房地產項目開發(fā)程序的創(chuàng)新與問題研究

1、中國地質大學（北京）現(xiàn)代遠程教育本 科 畢 業(yè) 論 文題 目 房地產項目開發(fā)程序 的創(chuàng)新與問題研究 英文題目Real estate project development process innovation and research 學生姓名 焦峰 批 次 專 業(yè) 土木工程 學 號 指導教師 曹石磊 職 稱 學習中心 知金北京學習中心 2016年9月中國地質大學（北京）現(xiàn)代遠程教育本 科 畢 業(yè) 論 文題 目 房地產項目開發(fā)程序 的創(chuàng)新與問題研究 英文題目Real estate project development process innovation and research 學生簽名：

2、 焦峰 指導教師簽名： 2016 年 9 月中國地質大學（北京）繼續(xù)教育學院本科畢業(yè)設計（論文）任務書學生姓名焦峰學號專業(yè)土木工程導師姓名曹石磊職稱單位畢業(yè)設計（論文）題目房地產項目開發(fā)程序創(chuàng)新與問題研究Real estate project development process innovation and research畢業(yè)設計（論文）主要內容和要求：主要內容：1、針對文章所研究課題進行概述和分析2、介紹房地產項目開發(fā)程序的基本概念；3、分析房地產項目開發(fā)程序的問題與創(chuàng)新；4、結合實際經驗，進行有效探究；5、提出有效的改進創(chuàng)新，對課題進行展望。主要要求：應充分結合所學知識和項目經驗，探

3、究房地產項目問題。文章要求格式準確，內容完整，結構清晰，有理論依據，分析及方案準確有效，按時完成。畢業(yè)設計（論文）主要參考資料：1 曹振良，高曉慧等 中國房地產發(fā)展和管理研究（2002-6-22）2 宋春紅 論房地產開發(fā)項目可行性研究J.基建優(yōu)化，（2006-7-4）3 何繼志 房地產開發(fā)項目可行性研究報告編制及評估要點 .中國國際咨詢，20034 劉志平，王學孝 房地產開發(fā)可行性研究的思考 中國房地產，20015 Abraham, J.M.Hendershott. Bubbles in Metropolitan Housing Markets J, Journal ofHousing Res

4、earch, 1996，7(2):191-207畢業(yè)設計（論文）應完成的主要工作：主要工作：1、搜集學習前人關于房地產項目開發(fā)程序的研究資料；2、了解房地產項目的研究現(xiàn)狀及存在問題；3、進行必要的調研和分析；4、結合實際經驗，提出可行的解決措施；5、歸納總結，按時完成論文。畢業(yè)設計（論文）進度安排：序號畢業(yè)設計（論文）各階段內容時間安排備注1完成選題和資料搜集2016年8月27日前2完成初稿2016年8月28日至9月30日3完成終稿2016年10月1日至10月20日4完成答辯ppt2016年10月21日至10月28日5完成現(xiàn)場答辯2016年10月29日至10月30日課題信息：課題性質： 設計

5、論文課題來源： 教學 科研 生產 其它發(fā)出任務書日期： 2016年 2 月 11 日指導教師簽名： 年 月 日學習中心意見：畢業(yè)設計（論文）負責人簽名： 年 月 日學生簽名： 摘要中國房地產業(yè)經過二十年的快速發(fā)展,已經是中國新階段經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。而房地產項目開發(fā)程序又是房地產業(yè)發(fā)展的路基與先行者。房地產項目開發(fā)程序十分龐大和繁瑣， 在房地產項目的開發(fā)以及運作過程中，因為具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，導致在項目立項、可行性研究、設計、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標不能實現(xiàn)。通過有關書籍、雜志、節(jié)目、論

