溫州市甌海區(qū)中心區(qū)南單元D-10項目

1、Chapter1Chapter2Chapter3 區(qū)域概況 地塊現(xiàn)狀分析 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié) 宗地經(jīng)濟指標(biāo) 宗地狀況 周邊環(huán)境 生活配套 地塊SWOT目目 錄錄 初步投資分析 周邊在售樓盤 未來市場價格 產(chǎn)品初步定位 投資測算分析 投資結(jié)論地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)土地位置甌海區(qū)東至路、南至東二路、北至甌海大道用地面積8.224萬建筑面積20.56萬(地上）容積率2.5建筑密度35%綠地率30%建筑限高80米甌海大道宗地宗地前期準(zhǔn)備或進(jìn)展情況：土地出讓已報市政府審批，征地已完成，規(guī)劃條件書已出，市人民政府準(zhǔn)備委托溫州市國土儲備中心對地塊公開出讓。地區(qū)公司預(yù)估土地總價為12億。Chapter 1

2、 區(qū)域概況 區(qū)域狀況 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域小結(jié)區(qū)域特點區(qū)域特點甌海區(qū)是溫州城市的副中心，是溫州新型城市化的主陣地和城市的重要門戶。甌海商務(wù)區(qū)位于新城的核心地塊，區(qū)域優(yōu)勢十分突出，在1000多畝土地上以發(fā)展總部經(jīng)濟園形式集中了大量商務(wù)樓宇、酒店、文化娛樂等商務(wù)樓宇； 配套配套醫(yī)療、教育、配套服務(wù)等，整個區(qū)域交通非常便利，停車場全部建在地下，是一個宜居、宜創(chuàng)、休閑的產(chǎn)業(yè)區(qū)； 交通交通規(guī)劃輕軌1號線，地面公交系統(tǒng)較完善；板塊擁有多條主干道路，自駕出行較為便捷； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)溫州供可開發(fā)的土地資源十分有限，每年推出的新房總量不多，二手房市場的交易變化狀況是溫州樓市的晴雨表，由于溫州私營經(jīng)濟特征，經(jīng)濟不景氣、

3、樓市調(diào)控和民間借貸危機等諸多因素綜合作用下，往往使得房地產(chǎn)價格偏離市場。宗地空間結(jié)構(gòu)甌海新區(qū)總體結(jié)構(gòu)為：“一軸、二核、三區(qū)一軸、二核、三區(qū)”。一軸一軸甌海新城綜合發(fā)展軸：是聯(lián)系甌海行政中心和商貿(mào)中心的紐帶，是甌海新城核心組團(tuán)功能互動的基礎(chǔ)，是跨越高速公路發(fā)展的跳板。二核二核站前商貿(mào)中心、甌海行政中心三區(qū)三區(qū)甌海新城核心片區(qū)(18平方公里)含行政中心、商貿(mào)中心、居住組團(tuán)等多個組團(tuán)甌海新城作為溫州新型城市化的主要陣地，是未來甌海區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。新城在空間上被鐵路、高速公路和甌海大道分成三大發(fā)展片區(qū)，在功能布局上以中心商務(wù)區(qū)、站前商業(yè)區(qū)和總部經(jīng)濟園“三點一線”為城市發(fā)展主軸。宗地周邊現(xiàn)在紛

4、紛注入工程建設(shè)，周邊成熟建筑物還不多，待拆遷安置房較多。Chapter 2 地塊現(xiàn)狀分析 宗地經(jīng)濟指標(biāo) 地塊環(huán)境 交通狀況 生活配套 地塊SWOT分析u 指標(biāo)解讀指標(biāo)解讀1.1. 地塊是占地地塊是占地8.2248.224萬方，建筑面積約萬方，建筑面積約20.5620.56萬萬 的住宅用地的住宅用地中等體量，產(chǎn)品上將有一定的可塑性。2.2. 項目容積率是項目容積率是2.52.5，限高，限高8080米米容積率較高，城市型高層建筑布局。D10地塊地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)土地位置甌海區(qū)東至路、南至東二路、北至甌海大道用地面積8.224萬建筑面積20.56萬(地上）容積率2.5建筑密度35%綠地率30%建筑限高

