房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)具備的九大技能和素質(zhì)剖析學(xué)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)具備的九大技能和素質(zhì)在一般情況下 ,財(cái)務(wù)主要是管理賬務(wù)、辦理稅務(wù)等方面的事務(wù)性工作 ,但對(duì)于房 地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)就不僅僅如此 ,這不僅是因?yàn)樗巧儆械母咄顿Y行業(yè)、而且由于它 的高風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)在日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促使下的高競(jìng)爭(zhēng)。隨著新會(huì)計(jì)政策的頒布實(shí)施 資金市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的逐步完善 ,企業(yè)的理財(cái)環(huán)境發(fā)生了深刻的變化 ,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不 確定性、不平衡性更增加了公司的理財(cái)難度。而要解決這個(gè)難度,就需要一個(gè)高素質(zhì)、高水準(zhǔn)和高度責(zé)任心的財(cái)務(wù)總監(jiān)。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān) ,應(yīng)具備以下九大技能和素質(zhì) :一、是個(gè)財(cái)務(wù)核算專家1、具有過硬的房地產(chǎn)專業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)操作水平 ;2、了解房地

2、產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì) ;3、能全面主持房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)核算工作 ;4、能自行處理或組織處理房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)工作上的各種問題和難題;5、能協(xié)助相關(guān)管理部門制訂房地產(chǎn)公司經(jīng)營計(jì)劃和財(cái)務(wù)考核指標(biāo) ; 主要財(cái)務(wù)考核指標(biāo)有投資回報(bào)率、投資回報(bào)期、資金的周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn) 率、成本下降率、銷售收入、銷售利潤率、土地儲(chǔ)備周轉(zhuǎn)期、預(yù)算執(zhí)行偏差率等 ; 投資回報(bào)率可分自有資金投資回報(bào)率 ,總投資回報(bào)率。對(duì)于財(cái)務(wù)考核指標(biāo)不能簡單用一個(gè)指標(biāo)來考核 ;如總投資回報(bào)率 ,其會(huì)根據(jù)投資 期不同會(huì)有很大變化 ,一般房地產(chǎn)的總投資回報(bào)率為 100%左右 ,項(xiàng)目周期一般為 2-3 年,按 3年測(cè)算,年總投資回報(bào)率為 33

3、%左右;項(xiàng)目周期短 ,年總投資回報(bào)率會(huì)相對(duì)提 高,反之,則降低 ;另外,總投資回報(bào)率還會(huì)根據(jù)建設(shè)成本、銷售價(jià)格、管理水平高低 發(fā)生變化,成本減少,銷售價(jià)格高 ,則年總投資回報(bào)率會(huì)相對(duì)提高 ,反之,則降低。用自有資金投資回報(bào)率作財(cái)務(wù)考核指標(biāo) ,比總投資回報(bào)率作財(cái)務(wù)考核指標(biāo)更能體現(xiàn)管理水平 ,但自有資金投資回報(bào)率的比例確定無定性 ,難度較大。二、是個(gè)財(cái)務(wù)管理專家1、要有豐富的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn) ,擔(dān)任過大型控股公司的財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)工作 ;2、能迅速建立適合房地產(chǎn)發(fā)展需要的財(cái)務(wù)核算體系和財(cái)務(wù)管理體系;3、能建立和健全一套現(xiàn)代化企業(yè)的財(cái)務(wù)制度 ,全面推行制度化、流程化、表格 化管理。4、能領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)順利開展工作

4、 ,并有能力提升整個(gè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)和水平 ;財(cái)務(wù)總監(jiān)不只是單兵作戰(zhàn) ,而是帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營管理的領(lǐng)頭人 ,建立一個(gè)優(yōu)秀的財(cái) 務(wù)隊(duì)伍是做好財(cái)務(wù)總監(jiān)工作的基礎(chǔ)。因此 ,財(cái)務(wù)總監(jiān)要對(duì)原有財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一次全 面評(píng)估 ,了解現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的結(jié)構(gòu)和素質(zhì) ,針對(duì)現(xiàn)狀通過培訓(xùn)、調(diào)整、補(bǔ)充等方式提 升整個(gè)財(cái)務(wù)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)和管理水平。三、是個(gè)財(cái)務(wù)分析專家1、能用能財(cái)務(wù)管理知識(shí)分析比較各房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營成果 ;2、能根據(jù)各房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營成果分析判斷其管理水平 ,并提出管理建議 ;3、能根據(jù)歷史數(shù)據(jù) ,科學(xué)地制定并修正財(cái)務(wù)考核指標(biāo) ;4、有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期審慎調(diào)查的能力 ,并制作審慎調(diào)查報(bào)告 ;5、有對(duì)主要竟?fàn)帉?duì)手進(jìn)行對(duì)比分析

