政策紅利下的長(zhǎng)租公寓投資機(jī)遇

1、政策紅利下的長(zhǎng)租公寓投資機(jī)遇住房租賃領(lǐng)域政策暖風(fēng)頻吹，長(zhǎng)租公寓行業(yè)天時(shí)已具，然而隨著各路資本競(jìng)相涌入，本來(lái)就利潤(rùn)不豐的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。對(duì)于長(zhǎng)租公寓品牌而言，突破口一方面在于千方百計(jì)快速拿房，另一方面要靠精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提高品牌溢價(jià)、做大租金價(jià)差。對(duì)于投資機(jī)構(gòu)而言，需要認(rèn)清長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，輕資產(chǎn)模式下短期債務(wù)投資空間有限，在行業(yè)發(fā)展空間無(wú)虞的共識(shí)下，唯有長(zhǎng)期資金的持續(xù)投入、長(zhǎng)期持有，才能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，最終分享到資產(chǎn)價(jià)值增值和品牌溢價(jià)的雙重收益。一、政策暖風(fēng)頻吹1、中央層面助力住房租賃2015年我國(guó)住房租賃政策的春風(fēng)開(kāi)始吹起，中央層面積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，國(guó)務(wù)院辦公廳以及住建

2、部、財(cái)政部、人民銀行等多部委相繼出臺(tái)了多項(xiàng)政策，共同大力推進(jìn)住房租賃。2017年7月20日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)辦發(fā)201639號(hào)文，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知。廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市,被選取首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。2、住房租賃試點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)方案截至2017年8月28日，12個(gè)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市中，已有10個(gè)城市公布了租賃試點(diǎn)方案或通過(guò)了市政府會(huì)議審議。在已經(jīng)公布的實(shí)施方案中，大部分城市都提出了發(fā)展國(guó)有住房租賃公司、降低租

3、賃住房稅負(fù)、多渠道擴(kuò)大租賃房源、構(gòu)建監(jiān)管交易平臺(tái)等。二、行業(yè)群雄逐鹿1、多布局于一二線核心城市2017年市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)多達(dá)1100家，絕大多數(shù)均扎根于北上廣深一線城市，并積極在一二線市場(chǎng)上快速跑量擴(kuò)張。原因有三，其一，一線城市人口密集而房?jī)r(jià)高企，租賃市場(chǎng)需求旺盛；其二，人們收入水平提高，長(zhǎng)租公寓提供的產(chǎn)品和服務(wù)正好可以迎合需求；其三，一二線資產(chǎn)增值的預(yù)期和資產(chǎn)的安全性，更符合金融資本的投資需求。2、江湖現(xiàn)有五大門(mén)派按照市場(chǎng)上的參與主體劃分，長(zhǎng)租公寓各大品牌運(yùn)營(yíng)商可以細(xì)分為五大類(lèi)。資產(chǎn)派：自有地產(chǎn)基金募資，如新派公寓。中介背景派：如鏈家（自如）、我愛(ài)我家（相寓），主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而

4、來(lái)。在客源和分散式房源獲取渠道上占有極大優(yōu)勢(shì)。這類(lèi)中介系的目的在于，用租賃房源入口來(lái)把控買(mǎi)賣(mài)入口，通過(guò)租的方式控制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，做存量資產(chǎn)的積累。開(kāi)發(fā)商派：在資源和資金方面都占有優(yōu)勢(shì)，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓。酒店派：如華?。ǔ羌遥?、窩趣（鉑濤），主要有品牌和會(huì)員優(yōu)勢(shì)，有數(shù)量龐大的會(huì)員作為獲客渠道，運(yùn)營(yíng)管理及IT系統(tǒng)實(shí)力更強(qiáng)。年輕的創(chuàng)業(yè)派：長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中創(chuàng)業(yè)派數(shù)量最多，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，另辟蹊徑，做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)+的模式，在市場(chǎng)上占領(lǐng)了一席之地。3、“國(guó)家隊(duì)”即將進(jìn)場(chǎng)除了上述五大門(mén)派在長(zhǎng)租公寓的跑道上正加速跑馬圈地外，更有實(shí)力的第六大門(mén)派“國(guó)家隊(duì)”即將開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。綜合來(lái)看，“國(guó)家

