經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告模版

1、-銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告 客戶名稱：申報(bào)單位：申報(bào)日期：聯(lián)系人：聯(lián)系方式：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款調(diào)查表貸款要素授信額度1.5億流貸+5億經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款+8000萬元低風(fēng)險(xiǎn)授信期限流貸期限一年；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款十年；低風(fēng)險(xiǎn)一年擔(dān)保方式抵押利率基準(zhǔn)利率上浮10%年度還款方案：先行發(fā)放1.5億元流動(dòng)資金貸款，期限一年，不可循環(huán)；在企業(yè)歸還1.5億元流動(dòng)資金貸款并辦出房產(chǎn)證，完成抵押手續(xù)后，發(fā)放5億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款逐年歸還本息，具體還款方案見后續(xù)還款方案一項(xiàng)。關(guān)聯(lián)授信：我行于2021年批復(fù)2億元的綜合授信，批復(fù)號(hào)為ZHPF20210485，后由于股東資金及財(cái)政資金的注入，提前還款

2、將授信業(yè)務(wù)結(jié)清；2021年我行使用銀證信產(chǎn)品，為其發(fā)行2億元理財(cái)產(chǎn)品，該筆產(chǎn)品將于2021年結(jié)清。開發(fā)商與股東簡(jiǎn)況新湖濱商業(yè)開展,暨“湖濱銀泰購物中心，是市西湖綜合保護(hù)工程的重要組成局部，是市政府重點(diǎn)支持的“十大工程之一。 該公司成立于2005年11月16日，由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50%。市上城區(qū)投資控股集團(tuán)：上城區(qū)投資控股集團(tuán)成立于2021年8月。根據(jù)市上城區(qū)人民政府上政函202195號(hào)文件批復(fù)。該公司由三塊組成：1原上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整體資產(chǎn)2上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)房產(chǎn)、對(duì)外投資3上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國(guó)有及國(guó)有投資企業(yè)的資產(chǎn)股

3、權(quán)。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。公司注冊(cè)資金5億元，由上城區(qū)財(cái)政局國(guó)資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營(yíng)：以授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)；銀泰北山企業(yè)管理：銀泰北山企業(yè)管理是北山控股旗下子公司，主要對(duì)國(guó)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國(guó)的銀泰百貨。旗下包括中環(huán)銀泰商業(yè)、浙聯(lián)管理、曲江銀泰國(guó)際購物中心等。同時(shí)，北山控股100%控股銀泰百貨。新湖濱商業(yè)開展的全部管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)均出自銀泰百貨。工程經(jīng)營(yíng)工程位置 市上城區(qū)路258號(hào)產(chǎn)權(quán)面積38229.57層數(shù)：4實(shí)際可租面

4、積34100產(chǎn)權(quán)用途商業(yè)土地期限：20年近兩年出租率： 95%開業(yè)時(shí)間:2021.6經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式：1、自租或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)，整租商業(yè)品牌/散租主力店品牌；上年度運(yùn)營(yíng)總收入：其中租金收入財(cái)務(wù)分析抵押物年均運(yùn)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)支出后年均可還款現(xiàn)金流年均本息和還款覆蓋比年均可還款現(xiàn)金流/年均本息和每平米月租金區(qū)間相鄰或同城可比工程月租金區(qū)間每平米月均租金補(bǔ)充還款來源還款方案：抵押擔(dān)保抵押物情況抵押面積： 抵押樓層： 是否含底商： 資產(chǎn)保全價(jià)格：保全價(jià)格與周邊工程市價(jià)比照： %資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值：評(píng)估單價(jià)：抵押率：周邊同類工程售價(jià)或二手房?jī)r(jià)評(píng)估單價(jià)與周邊工程市價(jià)比照： %置換貸款操作風(fēng)險(xiǎn)置換還款

5、和抵押操作程序注：我行第一順位抵押能否自動(dòng)生效其他擔(dān)保條件財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計(jì)算。銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告注：本項(xiàng)模板系授信調(diào)查報(bào)告根本要求，各分行可根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管控要求和具體工程及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況增加相關(guān)容，確保充分了解工程各項(xiàng)信息一、授信申請(qǐng)情況此次貸款申請(qǐng)分為兩局部。其一為1.5億元流動(dòng)資金貸款，期限一年，由股東上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理提供擔(dān)保，流動(dòng)資金貸款用途為支付前期裝修款。并8000萬元低風(fēng)險(xiǎn)額度，用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。流貸額度不可循環(huán)使用，在企業(yè)歸還流貸全部敞口額度后，方可使用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度。 其二為5億元經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，貸款

6、模式采用銀團(tuán)貸款。 牽頭行為中國(guó)工商銀行朝暉支行，我行為參加行。 貸款期限十年，為保證加抵押。 抵押物為經(jīng)營(yíng)主體新湖濱商業(yè)開展所有的湖濱銀泰購物中心四層地上四層，地下三層商業(yè)物業(yè)。以下為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款銀團(tuán)的簡(jiǎn)單介紹：借款人：新湖濱商業(yè)開展。該公司成立于2005年11月16日，由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50%。公司治理規(guī)，股東實(shí)力雄厚。銀團(tuán)總金額：人民幣15億元；我行額度5億元銀團(tuán)貸款利率：五年期基準(zhǔn)利率上浮10%當(dāng)前即為7.205%銀團(tuán)安排費(fèi)：不低于每年貸款金額的0.5%貸款期限：10年 貸款工程：湖濱銀泰購物中心的10年期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。貸款用途：用于置換股

7、東借款，置換前期銀行貸款及融資，并局部用于支付前期工程款等。還款安排：分批歸還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款方案詳見第五項(xiàng)借款還本付息表。提款時(shí)間：擬于2021年12月底首次提款。 我行首次放款金額3億元，在企業(yè)2021年11月歸還我行銀證信產(chǎn)品借款后，再行放款2億元。 還款來源：企業(yè)未來銷售收入及利潤(rùn)。擔(dān)保：企業(yè)將工程所處湖濱二期的A、B區(qū)房產(chǎn)及C區(qū)扣除拆遷安置局部的房產(chǎn)作為抵押。 銀團(tuán)構(gòu)造安排：牽頭行：中國(guó)工商銀行 朝暉支行。該行意向貸款金額10億元。參加行：銀行 支行。 我行擬參與授信額度5億元。利率執(zhí)行五年期基準(zhǔn)上浮10%，并收取不低于每年貸款金額的0.5%作為銀團(tuán)安排