6、壇及新媒體進行了解學習，并在實地考察和實踐中逐步對我國房地產項目開發(fā)程序有了較為深入的了解和研究，其中不乏存在一些問題，也發(fā)現(xiàn)一些創(chuàng)新性的研究。在本文中，將重點說明我國房地產項目開發(fā)程序概略及其問題和創(chuàng)新研究。隨著房地產項目開發(fā)程序的不斷創(chuàng)新和逐步完善，一定會極大降低開發(fā)風險，促進房地產項目順利快速健康的發(fā)展。隨著國民經濟和房地產業(yè)的進一步發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。關鍵詞：房地產；項目開發(fā)；開發(fā)創(chuàng)新AbstractChina 's real estate industry after two decades of rapid development,Chi

7、na' s new stage of economic development is one of the pillar industries.The real estate project development process is the real estate industry and the development of the roadbed and pioneer.In this paper,we will focus on the real estate project development process outlined in China and its prob

8、lems and innovative research. With the real estate project development process of continuous innovation and gradual improvement, will greatly reduce the risk of development, real estate projects to promote the smooth, rapid and healthy development.Key words: Real estate industry; Project development

9、: Innovate目 錄引 言11 我國房地產項目開發(fā)程序概述21.1 項目開發(fā)前期調研程序21.2 項目立項程序21.3 土地使用權取得的程序21.4 項目規(guī)劃程序21.5 征地拆遷程序21.6 工程建設程序31.7 房地產經營程序32 房地產項目開發(fā)的風險分析42.1 項目的定位（決策）風險42.2 項目的投資支持能力風險42.3 土地風險42.4 資金風險42.5 設計風險42.6 工程風險42.7 市場風險53 房地產開發(fā)項目管理存在的主要問題及對策63.1 項目方案確定階段63.2 施工圖設計管理方面63.3 合同管理方面73.4 房地產開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的對策73.5 后期管

10、理短板，品牌形象提升困難84 各階段問題分析及對策94.1 項目決策階段：重視加強市場調研工作和提高決策效率94.2 項目實施階段：重視加強設計管理和計劃工作94.3 開發(fā)商應重視對供方資源的整合和管理104.4 甲方供料的范圍、交接方式104.5 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作105 房地產項目開發(fā)的創(chuàng)新125.1 房地產開發(fā)觀念的創(chuàng)新125.2 房地產開發(fā)技術創(chuàng)新135.3 房地產開發(fā)管理創(chuàng)新135.4 房地產開發(fā)組織創(chuàng)新14結 論15致 謝16參考文獻17引 言在了解房地產項目的開發(fā)以及運作過程中，參考大量房地產專業(yè)書籍和文獻逐步了解到房地產項目開發(fā)程序的龐大體系和

11、繁瑣的構成，可以將房地產項目開發(fā)程序概括為項目開發(fā)前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。本文通過對房地產項目開發(fā)程序的研究和總結, 對房地產開發(fā)項目的風險分析，房地產開發(fā)公司的準備工作，項目管理等工作進行分析研究，發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并進行創(chuàng)新性研究，從而促進房地產項目順利快速健康的發(fā)展。1 我國房地產項目開發(fā)程序概述房地產項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設，并進行出售的行為。房地產項目開發(fā)程序是指進行房地產開發(fā)過程中應遵循的法律、法規(guī)及辦事程序。對房地產項目開發(fā)一般應遵循下列程序：項目

12、開發(fā)前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。1.1 項目開發(fā)前期調研程序項目的前期調研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。1.2 項目立項程序項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設資格。1.3 土地使用權取得的程序土地使用權取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過(取得建議書批復，可行性研究批復)，并取得建設用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權手續(xù)的程序。1.4 項目規(guī)劃程序項目規(guī)劃程序，就是

13、開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的途徑。根據國家和市有關城市規(guī)劃的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃辦辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得“兩證”(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證)后，方可開工建設。項目規(guī)劃申報的基本程序如下：（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃辦申報規(guī)劃要點，規(guī)劃辦對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見，形成項目建設選址的初審意見，作為計劃部門進行批復時的參考依據。（2）在可行性研究報告批復后，開發(fā)商可向規(guī)劃辦申報項目定點，規(guī)劃辦向申請單位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置

