房地產(chǎn)企業(yè)年度會計(jì)報(bào)表審計(jì)應(yīng)關(guān)注的幾個問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)年度會計(jì)報(bào)表審計(jì)應(yīng)關(guān)注的幾個問題創(chuàng)作：歐陽學(xué)時間：2021.03. 03一、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式多種多樣有個人獨(dú)資開發(fā)（含夕卜商獨(dú)資）； 有中夕卜合資開發(fā)； 有合 作、合股開發(fā)，按比例分酉己利潤或開發(fā)產(chǎn)品； 有聯(lián)合開 發(fā)，一方出地，另一方出資，按商定比例分酉己開發(fā)產(chǎn)品； 也有接受委托代超等等。從開發(fā)規(guī)模看，有小規(guī)?；蜉^大 規(guī)?；虺善_發(fā)的，開發(fā)周期一般都比較長，所有這些都 紿*企業(yè)財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算帶來一定的復(fù)雜性。因而會計(jì) 師事務(wù)所在選派審計(jì)小組時，關(guān)鍵要選派熟悉房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理、會計(jì)制度以及相關(guān)的稅收法規(guī)的注 冊會計(jì)師，以利更好運(yùn)用審計(jì)程序和審計(jì)方法，

2、提高審計(jì) 質(zhì)量，這是降低審計(jì)風(fēng)險的最基本措施。二、對房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)首先要弄清全面情況，掌握客觀 實(shí)際方面的經(jīng)濟(jì)信息資料1、必須調(diào)閱有關(guān)檔案、資料，包括經(jīng)營模式的有關(guān)合 同、協(xié)議；開發(fā)項(xiàng)目 的立項(xiàng)申請、批文；土地使用權(quán)的有 關(guān)批文或合同；總體規(guī)劃批文、理設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 筑工程施工許可證等文件資料，弄清楚項(xiàng) 目 建設(shè)的合法 性。2、開發(fā)項(xiàng)目 投資支出的估算及計(jì)劃投資情況，投資各 方資金到位情況、銀行貸款或其他方面融資情況，償債能 力如何？尤其是開發(fā)項(xiàng) 目 立項(xiàng)時編報(bào)的項(xiàng) 目 可行性研究報(bào) 告，對照開發(fā)過程出現(xiàn)的新情況、新問題，通過分析、弄 清存在問題和需要采取的對策，并作為開發(fā)項(xiàng)目評價的重

3、要依據(jù)。3、要認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)復(fù)雜性，不能僅僅從會計(jì)憑 證和賬面記錄作簡單摘抄，更不應(yīng)釆取簡單化，走過場形 式，要按開發(fā)項(xiàng)目逐項(xiàng)弄清情況，分析存在問題，根據(jù)實(shí) 際4青況加以調(diào)整確認(rèn)。4、在審計(jì)過程中要根據(jù)實(shí)際情況到開發(fā)現(xiàn)場了解。深 入現(xiàn)場向施工單位和有關(guān)單位了解情況，弄清楚工程進(jìn) 度，以及能否如期理成交付使用，各方有無違約及需要賠 償?shù)惹闆r。5、房地產(chǎn)企業(yè)稅收也有其特殊性，銷售商品房收入作 “主營業(yè)務(wù)收人"核算，預(yù)售商品房作“預(yù)收賬款"反映，而 營業(yè)稅又要根據(jù)當(dāng)期實(shí)際收到房款計(jì)算交納，所得稅土地 増值有的則根據(jù)營業(yè)收入的一定比例預(yù)繳，清算時間一般 都拖得比較長，應(yīng)提該繳的

