房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳16個(gè)疑難問題解析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳16個(gè)疑難問題解析一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨地區(qū)項(xiàng)目部經(jīng)營模式納稅地點(diǎn)問題異地項(xiàng)目部不辦理營業(yè)執(zhí)照、不屬于獨(dú)立納稅人，不在項(xiàng)目所在地分稅，應(yīng)匯總由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一匯算清繳所得稅。1. 企業(yè)違法企業(yè)外地項(xiàng)目部收入全部就地繳納企業(yè)所得稅如何處理？ 企業(yè)未開具外管證，而被項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳所得稅，總機(jī)構(gòu)如何處理？答：因企業(yè)違反規(guī)定未開具該證明，無法提供相關(guān)證據(jù)證明其二級(jí)及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，而被所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳的，預(yù)繳稅款暫不能到總機(jī)構(gòu)扣除，項(xiàng)目部經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額仍應(yīng)全額匯總到總機(jī)構(gòu)，由總機(jī)構(gòu)按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。2

2、. 稅局違法房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目部開具了外管證，卻仍被項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全額就地預(yù)繳的，總機(jī)構(gòu)如何處理？如：按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營收入的2%預(yù)繳企業(yè)所得稅，企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還。二、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件疑難問題處理 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件疑難問題處理 （一）國稅法200931號(hào)第三條：只要具備下列其中一個(gè)條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工。1、竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案（不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過驗(yàn)收合格或在會(huì)計(jì)上是否辦理決算手續(xù)）。2、開始投入使用：是指開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已實(shí)際投入使用。3、取得初始產(chǎn)權(quán)證明。完工與未完工對(duì)所得稅的處理是不一樣的，未

3、完工所得稅是預(yù)繳，已完工所得稅是匯算清繳。（二）房地產(chǎn)企業(yè)開具正式銷售發(fā)票，是否可確認(rèn)完工？ 房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足買房者提前繳納契稅的原因，在尚未竣工驗(yàn)收時(shí)，開具了房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票，已經(jīng)按計(jì)稅毛利率計(jì)入應(yīng)納稅所得額，是否要確認(rèn)完工結(jié)轉(zhuǎn)成本？答：根據(jù)國稅發(fā)200931號(hào)文件第三條規(guī)定的三個(gè)條件之一確認(rèn)是否完工，是否開具房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票不是完工確認(rèn)的條件之一。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未辦理竣工手續(xù)，但已投入使用，可以認(rèn)定為完工。國稅函2009342號(hào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)

4、完工。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，先竣工驗(yàn)收才能投入使用，如不經(jīng)過驗(yàn)收違法投入使用，按照稅法的規(guī)定，仍然視為完工。三、如何理解房地產(chǎn)企業(yè)核定征收的問題國稅發(fā)200931號(hào)文第四條規(guī)定：企業(yè)出現(xiàn)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按中華人民共和國稅收征收管理法等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。1、 房地產(chǎn)企業(yè)非正常原因情況下是否核定征收問題。如：企業(yè)已

5、設(shè)置賬簿，但由于某種原因（如會(huì)計(jì)資料被盜，有報(bào)案記錄），導(dǎo)致成本、費(fèi)用憑證部分丟失、殘缺不齊，難以準(zhǔn)確核算成本。對(duì)于這種情況，能否適應(yīng)核定征收，是按核定應(yīng)稅所得進(jìn)行征收，還是核定毛利率征收？視丟失、殘缺不齊程度情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。根據(jù)征管法規(guī)定，如果成本費(fèi)用不全，應(yīng)核定應(yīng)稅所得。2、 國稅發(fā)200830號(hào)規(guī)定：嚴(yán)禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，一刀切地搞企業(yè)所得稅核定征收。具有下列情形之一的，核定其應(yīng)稅所得率：能正確核算（查實(shí)）收入總額，但不能正確核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額的；能正確核算（查實(shí)）成本費(fèi)用總額，但不能正確核算（查實(shí)）收入總額的；通過合理方法，能計(jì)算和推定納稅人收入總或成本費(fèi)用總額