8、費(fèi)。 二、申請(qǐng)人情況一申請(qǐng)人根本情況1. 企業(yè)概況企業(yè)名稱：新湖濱商業(yè)開展注冊(cè)時(shí)間：2005年11月16日經(jīng)營(yíng)期限：20年法定地址：上城區(qū)白傅路6號(hào)企業(yè)類型：*公司法定代表人：國(guó)軍注冊(cè)資金：8000萬元人民幣。貸款卡號(hào)：23354 主要經(jīng)營(yíng)：湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特設(shè)街的管理、開發(fā)、效勞；企業(yè)管理咨詢；批發(fā)零售、日用百貨、工藝美術(shù)品；貨物進(jìn)出口等。政府融資平臺(tái)監(jiān)管：新湖濱商業(yè)開展因股東之一是上城區(qū)投資控股，導(dǎo)致當(dāng)初被劃入政府融資平臺(tái)，實(shí)際該公司所經(jīng)營(yíng)完全按市場(chǎng)化商業(yè)模式運(yùn)作，不存在財(cái)政兜底的情況，實(shí)質(zhì)非政府融資平臺(tái)。新湖濱已于2021年1季度調(diào)出銀監(jiān)會(huì)政府融資平臺(tái)監(jiān)管名錄，現(xiàn)為監(jiān)測(cè)類。2. 歷史沿革

9、公司股權(quán)經(jīng)過四次變更：12005年由三家單位出資成立該公司，其中市上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出資2800萬元，占總股份的35%，林廬房地產(chǎn)開發(fā)出資2640萬元，占總股份的33%，長(zhǎng)源旅游開展出資2560萬元，占總股份的32%。22006年9月林廬房地產(chǎn)開發(fā)將持有的股權(quán)2640萬元轉(zhuǎn)讓給南都集團(tuán)控股。長(zhǎng)源旅游開展將持有的股權(quán)2560萬元轉(zhuǎn)讓給五環(huán)實(shí)業(yè)。32007年1月南都集團(tuán)控股將持有的股權(quán)2640萬元及五環(huán)實(shí)業(yè)持有的股權(quán)2560萬元全部轉(zhuǎn)讓給上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。2021年9月市上城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)辦公室?關(guān)于同意國(guó)有資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)的函?，將上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所持有的公司股權(quán)全部無償轉(zhuǎn)入上城區(qū)投資控股集團(tuán)。 4根

10、據(jù)上城區(qū)投資控股集團(tuán)和銀泰北山企業(yè)管理所簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的要求，變更后上城區(qū)投資控股集團(tuán)和銀泰北山企業(yè)管理各占公司股份50%，法定代表人為：國(guó)軍。設(shè)董事會(huì)及五名成員銀泰方三名、上投方兩名。3. 公司股東情況新湖濱商業(yè)開展由上城區(qū)投資控股及銀泰北山企業(yè)管理共同出資組建，持股比例為各50% 。1市上城區(qū)投資控股集團(tuán)：上城區(qū)投資控股集團(tuán)成立于2021年8月。根據(jù)市上城區(qū)人民政府上政函202195號(hào)文件批復(fù)。該公司由三塊組成：1原上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整體資產(chǎn)2上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)房產(chǎn)、對(duì)外投資3上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國(guó)有及國(guó)有投資企業(yè)的資產(chǎn)股權(quán)。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更

11、好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。 公司注冊(cè)資金5億元，由上城區(qū)財(cái)政局國(guó)資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營(yíng)：以授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)，通過投資、控股、參股、租賃、轉(zhuǎn)讓等形式從事資本經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)。2)銀泰北山企業(yè)管理：銀泰北山企業(yè)管理是北山控股旗下子公司，主要對(duì)國(guó)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國(guó)的銀泰百貨。旗下包括中環(huán)銀泰商業(yè)、浙聯(lián)管理、曲江銀泰國(guó)際購物中心等。同時(shí)，北山控股100%控股銀泰百貨。新湖濱商業(yè)開展的全部管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)均出自銀泰百貨。 以上北山系、銀泰系，統(tǒng)稱為銀泰方。銀泰百貨是以青年人和新型家庭為主要客群，以“傳遞新的生活美學(xué)為經(jīng)營(yíng)理念

12、，商品定位時(shí)尚、中高擋。公司力求走在潮流的尖端，及時(shí)展示流行時(shí)尚，樹立年輕富有活力、時(shí)尚更具品位的百貨店形象。先后獲得“省納稅百強(qiáng)企業(yè)，“社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)單位，“市消費(fèi)者信得過單位，“市百強(qiáng)企業(yè)，“省消費(fèi)者信得過單位，“市物價(jià)信得過單位，“下城區(qū)重點(diǎn)骨干企業(yè)“企業(yè)銀行資信AAA級(jí)等榮譽(yù)稱號(hào)，樹立了良好的社會(huì)形象，具有較高的知名度與美譽(yù)度。4. 公司法定代表人簡(jiǎn)介法人代表、實(shí)際控制人國(guó)軍，男，生于1962年8月，學(xué)歷碩士。曾在水產(chǎn)學(xué)院科研處，建立銀行分行方案處工作，任建立銀行分行辦公室副主任，建立銀行建立開發(fā)總公司總經(jīng)理，1997年至今任中國(guó)銀泰投資董事長(zhǎng)兼總裁。5. 企業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)地位 此

13、次授信主體“湖濱銀泰購物中心于西湖邊湖濱商圈核心地段，是目前城區(qū)最好最具稀缺的商業(yè)工程。工程同比市場(chǎng)租金高，地塊商業(yè)價(jià)值高，評(píng)估價(jià)值約30億元。工程周邊商場(chǎng)林立。其中，湖濱一期國(guó)際名品街，定位奢侈品、國(guó)際名牌旗艦店等，裝潢高檔，且其緊鄰西子湖畔，風(fēng)光宜人，開業(yè)以來已形成穩(wěn)定的客流量。而“湖濱銀泰購物中心工程開發(fā)定位中高端，以潮流服飾、精品百貨為主，目標(biāo)客戶群涵蓋大局部都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層，是受眾面最為廣泛的一個(gè)消費(fèi)群體?！昂I銀泰購物中心，整體風(fēng)格追求潮流，清新典雅，且及購物、餐飲、娛樂于一身，開業(yè)短短幾個(gè)月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元華店，裝修改建后，突出中檔消費(fèi)，但是受到“湖濱銀泰