5、的能力 ,并從中發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)和缺陷 ;6、有戰(zhàn)略分析能力 ,能為決策層提供正確的數(shù)據(jù)參考。四、是個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制專家1、有能力建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制公司規(guī)模越大 ,其存在的風(fēng)險(xiǎn)越大 ,公司發(fā)展速度越快 ,其可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)也就越 大;因此 ,財(cái)務(wù)總監(jiān)要建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制 ,主要是對(duì)公司將要發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行 事前審查和控制 ;2、有能力建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 :財(cái)務(wù)總監(jiān)同時(shí)還要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制主要是對(duì)公司正在進(jìn)行的 各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事中監(jiān)督和控制 ;3、有豐富的風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí) ,了解風(fēng)險(xiǎn)管理的范圍 :風(fēng)險(xiǎn)管理不只是資金管理風(fēng)險(xiǎn)、還有有形資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)、無形資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)、 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、投資管理

6、風(fēng)險(xiǎn)、融資管理風(fēng)險(xiǎn)等。4、有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力、控制能力 ,處理能力和消除能力 :防范風(fēng)險(xiǎn)于未來 ,發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)又能及時(shí)控制、處理和消除 ,要做到這點(diǎn) ,單有過硬的 房地產(chǎn)專業(yè)財(cái)務(wù)是不行的 ,還要有較全面的綜合知識(shí) ,特別是法律知識(shí)。五、是個(gè)合同管理專家1、有合同談判能力 :公司的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要通過經(jīng)濟(jì)合同來履行和實(shí)現(xiàn) ,可見合同管理自然非常 重要 ;規(guī)范合同雖然是法務(wù)部門的責(zé)任 ,但財(cái)務(wù)部門是合同經(jīng)濟(jì)條款洽談的參與者 ,因 此財(cái)務(wù)總監(jiān)要參與公司重大合同的談判 ,并具有較強(qiáng)的合同談判能力 ;2、有合同制度建設(shè)能力 :財(cái)務(wù)部門對(duì)合同的規(guī)范和管理有不可推卸的責(zé)任 ;因此 ,財(cái)務(wù)總監(jiān)要配合法務(wù)部 門規(guī)范

7、公司合同 ,建立合同管理辦法 ,從制度上規(guī)范合同 ,防范因合同執(zhí)行引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)3、能建立有效的合同監(jiān)督體制經(jīng)濟(jì)合同的履行主要是由財(cái)務(wù)部門監(jiān)督執(zhí)行的 ,因此 ,財(cái)務(wù)總監(jiān)要建立合同監(jiān)督 體制 ,確保合同合法履行 ,維護(hù)公司合法權(quán)益。六、是個(gè)資本運(yùn)作專家1、有整合內(nèi)部資產(chǎn)的能力 :能盤活公司不良資產(chǎn) ,能使公司資源、資產(chǎn)增值最大化 ;2、能借用外力 ,為公司發(fā)展提速 :財(cái)務(wù)總監(jiān)要通過兼并收購、融資上市、戰(zhàn)略聯(lián)合等資本運(yùn)作手段,使公司資產(chǎn)證券化、證券資產(chǎn)市場(chǎng)化 ,實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展之目標(biāo)。3、有上市公司管理經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)作知識(shí) :上市公司管理要求更嚴(yán)、監(jiān)管力度更強(qiáng) ,對(duì)上市公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的要求也就更高 單有過

