購物中心運營淺析

1、Page 120132013年年1111月月購物中心運營管理淺析購物中心運營管理淺析Page 21、商業(yè)運營概念與主要內(nèi)容2、購物中心運營模式與運營公司架構3、購物中心運營核心價值淺析目錄目錄Page 31商業(yè)運營概念解析商業(yè)運營概念解析商業(yè)運營概念購物中心運營的主要內(nèi)容- - -Page 4商業(yè)運營的概念：簡而言之就是整個商場的運作和經(jīng)營管理商業(yè)運營的概念：簡而言之就是整個商場的運作和經(jīng)營管理(本次分析針對開業(yè)經(jīng)營中的購物中心運營管理展開)。以提升商場經(jīng)營業(yè)績?yōu)槟繕?，對商場?jīng)營相關各個方面的狀況進行實時收集與動態(tài)分析，進而制定針對性提升策略并執(zhí)行。商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析

2、概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容運營管理：運營管理：物業(yè)物業(yè)管理：管理：u 開業(yè)后如何吸引人流到本商場？以保障商場良好的購物環(huán)境為目標，做好商場的硬件維修保養(yǎng)、保安保潔、環(huán)境布置、安全防范等商場環(huán)境維護工作，同時積極落實運營策略。u 如何增加人流停留在商場的時間？u 如何通過有效的措施引導、激發(fā)消費者的購買欲？u 如何保持商場持續(xù)的吸引力、競爭力？定位設計招商運營運營Page 5購物中心運營管理內(nèi)容分類購物中心運營管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評估類分析評估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營經(jīng)營策劃類策劃類其他類其他類租戶溝通租戶溝通根據(jù)各店鋪每月銷售情況進行內(nèi)部評估

3、，達不到運營方制定坪效水平的租戶需要與運營方進行面談，了解經(jīng)營管理問題、溝通相關整改調(diào)整措施。各類投訴處理各類投訴處理處理各類投訴事宜是最常見的日常溝通協(xié)調(diào)工作。租戶整修租戶整修/ /開業(yè)事宜協(xié)調(diào)開業(yè)事宜協(xié)調(diào)受理租戶提出的各種整修申請，協(xié)調(diào)租戶的開業(yè)時間和裝修時間等，保持購物中心經(jīng)營的統(tǒng)一管理。 業(yè)績不佳的原因分析（租戶方觀點及運營方看法） 租戶方對運營方的意見和建議 運營方對租戶日常經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)問題的意見和建議 租戶方下步打算計劃及整改措施 消費者對店鋪的投訴糾紛 租戶與租戶之間的投訴 租戶對管理方的投訴 消費者對第三方的投訴 進場裝修及開業(yè)協(xié)調(diào) 局部整修和櫥窗展示調(diào)整協(xié)調(diào) 營業(yè)時間變更及其它

4、溝通協(xié)調(diào)為運營部主要職責之一，也是難點之一，對購物中心的業(yè)績和形象有直接影響。溝通協(xié)調(diào)為運營部主要職責之一，也是難點之一，對購物中心的業(yè)績和形象有直接影響。商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 6商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容n租戶是最佳信息來源知道這一年會流行什么，知道什么企業(yè)是他們最厲害的競爭對手；他們會給我們提供很多市場趨勢和動態(tài)上的參考。 建立與租戶的良好互動合作的重要性說明建立與租戶的良好互動合作的重要性

5、說明太古運營經(jīng)理訪談整理租戶更加了解市場的趨勢和動態(tài)租戶更加了解市場的趨勢和動態(tài)最佳的信息來源包括消費者的資料都是從租戶而來最佳的信息來源包括消費者的資料都是從租戶而來從租戶那里可以了解到什么類型的顧客在買東西，是什么年齡段的人，處于什么收入水平，是男性還是女性。Page 7n了解租戶究竟能賺多少錢商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容案例： 有第四家眼鏡店想進入太古城中心，但已有三家眼鏡店了且都很賺錢，經(jīng)分析后，拒絕了第四家店，無論他給多少租金。其實很多結論是從客戶那里了解到的，如第四家進入后可能四家都會虧本。