14、及“西湖銀泰的雙面夾擊，客流量及銷售額并不突出。 而緊靠購物中心的龍翔服飾城區(qū)塊，是老牌的服裝、飾品銷售集散地，定位在經(jīng)濟(jì)、群眾的服飾消費(fèi)，每日客流量巨大，會(huì)聚了大量人氣。 從湖濱區(qū)塊整體來看，湖濱地區(qū)已成為不可多得的消費(fèi)、休閑綜合區(qū)。“湖濱銀泰購物中心定位恰到好處，既凸顯其品牌商場(chǎng)的專業(yè)管理，品牌銷售的中高端定位，又可以切合實(shí)際的躲避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時(shí)借助龍翔服飾城的客流優(yōu)勢(shì)，增加自己的潛在客戶積累。授信企業(yè)管理方，銀泰百貨，持續(xù)積極探索和實(shí)踐百貨業(yè)連鎖開展，多年居百貨業(yè)第一，2006年已完成在省四大區(qū)域中心城市、的布點(diǎn)。銀泰百貨將憑借品牌優(yōu)勢(shì)及成熟的異地連鎖經(jīng)歷和實(shí)力，包

15、括現(xiàn)代企業(yè)靈活的機(jī)制、雄厚的資金、充足的人才儲(chǔ)藏以及合理、有效的管理模式和先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和優(yōu)秀的企業(yè)文化在省開展11家門店，成為擁有絕對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)及管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷的百貨連鎖企業(yè)。二集團(tuán)實(shí)際控制人經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)簡(jiǎn)況1、控股股東或?qū)嶋H控制人控制的集團(tuán)的主營(yíng)板塊業(yè)務(wù)開展情況，各板塊在當(dāng)?shù)鼗蛐袠I(yè)排名情況，列示前三個(gè)年度和本年主營(yíng)收入各板塊構(gòu)成。如有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，說明所有已完工工程、在建和儲(chǔ)藏工程情況，持有運(yùn)營(yíng)面積、房企銷售排名等，判斷集團(tuán)整體資金鏈?zhǔn)欠窬o、擴(kuò)是否過快等。2、集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)列表，對(duì)重點(diǎn)科目包括存貨、預(yù)付帳款、剛性負(fù)債、預(yù)收帳款等進(jìn)展說明，剛性負(fù)債須說明銀行、信托、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)融資

16、簡(jiǎn)況，分析各項(xiàng)指標(biāo)和科目的異常或重大變動(dòng)原因，對(duì)審計(jì)報(bào)告提示的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)展說明分析，對(duì)集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、資金鏈、負(fù)債率等做根本分析和評(píng)價(jià)。三申請(qǐng)人經(jīng)營(yíng)情況1. 運(yùn)營(yíng)模式新湖濱商業(yè)開展，暨“湖濱銀泰購物中心，主營(yíng)業(yè)務(wù)圍涵蓋商鋪出租、百貨零售及物業(yè)管理。商鋪出租模式，即新湖濱商業(yè)開展公司與租戶簽訂租賃協(xié)議，企業(yè)以租金形式獲取利潤(rùn)，同時(shí)每年收取物業(yè)管理費(fèi)；聯(lián)營(yíng)合營(yíng)局部，即百貨零售局部，為“銀泰百貨與各大品牌聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)、專賣店等。 結(jié)算統(tǒng)一計(jì)算在“湖濱銀泰的銷售系統(tǒng)，由銀泰百貨統(tǒng)一收款，再由銀泰百貨，以銷售費(fèi)用的形式，劃轉(zhuǎn)70%左右的銷售額給合作商家，銀泰留取25%-30%作為自身盈利

17、。物業(yè)管理收入主要包括停車費(fèi)，及物業(yè)管理費(fèi)等。注：商場(chǎng)分為A/B/C三個(gè)區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實(shí)際可經(jīng)營(yíng)面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實(shí)際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營(yíng)合營(yíng)面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)面積0.58萬平方米。 其中，百貨局部，主要經(jīng)營(yíng)中高端服裝、日用品、化裝品等。主營(yíng)品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、歐舒丹、施丹蘭、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商鋪，以世界著名品牌、奢侈品、國(guó)知名餐飲連鎖企業(yè)、知名IT產(chǎn)品經(jīng)銷商為主， 包括豐和日麗、弄堂里

18、、西堤牛排、第二樂章、必勝客、太興等。2. 試營(yíng)業(yè)期間銷售情況湖濱銀泰購物中心已于2021年6月起試運(yùn)營(yíng)。目前經(jīng)營(yíng)情況良好，顧客流量及現(xiàn)金流量每月都有大幅度攀升。截止2021年6月，進(jìn)場(chǎng)商戶數(shù)量約500余個(gè)，另有局部精品旗艦店正在裝修中，預(yù)計(jì)于2021年春節(jié)期間開場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)。2021年10月 損益表 單位：人民幣元編制單位:新湖濱商業(yè)開展 10 月單位:元項(xiàng) 目本期數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、營(yíng)業(yè)收入27,954,350.28118,283,541.04 減：營(yíng)業(yè)本錢15,760,252.0955,351,541.34 營(yíng)業(yè)稅金538,963.983,110,151.12 銷售費(fèi)用788,383.025,

19、552,546.10 管理費(fèi)用4,268,786.8928,189,606.72 財(cái)務(wù)費(fèi)用收益以“-號(hào)填列163,190.99545,914.27 資產(chǎn)減值損失 加：公允價(jià)值變動(dòng)收益凈損失以“-號(hào)填列 投資收益凈損失以“-號(hào)填列 其中:對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)和合營(yíng)企業(yè)的投資收益二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損以“-號(hào)填列 6,434,773.3125，533，781.49 加：營(yíng)業(yè)外收入5,789.19300,663.82 減：營(yíng)業(yè)外支出1,155.00其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失三、利潤(rùn)總額虧損總額以“-號(hào)填列6,440,562.5025,833,290.31 減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤(rùn)凈虧損以“-號(hào)填列6,440,562.