14、、面積、范圍等提供較詳細的意見。（3）根據規(guī)劃辦提出的規(guī)劃設計條件，委托有資質的設計機構進行規(guī)劃方案設計，取得四圖一書 （總平面圖、定位圖、豎向設計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)商在完成方案設計后，應向規(guī)劃部門提出審查申請。（4）經審定通過的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規(guī)劃許可證的必備文件。（5）開發(fā)商依據設計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復，即可向規(guī)劃辦申領建設用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件。（6）申領建設工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需要驗證工程建設是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。1

15、.5 征地拆遷程序征地是指項目選址用地為集體土地時，要按照法定的程序和依據報請有批準權限的政府審批以后，對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉為國有土地的一種行為。拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。征地在領取建設用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證件后即可提出申請。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。1.6 工程建設程序工程建設階段，是指房地產開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過工

16、程竣工綜合驗收，達到業(yè)主使用條件的過程。在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請，取得報建證,同時，與市政相關部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議，支付有關費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工程建設質量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設；項目竣工后，由主管部門（市質檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。1.7 房地產經營程序房地產經營，是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租，實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產交付使用。房地產開發(fā)商，既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產，也可以委托給專業(yè)的中介機構。

17、銷售和出租的房地產都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證之后方可進行，且買賣契約和租賃契約都必須經過政府主管部門鑒證方為有效。2 房地產項目開發(fā)的風險分析風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險，由于風險與利益的對稱關系特性，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中的固有風險。2.1 項目的定位（決策）風險房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出

18、的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定（決策）以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，也就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發(fā)過程中最大的風險。按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），屬于項目建設的決策性失誤風險，其結果是不可管理風險。2.2 項目的投資支持能力風險項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本

19、分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。2.3 土地風險土地自然屬性風險，該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；征地拆遷風險，取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。2.4 資金風險資金充足性風險，房地產開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目

20、成本影響較大，利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。2.5 設計風險先進性風險，項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業(yè)承受設計風險；適用性風險，過分強調設計的先進性、經濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險；經濟性風險，在項目開發(fā)設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。2.6 工程風險發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質量風險，項目管理者未按規(guī)定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質量。工期拖延風險，工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成

21、本。2.7 市場風險市場需求風險，需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。項目開發(fā)投資者應該靈活運用風險回避、風險轉移、風險控制、風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制綜上所述，項目開發(fā)投資者應該靈活運用風險回避，風險轉移，風險控制，風險分散等方法，對于主要的風險如宏觀環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對

22、項目的不利影響，對于次要風險如區(qū)域環(huán)境風險和市場風險要嚴格控制各項風險，并專門補充各項控制措施，對于最次風險如土地風險、工程風險和設計風險的風險等級較低，企業(yè)一般可以承擔該風險，不必專門增加控制措施。只有有針對性的控制不同風險才能使企業(yè)實現(xiàn)利潤的最大化。3 房地產開發(fā)項目管理存在的主要問題及對策3.1 項目方案確定階段項目方案的確定，是房地產開發(fā)過程中的關鍵環(huán)節(jié)，產品能否為市場所接受、能否實現(xiàn)土地的最大價值、能否為企業(yè)與項目樹立品牌、能否降低和控制開發(fā)風險，這些問題都將在此階段完成。作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市

23、場調研。一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。前期調研不扎實，可行性研報告如走過場。現(xiàn)在，國家宏觀調控加速，產業(yè)轉型加劇，房地產調控越來越頻繁，再此背景下，開發(fā)風險明顯加劇，有些開發(fā)企業(yè)沒有充足的思想準備，對市場趨勢判斷不準確，形勢分析不透徹，認為調控針對的是一線二線城市，房價高企城市，對政府的調控力度估計不足，對市場前景盲目樂觀，沒有請專業(yè)機構、人士對市場和政策做一個精準、深入的分析研究，把自己的經驗代替可行性研