5、80米周邊景觀：周邊無優(yōu)美景觀，有兩條河流在宗地交匯，隨著目前整個板塊的建設(shè)發(fā)展，周邊市政建設(shè)，文化設(shè)施，樓盤注入，景觀環(huán)境也會隨著美化。污染狀況：甌海中心的新核心地段，加上市鎮(zhèn)建設(shè)的建立及政府的形象工程，加以治理，空氣環(huán)境相對清新，河道受到污染相對較小，河道兩旁將是重點保護(hù)。宗地板塊周邊：甌海中心區(qū)板塊被甌海大道分成南北兩塊，通往各個區(qū)域。東軒大街、金溫鐵高速、高翔路、甌海大道圍繞四周，私家車、公交車等四通八達(dá)。板塊內(nèi)界：形成東一路、區(qū)府路、東四、東三等街區(qū)式道路。地鐵1號線規(guī)劃中，公交7路、15路、83路、118路等，且地塊東北角為規(guī)劃的公交總站。距離甌海大道閘口300米，白云山觀光園（度

6、假村）2公里，離溫州動車站3公里，離溫州機場28公里。宗地學(xué)校：同德中學(xué)、婁橋中學(xué)離該地塊5分鐘路程。醫(yī)院：該地塊東北角E20地塊為甌海區(qū)公共衛(wèi)生中心大樓，西邊為婁橋衛(wèi)生服務(wù)中心（原衛(wèi)生院）。商業(yè)：西南方為婁橋最繁華的商業(yè)街（振興街、長樂街），西邊6分鐘車程為大型商業(yè)綜合體（大西洋購物中心）。生活：已建成（甌海大道、半塘公園）,一鳴奶吧、吉來是等，東北角有在建加油站一個。銀行：農(nóng)行、工行、郵政儲蓄、甌海農(nóng)村合作銀行。郵局：郵政服務(wù)站。其他：該地塊位于甌海中心區(qū)，比鄰甌海區(qū)行政管理中心大樓、區(qū)公安大樓、區(qū)檢察大樓、區(qū)便民服務(wù)中心、區(qū)法院大樓、文化館、健身中心、圖書館、婦女兒童活動中心、中心公園、

7、市民廣場（已建成），溫州市總商會大廈、云天樓洲際廣場等（在建），中國移動、中國鐵通等。 宗地南山小學(xué)音樂學(xué)院浙南職業(yè)學(xué)校變橋中學(xué)同德中學(xué)1、豐富的生態(tài)景觀資源。東西臨河，位于河的中間。2、規(guī)劃為城市中心，具有一定的城市低位。3、交通便利，接甌海大道、甬臺溫高速、及溫州動車站。4、項目規(guī)模適中，有一定體量優(yōu)勢，可塑性強。5、市政建設(shè)的事前建設(shè)，周邊配套基本齊全，生活便捷。6、地塊整體規(guī)整，利于建筑物的布局優(yōu)勢 1、繁華度不夠，板塊周邊老居住區(qū)較多； 2、周邊配套及開發(fā)環(huán)境還在繼續(xù)中，影響樓盤整體形象。 3、河道整理與環(huán)境綠化需要過程。劣勢Chapter 3 初步投資分析 周邊在售樓盤 未來市場價

8、格 產(chǎn)品初步定位 投資測算 投資小結(jié)宗地國際華府預(yù)計2萬/華鴻中央2.15萬/部分在售樓盤均價分布示意圖華星藍(lán)庭國際1.35萬/物業(yè)物業(yè)屬性屬性項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模開盤時間開盤時間產(chǎn)品產(chǎn)品主力戶型主力戶型近期價格近期價格( (元元/ /) ) 項目規(guī)模項目規(guī)模公寓公寓華鴻中央城占地6.3萬建筑19萬2012-09高層150-18021240 溫州市豐基房地產(chǎn)國際華府占地3.35萬建筑13萬待定高層86-110待定溫州甌海房屋華星藍(lán)庭國際占地1.1萬建筑2.42萬2012-08小高層，高層79-8913500溫州華星置業(yè)區(qū) 域 個 案 調(diào) 查 匯 總 表區(qū) 域 個 案 案 列 分 析華鴻中央

