房地產(chǎn)公司開發(fā)成本操作手冊

1、房地產(chǎn)公司開發(fā)成本操作手冊成本篇第一章 :總則 2第一條 : 成本業(yè)務操作及管理辦法制定依據(jù) 2第二條 :成本崗位財務人員的基本要求 2第二章 : 成本歸集的基礎工作指引 2第三條 :成本核算項目的確定 2第四條 : 成本項目基礎信息的來源與取得 5第五條 : 合同的接收與審核 6第三章 :成本資金申請審批操作指引 6第六條 :< 申請使用資金審批表 >的填報部門 6第七條 :< 申請使用資金審批表 >的審核流程 第八條 :< 申請使用資金審批表 >的審核操作細則 8第九條 :付款操作管理 9第十條 :發(fā)票復印件建立檔案的管理規(guī) 10第十一條 :客戶公司名稱

2、變更或委托其它單位索取工程款的管理規(guī)定 11第十二條 : 集團內(nèi)部公司之間墊付成本資金的操作辦法 11第十三條 :履約保函和保證金的管理 11第四章 :財務核算指引 11第十四條 : 成本核算項目 11第十五條 :產(chǎn)品成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的原則 11第十六條 :成本分配方法 12第十七條 :成本核算的內(nèi)容 第十八條 :會計科目的設置 13第十九條 :成本核算流程 13第二十條 :開發(fā)成本的帳務處理指引 15第五章 成本報表編制及管理指引 25第二十一條 : 成本報表的內(nèi)容 25第二十二條 : 成本報表的編制方法 25第二十三條 : 其它報表的編制 29第二十四條 : 成本報表的管理 30第六章 :總

3、結(jié) 30附件 （第 31頁43 頁）第一章 總則房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務成本核算與管理是一項綜合性的系統(tǒng)管理工程,涉及成本核算組織、成本控制設計、成本控制制度、成本分析、成本考核 評估及稅務規(guī)劃等相當廣的范圍。在實際工作中,成本業(yè)務核算與管理的操作細則應遵循”與時俱進”、”與司俱進”的基本原則,在保持基本穩(wěn)定的前提下 ,不斷調(diào)整完善操作流程、提高管理水平。第一條 成本業(yè)務操作及管理辦法制定依據(jù)根據(jù)集團公司 財務管理制度 、 成本會計崗位職責及考核細則 等有關規(guī)定 ,為了適應公司不斷發(fā)展的需要 ,結(jié)合成本崗位工作特點 ,規(guī)范 成本款項支付程序和相關業(yè)務的辦理手續(xù),為成本財務人員提供清晰明了的操作指引 ,使

4、操作規(guī)范化、程序化 ,避免差錯和防范風險、提高工作 效率 ,配合公司 合同履約監(jiān)督管理辦法 等規(guī)章制度的有關規(guī)定特制定 成本業(yè)務操作及管理辦法細則。第二條 成本崗位財務人員基本要求 必須熟練掌握國家財經(jīng)法規(guī)、財務制度、稅法和公司財務管理規(guī)定 對各項經(jīng)濟活動進行嚴格的核算和監(jiān)督,將納稅規(guī)劃的精神融入到日常成本管理和會計核算中。應嚴格遵守公司財經(jīng)紀律,樹立恒大誠信形象 ,廉潔自律 ,杜絕與客戶發(fā)生公司業(yè)務以外的任何經(jīng)濟利益關系。做到忠 于職守、廉潔奉公、實事求是 ,保守公司秘密。第二章 成本歸集的基礎工作指引第三條 成本核算項目的確定（一）成本核算項目的定義 成本核算項目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成

5、本核算時,所確定的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔者。（二）成本核算項目確定的原則 成本核算項目由地區(qū)公司總工室、綜合計劃部、預決算部以及財 務部在開工之前依照如下原則合理確定,并報集團財務中心備案 ,如樓盤比較復雜的 ,應與財務中心協(xié)商確定。成本核算項目一經(jīng)確定,不能隨意更改 ,若項目調(diào)規(guī)或開發(fā)計劃變更導致原成本核算項目無法使用 ,必須重 新上報集團財務中心進行NC 調(diào)整 ,并上報新舊分期對照表 ,避免因成本核算項當前后不能銜接造成賬目混亂,出現(xiàn)稅務風險。1、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構類 型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目 ,可作為一個成本項目進行核算。2、產(chǎn)品類型區(qū)分原則

6、。雖在同一地點,開工時間相近 ,但開發(fā)的產(chǎn)品類型不同、使用功能不同 ,可作為獨立的成本項目進行核算。3、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其 預期售價存在較大差異的 ,應分別作為單獨的成本項目進行核算。4、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其預 期成本存在較大差異的 ,應分別作為單獨的成本項目進行核算。5、權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應結(jié)合上述原則分別劃分成本項目進行核算。對于上述確定成本核算項目的原則,各地區(qū)在采用時應該按照上述原則的先后順序依次考慮來細化成本核算項目。（三）成本核算項目的具體劃分財務中心控制 NC 財務系統(tǒng)的成本核

7、算項目設置權限,當前房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品按地區(qū) -樓盤 -分期模式設置 ,集團負責成本核算項目的前四級設 置,四級以后成本項目由地區(qū)公司財務部根據(jù)實際情況自行添加設置。NC 系統(tǒng)成本核算項目設置具體如下 :1、住宅產(chǎn)品的分期按照成本核算項目確認原則來劃分,如:一期、二期、三期等或繼續(xù)細分為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、 小高層洋房、中高層洋房、高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市 政配套設施 （非獨立建筑 ）含在所屬建筑物對應的產(chǎn)品中核算 ,不用單獨設 置核算項目 ,例如 :衛(wèi)生站、居委會、派出所等。2、公共配套 : 主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立商 鋪、獨立車庫。3、市政配套主要指無償移交政府的獨立建筑物:煤氣站、消防站、垃圾站等。4、園林工程 :主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖 與噴泉、