24、究，增加自己的投資風險。另一方面，在對項目地塊的特、周邊的配套及規(guī)劃分析的不透徹、研究的不周密，尤其地地方性的規(guī)劃條件不熟悉，按照老思路老套路辦事，導致在做方案的時候，才發(fā)現(xiàn)前面已經埋下的錯誤，成為既定事實，對投資成本造成浪費。一年之計在于春，一天之計在于晨?？尚行匝芯烤褪钦麄€項目的春天和早晨。好的開始和計劃，是事業(yè)成功過的關鍵。好的可研是公司項目的中心和目標，可以說，一個項目的可研一確定，整個公司工作重心都將圍著可研確定的方向轉，因此可行性報告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。可研制定首先要分析國際國內宏觀環(huán)境，深入了解產業(yè)政策，剖析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，解析行業(yè)發(fā)展趨勢，了解市場需求狀況，其次是對

25、開發(fā)項目的本身狀況，潛在因素，不可預見因素都要充分掌握，做好應對措施;再次要對項目投資做好規(guī)劃，做好資本籌集運作分析;最后要著重做好項目所在地市場的調研，熟悉項目所在地的政策環(huán)境，熟悉規(guī)劃開發(fā)條件，做到心中有數(shù)，按章辦事，力戒經驗主義，力戒老套路辦事。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，房地產開發(fā)企業(yè)項目管理存在的問題及對策。對策往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識

26、，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。3.2 施工圖設計管理方面現(xiàn)階段房地產開發(fā)企業(yè)對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很

27、少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發(fā)公司對這些專業(yè)設計的管理能力弱，加上多數(shù)設計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無

28、法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。我國在工程施工管理中，引進項目管理的理論和方法已多年，建立的體系已經相當科學化、規(guī)范化，并且擁有著大量的相關理論知識和豐富的實踐經驗。施工圖設計管理，在一定程度上同工程施工管理有著相近之處，我們不妨把其先進、成熟的管理方法稍加改進，就可應用到施工圖設計管理當中，達到事半功倍的效果。如：施工圖項目負責人的設定，如同施工單位在工程項目中的項目經理這一崗位。其主要任務是項目目標的控制和組織協(xié)調，并在各角色之間達到承上啟下的作用。在施工圖設計的過程中，必須樹立和堅持一個最基本的管理原則，即在確保施工圖質量的前提下，控制施工圖的繪制進

29、度。項目實施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變貝是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的，不平衡是示恒的。因此在項目實施的過程中必須隨著情況的變化進朽項目的目標的動態(tài)控制。3.3 合同管理方面目前仍有相當一些房地產開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程

30、，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。解決問題的關鍵首先是完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場正常運行的首要前提，是工程項目合同管理的基礎依據。制定從項目可行性研究至工程交工驗收全過程的一系列法律法規(guī)，將工程建設整個過程納入法制軌道進行規(guī)范和管理，對于規(guī)范建筑市場主體行為、維護建筑市場秩序、

31、增強各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題要及時進行研究和探索制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為。同時對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應的更具操作性的法律法規(guī)，促進建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設工程項目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。其次是建立以計算機和互聯(lián)網為主的合同信息管理系統(tǒng)，加強合同的動態(tài)控制建立以計算機和互聯(lián)網為核心的合同信息管理系統(tǒng)，實行信息共享，隨時掌握合同的簽訂、履約及糾紛情況，對建設工程項目合同形成真正的信息管理和動態(tài)管理。最后大力培養(yǎng)專業(yè)合同管理人才和建筑業(yè)內專業(yè)律師，提高合同管理人員的素質

32、和水平建設工程項目的合同管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及到建筑業(yè)各專業(yè)技術、經濟、法律、法規(guī)等方方面面，是一種全過程、全方位、科學系統(tǒng)的管理工作。要提高當前建設工程合同管理水平，任重道遠，需要我們不斷探索和不斷實踐。3.4 房地產開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的對策以上種種建設中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應用到開發(fā)建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)建設中如何做好項目管理對策往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做

33、好充分的市場調研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際

34、的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。3.5 后期管理短板，品牌形象提升困難房地產企業(yè)的利潤絕大部分來自于建設開發(fā)過程，而相對建設后期的物業(yè)服務，很多企業(yè)卻重視不足。物業(yè)服務管理，簡單層面是對開發(fā)項目的環(huán)衛(wèi)保潔，但是，就開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目整體而言，就不是簡單的一項保潔服務了，而是售后服務，是項目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。前期物業(yè)服務對于開發(fā)建設公司來說，就相當于項目交付前的管家，對前期物業(yè)的重視，聘用或籌建一個好的前期物業(yè)，對公司品牌樹立會起到相得益彰的效果。另外，物業(yè)公司能否積極應對、處