5、隊(duì)”入場(chǎng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)眼下有三大趨勢(shì)性表現(xiàn)：1）集體建設(shè)用地建租賃房大勢(shì)所趨，政府有權(quán)指定公司運(yùn)營(yíng)以北京為例，作為國(guó)土資源部批準(zhǔn)的首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，從2011年起，先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X等5個(gè)集體土地地塊，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套，由所在區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公共租賃住房，面向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，今年下半年將迎來(lái)交用入住高峰期。國(guó)土資源部已選定北京、上海等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建租賃房將是大勢(shì)所趨。而手握集體建設(shè)用地租賃房源的地方政府可指定合作的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。

6、2）國(guó)有住房租賃公司即將入市從已經(jīng)出臺(tái)住房租賃實(shí)施方案的10個(gè)城市來(lái)看，成立國(guó)有住房租賃公司是共同的選擇，各地都有明確的公司成立目標(biāo)。比如成都，到2017年底，將新組建或依托現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)組建3至4家國(guó)有住房租賃公司，開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。再比如沈陽(yáng)，今年12月底前將組建兩家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，通過(guò)建設(shè)、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營(yíng)和管理，到2020年，國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。3）央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)入場(chǎng)比如，2017年8月9日，上海張江科學(xué)城規(guī)劃正式出爐，擬新增住宅建筑面積約92

7、0萬(wàn)平方米，其中890萬(wàn)平方米用于租賃住宅，這意味著上海將新增一個(gè)租賃城區(qū)。而在此前，上海市專(zhuān)門(mén)公開(kāi)出讓了兩塊住房用地用于租賃，分別被上海張江（集團(tuán)）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司拍得，兩家公司均為地方政府平臺(tái)公司。另外，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個(gè)城市土地出讓政策改革為競(jìng)報(bào)自持面積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競(jìng)得含有自持比例的地塊，長(zhǎng)租公寓將是自持地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的重要選擇方向。有業(yè)內(nèi)人士分析，央企、國(guó)企在土地資源、資金實(shí)力方面原本有著先天優(yōu)勢(shì)，再加上和外部資源的合作也更加通暢，在這場(chǎng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存空間必定造成擠壓。3、“國(guó)家隊(duì)”即將進(jìn)場(chǎng)除

8、了上述五大門(mén)派在長(zhǎng)租公寓的跑道上正加速跑馬圈地外，更有實(shí)力的第六大門(mén)派“國(guó)家隊(duì)”即將開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。綜合來(lái)看，“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)眼下有三大趨勢(shì)性表現(xiàn)：1）集體建設(shè)用地建租賃房大勢(shì)所趨，政府有權(quán)指定公司運(yùn)營(yíng)以北京為例，作為國(guó)土資源部批準(zhǔn)的首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，從2011年起，先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X等5個(gè)集體土地地塊，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套，由所在區(qū)政府按市場(chǎng)價(jià)格整體躉租作為公共租賃住房，面向中低收入家庭按公租房?jī)r(jià)格出租，今年下半年將迎來(lái)交用入住高峰期。國(guó)土資源部已選定北京、上海等13個(gè)城市首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建租賃房將是

9、大勢(shì)所趨。而手握集體建設(shè)用地租賃房源的地方政府可指定合作的公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，這對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。2）國(guó)有住房租賃公司即將入市從已經(jīng)出臺(tái)住房租賃實(shí)施方案的10個(gè)城市來(lái)看，成立國(guó)有住房租賃公司是共同的選擇，各地都有明確的公司成立目標(biāo)。比如成都，到2017年底，將新組建或依托現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)組建3至4家國(guó)有住房租賃公司，開(kāi)展租賃住房、人才公寓的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；再比如沈陽(yáng)，今年12月底前將組建兩家國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司，通過(guò)建設(shè)、改建、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運(yùn)營(yíng)和管理，到2020年，國(guó)有住房租賃平臺(tái)公司形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。3

