房地產企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧培訓講學

1、房地產企業(yè)土地增值稅政策深度解析及清算技巧4、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同 的收入確定國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題 的通知（國稅函 2010220 號）第一條規(guī)定： “土 地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的， 按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額 開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售 房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房 面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已 發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調 整。”5、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使 用的收入確定。應按照國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關問題

2、的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增學習-好資料值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年 度銷售的同類房地產的平均價格確定）。6、對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投 入使用的收入確定。按國稅發(fā)201053號文件應不確認收入的實現(xiàn) （這樣處理和國稅發(fā)200931號文件相符），待實 際投入使用時再按上述辦法確認收入。（三）土地增值稅扣除項目應注意的幾點2、拆遷補償費是必須實際發(fā)生，尤其是支付給 個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名 冊或簽收憑證應 對應。4、多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設 施，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的 居委會和派

3、出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè) 管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學 校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施， 按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費 用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非 營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用9、質量保證金的扣除問題（國稅函 2010220 號）第二條規(guī)定：“房地 產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣 留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā) 項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安 裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)

4、企業(yè)開具發(fā) 票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的， 扣留的質保金不得計算扣除。”（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超 過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息 不允許扣除。12、土地閑置費不得扣除14、拆遷安置費的扣除國稅函 2010220 號第五條規(guī)定： （一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷 戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局 關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題 的通知（國稅發(fā) 2006187 號）第三條第（一）學習-好資料款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目 的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，

5、計入拆 遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價 款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆 遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支 付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。此處的合法有效憑據(jù)是：由被拆遷方簽字的收據(jù)和拆遷補償協(xié)議。關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）第七條規(guī)定：財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅200621號

6、）【例題】2000年因城市改造的需要，甲公司一棟賬學習-好資料面凈值20萬元的房產被拆遷，評估價為400萬元。 當年，負責拆遷安置的A房地產公司將一棟價值400 萬元的店面補償給甲公司，未開具發(fā)票。甲公司按 20萬元入賬。2009年甲公司將該店面以拍賣方式轉 讓，交易價650萬元。財稅字199548號規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建 增值額=出售房地產取得的收入一舊房及建筑物的 評估價格（房產評估重置價X成新率）-轉讓房地 產有關的稅金（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費 附加、印花稅）一房地產評估費用 。（六）特殊售房方式應納土地增值稅稅額的計算方 法納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、 轉讓房地

7、產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土 地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此 辦法難以計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅 務機關確認的其他方式計算分攤。按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例，計算 分攤扣除項目金額的計算公式為：扣除項目金額=扣除項目的總金額x（轉讓土地 使用權的面積或建筑面積*受讓土地使用權的總面 積）【例題】某專門從事房地產開發(fā)業(yè)務的外商投資企業(yè) 2010 年有關經(jīng)營情況如下：（1）以 2800 萬元購得非耕地 40000平方米的土地 使用權用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使 用權為 60 年。（2）第一期工程 （“三通一平”和第一棟寫字樓開 發(fā)）于 11 月 3

8、0 日竣工，按合同約定支付建筑承包 商全部土地的“三通一平”費用 400 萬元和寫字樓 建造費用 7200 萬元。寫字樓占地面積 12000平方米， 建筑面積 60000 平方米。（3）到 12月 31日為止對外銷售寫字樓 50000平方 米，共計收入 16000萬元；其余的 10000 平方米中， 7000 平方米用于出租，另外 3000 平方米轉為本企 業(yè)固定資產資產作辦公用。（ 4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用1500 萬元；發(fā)生管理費用 900 萬元。（5）售房繳納的營業(yè)稅 800 萬元；出租房繳納的營 業(yè)稅 1.05 萬元。計算土地增值稅時扣除項目合計金額。（1）征收土地增值稅時

9、應扣除的取得土地使用權 支付的金額=2800X （ 12000- 40000 ） X（50000- 60000）= 700 （萬元）(2) 征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金額=400X (1200040000) X (5000060000) +7200X(50000 60000 = 6100 (萬元)(3) 征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用金額=( 700+ 6100)X 10%= 680(萬元)(4) 銷售房屋應繳納的營業(yè)稅= 800萬元( 5)其他項目金額=( 700+ 6100)X 20%= 1360 (萬元)( 6)扣除項目合計= 700+6100+680+800+1360 = 96

10、40(萬元(八)商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅的計算。 對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問 題，財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些 具體問題規(guī)定的通知(財稅字 1995048 號)明 確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地 產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額 或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅 不能適用條例第八條的免稅規(guī)定。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何 計算土地增值稅沒有具體規(guī)定， 在實際征收計算中， 就會形成兩種計算方法：一種是按核算項目先整體 計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積 分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按 面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適 用稅率計算增值稅。（九）房地產企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營 銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？房地產企業(yè)單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設 施費，應分不同情況處理：一、房地產企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時 性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、 建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。 售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產 性購置支出不得在銷售費用中列支。二、房地產企業(yè)在主體內修建臨時售樓部、樣板房 的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，建成后有 償轉讓的，應計算收入并準