6、的3、不允許事先核定的企業(yè)。國稅函2009377號(hào)，以下類型企業(yè)不實(shí)行：享受優(yōu)惠政策的企業(yè)；匯總納稅企業(yè)；上市公司；銀行及其它金融企業(yè)；經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。四、房地產(chǎn)收入確認(rèn)的若干疑難問題1、國稅發(fā)200931號(hào)文第六條 企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)有差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，按合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，一般通過“預(yù)收帳款”核算。2、項(xiàng)目已竣工僅部分收取或者僅取得定金如何確認(rèn)收入。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目辦理竣工備案，即達(dá)到了完工標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)年度需要計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)完工銷售收入。 屬于正式簽訂房

7、地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同取得的收入，應(yīng)國稅發(fā)200931號(hào)文件第六條規(guī)定區(qū)分不同收款方式確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。對(duì)于雖未簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同但已取得的收入，包括訂金，應(yīng)確認(rèn)為完工銷售收入，同時(shí)相應(yīng)配比結(jié)轉(zhuǎn)扣除成本。3、預(yù)售收入是否作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)？預(yù)收帳款已經(jīng)被稅法確認(rèn)為收入，全國一些省市的稅務(wù)局認(rèn)為可以扣除，開發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（是指在完工年度不得重復(fù)作為計(jì)提基數(shù)）。一些省市干脆沒有出相關(guān)文件，只靠口頭解釋。 4、以租抵售收入額確認(rèn)問題。 某公司“輕松保租”方

8、式銷售，即銷售商鋪時(shí)按合同金額的50%收取樓款，余下50%未收取樓款，但約定由該公司在售樓后的5年內(nèi)以該鋪的租金收入來抵頂。按規(guī)定50%的保租額也應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)收入征稅（實(shí)質(zhì)重于形式的原則）。5、假按揭確認(rèn)收入問題 某公司以公司內(nèi)部高層人員名義辦理了十套商鋪的按揭。收到銀行的按揭款記入“其他應(yīng)付款借款”，沒有作銷售處理。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以虛假的按揭貸款形式取得“售房收入”，同時(shí)向“購房人”開具了商品房銷售發(fā)票或“購房人”辦理了房屋所有權(quán)證及房屋他項(xiàng)權(quán)利證等手續(xù)，則無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以后對(duì)該房屋是做銷售退回還是再次轉(zhuǎn)讓處理，均應(yīng)對(duì)其取得的售房收入預(yù)征所得稅。青島地稅函20131號(hào)解答：首先，如

9、問題所述，這種行為被定性為虛假按揭，屬于違法行為。而稅務(wù)處理應(yīng)當(dāng)建立在真實(shí)合法行為的基礎(chǔ)之上，而不能以違法行為作為處理的基礎(chǔ)。再次，稅務(wù)處理是一種事后的行為，即在涉稅行為確定后對(duì)其征稅。因此，對(duì)于這種行為，如有關(guān)部門未對(duì)其作出處理，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照原合同等證據(jù)進(jìn)行稅務(wù)處理；如法定納稅義務(wù)到期前有關(guān)部門已對(duì)其做出處理，則應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門處理后的結(jié)果進(jìn)行稅務(wù)處理，如果有關(guān)部門將其認(rèn)定為違法所得，不再征稅，反之，則征稅。6、未簽訂合同收取定金、誠意金稅收不應(yīng)預(yù)征所得稅。 國稅發(fā)200931號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，具有預(yù)收款性質(zhì)的訂

10、金、保證金、誠意金、內(nèi)部認(rèn)購會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的定金一樣處理，暫時(shí)不用繳納企業(yè)所得稅，等簽訂銷售合同（預(yù)售）合同后才予以納稅。應(yīng)區(qū)分為簽訂合同前（不預(yù)征）和簽訂合同后（預(yù)征）。7、視同銷售處理問題（1）視同銷售行為： 用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣資產(chǎn)等。 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售。(2）確認(rèn)收入地點(diǎn)： 所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日。視同銷售產(chǎn)品價(jià)格確認(rèn)爭(zhēng)議處理 ， 房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售收入價(jià)格的方法和順序： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值

11、確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 8、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收租金不預(yù)交所得稅 31號(hào)文：第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證之前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。財(cái)稅（2010）121號(hào)文件，免租期按原值繳納房產(chǎn)稅。五、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品疑難問題處理1、31號(hào)文第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、 地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市