9、城華鴻中央城基本信息基本信息行政區(qū)域：行政區(qū)域：甌海區(qū)項目位置：項目位置：甌海區(qū)東一條路以北、水杉路以西、緯十路以南建筑類型：建筑類型：高層,超高層物業(yè)類別：物業(yè)類別：商鋪,商住戶型面積：戶型面積：139-149開發(fā)商：開發(fā)商：溫州市豐基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華鴻分公司樓盤特色：樓盤特色：投資地產(chǎn)價格信息價格信息均價：均價：20400元/平方米詳細(xì)信息詳細(xì)信息產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)類型：產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房開工時間：開工時間：2012年08月竣工時間：竣工時間：2015年10月01日容積率：容積率：3.00綠化率：綠化率：32.64%總戶數(shù)：總戶數(shù)：550建筑面積：建筑面積：190000平方

10、米配套信息配套信息車位數(shù)：車位數(shù)：1255周邊商業(yè)：周邊商業(yè)：大西洋百貨、站南商貿(mào)城、甌海商貿(mào)區(qū)。西南面與甌海區(qū)行政中心僅一路之隔，盡享市政完善配套。周邊景觀：周邊景觀：半塘公園、“生態(tài)之心”文化休閑公園、秀嶼山公園周邊公園：周邊公園：半塘公園、“生態(tài)之心”文化休閑公園、秀嶼山公園周邊學(xué)校：周邊學(xué)校：甌海外國語學(xué)校（九年制）、溫州科技職業(yè)技術(shù)學(xué)院、婁橋中學(xué)、婁橋小學(xué)幼兒園周邊交通：周邊交通：與甌海大道、城市軌道s1、m1一路之隔，直通主城區(qū)與機場，周邊還有直升機坪、金麗溫高速152.17平米166平米區(qū) 域 個 案 案 列 分 析國際華府國際華府基本信息行政區(qū)域：基本信息行政區(qū)域：甌海區(qū)項目位

11、置：項目位置：甌海區(qū)東一條路與東三路交匯處（甌海新區(qū)府對面）建筑類型：建筑類型：板樓,小高層物業(yè)類別：物業(yè)類別：普通住宅開發(fā)商：開發(fā)商：溫州甌海房屋開發(fā)有限公司樓盤特色：樓盤特色：投資地產(chǎn)售樓地址：售樓地址：甌海區(qū)東一條路與東三路交匯處（甌海新區(qū)府對面）開盤時間：開盤時間：2013年入住時間：入住時間：2015年銷售狀況：銷售狀況：待售價格信息：價格信息：待定詳細(xì)信息詳細(xì)信息產(chǎn)權(quán)年限：產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年產(chǎn)權(quán)類型：產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房開工時間：開工時間：2012年竣工時間：竣工時間：2014年容積率：容積率：3.0綠化率：綠化率：31%建筑面積：建筑面積：130000平方米占地面積：占地面積：3

12、3471.35平方米區(qū) 域 個 案 案 列 分 析華星藍(lán)庭國際藍(lán)華星藍(lán)庭國際藍(lán)物業(yè)類別物業(yè)類別 住宅、住宅，商業(yè)項目特色項目特色 小戶型,景觀居所建筑類別建筑類別 板塔結(jié)合 高層裝修狀況裝修狀況 暫無資料環(huán)線位置環(huán)線位置 暫無資料所屬商圈所屬商圈 暫無資料 容容 積積 率率 2.20 綠綠 化化 率率 30% 開盤時間開盤時間 2012-09-24入住時間入住時間 暫無資料物物 業(yè)業(yè) 費費 暫無資料 物業(yè)公司物業(yè)公司 暫無資料開開 發(fā)發(fā) 商商 溫州華星置業(yè)有限公司預(yù)售許可證預(yù)售許可證 暫無資料售樓地址售樓地址 中匯路與秀浦路交叉口東南邊物業(yè)地址物業(yè)地址 甌海甌海區(qū)中心區(qū)工業(yè)路與中匯路交匯處 交