10、）央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)入場(chǎng)比如，2017年8月9日，上海張江科學(xué)城規(guī)劃正式出爐，擬新增住宅建筑面積約920萬(wàn)平方米，其中890萬(wàn)平方米用于租賃住宅，這意味著上海將新增一個(gè)租賃城區(qū)。而在此前，上海市專(zhuān)門(mén)公開(kāi)出讓了兩塊住房用地用于租賃，分別被上海張江（集團(tuán)）有限公司、上海嘉定新城發(fā)展有限公司拍得，兩家公司均為地方政府平臺(tái)公司。另外，北京、上海、廣州、杭州、成都等多個(gè)城市土地出讓政策改革為競(jìng)報(bào)自持面積，保利、葛洲壩、中冶、電建等大型央企都有競(jìng)得含有自持比例的地塊，長(zhǎng)租公寓將是自持地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的重要選擇方向。有業(yè)內(nèi)人士分析，央企、國(guó)企在土地資源、資金實(shí)力方面原本有著先天優(yōu)勢(shì)，再加上和外部資源

11、的合作也更加通暢，在這場(chǎng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存空間必定造成擠壓。三、行業(yè)發(fā)展困窘（一）盈利痛點(diǎn)目前國(guó)內(nèi)品牌長(zhǎng)租公寓普遍處在戰(zhàn)略投入階段，幾乎所有的公寓企業(yè)從賬面上看都是虧損的，但并不是長(zhǎng)租公寓行業(yè)不盈利，而是盈利并不豐。據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%至10%的水平。顯然，對(duì)于處于規(guī)模擴(kuò)張期的長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，單純依靠租金差來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利并不現(xiàn)實(shí)。1、拿房競(jìng)爭(zhēng)白熱化據(jù)華菁證券報(bào)告顯示，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展的狀態(tài)中，原因之一是一線城市資產(chǎn)價(jià)格本就極高。隨著數(shù)百家公寓品牌高價(jià)哄搶物業(yè)，物業(yè)獲取價(jià)格更是上了一個(gè)臺(tái)階，再加上市場(chǎng)上

12、專(zhuān)科醫(yī)院、月子中心、養(yǎng)老院等新業(yè)態(tài)對(duì)獨(dú)棟樓的巨大需求，長(zhǎng)租公寓特別是集中式長(zhǎng)租公寓面臨著拿房競(jìng)爭(zhēng)白熱化的擴(kuò)張痛點(diǎn)。2、宏觀環(huán)境制約我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高，特別是對(duì)于輕資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓公司，用ABS等融資工具進(jìn)行融資的成本在8%以上。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了長(zhǎng)租公寓企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。3、盈利空間有限據(jù)華菁證券估算，目前國(guó)內(nèi)品牌公寓的成本費(fèi)用=物業(yè)成本+獲客成本+裝修攤銷(xiāo)+人力開(kāi)支+增值稅。其中拿房成本是重中之重、占到整體收入的 50%左右;其次是裝修攤銷(xiāo)，按10個(gè)月的租金作為裝修開(kāi)支、5年攤銷(xiāo)，裝修攤銷(xiāo)成本占收入的比重為 16.7

13、%；人員成本和獲客成本大致為12.6%和4.5%。一個(gè)典型公寓運(yùn)營(yíng)公司的息稅前利潤(rùn)率在 10.2%左右，按息稅前凈現(xiàn)金流測(cè)算的投資回收期平均在 45 年左右。這樣的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)意味著長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，在目前產(chǎn)業(yè)鏈上其它增值業(yè)務(wù)盈利模式尚不成熟的情況下，企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張之后的盈利壓力將十分巨大。4、運(yùn)營(yíng)能力待提高運(yùn)營(yíng)能力是長(zhǎng)租公寓核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，租金差和出租率是關(guān)鍵要素。以春節(jié)假期為例，目前有些長(zhǎng)租公寓到年底會(huì)出現(xiàn)大面積空置現(xiàn)象，因?yàn)榇汗?jié)假期后很多人搬走，有些房源甚至?xí)罩靡粋€(gè)月。公寓方會(huì)采取春節(jié)當(dāng)月租金減半的辦法，留住租客的行李，減少租客流失，但這并非是良策。樂(lè)乎城市青年社區(qū)