20、5025,833,290.31從2021年10月?lián)p益表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然商場(chǎng)僅開門營(yíng)業(yè)不到四個(gè)月，累計(jì)營(yíng)業(yè)收入已有1.18億元，其中營(yíng)業(yè)本錢為5535萬元，管理費(fèi)用2819萬元，銷售費(fèi)用555萬元，毛利潤(rùn)2553萬元。 加上物業(yè)管理所得30萬元，扣除其他開支，累計(jì)凈利潤(rùn)已達(dá)2583萬元。營(yíng)業(yè)收入中，有7380萬為合營(yíng)局部的銷售收入，4420萬元為租金收入。 而十月份當(dāng)期銷售收入已達(dá)2795.4萬元含合營(yíng)銷售收入2100萬，租金收入與695.4萬，當(dāng)期凈利潤(rùn)644萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2021年十一黃金周，累計(jì)客流量到達(dá)13萬人次。在考慮到后續(xù)的雙11購物節(jié)，銀泰百貨15周年店慶，12月份圣誕節(jié)，

21、年底迎新年等促銷時(shí)機(jī)，保守估算，2021年度當(dāng)年銷售收入可到達(dá)1.78億元以上。 3. 近年建立情況由于購物中心前幾年一直為持續(xù)建立狀態(tài)，并未投入經(jīng)營(yíng)。 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上較成熟的商業(yè)地產(chǎn)有很大出入。具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：一資產(chǎn)負(fù)債分析資產(chǎn)類科目：借款人資產(chǎn)構(gòu)成情況 單位：萬元工程2021年10月31日2021年12月31日2021年12月31日金額比重金額比重金額比重流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)45,006.0719.26%38856.1129.06%38,002.3221.21%其中:貨幣資金6,350.262.72%1396.530.68%415.640.23%應(yīng)收賬款00.00%00.00%00.00%應(yīng)收票據(jù)0

22、0.00%00.00%00.00%預(yù)付款項(xiàng)37,901.6416.22%37,385.9418.34%37,522.7820.94%其他應(yīng)收款728.470.31%63.650.04%63.890.04%存貨25.680.01%00.00%00.00%非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)188,676.1980.74%165,024.6880.94%141,181.5678.79%固定資產(chǎn)552.200.24%20.320.01%24.220.01%在建工程187,705.6580.33%164,580.4180.72%140,858.3878.61%無形資產(chǎn)12.870.01%00.00%00.00%資產(chǎn)總計(jì)23

23、3,682.27100.00%203,880.79100.00%179,183.88100.00%公司2021、2021年末及2021年10月末總資產(chǎn)分別為179,183.88萬元、203，880.79萬元及233682.27萬元。其中2021年末較2021年末增加13,791.82 萬元，增長(zhǎng)9.46%。2021年末較2021年末增加19,557.22萬元，增長(zhǎng)12.26%。2021年末總資產(chǎn)203,880.79萬元，增幅13.78%。2021年截至十月底，增幅14.6%。公司2021、2021年末及2021年10月末的流動(dòng)資產(chǎn)總額分別為38,002.32 萬元、38，856.11及4500

24、6.07萬元。流動(dòng)資產(chǎn)逐年上漲，由于企業(yè)已于今年6月份啟營(yíng)業(yè)，貨幣資金增加了約5000萬元。流動(dòng)資產(chǎn)較為穩(wěn)定且有明顯增多跡象。公司2021年10月末較上年度年終流動(dòng)資金共增加了6150萬元，主要為貨幣資金的增長(zhǎng)。預(yù)付款項(xiàng)方面，公司2021、2021年末及2021年10月底分別為 37,522.78萬元、37，385.94萬元及37901.64萬元。整體變化不大。主要為非經(jīng)營(yíng)往來款，剩余局部為待攤費(fèi)用。主要包括：湖濱指揮部3.61億元，該資金是工程建立初期新湖濱支付給指揮部的拆遷安置款，因?yàn)椴疬w安置是由湖濱指揮部來操作的。該款項(xiàng)將在工程完成并取得房產(chǎn)證并開具發(fā)票后，和長(zhǎng)期應(yīng)付款抵沖。總資產(chǎn)中占較

25、大比重的局部為非流動(dòng)資產(chǎn)，其中主要局部為在建工程。負(fù)債類科目：借款人負(fù)債構(gòu)造 單位：萬元工程2021年10月31日2021年12月31日2021年12月31日金額比重金額比重金額比重流動(dòng)負(fù)債合計(jì)16,846.747.49%31,118.615.73%33,157.5619.22%其中:短期借款00.00%00.00%9,700.005.62%應(yīng)付票據(jù)0.00%00.00%00.00%應(yīng)付賬款2,289.641.02%00.00%50.00%預(yù)收賬款00.00%00.00%00.00%其他應(yīng)付款13,103.245.82%3,175.41.61%3,175.401.84%一年到期長(zhǎng)期負(fù)債00.0

26、0%00.00%20,000.0011.59%非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)208,165.0092.51%166,67584.27%139,364.0080.78%其中：長(zhǎng)期借款103,740.0046.10%82,25041.58%51,000.0029.56%長(zhǎng)期應(yīng)付款104,425.0046.41%84,42542.68%88,364.0051.22%負(fù)債合計(jì)225,011.74100.00%197,793.6100%172,521.56100%負(fù)債方面，總負(fù)債呈逐年上升趨勢(shì)， 2021年末、2021年末及2021年10月底的負(fù)債總額為172，521.56萬元、197793.60萬元及225011.7

27、4萬元。其中流動(dòng)負(fù)債主要由短期借款，應(yīng)付賬款及其他應(yīng)收款組成。截止2021年底，該公司已經(jīng)結(jié)清短期借款及應(yīng)付賬款。其中，比例較高的一年到期的長(zhǎng)期負(fù)債，為企業(yè)在一年需要?dú)w還的從長(zhǎng)期負(fù)債中調(diào)整而來的銀行貸款本金，并非新增的負(fù)債。根據(jù)企業(yè)最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，該筆負(fù)債目前已結(jié)清。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，2021年10月底的其他應(yīng)付款一項(xiàng)，較2021年底增加了近1億元，權(quán)重比例從上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其與關(guān)聯(lián)企業(yè)，特別是股的資金往來，其中主要包括上城投方面的1908萬元，銀泰北山企業(yè)管理公司2211萬元，銀泰百貨2748萬元，銀泰投資管理公司112萬元，慧豐擔(dān)保3662萬元等。長(zhǎng)期應(yīng)付款主要是建立需

28、要向股東的借款。另外，在工程開發(fā)階段時(shí)，開發(fā)資金來源共有二個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。該工程自有資金到位有3.8億元，其中實(shí)收資本金8000萬元，股東投入建立資金3億元，該資金包含在報(bào)表中長(zhǎng)期應(yīng)付款6.3億元中。公司沒有把上城區(qū)投資控股集團(tuán)的3億元作為資本金投入而是作為建立資金投入，主要是當(dāng)初就有方案引入上投股東，如果把資本金做大，可能對(duì)引入股東合作不利。由于該公司以建筑工程為主，非流動(dòng)負(fù)債較多，主要有長(zhǎng)期借款借及長(zhǎng)期應(yīng)付款。2021年、2021年末及2021年10月底的非流動(dòng)負(fù)債分別為13.93億元、16.67億元及20.82億元。占總負(fù)債比重依次為80.78%、84.27%及9