6、 包括租戶是怎樣經(jīng)營的，毛利是多少、純利是多少；租戶的運營成本不一樣，可以承受的租金也是不一樣的。 需要了解租戶，了解他們在怎樣經(jīng)營自己的生意。需要了解租戶，了解他們在怎樣經(jīng)營自己的生意。 需要認識他們的經(jīng)營模式需要認識他們的經(jīng)營模式Page 8商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容n 與租戶保持良好關系是最好的溝通途徑 作作為業(yè)主為業(yè)主必須懂得零售必須懂得零售業(yè)主如對商業(yè)很了解，知道做什么好、什么不好，或什么事情做得還不夠，租戶就會對業(yè)主增加信心。 業(yè)主參與很重要業(yè)主參與很重要租戶裝修時，我們要知道他們究竟要怎

7、么裝修？太古不一定每次收取的租金都是最高的，他們會留一些空間給租戶，但是也會要求他們重新裝修店鋪，租戶的更新就是商場的更新；他們不改變，商場就會成為舊商場。在此過程中，租戶如何裝修、如何擺放櫥窗，業(yè)主都一定要參與；同時租戶還會建議業(yè)主要不要做一些必要的改變等。Page 9購物中心運營管理內(nèi)容分類購物中心運營管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評估類分析評估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營經(jīng)營策劃類策劃類其他類其他類 商場業(yè)績走勢分析 人流量分析（分時/分地/分業(yè)態(tài)） 策劃方案效果評估 業(yè)績提升策略建議 各店鋪業(yè)績走勢分析 租戶經(jīng)營問題分析 整改措施效果評估 租戶積極性評估 針對各租戶的當月經(jīng)營業(yè)績情

8、況進行選擇性溝通，對坪效水平較低、同比水平下降或上升幅度小于購物中心平均水平的租戶進行面談，并做出溝通報告，如實反映溝通內(nèi)容及整改措施。 對連續(xù)多月面談后業(yè)績?nèi)詻]有好轉(zhuǎn)跡象的租戶，由運營管理人員擬寫特報材料，經(jīng)部門審核后報招商部門，供其進行商家汰換參考。對整個購物中心以及各租戶進行經(jīng)營業(yè)績評估和分析，為運營提升方案的制定提供全面、對整個購物中心以及各租戶進行經(jīng)營業(yè)績評估和分析，為運營提升方案的制定提供全面、實時的數(shù)據(jù)支持，是最主要的決策支持系統(tǒng)。實時的數(shù)據(jù)支持，是最主要的決策支持系統(tǒng)。商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管

9、理主要內(nèi)容Page 10商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心運營管理內(nèi)容分類購物中心運營管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評估類分析評估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營經(jīng)營策劃類策劃類其他類其他類市場調(diào)查市場調(diào)查搜集商戶/消費者關鍵數(shù)據(jù)幫助決策。分為本地市調(diào)和異地市調(diào)。本地調(diào)研側重租戶經(jīng)營狀況調(diào)查；異地調(diào)研側重業(yè)態(tài)組合和推廣。租戶管理租戶管理內(nèi)部管理的重要內(nèi)容，為保證購物中心整體的良好經(jīng)營和可持續(xù)性，對租戶的租期、汰換等進行統(tǒng)一調(diào)控。營銷推廣營銷推廣對外宣傳推廣是購物中心運營管理必不可少的重要工作。它涵蓋策

10、劃、執(zhí)行、效果分析等各個方面。 潛在客群消費習慣調(diào)研 目標商場租戶經(jīng)營情況調(diào)研 目標商場營銷推廣調(diào)研 營銷方案策劃 現(xiàn)場活動秩序維護 執(zhí)行監(jiān)控與效果分析 主要指各類提升購物中心主要指各類提升購物中心整體整體業(yè)績的策略活動的制定，是運營管理工作中的關鍵部分。業(yè)績的策略活動的制定，是運營管理工作中的關鍵部分。 租約管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整 商戶汰換 Page 11考慮的資源 人力資源 品牌資源 產(chǎn)品資源 渠道資源 技術資源 資金資源 政策資源 媒體資源 政府資源 文化資源設定計劃目標根據(jù)往年的計劃設計今年的計劃根據(jù)競爭對手的計劃設計今年的計劃根據(jù)市場需求的增長比例設計今年的計劃根據(jù)產(chǎn)品更新狀況和市場前景