14、創(chuàng)始人羅意認(rèn)為，站在長(zhǎng)期發(fā)展角度看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)最稀缺的是運(yùn)營(yíng)能力，這是長(zhǎng)租公寓能否盈利的關(guān)鍵。中信信托信托業(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)副總經(jīng)理王震岳指出，公寓方需要不斷地提升自己的運(yùn)營(yíng)能力，把自己的租金剪刀差給拉大，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的公寓運(yùn)營(yíng)商會(huì)越來(lái)越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞。5、缺乏退出機(jī)制長(zhǎng)租公寓是投資周期較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)于輕資產(chǎn)模式來(lái)說(shuō)，行業(yè)投資回報(bào)周期基本在58年，如何獲取資金支持是一大痛點(diǎn)。很多金融機(jī)構(gòu)投資人表示，看不懂長(zhǎng)租公寓的投資邏輯，看不到長(zhǎng)租公寓可行的退出路徑。國(guó)內(nèi)眾多長(zhǎng)租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，對(duì)于參與的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成功的前提是有效的退出機(jī)制，美國(guó)最大出租公寓運(yùn)營(yíng)商EQR的成功就和美

15、國(guó) REITs的盛行離不開(kāi)。但目前國(guó)內(nèi)尚未推出正式的REITs產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓缺乏能夠大規(guī)模復(fù)制的退出模式。（二）政策痛點(diǎn)雖然住房租賃政策紅利來(lái)襲，但長(zhǎng)租公寓行業(yè)缺乏相關(guān)立法規(guī)范、從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也被認(rèn)為是行業(yè)成長(zhǎng)的“煩惱”所在?？偨Y(jié)長(zhǎng)租公寓政策和標(biāo)準(zhǔn)缺失，新派公寓的王戈宏認(rèn)為主要包含以下四點(diǎn)：1、公寓項(xiàng)目消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不清晰消防驗(yàn)收是長(zhǎng)租公寓面臨的最大發(fā)展難題。全國(guó)的消防只有酒店規(guī)范、寫(xiě)字樓規(guī)范，沒(méi)有公寓規(guī)范。在沒(méi)有公寓行業(yè)具體消防規(guī)則出臺(tái)前，公寓企業(yè)在規(guī)?；卣箷r(shí)縮手縮腳，為降低被關(guān)停的政策風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免收購(gòu)工業(yè)類(lèi)、綜合類(lèi)、辦公類(lèi)、和集體土地產(chǎn)權(quán)的存量物業(yè)，最終聚焦到一類(lèi)資產(chǎn)上收購(gòu)酒店。因?yàn)榫频觐?lèi)資

16、產(chǎn)改造成公寓耗時(shí)短，酒店本身的格局、消防報(bào)批都有很好的基礎(chǔ)，變相降低了成本。綜合來(lái)看，在沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的公寓消防規(guī)則出臺(tái)前，酒店類(lèi)的資產(chǎn)更符合收購(gòu)和改造需求，也更適合公寓運(yùn)營(yíng)，這也是導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大的主要因素之一。2、公寓無(wú)法工商注冊(cè)企業(yè)按照工商注冊(cè)管理規(guī)定，在公寓和住宅樓里，是不能注冊(cè)企業(yè)的，不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。因?yàn)楣⒐芾韺儆诠矙C(jī)關(guān),不歸工商管理。這也是很多公寓方面臨的一大難題。比如新派公寓CBD旗艦店，土地性質(zhì)是住宅，無(wú)法作為企業(yè)工商注冊(cè)地，存在公司注冊(cè)地和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不一致的法律風(fēng)險(xiǎn)。3、物業(yè)土地屬性不開(kāi)放物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物，在城市更新挖掘存量物業(yè)的

17、情形下，如果無(wú)法對(duì)物業(yè)土地屬性進(jìn)行職能和用途的轉(zhuǎn)換，那么對(duì)于長(zhǎng)租公寓參與者來(lái)說(shuō)，物業(yè)爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，工業(yè)用地屬性和很多商辦用地屬性的長(zhǎng)租公寓還存在打“擦邊球”的政策風(fēng)險(xiǎn)。4、缺乏租金稅收優(yōu)惠高額的稅費(fèi)也被認(rèn)為是長(zhǎng)租公寓發(fā)展中的“攔路虎”。雖然國(guó)務(wù)院在2015年11月出臺(tái)文件把公寓定義為生活性服務(wù)業(yè)，但執(zhí)行層面依然把公寓作為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，增值稅率是11%，而供應(yīng)商的增值稅率是6%，公寓方抵扣損失為5%，增加了稅務(wù)負(fù)擔(dān)。政府真正扶持一個(gè)行業(yè)，最直接的表現(xiàn)就是稅收優(yōu)惠政策。公寓行業(yè)能在美國(guó)大發(fā)展，其中關(guān)鍵一點(diǎn)就得益于租金免稅。四、公寓企業(yè)的出路（一）千方百計(jì)拓展拿房渠道一方面，長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍利潤(rùn)