29、2.51%。長(zhǎng)期借款中，2021年10月底較2021年底增加了約2億元，此筆資金，主要是由于我行在2021年上半年為其發(fā)行了18個(gè)月的2億元銀證信理財(cái)產(chǎn)品。 長(zhǎng)期應(yīng)付款在2021年10月底較上一年底增加了約2億元，主要是股東借款。 增加局部主要是上城區(qū)投資控股集團(tuán)及銀泰百貨各追加的1億元股東借款。 三、工程情況 一工程地理位置調(diào)查了解工程地理位置，交通配套及所屬商圈情況附比例尺適中的地圖。二當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況多年來的百貨業(yè)，以四大集團(tuán)為主。包括大廈、銀泰百貨、百貨大樓及解百。2007年起隨著銀泰百貨的強(qiáng)勢(shì)加速擴(kuò)加之接收百貨大樓，百貨業(yè)轉(zhuǎn)入了三國(guó)之三分天下的格局。2021年全國(guó)百貨單店銷售排名前20位

30、中，的“四大商場(chǎng)大廈、銀泰、百大、解百全部上榜。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，大量消費(fèi)者的購物熱情集中在4大商場(chǎng)上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，的人均收入和人均GDP總體上僅次于、，指標(biāo)水平大大高于其他城市，現(xiàn)有大型百貨商場(chǎng)數(shù)量遠(yuǎn)少于人口數(shù)量相似的、甚至、等城市。目前城區(qū)代表性的大型商場(chǎng)是大廈、銀泰武林店、解百、銀泰西湖店和百貨大樓5大商場(chǎng)，個(gè)性化中小型商場(chǎng)有利星廣場(chǎng)、國(guó)大GDA PLAZA、衣之家等；主城區(qū)外的中小型商場(chǎng)百貨商場(chǎng)包括銀泰百貨臨平利群店、解百蕭山商廈、蕭山匯德隆百貨、景文百貨桐廬店、富陽百大、中都百貨臨平店等。銀泰百貨曾經(jīng)對(duì)擁有786萬常住人口的與擁有830萬常住人口的做過比較，兩者的百貨經(jīng)營(yíng)規(guī)模都為80億元

31、：前者的人均GDP為52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2021年1月，銀泰百貨與百大簽署20年托管經(jīng)營(yíng)協(xié)議，百大與銀泰武林店毗鄰。根據(jù)早些年數(shù)據(jù)，銀泰武林店和百大的銷售額就有40億。銀泰總店為未來訂下年銷售額10億美元的目標(biāo)國(guó)樂天百貨首爾總店就是三幢建筑，年銷售額100億人民幣。銀泰于2021年開設(shè)了單體最大店-西湖店，建筑面積約10萬平方米；2021年慶春廣場(chǎng)銀泰百貨慶春店開業(yè)。同年，銀泰啟動(dòng)祥符鎮(zhèn)阮家橋20萬平方米的銀泰新天地建立，此工程已于近年10月份開場(chǎng)營(yíng)業(yè)。加上臨平的銀泰利群店，銀泰在的網(wǎng)點(diǎn)已達(dá)8家其中百貨店6家。銀泰有個(gè)密布方案，方案在近期總共要布14個(gè)點(diǎn)。據(jù)分析蕭山

32、和錢江新城以及地鐵交通樞紐中心都可能成為銀泰選址的下一站，此外傳聞銀泰百貨正研究開設(shè)濱江區(qū)新店的可行性銀泰母公司此前已經(jīng)在濱江區(qū)收購了海威房產(chǎn)的地產(chǎn)工程。大廈則就地?cái)U(kuò)展方案與母公司商貿(mào)旅游集團(tuán)通過新建物業(yè)和收購、租賃周邊物業(yè)等途徑,使大廈綜合體開展成為總營(yíng)業(yè)面積達(dá)60萬平方米的超級(jí)巨無霸，其中3.5萬平方米C館華浙廣場(chǎng)于2021年投入營(yíng)業(yè)，坤和廣場(chǎng)和省展覽館也采用租憑的方式，成為大廈的一局部。另外還有地鐵武林總站地下6萬平方米的地下商城將全部由大廈經(jīng)營(yíng)管理，目前方案在地鐵商鋪架設(shè)中檔品牌。而在錢江新城，大廈也在研究是否開設(shè)新商場(chǎng)。GDA國(guó)大目前正對(duì)物業(yè)進(jìn)展改造擴(kuò)建為7.5萬平方米的國(guó)大城市廣場(chǎng)

33、，蕭山也有望出現(xiàn)巨型商場(chǎng)由匯德隆百貨投資的8萬平方米的世貿(mào)中心另有多家國(guó)百貨業(yè)集團(tuán)考察蕭山*商業(yè)工程，中都百貨踏上市中心開展慶春店，特色商場(chǎng)天工藝苑擴(kuò)建后也整裝待發(fā)即將重出江湖。從商圈來看，擁有大廈、杭百大、銀泰總店三大商場(chǎng)的武林商圈無論商業(yè)面積還是總業(yè)績(jī)都是最大的。但湖濱商圈已悄然崛起，幾乎是銀泰武林店二倍大的銀泰西湖店，改建后的解百，銀泰百貨控制的湖濱國(guó)際名品街及湖濱銀泰購物中心工程等都盤踞于此。湖濱商圈的商業(yè)面積已接近于武林商圈。-分行調(diào)查均需了解行業(yè)媒體網(wǎng)絡(luò)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)該城市同類工程供應(yīng)量運(yùn)營(yíng)規(guī)模和在建規(guī)模是否合理、過剩的研究分析，分析評(píng)價(jià)同類工程的商業(yè)飽和度，本工程所屬商圈街

34、在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)地位。注：即使無法取得較全面的行業(yè)分析報(bào)告，分行調(diào)查審查也需對(duì)主要商圈新建在建工程特別是本工程3公里以工程進(jìn)展調(diào)查了解。三工程產(chǎn)權(quán)情況1、整體工程建立情況工程分為：地上四層、局部三層，地下三層。其中從地下一層到地上四層均作為商業(yè)使用，地下二層及地下三層為配建車庫及設(shè)備機(jī)房用途?？罩凶呃?SKY-WALK)的設(shè)計(jì)：n 平面設(shè)計(jì)以中間空中連廊聯(lián)系三個(gè)地塊，形成連貫的室步行街；n 步行街屋頂設(shè)置玻璃頂棚，以創(chuàng)造處于自然光中、接近室外的購物體驗(yàn)。n 從平海路到解放路的空中走廊全長(zhǎng)約330米，從平面的曲線形到直線型、從頂光斷面形式的變化、從節(jié)點(diǎn)空間的變化，空中走廊以不斷變化的形式塑造了體驗(yàn)豐富