35、理買賣雙方的關系，也是樹立企業(yè)良好口碑的重要方式。作為開發(fā)項目的售后服務，物業(yè)公司擔當者重要的角色。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，可以給公司后期管理提出卓有成效的方案，同時提升項目知名度、整體形象，在項目后期，細微的物業(yè)服務不僅增加了項目在業(yè)主心中的舒適感、親和感。同時，對項目后期的運作十分有利。開發(fā)企業(yè)應充分考慮小區(qū)物業(yè)服務場所的設置和硬件設施的配備，做好物業(yè)服務企業(yè)的后方保障，充分運用好物業(yè)服務企業(yè)的的優(yōu)秀服務，提升項目品質，提高項目美譽度。4 各階段問題分析及對策4.1 項目決策階段：重視加強市場調研工作和提高決策效率項目決策階段開發(fā)商擔心政策風險和市場風險的負面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理

36、機制不健全，項目市場定位及決策機制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。項目前期對市場研究和決策。由于沒有詳細的項目可行性研究報告，使得項目規(guī)劃設計不能如期進行，即使進行了多方案的概念規(guī)劃設計，也會因為市場研究工作不充分細致、評判標準不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究，決策的遲緩而浪費了項目時機。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產品導致不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。決策機制的完善。決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困

37、難，一定會在項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來。當工程匆忙上馬、待定內容久拖不決時，因產品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領導臨時倉促“拍腦袋”，領導成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設等待的關注點，前期的市場調研和產品研究問題此時就演變成為工程技術問題。例如某項目在建設過程中經常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進行產品定位，重新設計而修改戶型，在建的商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設計經常調整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。提高決策水平和效率。決策階段工作效率低導致項目實施喪失機遇，效

38、率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據此進行的項目設計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設管理有章可循。重視項目的前期調研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立完善的決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。4.2 項目實施階段：重視加強設計管理和計劃工作市場研究階段進行得不細致不規(guī)范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設計師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商

39、意圖，但項目整體設計不系統(tǒng)、產品功能不配套、效果上不協(xié)調等方面設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。設計階段的盲從。開發(fā)商認識到一定要在設計階段嚴格把關，某幾個領導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據。項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設計師成了開發(fā)商的工具，使得設計師無法創(chuàng)意。建設內容經常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質量、進度、投資控制等項目管理目標無法如期實現(xiàn)。如某小區(qū)的變配電房、水泵房、停車位是臨時加上，分期建設的小區(qū)供電問題經常臨時性解決，經常調整建筑立面材料、顏色及窗型，景觀設計不系統(tǒng)、無主題等。設計師成了“改圖師”，工程人員成了“改圖員”，無論是工程管理部門，還是項目

40、的設計、監(jiān)理、施工單位，各方面都不滿意。設計資源的簡單拼湊。細微創(chuàng)造差異，細節(jié)決定成敗，項目設計資源整合不足，影響項目設計質量、供應時間、工程內容對接等工作，從而影響項目管理。當今住區(qū)開發(fā)建設，景觀園林工程已成為一項不可或缺的內容。景觀設計資源整合不足，設計工作滯后造成整個小區(qū)景觀不協(xié)調，景觀設計意圖粗略，無層次地繁雜添加，設計圖紙內容做法不具體，景觀工程實施滯后，失去了景觀促銷的作用。住宅公共部分精裝，裝修設計在施工圖中得不到體現(xiàn)，建筑裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣。有效整合設計資源。招標或委托有相應資質、有類似業(yè)績、與項目匹配的專業(yè)設計資源進行整合，要求設計單位按照已批準的項目可研報告