18、率低，只有實(shí)現(xiàn)規(guī)?；拍芊?jǐn)偝杀?，提升利?rùn)；另一方面，只有達(dá)到一定規(guī)模，盡快實(shí)現(xiàn)盈利，才會(huì)獲得資本的青睞，進(jìn)而在長(zhǎng)租公寓行業(yè)集中度整體偏低的窗口期搶占市場(chǎng)份額。所以目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)都在加快跑馬圈地，千方百計(jì)拓展拿房渠道。1、與地產(chǎn)商進(jìn)行合作房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量房時(shí)代，各大房企紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但是卻并不具備長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理能力。除了萬(wàn)科（泊寓）、龍湖（冠寓）、遠(yuǎn)洋（邦舍）、旭輝（領(lǐng)寓）等開(kāi)發(fā)商旗下設(shè)有自己的長(zhǎng)租公寓品牌外，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)引進(jìn)第三方公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作，一是為了培養(yǎng)自己的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)管理人才，二是為了繼續(xù)持有增值型資產(chǎn)。市場(chǎng)動(dòng)態(tài)看，2017年5月，復(fù)星地產(chǎn)宣布戰(zhàn)略投資樂(lè)乎

19、城市青年社區(qū)，8月初樂(lè)乎城市青年社區(qū)與復(fù)地國(guó)際公寓簽約儀式舉行，雙方將聯(lián)手對(duì)復(fù)地國(guó)際公寓進(jìn)行升級(jí)改造，挖掘其潛在價(jià)值。于復(fù)星地產(chǎn)而言，戰(zhàn)略投資樂(lè)乎，將有效盤(pán)活其存量物業(yè)，提升資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)能夠占據(jù)長(zhǎng)租公寓的流量入口；于樂(lè)乎而言，又增加了一條高端房源獲取的渠道。2、與地方政府平臺(tái)公司合作北京昌平科技園發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“昌發(fā)展”）是北京市昌平區(qū)政府全資設(shè)立的產(chǎn)業(yè)生態(tài)投資運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。截至2017年8月中旬，公司已在昌平區(qū)交通便捷、配套成熟的區(qū)域通過(guò)收購(gòu)、承租、合作開(kāi)發(fā)等形式，獲取了涵蓋辦公樓宇、商業(yè)配套、公寓住宅等多種類(lèi)型近49萬(wàn)平米規(guī)模的物業(yè)資產(chǎn)，其中約有5萬(wàn)方物業(yè)資產(chǎn)準(zhǔn)備做長(zhǎng)租公寓。對(duì)于公寓方而

20、言，這是一個(gè)難得的大資產(chǎn)方。但是從長(zhǎng)期發(fā)展角度看，昌發(fā)展并不想只做“房東”或“二房東”，而是希望打造自己的長(zhǎng)租公寓品牌“回+理想鄉(xiāng)”，需要找第三方公寓運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作。據(jù)悉，目前昌發(fā)展已經(jīng)與樂(lè)乎達(dá)成了房源托管的戰(zhàn)略合作，不久之后“回+理想鄉(xiāng)”品牌將正式面世。3、與地方政府合作保障房租賃在10個(gè)城市已經(jīng)公布住房租賃試點(diǎn)方案的城市中，有部分城市明確提出將公租房、剩余安置房源等作為租賃住房，這部分房源大多數(shù)會(huì)由地方組建的國(guó)有或國(guó)有控股的住房租賃公司平臺(tái)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，但品牌公寓也有合作機(jī)會(huì)。4、拓展加盟商業(yè)務(wù)線加盟商也是品牌公寓擴(kuò)張規(guī)模的渠道之一。比如窩趣，開(kāi)了15家店，80%都是加盟店，全是窩趣輸出品牌、