35、、興趣盎然的購物空間。中央大廳的設(shè)計(jì)：n 22*地塊中部設(shè)置為主入口，以電扶梯上至二層八角型中央大廳，從入口大廳到中央大廳均設(shè)置玻璃天光，塑造明媚、大氣通透的主廳形象。n 中央大廳上設(shè)玻璃穹頂，以圖案化的裝飾到達(dá)美輪美奐的效果，并且設(shè)置夢(mèng)幻穹型天幕成為提升商業(yè)氣氛的室景觀點(diǎn)。n 二樓八角形大廳設(shè)置表演舞臺(tái)以滿足商業(yè)展示宣傳的要求。n 位于八角大廳一邊的景觀電梯在透過穹頂玻璃的中上下穿行，在觀景的同時(shí)也成為一道中庭風(fēng)景線。垂直交通的設(shè)計(jì)：n 在地下一層到地上三層的主要商業(yè)層面，以電扶梯作為聯(lián)系上下層的主要交通工具。n 電扶梯主要布置在主要出入口，方便地引導(dǎo)人流。電扶梯的間距大約60米，適宜購物人

36、群的行走特征。n 在每個(gè)地塊均設(shè)置客用電梯，上至四樓、下至地下三層地下車庫，并在首層設(shè)置管制門廳以便于分層管制。其中：商業(yè)店鋪位于室步行街兩旁，貨運(yùn)通道及疏散樓梯置于店鋪前方以到達(dá)“客貨分流。2、產(chǎn)權(quán)情況：目前房產(chǎn)證正在辦理，預(yù)計(jì)2021年10月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，工程共分為：39、13、27三個(gè)地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個(gè)地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，除去27號(hào)地塊中拆遷安置局部的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營(yíng)及聯(lián)營(yíng)，地下2、3層為地下

37、停車。39號(hào)地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號(hào)地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號(hào)地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置局部面積3619.87平方米，剩余自營(yíng)局部5909.55平方米。根據(jù)眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估出具的：浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-A號(hào)，A區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣106488.77萬元，折合單價(jià)111742元/平方米；浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-B號(hào)，B區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣129396.57萬元，折合單價(jià)95890元/平方米;浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-C號(hào)，C區(qū)除去拆遷安置局

38、部，初步估算抵押價(jià)格為24721.45萬元，折合單價(jià)41833元/平方米。而根據(jù)三個(gè)地塊的總體情況，目前總共可抵押面積為39867.56平方米，總價(jià)值估算為26.06億元不算地下面積，不算回遷安置出售局部四經(jīng)營(yíng)模式：開業(yè)時(shí)間，1自主經(jīng)營(yíng)或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)；2委托非關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)，非關(guān)聯(lián)方招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷；調(diào)查了解工程的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式。如為整租，調(diào)查了解承租方的商業(yè)品牌、已運(yùn)營(yíng)商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調(diào)查了解本工程品牌或受托經(jīng)營(yíng)方的行業(yè)招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷、商業(yè)品牌、已運(yùn)營(yíng)商業(yè)規(guī)模等情況；如為全部自營(yíng)或自營(yíng)為主、局部出租的模式，需說明收入結(jié)算和租金模式、整體的商

39、業(yè)品牌、借款人或股東其他工程運(yùn)營(yíng)經(jīng)歷和規(guī)模、行業(yè)或當(dāng)?shù)嘏琶惹闆r。五經(jīng)營(yíng)情況1、商業(yè)業(yè)態(tài)和租約運(yùn)營(yíng)情況：詳細(xì)調(diào)查了解工程整體的商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)情況，各類工程均需列示整租或幾大主力店租約期限、面積及占比、租金和物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)、年度收入列表；A、寫字樓：主要租戶名稱、面積、樓層、租金價(jià)格、租約期間、年租金，整體已租面積、近三年出租率、年租金總額及物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)、廣告位等收入；B：購物中心類一般由百貨零售企業(yè)整租，或百貨、超市、大賣場(chǎng)、影院等租賃大局部：工程商業(yè)定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率、年租金及物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)、廣告位等收入，本工程購物中心前三年度銷售額，在當(dāng)?shù)赝愂袌?chǎng)排名等；C:城市綜

40、合體一般由業(yè)主或商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)散租給各門店、影院等：城市綜合體的的商業(yè)品牌和定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率，年租金及物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)、廣告位等收入，本工程整體前三年度商戶銷售額，在當(dāng)?shù)赝惞こ淌袌?chǎng)排名等；2、工程經(jīng)營(yíng)分析：詳細(xì)調(diào)查分析工程的商業(yè)成熟度，分析本工程與同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，分析評(píng)價(jià)工程是否具備長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并產(chǎn)生穩(wěn)定收入的可行性。主要依據(jù)：當(dāng)?shù)赝惞こ痰纳虡I(yè)飽和度，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名，本工程區(qū)域輻射力和影響力，工程人氣情況和當(dāng)?shù)鼐用窨诒?、媒體評(píng)價(jià)等。3、其他運(yùn)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)工程應(yīng)參照上述1、2容調(diào)查分析。六授信用途1、置換他行貸款：是開發(fā)貸款還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等，他行名稱

41、，授信額度，放款額和時(shí)間，余額，擔(dān)保方式。工程運(yùn)營(yíng)收入監(jiān)管賬戶是否在他行開立，他行是否同意置換貸款，租金運(yùn)營(yíng)收入監(jiān)管賬戶能否轉(zhuǎn)至我行唯一監(jiān)管。2、工程裝修改造方案：預(yù)計(jì)投資，改造完成后房產(chǎn)用途和對(duì)工程運(yùn)營(yíng)收入的影響。3、歸還股東和關(guān)聯(lián)借款：有無借款協(xié)議，核實(shí)借款形成過程包括資金收付往來憑證和抵消記錄等。4、其他。七還款來源測(cè)算湖濱銀泰購物中心分為A/B/C三個(gè)區(qū)，總建筑面積3.98萬平方米，實(shí)際可經(jīng)營(yíng)面積3.41萬平方米，其中：A/B區(qū)實(shí)際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯(lián)營(yíng)合營(yíng)面積：1.31萬平方米，C區(qū)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)面積0.58萬平方米。該筆經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，依靠企業(yè)未來的經(jīng)營(yíng)和銷售收入進(jìn)展歸還。