4、都要核查清楚。三、房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)報(bào)表審計(jì)瑩點(diǎn)1、開發(fā)成本審計(jì)，首先要嚴(yán)格按照開發(fā)產(chǎn)品的用途進(jìn) 行分類，按成本核算法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象。一般 審計(jì)內(nèi)容應(yīng)包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共酉己套設(shè)施和開發(fā)間接 費(fèi)用等，要弄清費(fèi)用的發(fā)生、歸集和分配的真實(shí)情況(1) 土 3電征用應(yīng)交的出讓金是否按照合同、協(xié)議已經(jīng)交清 (含轉(zhuǎn)讓時按規(guī)定應(yīng)繳政府的有關(guān)土地費(fèi)、稅)。根據(jù)調(diào)閱 的土地丁吏用權(quán)出讓合同的規(guī)定，欠繳的要進(jìn)行預(yù)提，還有 超過動工開發(fā)期限的，按規(guī)定還需要繳交土地閑置費(fèi)等 等。征用的土地范田內(nèi)必須動遷、安宣的建筑物以及墳 墓、果、雜樹、青苗等，已經(jīng)動遷的是

5、否已按規(guī)定支付補(bǔ) 償費(fèi)及安宣費(fèi)用，有無應(yīng)付未付？待開發(fā)土地還有多少？已 開發(fā)和彳寺開發(fā)土地成本如何分酉己？等等。（2）前期工程費(fèi)（含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究及水文地質(zhì) 勘察、測繪、場地平整等）、基礎(chǔ)設(shè)施（含道路修理、供 水、供電、通訊、排污、排洪、供代、綠化、環(huán)衛(wèi)等）. 設(shè)施酉己套費(fèi)（含開發(fā)彳、區(qū)內(nèi) 開發(fā)不育W有償I生轉(zhuǎn)讓 的公共酉己 套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)項(xiàng) 目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣 的增容增壓、交通道路等沒有投資來源不能有償轉(zhuǎn)讓的大 酉己奈設(shè)施以及應(yīng)繳交政府普P門的城市理設(shè)酉己套費(fèi)、抗震、 人防等費(fèi)用）要根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和有關(guān)合同、協(xié)議以及 工程預(yù)、結(jié)算書查核已支付和未支付情況。（3）建筑

6、安裝工程費(fèi)（含理筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝 工程費(fèi)等）要根據(jù)工程合同、工程預(yù)算書、施工企業(yè)開出 的“工程價款結(jié)算賬單"，以及工程實(shí)際進(jìn)度情況、設(shè)備到 場和安裝情況，進(jìn)行查核已付、未付工程款情況。對工程 進(jìn)度的核實(shí)，必要時還要聘請相關(guān)工程師到現(xiàn)場勘察、測 實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得4交好的投資經(jīng)濟(jì)效益情況 下，為減少資金存量，較可能在殛筑工程費(fèi)用上虛増成 本。2、庫存開發(fā)產(chǎn)品情況，包括已完開發(fā)項(xiàng)目的土地、房 屋、配奈設(shè)施和代建工程等。要根據(jù)相關(guān)資料合適已結(jié)轉(zhuǎn) 成本是否正確、及時，各項(xiàng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本、費(fèi)用是否均已 預(yù)提、結(jié)轉(zhuǎn)，尤其應(yīng)關(guān)注酉己套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提和攤銷；還要 弄清開發(fā)產(chǎn)品是滯銷、

7、積壓、還是處于熱銷之中；弄清已 出租的土地、房屋，用于安宣的房屋期末是否還未轉(zhuǎn)出而 在本科目反映；弄清用于本企業(yè)從事營業(yè)性的酉己奈設(shè)施是 否及時轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)；弄清已辦理商品房移交手續(xù)的房屋 是否還在本科目反映，是否根據(jù)經(jīng)營收入與其相關(guān)的成本 費(fèi)用配比的原則及時結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品相關(guān)的銷售成本。在審計(jì) 時，審計(jì)人員應(yīng)通過盤點(diǎn)或抽查盤點(diǎn)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量， 通過對“開發(fā)成本”審計(jì)核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品金額，通過對企業(yè) “主營業(yè)務(wù)收入,審計(jì)、核對售房部銷售報(bào)表、銷售合同， 從而核實(shí)開發(fā)產(chǎn)品期末實(shí)際庫存量。3. 、費(fèi)用支出情況，包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù) 費(fèi)用支出。關(guān)注董事會經(jīng)費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)支付是否合理；關(guān)注 工程完工前的鬲