11、設計今年的計劃根據(jù)資深銷量增長情況設計今年的計劃根據(jù)環(huán)境的改變設計今年的計劃根據(jù)自身的感覺和經(jīng)驗設計今年的計劃n有效的策劃方案需考慮的三個原則：持續(xù)性、創(chuàng)新性、經(jīng)濟性商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 12商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心運營管理內(nèi)容分類購物中心運營管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分析評估類分析評估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營經(jīng)營策劃類策劃類其他類其他類質(zhì)量監(jiān)管質(zhì)量監(jiān)管運營管理人員每天進行巡場

12、抽查，監(jiān)督商戶的經(jīng)營規(guī)范性和服務質(zhì)量，是最主要的監(jiān)管工作。安全監(jiān)管安全監(jiān)管安全問題是運營管理首要問題，運營管理人員會不定期的對商家進行安全抽查 營業(yè)規(guī)范檢查 店員服務質(zhì)量檢查（著裝、服務態(tài)度） 物價標簽抽查 問題租戶的整改措施 衛(wèi)生安全檢查 消防安全檢查 各店鋪常規(guī)安全檢查運營管理人員實時檢查監(jiān)督商場相關規(guī)章制度的執(zhí)行情況，日常監(jiān)管作為違規(guī)經(jīng)營的事運營管理人員實時檢查監(jiān)督商場相關規(guī)章制度的執(zhí)行情況，日常監(jiān)管作為違規(guī)經(jīng)營的事前管理機制，是商場運營管理風險的重要保障體系。前管理機制，是商場運營管理風險的重要保障體系。Page 13商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)

13、容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容日常巡視內(nèi)容列舉：日常巡視內(nèi)容列舉：商戶經(jīng)營秩序商戶經(jīng)營秩序是否通過是否通過POSPOS機系統(tǒng)收費機系統(tǒng)收費不符合規(guī)定的不符合規(guī)定的POPPOP招貼、推廣活動等招貼、推廣活動等空置單元巡視空置單元巡視保潔巡視（營業(yè)區(qū)、外圍、垃圾房等）保潔巡視（營業(yè)區(qū)、外圍、垃圾房等）設備設施狀況設備設施狀況推廣活動的前期設備安全情況推廣活動的前期設備安全情況Page 14商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心運營管理內(nèi)容分類購物中心運營管理內(nèi)容分類溝通協(xié)調(diào)類溝通協(xié)調(diào)類分

14、析評估類分析評估類日常監(jiān)管類日常監(jiān)管類經(jīng)營經(jīng)營策劃類策劃類其他類其他類 接待引導類接待引導類運營部相關人員負責接待外賓來訪事宜，運營管理人員負責現(xiàn)場的維護。 政府關系類政府關系類運營部安排專門人員負責與政府相關部門進行聯(lián)絡溝通，了解政府職能部門的相關政策，指導購物中心各租戶的工作開展，并配合政府各部門對購物中心各租戶的依法經(jīng)營進行檢查。 行政手續(xù)類行政手續(xù)類各類日常行政事務，租戶的各類申請事宜受理。 服務臺管理類服務臺管理類由服務臺主管管理各樓層服務臺人員的日常工作、培訓及相關事宜。Page 15對定位、業(yè)態(tài)組合的動態(tài)優(yōu)化運營管理運營管理對問題租戶的協(xié)調(diào)整改對經(jīng)營水平的整體提升運營管理工作內(nèi)容

15、小結：運營管理工作內(nèi)容小結：運營管理的核心即通過經(jīng)營上的不斷調(diào)整，以保持各租戶、整個商場的經(jīng)營活力運營管理的核心即通過經(jīng)營上的不斷調(diào)整，以保持各租戶、整個商場的經(jīng)營活力商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容客流量提升客流量提升銷售額提升銷售額提升租金提升租金提升Page 16風險評估與控制風險評估與控制消防安全管理消防安全管理交通安全管理交通安全管理勞動安全管理勞動安全管理設備安全管理設備安全管理建筑安全管理建筑安全管理財產(chǎn)安全管理財產(chǎn)安全管理法律安全管理法律安全管理購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)