42、 下面，根據(jù)商場(chǎng)的A/B/C三個(gè)區(qū)塊的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況，對(duì)企業(yè)未來十年的經(jīng)營(yíng)、銷售及支出、負(fù)債情況進(jìn)展分析。1、A/B區(qū)未來十年現(xiàn)金流量分析租金收入：租金收入樓層該層總營(yíng)業(yè)面積出租面積平方米出租局部占比單位租金元/平方米·天累計(jì)租金萬元負(fù)一層7714.12625681.10%16.003653.50一層5211.72180034.54%24.001576.80二層5418.09192035.44%22.001541.76三層6313.5164526.06%18.001080.77四層3718363597.77%16.002122.84合計(jì)28375.431525653.76%17.9

43、19975.67周邊商場(chǎng)解百解百元華店西湖銀泰龍翔服飾城湖濱銀泰商場(chǎng)定位中端中端中高端群眾中高端平均租金16.8元/·天18.7元/·天21.9元/·天15.5元/·天17.90元/·天湖濱銀泰購物中心地上建筑共四層，地下建筑三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對(duì)外出租，故在收入計(jì)算中僅作為停車位收入，計(jì)入車位租金一項(xiàng)。 湖濱銀泰正式投入運(yùn)營(yíng)的地下一層及地上四層，每層均有商鋪以出租模式經(jīng)營(yíng)。 其中地下一層及地上第四層可用于出租的局部較多，主要客戶為餐飲、效勞類公司。 地下一層可出租面積有6256平方米，占該樓層全部可使用面積的81.1%。

44、平均租金16元每平方米每天；地面一層、二層、三層主要用于湖濱銀泰與進(jìn)場(chǎng)商家的聯(lián)營(yíng)，可租賃局部較少，共計(jì)有5365平方米用于出租，租金按樓層上下，分別為24元，22元及18元；地上四層主要進(jìn)駐餐飲企業(yè)，全部用于出租，出租面積3635平方米，平均租金為16元每平方米每天。同時(shí)企業(yè)與局部租戶簽訂協(xié)議，在承租企業(yè)銷售額到達(dá)一定數(shù)額的前提下，湖濱銀泰將按事先商定比例，以承租方銷售收入的15%作為其進(jìn)場(chǎng)收入，并不再收取租金。故可預(yù)測(cè)，湖濱銀泰在商鋪出租科目，年收入最低為9975.67萬元。 參考周邊定位相近的解百、西湖銀泰及龍翔服飾城的租金情況，我們可以得出，解百及解百元華店，由于其中端的品牌定位，平均租

45、金在16.8元及18.7元，而龍翔服飾城，由于其集散地性的群眾定位，平均租金在15.5元上下。 同品牌的西湖銀泰，由于一度是銀泰百貨在最大的單體店，且開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，積累了大量人氣，故租金較高，到達(dá)21.9元以上。此次修建的湖濱銀泰購物中心，營(yíng)業(yè)面積更大，地理位置更為優(yōu)越，而出于對(duì)新開商場(chǎng)聚集人氣、厚積薄發(fā)的管理要求，租金價(jià)格十分合理且相對(duì)較低。 A/B區(qū)租金變動(dòng)情況： 租金方面，2021年出租率按照85%，租金按照95%計(jì)算，2021年即按照100%計(jì)算，租金漲幅按照年漲幅5.6%計(jì)算約為每年每平方米漲1元，考慮到該工程6月開幕，2021年只營(yíng)業(yè)兩個(gè)季度，因此2021年租金即為9716*85%

46、*95%*0.5=3922.8萬元，以后每年收入也按照5.6%增長(zhǎng)，2021年租金為測(cè)算基數(shù)9716萬元。具體未來十年的租金收入預(yù)期如下：A/B/C區(qū)車位租金收入：物業(yè)總共包含臨時(shí)車位725個(gè)，按每小時(shí)計(jì)費(fèi)5元，平均每天停車5小時(shí)，利用率70%，即每個(gè)車位每小時(shí)1/3車次，雙休日、節(jié)假日按平時(shí)的2.25倍計(jì)算。2021年預(yù)期車位租金收入為：平日，5元*725*5小時(shí)*70%=1.27萬元/天，節(jié)假日收入1.27萬元*2.25=2.86萬元/天。雙休日、節(jié)假日按國(guó)家法定計(jì)算，約為125天，全年總計(jì)停車收入約660萬。 停車收費(fèi)按每3年增加10%計(jì)算。年份20212021 202120212021

47、20212021202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售給拆遷指揮部用于回遷安置的收入：湖濱地區(qū)二期工程包括：39、13、27號(hào)三個(gè)地塊、統(tǒng)稱湖濱二期工程地塊，27號(hào)地塊作為回遷戶的安置用地，27號(hào)地塊總建筑面積22192平方米，方案2021年6月建成后公司直接出售給拆遷指揮部門，由拆遷指揮部統(tǒng)一協(xié)調(diào)安置。具體為：建成后把27號(hào)地塊13層約3000平方米商業(yè)用房出售給市湖濱地區(qū)商貿(mào)旅游特色街居建立整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對(duì)回遷戶安置。指揮部支付給新湖濱商業(yè)開展購房款2.36億元，預(yù)期五年完成支

48、付。具體支付方式如下： 單位：人民幣萬元 年份20212021 202120212021金額30004000553055305540經(jīng)營(yíng)性收入1)A.B區(qū)13號(hào)及39號(hào)地塊目前已建成，并于2021年6月份開場(chǎng)營(yíng)業(yè)。 兩地塊所建商場(chǎng)，被稱為A、B區(qū)。2021年6月份開業(yè)后，根據(jù)公司保守測(cè)算，銷售收入平均每月2500萬元左右，2021年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.60億元，2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入2.86億元，經(jīng)營(yíng)本錢按照商業(yè)購物中心的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤(rùn)的25%計(jì)算，年度增幅在5%每年。具體測(cè)算結(jié)果如下表：2C區(qū)該物業(yè)27號(hào)地塊，除去回遷安置需要的3000平米出售給拆遷指揮部外，還