8、蟲資利息支出是否計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用"，已 完工程之間融資利息的分配情況，檢查借款合同，驗(yàn)算應(yīng) 付利息計(jì)算的正確性；注怠期間費(fèi)用各項(xiàng)目發(fā)生額與前期 比較，是否存在較大波動并查明原因。4、債權(quán)、債務(wù)情況，包括應(yīng)收款，應(yīng)付款和借款等。 關(guān)注金額大、賬齡大的應(yīng)收賬款，審查企業(yè)銷售合同和發(fā) 函詢證在核實(shí)的基礎(chǔ)上查明原因，考慮可芳巨造成壞賬損失 的風(fēng)險程度，檢查提取壞賬準(zhǔn)備和沖銷應(yīng)收賬款是否符合 規(guī)定；關(guān)注其他應(yīng)收款，企業(yè)為粉飾會計(jì)扌艮表合理I生。有 的會虛減貨幣資金庫存量、虛增其他應(yīng)收款，因抽逃資本 而虛增其他應(yīng)收款；關(guān)注預(yù)付賬款，這里往往是調(diào)節(jié)颼筑工程成本 的地方；檢查借款合同、查明借款性質(zhì)

9、、利率、償還期 限、限制和擔(dān)保條件，有無到期應(yīng)還未還的借款、應(yīng)付未 付的利息。審查時，審計(jì)人員還要關(guān)注企業(yè)是否有意調(diào)減 短期借款、長期借款，相應(yīng)調(diào)減資產(chǎn)或增加所有者權(quán)益、 降低負(fù)債額，人為地把企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險設(shè)定在最佳位宣。5、企業(yè)銷售收入情況，包括預(yù)收帳款和主營業(yè)務(wù)收 入。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，售房收入又相對集 中于各期開發(fā)項(xiàng)目的前期，而稅務(wù)部門征收稅金是以每月 售房收入實(shí)際金額為依據(jù)按比例征收（包括預(yù)征所得稅）， 所以造成許多企業(yè)為緩減集中繳納稅金的問題將收入分期 人賬。銷售前期大量的庫存資金閑宣，也會造成股東抽逃 注冊資本挪用資金的可能。審檢中審計(jì)人員要查看企業(yè)的 銷售合同、銷售月報(bào)

10、表、到售房部了解實(shí)際售房情況審查 企業(yè)售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商 品房的，是否將預(yù)收房款列入“預(yù)收賬款"核算，有無弄旋 作假、將預(yù)收房款列入“長期借款"核算。審查是否按時申 報(bào)稅收、按開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營收入確認(rèn)條件及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入 等情況。房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)內(nèi)容比較復(fù)雜，注冊會計(jì)師初次介入審 計(jì)時，確實(shí)要耗費(fèi)較多時間收集、了解許多情況，在掌握 開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目眾多4青況后，來年審計(jì)也許會簡單_ 些，所以要求會計(jì)師事務(wù)所派出的審計(jì)人員要相對穩(wěn)定。四、房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，既然有許多特殊性，會 計(jì)報(bào)表審計(jì)，筆者不主張根據(jù)賬面7巴錄出具非標(biāo)準(zhǔn)的無保 留意見審計(jì)報(bào)告，應(yīng)該下功夫，全面了解情況，該作調(diào)整 的要作調(diào)整，然后才加以確認(rèn)，該披露的問題要披露。因 為這份審計(jì)報(bào)告，既要對政府負(fù)責(zé)，還要對企業(yè)投資者負(fù) 責(zé)，而且還要對購房消費(fèi)者負(fù)責(zé)，如實(shí)出具審計(jì)報(bào)告，也 可以降低會計(jì)師事務(wù)所牙口注冊會計(jì)師的