8、硬的房地產(chǎn)專業(yè)財(cái)務(wù)是不行的 ,還必須有上市公司管理經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)作管理 知識(shí)。4、有上市公司審計(jì)、評(píng)估、法務(wù)經(jīng)驗(yàn) ,能協(xié)調(diào)好相關(guān)中介的工作 :要處理好上市公司的審計(jì)、評(píng)估、法務(wù)、券商的工作 ,就要有相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn) 和較全面的綜合知識(shí) ,熟悉法律、審計(jì)、評(píng)估、上市公司操作等輔助知識(shí)、是個(gè)復(fù) 合性的人才。七、是個(gè)成本控制和稅務(wù)籌劃專家1、掌握企業(yè)合理避稅的基本技術(shù) :如免稅技術(shù)、減稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、分割技術(shù)、扣除技術(shù)、抵免技術(shù)、延 期納稅技術(shù)和退稅技術(shù)等2、能因地制宜地發(fā)揮避稅籌劃技巧目前，北京企業(yè)所得稅是按銷售收入的 20%<33%預(yù)交;要確保不再補(bǔ)交企業(yè)所 得稅,仍要發(fā)揮避稅籌劃技巧

9、,如借款利息支出是準(zhǔn)予稅前扣除 ,可考慮將投資款變成 借款,增加借款利息支出 ;再如可考慮兼并賬面上有虧損的企業(yè) ,將盈補(bǔ)虧可以達(dá)到免 繳企業(yè)所得稅的目的 ;3、有預(yù)算管理能力 ,能建立項(xiàng)目預(yù)算管理制度 : 對(duì)房地產(chǎn)每個(gè)項(xiàng)目都推行預(yù)算管理 ,用預(yù)算執(zhí)行偏差率、成本下降率等財(cái)務(wù)考核指標(biāo)考核管理層 ,促使管理層樹立成本意識(shí) ,加強(qiáng)成本控制 ;4、有招投標(biāo)管理經(jīng)驗(yàn) ,能協(xié)助相關(guān)部門建立招投標(biāo)管理制度 :招投標(biāo)管理是控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要手段 ,財(cái)務(wù)總監(jiān)要參與重大招投標(biāo)活 動(dòng)工作 ,并對(duì)其活動(dòng)及執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。八、是個(gè)資金管理專家 :1、建議推行項(xiàng)目公司收支兩條線管理模式 ;收支兩條線管理模式即項(xiàng)目公

10、司所有收入統(tǒng)一上交到財(cái)務(wù)部門指定的銀行收入 專用賬號(hào) ,由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度使用 ;項(xiàng)目公司所有支出按預(yù)算及進(jìn)度 ,由集團(tuán)撥付到財(cái)務(wù) 部門指定的銀行支付專用賬號(hào) ;這樣能提高資金的安全和資金的利用率。2、有理財(cái)知識(shí) ,能合理舉債經(jīng)營 :萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 64%,合理負(fù)債經(jīng)營是能減少自有資金的壓力和風(fēng)險(xiǎn)的 ; 借錢一方面可以幫公司賺錢 ,一方面可以提高企業(yè)的發(fā)展速度 ;如何舉債 ,舉債多少是 需要綜合的管理水平和專業(yè)判斷的 ;3、具有資金有償使用意識(shí) ,建立公司資金有償使用制度建立公司資金有償使用制度 ,各項(xiàng)目公司借用集團(tuán)資金 ,或各項(xiàng)目公司之間借用 資金 ,全面實(shí)行內(nèi)部有償使用制度 ,克服盲目申請(qǐng)資金現(xiàn)象 ,樹立各項(xiàng)目公司成本意識(shí) 能確保公司資金快速增值。4、具有財(cái)務(wù)融資能力 ,能多渠道地籌借公司所需資金 :九、是個(gè)養(yǎng)心養(yǎng)身的專家1、有很好執(zhí)業(yè)品德 ,保密意識(shí)強(qiáng)、工作作風(fēng)正、心底無私天地寬 ,是個(gè)品質(zhì)優(yōu)良 的人才;財(cái)務(wù)工作是企業(yè)的機(jī)密工作 ,特別是內(nèi)部財(cái)務(wù)資料和高層財(cái)務(wù)決策 ,更是絕密信 息 ,絕對(duì)不能外泄 ,更不能以此謀取非法利益。2、有良好的心理素質(zhì)、為人謙