41、進行方案初步設計、施工圖設計、景觀設計，并以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件;此階段要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃，對關鍵性的設計文件要進行相關部門的預審和討論。嚴格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重，并經過必要的程序才能進行。4.3 開發(fā)商應重視對供方資源的整合和管理對于房地產項目工程管理者來說，工程勘察設計工作是由勘察設計單位完成，工程實物由施工單位承建，現(xiàn)場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實施，工程所用材料設備由材料設備供應商提供，開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調動者。在項目實施階段，開發(fā)商與勘察設計、施工、監(jiān)理及材料設備供應商之間是需方

42、和供方的合同關系，供方資源的整合和組織就成為甲方項目管理的關鍵所在，是房地產項目管理預控主要內容。開發(fā)商工程計劃不完善，工程招投標工作組織流于形式，平時資源積累不足，參與的單位與工程建設不匹配，使得工程管理難度加大。開發(fā)商是工程項目建設的主導者，是工程建設質量的第一責任人，在建設中應發(fā)揮主導性作用。有時開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項目規(guī)范化管理。其實，平時注意收集整合各種與項目建設相關的社會資源，建立嚴密的工程及主材、設備招投標制度，通過考察、鑒別、比較、評估、洽商等方法，建立適合自身需要的勘察、設計、施工、監(jiān)理等承包商和材料設備供應商的資源庫，然后再通過規(guī)范的招投標工作，選擇中意的供方，與

43、供方建立責、權、利分明的合同關系。有時開發(fā)商片面認為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動權”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉嫁現(xiàn)金流壓力，“主動”違約，忽略了供方的價值和伙伴作用，影響項目正常進展。開發(fā)商應當把承包方看成是通過項目實施，實現(xiàn)雙贏的、平等的、誠信的合作伙伴。4.4 甲方供料的范圍、交接方式開發(fā)商為了集中整合利用社會資源，集中采購節(jié)約成本，保證設備質量和進場時間，經常在工程施工合同中約定有甲方供料的內容。甲方供料主要是電纜、電梯、水泵、變配電、空調等主要機電設備，而有的開發(fā)商甲供料越來越細，還存在供料交

44、接、驗收、保存、結帳等方面的環(huán)節(jié)，加大開發(fā)商工作量，造成承包方的依賴性，而且承包方很容易將工程質量、工期問題責任歸結于甲方，產生承包商索賠，加大工程項目成本。甲方供料的范圍、方式選擇和實施效果不當，也會加大開發(fā)商工程項目管理的難度。甲方供料的范圍、交接方式要計入工程招投標合同條件，并嚴格按合同履約。工程主要設備可由甲方組織招投標，由甲方與材料設備供應商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費交由施工方與材料設備供應商簽訂供貨合同?？傊?，歸納影響工程建設進展的主要因素來看，開發(fā)商項目管理的主要難點有：首先，開發(fā)商決策階段的市場可行性研究不到位，導致施工圖設計文件供應慢且變更多;其次，事先整合的項目建設供

45、方資源少，甲方發(fā)包工程內容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導致工程收尾階段項目管理困難;最后，甲方供料不當。開發(fā)商只要制定成熟的房地產開發(fā)工作流程，編制其實可行的項目開發(fā)組織設計，建立與之配套嚴密的組織和制度，進行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務，加強各流程階段工作的計劃性，注重預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質量和效率。4.5 工程施工承包合同力求嚴密，重視項目收尾階段的管理工作工程施工承包合同不嚴密，從建設方手中直接分包的單位過多。項目收尾階段交叉施工作業(yè)時，發(fā)包工程內容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項目管理難度大大增加。工程

46、總分包管理難協(xié)調。工程建設前期主要是總承包單位進行的土建施工，管理工作比較單一，容易進行;對于施工合同有約定的納入施工單位管理的專業(yè)分包，管理工作也正常。到建設后期，專業(yè)配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項目管理的難點。因大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內容等要求或約定不詳細、不嚴密，總承包單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細節(jié)、腳手架、垂直運輸、臨時水電、垃圾清運、成品保護、使用費和配合費