13、通狀況交通狀況 溫州動車站、輕軌S1、M1線華星藍(lán)庭國際房價華星藍(lán)庭國際房價 均價13300元/平方米 甌海新城作為溫州新型城市化的主要陣地，也是未來甌海區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，其中商務(wù)區(qū)以發(fā)展總部經(jīng)濟園形吸引了不少區(qū)域客群，并在經(jīng)過一期商務(wù)樓宇、酒店、文化娛樂等商務(wù)樓宇建設(shè)后，板塊具有明顯的核心競爭優(yōu)勢。但也考慮到宗地所在的板塊發(fā)展還是起步期，推動溫州房產(chǎn)價格的因素往往是人為炒作占據(jù)主導(dǎo)，目前周邊高層住宅1.35萬-2萬元/，因此建議該宗地銷售產(chǎn)品定因此建議該宗地銷售產(chǎn)品定價為：價為：1725017250元元/ / （1.351.35萬萬+2+2萬）萬）/2/2* *3%3%年均增長年均增

14、長=1.725=1.725萬萬/ / 產(chǎn)品定位：定位中高端以上人群。產(chǎn)品形態(tài)：純高層項目?？偨娣e約20.56萬，總占地約8.224萬。建議售價：板塊具有明顯的核心競爭優(yōu)勢，但也考慮到宗地所在的板塊發(fā)展還是起步期，推動溫州房產(chǎn)價格的因素往往是人為炒作占據(jù)主導(dǎo)，建議項目價格為17250元/，銷售總收入為35.466億元指標(biāo)總建筑面積可售面積面積（萬）20.560 20.560 預(yù)期售價（元/）17250 17250 銷售額（萬元）354660.57 354660.57 土地轉(zhuǎn)讓價的土地成本投資利潤率土地轉(zhuǎn)讓價的土地成本投資利潤率測算1土地評估價的土地成本下凈利潤率數(shù)值/比重單位價格（元/）總額（

15、萬元）備注一、成本1.土地成本20.560 5837 120000.0 溫州公司根據(jù)市場預(yù)計12億元2.開發(fā)成本20.560 5800119248.2 投資總額20.560 11637 239248.2 二、銷售收入住宅20.560 17250 354660.5693銷售總額20.560 17250 354660.6 三、相關(guān)稅費營業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%1380 28372.8 按銷售總額*8%計算四、稅前/稅后盈利稅前利潤額（萬元）（二）-（一）-（三）4233 87040 銷售收入-投資總額-相關(guān)稅費稅后利潤額（萬元）25%3175 65280 按稅前利潤額*（1-25%）計算稅前銷售利潤

16、率（%） （四）/（二）24.5%24.5%稅前利潤額/銷售總額投資利潤率（%）36.4%36.4%稅前利潤額/項目總投資 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品定位高層住宅項目，未來銷售單價1.725萬/，可售面積約20.56萬，按土地評估價5837元/ 測算，預(yù)計單位面積凈銷售1.725*0.92=1.578萬/ ，那么測算稅前利潤為87040萬元，投資利潤率為36.4%.投資利潤率投資利潤率 15% 推導(dǎo)土地價格推導(dǎo)土地價格測算2按15%投資利潤率推導(dǎo)土地成本價數(shù)值/比重單位價格（元/）總額（萬元）備注一、成本1.土地成本20.560 8000 164480.3 2.開發(fā)成本20.560 5800

17、 119248.2 投資總額20.560 13800 283728 二、銷售收入住宅20.560 17250 354660.5693銷售總收入20.560 17250 354660.5693三、相關(guān)稅費營業(yè)稅及土地增值預(yù)征8%1380 28372.8 按銷售總額*8%計算四、稅前/稅后盈利稅前利潤額（萬元）（二）-（一）-（三）2070 42559 銷售收入-投資總額-相關(guān)稅費稅后利潤額（萬元）25%1553 31919 按稅前利潤額*（1-25%）計算稅前銷售利潤率（%） （四）/（二）12.0%12.0%稅前利潤額/銷售總額投資利潤率（%）15.0%15.0%稅前利潤額/項目總投資 經(jīng)過前述分析，地塊假設(shè)：產(chǎn)品