16、容商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容10.11日，北京“喜隆多”商場火災，過火面積1500平米，涉及建筑物（不含裝修及設備）方面的損失超過2000萬元。安全管理安全管理環(huán)境營造環(huán)境營造工程設備管理工程設備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 17購物中心景觀營造工作：購物中心景觀營造工作：1）綠化的養(yǎng)護和管理工作；2）綠化與美陳、功能性小品布置與管理的結合；3）光環(huán)境管理工作。購物中心環(huán)境維護工作：購物中心環(huán)境維護工作：1）常規(guī)環(huán)境保潔管理工作；2）大理石、外墻和衛(wèi)生間等特殊材料和部位的專項保潔養(yǎng)護工作；3）

17、污染治理工作；4）廢棄物管理；5）蟲害治理工作。購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容安全管理安全管理環(huán)境營造環(huán)境營造工程設備管理工程設備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 18安全管理安全管理環(huán)境營造環(huán)境營造工程設備管理工程設備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容大修工程：大修工程：(房屋和設備設施基礎構

18、件或主要零件損壞嚴重，安全性和可靠性嚴重下降)1）承重結構部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位更新、改造；2）共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施設施更新、改造；中修工程：中修工程：需涉及或拆換少量主體結構或少量設備，需要動用資金達到該部件15%的，但保持原房(或設備)的結構和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低；小修工程：小修工程：(修復房屋或設備在使用過程中其構部件小的損壞的日常養(yǎng)護工程)1）屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊，修補樓地面面層，抽換個別楞木等；2）鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等；3）水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修；

19、4）下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等；5）修補內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等6）拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁；抽換個別木梁、木柱腳、修補木樓梯等。商業(yè)工程設備資產(chǎn)種類復雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的商業(yè)工程設備資產(chǎn)種類復雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的80%80%以上，以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎。是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎。Page 19購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管

20、理主要內(nèi)容工程管理：工程管理：1）購物中心裝修裝飾調(diào)整；2）店鋪工程條件整改；設備管理：設備管理：1）設備日常維修保養(yǎng)；2）中央空調(diào)、鍋爐房等大型設備定期檢修；3）高低壓配電室、發(fā)電機房、水泵房、電梯機房、空調(diào)機房、鍋爐房、弱電機房、管道井、污水處理間等設備間管理；能源管理：能源管理：1）設備效能評估；2）數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造；3）節(jié)能技術引進；安全管理安全管理環(huán)境營造環(huán)境營造工程設備管理工程設備管理固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理Page 20物業(yè)管理的要點：全面、細致。商場物業(yè)管理水平的提升，表現(xiàn)為各個細節(jié)的全物業(yè)管理的要點：全面、細致。商場物業(yè)管理水平的提升，表現(xiàn)為各個細節(jié)的全面提升，表現(xiàn)面提升，

21、表現(xiàn)最差的環(huán)節(jié)最差的環(huán)節(jié)決定商場整體物業(yè)水平。決定商場整體物業(yè)水平。案例1：石景山火災原因麥當勞員工給電瓶車充電中引發(fā)火災。案例2：運營管理人員的工作習慣每天早上第一件事就是看天氣預報。商業(yè)運營的概念解析商業(yè)運營的概念解析概念解析|購物中心運營管理主要內(nèi)容|購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容購物中心物業(yè)管理主要內(nèi)容Page 21購物中心運營管理工作特征小結購物中心運營管理工作特征小結標準、細致、效率、協(xié)作、創(chuàng)新標準、細致、效率、協(xié)作、創(chuàng)新標準：運營是個龐雜的系統(tǒng)，必須依靠嚴密且標準化的流程與規(guī)范來確保各項工作的有條不紊。細致：運營的很多工作是非?，嵥榧氈碌男∈?，而又非常重要，而且這些工作必須立即處理。效