47、、安全管理、交接驗收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。甲方分包單位有了需協(xié)調的問題也往往直接找甲方，甲方成了真正的“總承包”，出現(xiàn)工程質量和拖延工期問題后相互扯皮、推諉，責任不好界定。在項目收尾階段甲方很多精力花費在“協(xié)調”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現(xiàn)乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現(xiàn)場代表總要“求”完這個乙方，再“請”另一個乙方，還要準備組織進行項目整體驗收和交付等工作，現(xiàn)場管理的工作壓力、工作難度可想而知。收尾階段現(xiàn)場大打亂仗，焦頭爛額，使得項目建設虎頭蛇尾，留下諸多問題。甲方的分包項目要盡量少，施工承包合同要嚴密。對于甲方分包各工程合同內容

48、要系統(tǒng)化，細化各自之間配合條件，全面系統(tǒng)地進行建設合同管理。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標工作和確認分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于甲方及監(jiān)理的協(xié)調管理，規(guī)避質量、工期、安全、保修責任等風險。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細化發(fā)包工程的內容，事先研究各分包工程的建設時段、交接、場地、協(xié)作、安全、驗收、保修、資料、費用等配合條件，以及各工程之間可能產生的管理難點。事先制訂對策和要求，在工程建設承包合同中明確，減少甲方協(xié)調工作量，使得工程合同更具操作性，充分體現(xiàn)業(yè)主的主導性。從整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階

49、段可建立一個由開發(fā)商主管工程的領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內部人員組成的工程項目收尾巡查復查的臨時機構，與工程項目管理現(xiàn)場人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。5 房地產項目開發(fā)的創(chuàng)新房地產開發(fā)活動的同質化一方面導致房地產市場的過分單一，不能滿足客戶的需要，過量的開發(fā)同一產品也會導致其產品供給過剩，引發(fā)空置率的上升或是房地產泡沫化，不利于房地產市場健康正常的發(fā)展；另一方面從購房者來說，市場的單一化限制了其對產品選擇的多樣化，可能會引發(fā)其對購房需求的降低，房地產業(yè)作為我國的是國民經濟的重要基礎型產業(yè)；是國民經濟的先導性產業(yè)；是國民經濟的支

50、柱產業(yè)，房地產業(yè)的快速發(fā)展將帶動我國宏觀經濟的發(fā)展，反之而言，由于市場的同質化引起的房地產業(yè)發(fā)展的減慢也必將影響我國宏觀經濟的持續(xù)、健康發(fā)展。5.1 房地產開發(fā)觀念的創(chuàng)新理念的創(chuàng)新是房地產開發(fā)創(chuàng)新的重中之重，她依賴于開發(fā)商是不是有發(fā)現(xiàn)市場，超越市場的眼光和創(chuàng)造需求的能力，對產品開發(fā)各個方面進行突破，這樣才可以一直走在市場的前面。開發(fā)過程的創(chuàng)新首先應是開發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設計、營銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。房地產開發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產開發(fā)中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無

51、生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業(yè)與房地產業(yè)復合，使“運動就在家門口”，它是國內房地產開發(fā)過程中概念設計的典范。 如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅。1992、1993“房地產熱”之前，國內房地產開發(fā)基本處于賣方時代，即開發(fā)商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新?！胺康禺a熱”之后，開發(fā)商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發(fā)理念：房地產開發(fā)不等于鋼筋加水泥，開發(fā)商應由賣房子向賣生活方式

52、轉變。在深圳，萬科集團開發(fā)的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設中，后者將經典的歐洲小城移植到了中國。近年來金地集團開發(fā)的金海灣家園、卓越集團開發(fā)的蔚藍海岸，將住宅開發(fā)與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。同時，開發(fā)商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤?！耙环剿烈环饺?，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。房地產的理念創(chuàng)新就在于，適度超前地研究未來適合人類發(fā)展的，各種新的生活方式，并將它們充

