扣除項(xiàng)目金額×15% 4、 增殖率超過200%的土地增值稅稅額增值額×60%扣除項(xiàng)目金額×35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（六）其它問題：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金二、綜合案例分析：【例25】某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2006年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。1、發(fā)總建筑面積2

52、1萬(wàn)平方米房屋，其中住宅18萬(wàn)平方米（含別墅樓1萬(wàn)平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會(huì)所、物業(yè)樓計(jì)5000平方米；小學(xué)5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬(wàn)平方米。2、取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時(shí)，支付土地款及相關(guān)稅費(fèi)2.1億元；發(fā)生建筑成本 2.8億元（不含項(xiàng)目借款利息）；發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用4500萬(wàn)元（印花稅通過“管理費(fèi)用”核算）。該項(xiàng)目共繳納各項(xiàng)稅費(fèi)：4208萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅3757萬(wàn)元，城建稅263萬(wàn)元，教育費(fèi)附加150萬(wàn)元，印花稅38萬(wàn)元。3、銷售房屋取得收入7.5億元。4、整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元。該項(xiàng)目截至2007年底工程已經(jīng)全部竣工驗(yàn)收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對(duì)外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。 地稅部門對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地所得稅清算時(shí)，確認(rèn)：1、所取得的土地有50畝未用于本項(xiàng)目開發(fā)，而是用于另一個(gè)項(xiàng)目，此項(xiàng)目正在建設(shè)中，不具備清算條件。2、銷售收入中含普通房屋銷售5.9億元；別墅和商業(yè)樓銷售1 .6億元（以銷售明細(xì)賬、售房合同為準(zhǔn)）。3、其中普通住宅分配給本公司