49、有5800平方米營(yíng)業(yè)面積用于自營(yíng)，被稱為C區(qū)。 由于27號(hào)地塊剩余局部的商業(yè)定位與湖濱銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營(yíng)合營(yíng)模式，收入統(tǒng)一計(jì)入公司報(bào)表。 此區(qū)域?qū)⒂?021年正式啟用，預(yù)期首年銷售額在7000萬元左右，經(jīng)營(yíng)本錢及銷售費(fèi)用占70%，所得稅按扣除本錢后的25%計(jì)算，以后每年銷售額按5%幅度遞增。 具體情況如下表：未來十年負(fù)債情況分析通過此次銀團(tuán)貸款將建立期的全部借款償清。 在貸款投放后，企業(yè)全部負(fù)債為15億元，根據(jù)貸款協(xié)議，將從2021年后逐年償清。具體還款方法參見后文還款安排一項(xiàng)。物業(yè)收入及修繕維護(hù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)與入駐商家簽訂的租賃/合營(yíng)合同，企業(yè)將按使用面積，對(duì)所有入場(chǎng)商家收取物

50、業(yè)管理費(fèi)，按每平方米每月65元收取局部?jī)?yōu)勢(shì)地段按75元收取。取收費(fèi)下限65元/平方米·月計(jì)算，共計(jì)每年收取物業(yè)管理費(fèi)65*28375*12=2213.25萬元。物業(yè)管理每年所需支付的人力、物力本錢，按起始年500萬元計(jì)算。在測(cè)算未來十年收入的時(shí)候，我們充分考慮到人力本錢的增加及市場(chǎng)環(huán)境的變化，擬按照每年收入及支出各增加5%計(jì)算。根據(jù)協(xié)議約定，新湖濱商業(yè)開展將負(fù)責(zé)商場(chǎng)公共區(qū)域的日常維護(hù)及翻新改造等。 參照西湖銀泰、武林銀泰的歷史經(jīng)營(yíng)情況，商場(chǎng)一般每5年左右進(jìn)展一次較大的改造，初次改造為開業(yè)五年后，改造本錢按9000萬元計(jì)算，由前幾年累計(jì)的物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)。二次改造在十年后，預(yù)計(jì)支出在12

51、000萬元左右。此項(xiàng)收入/支出可由物業(yè)管理費(fèi)一項(xiàng)收支平衡，故不再計(jì)算入流量測(cè)算總表。未來十年企業(yè)還款來源/現(xiàn)金流量總體測(cè)算此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤(rùn)。根據(jù)前期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及對(duì)企業(yè)原有類似物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，我們做如下測(cè)算：1. 由于銀泰百貨在百貨業(yè)的主導(dǎo)地位，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，商場(chǎng)6月份至10月份的營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)也可佐證，企業(yè)銷售頗為旺盛。根據(jù)行業(yè)常態(tài)分析，我們認(rèn)定其年銷售額增長(zhǎng)率保守估計(jì)在5%左右。 2. 根據(jù)商場(chǎng)物業(yè)租賃市場(chǎng)的宏觀情況，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分析，考慮到湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業(yè)的品牌影響力，同時(shí)參考企業(yè)提供的租賃合同，其商鋪的租金增值率保守

52、估計(jì)在每年5.6%以上。 3. 參考稅務(wù)局的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們擬定商場(chǎng)的所得稅稅率為其凈利潤(rùn)的17%。4. 考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式，其經(jīng)營(yíng)本錢主要包括電費(fèi)、水費(fèi)、保潔費(fèi)等，占其銷售額的百分之二。 5. 根據(jù)合作商家與企業(yè)達(dá)成的合作協(xié)議，及對(duì)同業(yè)類似業(yè)態(tài)的市場(chǎng)調(diào)研，我們認(rèn)為，企業(yè)的銷售本錢占其銷售額的75%左右。 同時(shí)，C區(qū)由于是自營(yíng)且擬引入的合作企業(yè)相對(duì)弱勢(shì)，暫定C區(qū)銷售本錢占其銷售額的70%。 根據(jù)下頁所列表格，我們分析得出，除個(gè)別年份外，其余大局部年限凈現(xiàn)金流及累計(jì)現(xiàn)金流均為正值。我們的企業(yè)現(xiàn)金流估計(jì)，是在最保守的情況下計(jì)算得出的。而通過與企業(yè)屢次接觸，屢次詢問財(cái)務(wù)、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心

53、從開業(yè)至今，銷售額連續(xù)增高，客流量持續(xù)增大，包括企業(yè)基層員工在的所有相關(guān)人員，均對(duì)企業(yè)的未來開展充滿信心。 而同時(shí)參考相似的湖濱銀泰、西湖銀泰等工程，銷售收入也是連年增高。而從企業(yè)2021年10月的資產(chǎn)負(fù)債表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)目前有貨幣資金6300余萬，足以覆蓋當(dāng)年支出。 八封閉管理和還款方案1、借款人和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司從工程出租取得的全部收入租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告、停車場(chǎng)等收入是否全部由我行監(jiān)管，制訂詳細(xì)的封閉管理方案如放款前能否落實(shí)相關(guān)租戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定我行賬戶為唯一租金收款賬戶等。注：如物業(yè)管理費(fèi)由非關(guān)聯(lián)的第三方物業(yè)管理公司收取且自負(fù)盈虧，可不納入還款來源，但須核實(shí)相關(guān)物管委托代理

54、合同、實(shí)際執(zhí)行情況并予以調(diào)查說明。2、還款方案：根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算設(shè)計(jì)合理的分年度還款方案。四、擔(dān)保和保險(xiǎn)1、工程抵押本次銀團(tuán)貸款15億元由13號(hào)地塊、39號(hào)地塊及27號(hào)地塊扣除安置局部的房產(chǎn)作為抵押。目前房產(chǎn)證正在辦理，預(yù)計(jì)2021年12月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，工程共分為：39、13、27三個(gè)地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個(gè)地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業(yè)用途，除去27號(hào)地塊中拆遷安置局部的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營(yíng)及聯(lián)營(yíng)，地下2、3層為地下停車。39號(hào)地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號(hào)地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號(hào)地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置局部面積3619.87平方米，剩余自營(yíng)局部5909.55平方米。根據(jù)眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估評(píng)估出具的：浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-A號(hào)，A區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣106488.77萬元，折合單價(jià)111742元/平方米；浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-B號(hào)，B區(qū)初步估算抵押價(jià)格為人民幣129396.57萬元，折合單價(jià)95890元/平方米;浙眾誠(chéng)預(yù)評(píng)字20212201-C號(hào)，C區(qū)除去拆遷安置局部，