12、城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。 （二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市區(qū)及郊區(qū)的不得低于10%。 （三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房，限價(jià)房和危改方的，不得低于3%。2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品預(yù)繳申報(bào)處理 計(jì)算確定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 預(yù)繳申報(bào)：“中華人民共和國所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（A類）”第5行加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 利潤總額會(huì)計(jì)利潤總額+取得預(yù)售收入預(yù)計(jì)毛利額-結(jié)轉(zhuǎn)銷售部分對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額3、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品匯算清繳申報(bào)： 31號(hào)文第九條：在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)段出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)

13、需要的其他相關(guān)資料。 本年預(yù)售收入-本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售的預(yù)售收入 附表16行“其他視同銷售收入” 本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本本年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本附表二15行“其他視同銷售成本”本年預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅成本預(yù)售收入*（1預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率）待攤稅金的處理：如在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)進(jìn)入損益類科目，同時(shí)在年度申報(bào)時(shí)在附表三扣除類40行“其他”調(diào)增調(diào)減。 完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 征管要求： 完工年度匯算清繳申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差異調(diào)整情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。4、預(yù)繳時(shí)允許扣除當(dāng)期營業(yè)稅及與預(yù)收收入相關(guān)的稅費(fèi) 第十二條 企業(yè)

14、發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。 各省規(guī)定不同，何時(shí)扣，在于對(duì)已銷產(chǎn)品的理解?？娀垲l副司長在線答疑可以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已計(jì)提并已納稅申報(bào)的營業(yè)稅金及附加但未實(shí)際繳納是否可以稅前扣除？ 不可以，必須按實(shí)際繳納金額扣除。問題：房開企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預(yù)繳的營業(yè)稅及土地增值稅，在所得稅清繳時(shí)如何扣除？ 第一種在預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅的當(dāng)年扣除，也就是按預(yù)收房款乘以預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出毛利額后，可以扣除預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅等，計(jì)算當(dāng)年的所得額。 第二種 不在預(yù)繳營業(yè)稅及土地增值稅的當(dāng)年扣除，而是在產(chǎn)品完工后，預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的那年稅前扣除。 上述哪

15、種方式是正確的理解？ 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)局人，第一種理解是正確的。六、政府返還土地出讓金和返還稅收的處理1、土地出讓金返還的會(huì)計(jì)處理 企業(yè)按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)，計(jì)入土地受讓成本。而后政府給予返還款一般應(yīng)確認(rèn)為政府補(bǔ)助的性質(zhì)。 與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期收益。 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。 （二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。現(xiàn)實(shí)中，一般直接計(jì)入當(dāng)期損益。財(cái)稅201170：專項(xiàng)用途財(cái)政性

16、資金企業(yè)所得稅處理 企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入（5年內(nèi)不征稅，5年后再計(jì)入應(yīng)納稅所得額），在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府付部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。問：A企業(yè)購買土地，國土局掛牌價(jià)100萬元并按照100萬元開票給企業(yè)，企業(yè)按照與政府簽訂的協(xié)議繳納40萬元，另外60萬元的補(bǔ)貼由地方政府與國土局結(jié)算，不撥付給企業(yè)。企業(yè)按照40萬元計(jì)入無形資產(chǎn)

17、土地并按規(guī)定期限攤銷，請(qǐng)問政府補(bǔ)貼60萬元 是否應(yīng)征所得稅？如果征稅，是否允許企業(yè)按100萬元計(jì)入土地成本進(jìn)行攤銷？ 答：根據(jù)企業(yè)所得稅法第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，都應(yīng)計(jì)入收入總額。因此該筆補(bǔ)貼應(yīng)計(jì)信企業(yè)的收入總額，同時(shí)地土地的計(jì)稅成本為100萬元。問：土地增值稅只預(yù)征不清算，做何處理？一些地方地地增值稅只預(yù)征不清算。國稅發(fā)201053號(hào)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，核定征收率原則上不得低于5%七、房地產(chǎn)企業(yè)借款利息稅務(wù)處理疑難問題1、財(cái)稅（2008）121號(hào)文件：非金融企業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的借款扣除限額，不超過規(guī)定比例準(zhǔn)予扣除。即債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資的比例 為2