53、分地消化，升華和提煉成能夠統(tǒng)帥全局的思想精華，并使其滲透、融合、演繹在房地產的開發(fā)之中。這種新的思路的結晶創(chuàng)新理念，是開發(fā)項目的靈魂和統(tǒng)帥。她對于房地產開發(fā)其它要素，諸如：設計、產品、銷售、運營、管理、服務等的創(chuàng)新具有直接的指導作用。內容也可以從以下幾方面考慮：一、出成果，即開發(fā)出受歡迎的新型房地產產品，使發(fā)展商真正賺到錢；二、出機制，今后的房地產競爭，不單是項目競爭，而是開發(fā)商總體實力的競爭。一個房地產企業(yè)要想打硬仗，必須有良好的企業(yè)運做機制，這是非常關鍵的，尤其對于綜合性大盤的開發(fā)，老板縱有三頭六臂也很難像以前那樣，包打天下；三、出品牌；品牌給房地產企業(yè)帶來超額回報，是開發(fā)商創(chuàng)品牌的動力。

54、對于具有實力、銳意進取的開發(fā)商，現(xiàn)在考慮的不僅是創(chuàng)區(qū)域品牌，更要超前一步，為創(chuàng)造跨區(qū)域的全國性品牌創(chuàng)造條件，因為泛地產時代使房地產企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)、連鎖經營成為可能，我們正在探索相應的品牌開發(fā)和管理模式；四、出人才；房地產企業(yè)的快速擴張，使多數(shù)企業(yè)都感到，人才、特別是能獨當一面的將才的嚴重匱乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，機會來了由于缺人而無法消化。所以，我們對參與策劃的大型成長性企業(yè)，都提出了相應的人才戰(zhàn)略，協(xié)助他們籌辦“黃浦軍?！笔且豁椫匾娜蝿铡Ｎ?、出網絡；現(xiàn)在的網絡概念也已擴大，不單是指過去企業(yè)局部市場的營銷網絡，而可能擴展成全國性的連鎖經營網絡、品牌控制網絡，更包括互聯(lián)網與房

55、地產的嫁接，房地產如何與互聯(lián)網相互為用等全新的課題。5.2 房地產開發(fā)技術創(chuàng)新 技術創(chuàng)新地產即科技地產。已經成為順應時代潮流、打造市場主導的技術創(chuàng)新體系、實施國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式?？萍嫉禺a作為工業(yè)地產的高階階段是從土地屬性來定義的。在我國，土地按照用途分為工業(yè)用地、城市綜合用地、住宅用地和商業(yè)金融用地等各種類型。科技用地在土地屬性上歸類于工業(yè)用地，但是，科技是工業(yè)化生產鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端。科技地產的服務對象不是普通的工業(yè)企業(yè)，而是高新技術企業(yè)，土地單位面積創(chuàng)造的價值遠遠高于工業(yè)地產，所以是工業(yè)地產的高階階段。科技地產理論體系以產業(yè)集群理論為基礎。涵義是：在一個特定區(qū)域的一個特

56、別領域，集聚著一組相互關聯(lián)的公司、供應商、關聯(lián)產業(yè)和專門化的制度和協(xié)會，通過這種區(qū)域集聚形成有效的市場競爭，構建出專業(yè)化生產要素優(yōu)化集聚洼地，使企業(yè)共享區(qū)域公共設施、市場環(huán)境和外部經濟，降低信息交流和物流成本，形成區(qū)域集聚效應、規(guī)模效應、外部效應和區(qū)域競爭力。世界一流科技園區(qū)是產業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)?？萍嫉禺a以創(chuàng)新型和成長型企業(yè)為客群對象，重點面向高新技術企業(yè)。這些企業(yè)一般能夠持續(xù)進行研究開發(fā)與技術成果轉化，形成企業(yè)核心自主知識產權，是知識密集、技術密集、介于第二和第三產業(yè)之間的一種產業(yè)實體，俗稱2.5產業(yè)。其從事的生產經營活動一般屬于生產性服務業(yè)，具有較強的創(chuàng)新活力、較高的成長潛力，產品具有高附加值等特點?？萍紙@區(qū)拒絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業(yè)企業(yè)?？萍嫉禺a以服務國家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略、推動科技創(chuàng)新為目標，所以主導產業(yè)都選擇急需大力發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產業(yè)。現(xiàn)階段，我國發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)選擇了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個領域作