21、輸出管理。今年下半年，窩趣推出了“項(xiàng)目合作保底計(jì)劃”，如4年內(nèi)不能收回投資，窩趣將完全承擔(dān)其中的差額，補(bǔ)償投資人損失。（二）發(fā)力運(yùn)營(yíng)提高盈利空間在戰(zhàn)略發(fā)展階段，各大公寓擴(kuò)大規(guī)模，打造品牌之外，還需要從各個(gè)方面提升自己的運(yùn)營(yíng)管理能力，這既是降低獲客和管理成本的需求，也是提升品牌溢價(jià)的關(guān)鍵因素。1、品牌定價(jià)權(quán)每個(gè)新的長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)，首當(dāng)其沖的就是公寓品牌影響力和運(yùn)營(yíng)能力的提升，只有打響了自己的品牌，才會(huì)有高的定價(jià)權(quán)，帶來(lái)高的租金差，在市面上有價(jià)值的不僅僅是房子，更是品牌的影響力。2、提升獲客質(zhì)量不僅僅是增加租客的數(shù)量，還需要提升獲客質(zhì)量。鉑濤旗下公寓品牌窩趣，8月10日與58集團(tuán)形成了戰(zhàn)略合作，

22、獲得了58同城領(lǐng)投的pre-A輪戰(zhàn)略投資5000萬(wàn)元，同時(shí)與58集團(tuán)旗下安居客進(jìn)行深度戰(zhàn)略合作，可讓安居客的房源可以引流到窩趣。再加上鉑濤酒店本身的眾多會(huì)員，其未來(lái)租客數(shù)量將十分可觀。窩趣同時(shí)依照自己的客戶(hù)群體定位，定向選擇人群，提升租客質(zhì)量；新派公寓也從成立之初秉持著租客“三高”（高學(xué)歷、高顏值、高收入）原則；YOU+的“三不租”（ 45歲以上的不租、結(jié)婚帶小孩的不租、不愛(ài)交朋友的不租）更是嚴(yán)格，都意在提升自己的客群質(zhì)量。3、打造社群文化打造社群和圈層，帶給租客歸屬感和認(rèn)同感，增加租客的粘性，從而降低租客流失率，并使社群服務(wù)增值收益成為可能，這是很多品牌公寓商想極力做到的。YOU+被公認(rèn)為是

23、長(zhǎng)租公寓行業(yè)社群運(yùn)營(yíng)能力NO.1。據(jù)YOU+創(chuàng)始人劉洋介紹，YOU+每年都會(huì)舉辦上千場(chǎng)社區(qū)活動(dòng)，嚴(yán)格貫徹“三不租”原則，從精神層面滿(mǎn)足租客的需求，為租客帶來(lái)快樂(lè)，做的是真正社群的運(yùn)營(yíng)，“人心”運(yùn)營(yíng)，這也是YOU+與眾同的關(guān)鍵基因，希望以此構(gòu)建一條與眾不同的穩(wěn)健的增長(zhǎng)路徑。盡管社群運(yùn)營(yíng)增值服務(wù)還普遍不被業(yè)界看好，但有越來(lái)越多的公寓運(yùn)營(yíng)商看好社群運(yùn)營(yíng)的魅力，比如窩趣、熊貓公寓、37度公寓等，也正逐步加重社群運(yùn)營(yíng)和建設(shè)。4、IT系統(tǒng)搭建IT系統(tǒng)建設(shè)是保證長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)?；蠊芾聿皇Э兀梅織l件失控、裝修成本和時(shí)間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降）的重要手段。寓見(jiàn)公寓創(chuàng)始人程遠(yuǎn)舉了一個(gè)例子，當(dāng)寓見(jiàn)公寓管理房源到了2萬(wàn)間的時(shí)候，就遇到了分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)非常典型的銷(xiāo)售人馬該如何分配的問(wèn)題以及空房快速匹配租客需求的問(wèn)題。通過(guò)IT系統(tǒng)建設(shè)投入，不但省去大量人力溝通，降低人力成本，還能當(dāng)機(jī)立斷做出決策，匹配提高出房簽約速度?；ヂ?lián)網(wǎng)背景起家的蛋殼公寓，通過(guò)數(shù)據(jù)和技術(shù)雙驅(qū)動(dòng)，在成立短短兩年的時(shí)間里規(guī)模擴(kuò)展到了3萬(wàn)間。蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖透露，他們有一套數(shù)據(jù)體系支撐的風(fēng)控模型，從前期的篩選房源到后期的出租退租的全過(guò)程，全過(guò)程節(jié)點(diǎn)設(shè)置在系統(tǒng)上都有明確