18、：1，如果債權(quán)是投資的2倍以上，超過規(guī)定比例不予扣除。2、問：向銀行借款時(shí)作為利息外費(fèi)用的顧問費(fèi)是否能稅前列支？根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來，可以資本化的計(jì)入資產(chǎn)，不能資本化的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。3、問：企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)方，同時(shí)又向銀行支付利息稅前扣除問題。 答：企業(yè)如果有銀行貸款但將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人的，其相當(dāng)于銀行貸款利息支出的部分（與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)）不得在稅前扣除； 貸款自有資金出借確實(shí)未收取利息的可不計(jì)算利息收入。 企業(yè)將資金無償借給關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，其向銀行支付的借款利息中應(yīng)由關(guān)聯(lián)方負(fù)擔(dān)的部分，不得在稅前扣除。4、房企借款約定幾年后一次性支付利息，收入、扣除如何確定？利息收入，按照合同約定的債務(wù)

19、應(yīng)付利息的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。相關(guān)的利息支出應(yīng)在利息收入確認(rèn)的當(dāng)期扣除。八、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)損失的扣除疑難問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目 （1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失。 （2）開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損的凈損失。 整體是指：以成本對(duì)象為計(jì)量單位。（而不是個(gè)別樓層質(zhì)量問題返工屬工程成本增加；如已經(jīng)封頂了，整體倒塌屬整體報(bào)廢。） 專項(xiàng)申報(bào)：依據(jù)國稅公告2011年25號(hào) 扣除項(xiàng)目：作為非貨資產(chǎn)損失。九、企業(yè)支付違約賠償金扣繳個(gè)人所得稅問題關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)國稅函（2006）865號(hào)規(guī)定：商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)

20、系，造成購房認(rèn)不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付的違約金，屬購房個(gè)人的“其他所得”，由房產(chǎn)公司代扣代繳個(gè)人所得稅。如因延期交房支付的違約金，不屬解除合同之類，不代扣個(gè)人所得稅。十、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計(jì)入開發(fā)成本？稅收沒有特別的規(guī)定，所以遵循新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。十一、甲供材的涉稅問題1、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲供材關(guān)注的重點(diǎn)：（1）甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除。 （2）甲方供材是否按規(guī)定由施工企業(yè)足額繳納了營業(yè)稅；開發(fā)企業(yè)是否重復(fù)列支成本。 （3）材料和

21、設(shè)備的區(qū)別，甲供設(shè)備施工方不繳納營業(yè)稅。 財(cái)稅200316號(hào)：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包含設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。2、甲供材料，發(fā)票如何開具？（1）銷售自產(chǎn)貨物并施工自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售） （2）商貿(mào)公司銷售外購并施工全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）（3）建筑公司銷售外購并施工全額工程發(fā)票（包工包料） 以上：同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票或者是兩票）十一、售樓處、樣板房、地下停車場(chǎng)所稅務(wù)處理1、房地產(chǎn)企業(yè)主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房 建造及裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算扣除。 土地增值稅

22、清算，應(yīng)按開發(fā)費(fèi)用處理，而不是開發(fā)成本。 售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，應(yīng)做固定資產(chǎn)，折舊在管理費(fèi)用中列支。2、利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部和樣板房 房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)利用開發(fā)產(chǎn)品修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 3、租入并裝修的售樓處，租金、裝修費(fèi)用計(jì)銷售費(fèi)用。4、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施作為售樓部、樣板房 設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可

23、以扣除。 （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。5、停車場(chǎng)所的稅務(wù)處理企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本） 簡(jiǎn)化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。 作為可售面積的地下車庫，是成本對(duì)象。（可辦理產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為可售面積）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)定規(guī)定對(duì)停車場(chǎng)所進(jìn)行界定： 與房屋一體的帶產(chǎn)權(quán)停車場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本核算； 單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算； 利用地下人防設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)處理。十二、房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理問題所得稅匯算前，房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)飄發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。 （二）公共配套設(shè)施尚未建造成尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。必須符合已在售房合同 、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （三）應(yīng)向政府直交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由