22、率：運營具有很強的時間性，錯過最佳時間，則可能無法補救。協(xié)作：運營工作環(huán)環(huán)相扣，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響其他環(huán)節(jié)，甚至導致惡心循環(huán)。創(chuàng)新：運營的最終目標是打造一個不斷適應市場需求、始終保持新鮮感與吸引力的購物場所，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績，因此運營提倡創(chuàng)新。商業(yè)運營核心競爭力商業(yè)運營核心競爭力經(jīng)濟實力經(jīng)濟實力 + + 成熟完善的管理體系成熟完善的管理體系 + + 專業(yè)運營團隊專業(yè)運營團隊Page 222商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)運營模式運營公司架構- - -Page 23購物中心運營模式分類購物中心運營模式分類商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)

23、運營模式商業(yè)運營模式|運營公司架構模式模式內(nèi)容內(nèi)容代表案例代表案例優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢物業(yè)和運營分離物業(yè)和運營分離物業(yè)管理于運營管理分離，由不同企業(yè)公司主體進行操作國內(nèi)早期購物中心專業(yè)的人做專業(yè)的事，發(fā)揮各自優(yōu)勢責、權、利關系易于產(chǎn)生混淆，兩公司容易互相爭奪利潤、推卸責任物業(yè)統(tǒng)籌，運營外物業(yè)統(tǒng)籌，運營外掛掛物業(yè)管理由物業(yè)公司負責，運營管理由專業(yè)公司提供顧問意見或駐場代表，由物業(yè)公司進行統(tǒng)籌操作廣州天河城避免物管與運營工作分離對實際操作工作帶來的一系列問題專業(yè)公司“旱澇保收”，積極性低專業(yè)公司承包專業(yè)公司承包聘請專業(yè)公司進行全面運營管理工作，即實行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費用，至于管理公

24、司的盈虧由專業(yè)公司負責廣州宏城商業(yè)市場、廣百新翼最大限度的給予專業(yè)公司運營管理的空間項目的大業(yè)主（開發(fā)商）對項目運營管理的監(jiān)控力度小，當項目出現(xiàn)經(jīng)營不善，商戶拒交租金、物管費等問題時損失嚴重專業(yè)公司與開發(fā)商專業(yè)公司與開發(fā)商共同管理共同管理由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運營管理公司，對項目實行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。遠洋未來廣場充分發(fā)揮雙方的積極性，使項目運營管理效益最大化合作前提在于合作雙方明晰風險和利潤，避免推諉責任和利益矛盾開發(fā)商獨立運營開發(fā)商獨立運營由開發(fā)商單獨組建運營管理公司，組建自己的運營團隊，對物業(yè)實行全面運營管理華潤五彩城在經(jīng)營管理、人才培養(yǎng)等各方面實現(xiàn)統(tǒng)一管理，對開發(fā)商的長遠發(fā)展目標有

25、著深遠的意義對企業(yè)資金和資源配置能力要求很高Page 24商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)運營公司架構與運營模式商業(yè)運營模式|運營公司架構運營公司架構 工程部 運營管理公司副總經(jīng)理 運營管理公司副總經(jīng)理 運營管理公司總經(jīng)理 管理部 財務部 運營部 策劃部 行政部 購物中心運營管理公司一般架構：購物中心運營管理公司一般架構：Page 25Page 26運營的相關財務分析運營的價值分析前期定位中影響運營的關鍵因素問題探討3購物中心購物中心運營核心價值淺析運營核心價值淺析- - - - -Page 27運營成本構成運營成本構成項目項目項目內(nèi)容說明項目內(nèi)容說明費用水平說明費用水平說明基本租金收入商鋪租賃

26、收入，是最主要的商場收入-非租金收入廣告收入商場廣告位出租收入視外墻廣告位數(shù)量而定車庫租金收入停車位出租收入為配合主力商戶及各項營銷推廣活動，該部分收入較少，一般作為附加收入物業(yè)費商戶交付的物業(yè)管理費一般與物業(yè)管理支出持平商場維護費用保潔商場日常保潔支出小規(guī)模商場一般在4-6萬/年機電維護機電維護空調(diào)、電梯、排風排煙等機電設備維護費小規(guī)模商場的日常機電維護費用在5-20萬/年不等，3-5年可能出現(xiàn)大型設備維修費樓宇保養(yǎng)內(nèi)部裝潢、內(nèi)部維修、殺蟲費、導視系統(tǒng)、屋頂維護等相關硬件保養(yǎng)費視商場使用情況而定，裝修升級時成本較高車庫租金車場保險費、支付政府的人防工程使用費依據(jù)當?shù)乩U費標準計算安保費報警系統(tǒng)

27、、監(jiān)控系統(tǒng)、其他安保器材等的維護費用以及消防培訓及防火演習支出小規(guī)模商場一般在10-15萬/年能源成本能源成本水、電、天然氣、供暖、下水道疏通等按當?shù)貎r格標準計算外部維護外部燈箱、標識、地面以及景觀維護費用視使用情況而定，維護費用在5-20萬/年不等物業(yè)費支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費該部分支出一般分攤給各商戶營銷/招商費用廣告促銷費廣告費、營銷策劃、展覽展示等開業(yè)初期投入較大，經(jīng)營成熟后較少，一般按租金收入的5%計算商戶汰換經(jīng)營過程中商戶汰換產(chǎn)生的費用視商場經(jīng)營情況而定運營團隊人工成本運營團隊人工成本員工工資、各類保險及津貼小規(guī)模商場可按8人團隊計算，工資水平視當?shù)厥袌銮闆r而定財務費用（營業(yè)稅部分

28、）相比銷售類物業(yè)，商場需繳納營業(yè)稅營業(yè)額的5.5%購物中心運營核心價值淺析購物中心運營核心價值淺析運營的相關財務分析運營的相關財務分析|運營的價值分析|關鍵影響因素|問題探討Page 28斯普瑞斯損益預算表斯普瑞斯損益預算表Page 29運營的價值首先表現(xiàn)在直接收益的提升運營的價值首先表現(xiàn)在直接收益的提升港匯廣場為徐家匯地鐵上蓋商業(yè)綜合體，總建面32萬平米，包括一個購物中心(12萬)、兩棟寫字樓(12萬)及三棟公寓(8萬)恒隆廣場總建面27萬平米，包括一個購物中心和兩棟寫字樓，為上海乃至世界時尚高地，良好的運營使得項目自開業(yè)來租金始終保持兩位數(shù)增長購物中心運營核心價值淺析購物中心運營核心價值淺

29、析運營的相關財務分析|運營的價值分析運營的價值分析|關鍵影響因素|問題探討Page 30新天地新天地2009-20132009-2013收支表收支表（參考（參考） 單位：萬元20092009年年20102010年年 對比（對比（% %） 20112011年年 對比（對比（% %） 20122012年年 對比（對比（% %）20132013年年( (預估）預估）對比（對比（% %）租金收入10001500150%2200147%3000136%3500117%物業(yè)收入300500167%700140%800114%900113%小計小計1300130020002000154%2900290014

30、5%38003800131%44004400116%費用支出10001200120%1500125%1800120%2000111%物業(yè)支出10001100110%1200109%1200100%1400117%小計小計2000200023002300115%27002700117%30003000111%34003400113%損益損益-700-700-300-30043%20020067%800800400%10001000125%購物中心運營核心價值淺析購物中心運營核心價值淺析運營的相關財務分析|運營的價值分析運營的價值分析|關鍵影響因素|問題探討陽泉項目已于陽泉項目已于20112011年實現(xiàn)了盈利，從近五年的收益數(shù)據(jù)中可預見項目未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流年實現(xiàn)了盈利，從近五年的收益數(shù)據(jù)中可預見項目未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流Page 31良好的運營帶來物業(yè)本身的大幅增值良好的運營帶來物業(yè)本身的大幅增值購物中心運營核心價值淺析購物中心運營核心價值淺析運營的相關財務分析|運營的價值分析運營的價值分析|關鍵影響因素|問題探討西安西安- -大唐不夜城大唐不夜城發(fā)展商：