影響房地產(chǎn)營銷對策因素的思索

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上影響房地產(chǎn)營銷對策因素的思索1營銷環(huán)境因素營銷環(huán)境是制定房地產(chǎn)營銷策略的第一要件。研究掌握房地產(chǎn)營銷環(huán)境，因地制宜，審時度勢，靈活運用各營銷手段，一個企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應(yīng)不斷變化的營銷環(huán)境。營銷管理者及執(zhí)行者需要掌握的營銷環(huán)境主要有宏觀政策、區(qū)域市場環(huán)境和競爭環(huán)境等三個方面。國家宏觀政策因素國務(wù)院總理溫家寶3月5日在十一屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，XX年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。新一輪宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響是全方位的。在一系列調(diào)控政策的作用下，我國房地產(chǎn)業(yè)飛

2、速發(fā)展的勢頭已受到遏制，市場開始出現(xiàn)整體性下滑，政策作用已然顯現(xiàn)。其中尤以土地和金融政策最為明顯，并且相關(guān)法規(guī)較多。政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況土地政策對房地產(chǎn)營銷的影響主要體現(xiàn)在：（1）土地利用規(guī)劃是房地產(chǎn)項目的最大風(fēng)險因素目前，大多數(shù)城市的總體規(guī)劃相對超前，而土地利用規(guī)劃則相對滯后。在項目前期論證時，開發(fā)商只研究城市規(guī)劃管理部門批準的城市規(guī)劃，往往忽視了土地利用總體規(guī)劃的效力，導(dǎo)致諸多房地產(chǎn)項目由于沒有土地利用規(guī)劃不能實施，致使開發(fā)進程受阻。（2）年度土地利用指標對房地產(chǎn)項目的影響國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平制定國家土地利用宏觀調(diào)控指標，從省市級

3、到地方采取直線管理方式，確保土地的審批手續(xù)和土地利用指標的落實。房地產(chǎn)項目由于開發(fā)周期長，在城市年度利用指標偏緊的情況下，一般難以取得年度土地利用指標而使開發(fā)項目供地數(shù)量受限，部分開發(fā)項目被迫下馬。會造成資金、人力和物力的積壓損失，更嚴重的是影響開發(fā)企業(yè)的信譽和品牌。（3）房地產(chǎn)物業(yè)土地的使用年限潛在的風(fēng)險根據(jù)國家管理的規(guī)定，住宅樓房的土地使用年限為70年，商業(yè)建筑的土地使用年限為40年，并且從開發(fā)商獲得土地證的時間開始計算。如果大型房地產(chǎn)項目的后期項目開發(fā)時間拖到第10年，則住宅或商業(yè)的物業(yè)使用年限則減少了10年，對于業(yè)主來講，將會損失十年的使用期限，此時，其房地產(chǎn)的價格就會打個折扣，給房地

4、產(chǎn)開發(fā)商就會帶來潛在的風(fēng)險。政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例國家金融政策對房地產(chǎn)支持明顯放緩。由于目前我國尚未建立起相對完善的房地產(chǎn)金融市場體系，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持主要集中表現(xiàn)為銀行的信貸資金支持，一方面是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持，另一方面是對房地產(chǎn)消費領(lǐng)域的信貸投放。受金融調(diào)控政策的影響，目前銀行業(yè)在這兩方面的信貸支持均呈現(xiàn)出不同程度的回落。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增幅明顯回落，占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比重有所下降。而在消費領(lǐng)域，自XX年起，中央政府陸續(xù)出臺房地產(chǎn)消費差別化信貸政策，二套房貸款首付款比例從不得低于40調(diào)整到首付款比例不得低于50%；從不得低于50%調(diào)整到首付款比例不低于

5、50%、貸款利率不低于基準利率倍；XX年1月26日，“國八條”規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，貸款利率不低于基準利率的倍。金融政策的變化，為房地產(chǎn)銷售增加了更多的困難。區(qū)域環(huán)境影響因素由于房地產(chǎn)項目的不可移動性，使得房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為極強的區(qū)域性。區(qū)域因素對房地產(chǎn)營銷影響較大，房地產(chǎn)營銷需要從以下幾個方面進行考慮：人口狀況人口環(huán)境狀況對房地產(chǎn)營銷很重要，它是決定市場需求類型與規(guī)模的基本因素。區(qū)域人口狀況需要調(diào)查和研究的內(nèi)容有人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)和區(qū)域人口流動性。經(jīng)濟狀況這里所說的經(jīng)濟狀況，是指項目所在地及周邊的經(jīng)濟發(fā)展狀況，它也是衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)達程度及受關(guān)注程

6、度的一個指標，一個地區(qū)經(jīng)濟越發(fā)達，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格越高。居民收入水平居民的收入水平反映了消費者購買房屋的能力，當?shù)貐^(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平存在差異時，地區(qū)房地產(chǎn)價格也會呈現(xiàn)出較大的差異性。市場供給情況隨著政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，住宅結(jié)構(gòu)平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比重下降，保障房工程所占比例有所上升。營銷管理人員在了解市場各類產(chǎn)品的放量基礎(chǔ)上，進一步分析同類產(chǎn)品的供應(yīng)量及這些開發(fā)商產(chǎn)品的優(yōu)劣勢，與自己的項目加以對比，找出市場產(chǎn)品供給類型的缺口，進行產(chǎn)品創(chuàng)新，從缺口上進行市場供給，以滿足消費者對這部分產(chǎn)品的需求。競爭對手的影響房地產(chǎn)開發(fā)商除了不斷增強自身核心

7、競爭力之外，更重要的是追蹤競爭市場環(huán)境的變化，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。對項目的營銷有較大影響的競爭因素主要有：項目周邊已有的競爭對手項目周邊的已有競爭對手在產(chǎn)品、消費者來源、地理位置、升值潛力、硬件服務(wù)配套、物業(yè)管理、促銷手段、價格折扣等許多方面對項目的銷售產(chǎn)生壓力和挑戰(zhàn)，因此，公司在制定營銷策略時需要指定專門的市場調(diào)研人員對直接競爭對手的上述因素進行跟蹤調(diào)查，并隨時以報告形式反饋給項目決策層，以便在激烈的環(huán)境中脫穎而出。項目潛在的競爭對手潛在的競爭對手是市場中重要的威脅來源，要對這些潛在競爭對手進行威脅因素的分析，主要有：規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品差異優(yōu)勢、資金需求、轉(zhuǎn)換成本等。開發(fā)商在制定競爭戰(zhàn)略

8、和營銷策略時應(yīng)充分考慮潛在對手及其策略的影響，以應(yīng)對新產(chǎn)品的進入對現(xiàn)有項目的威脅，在戰(zhàn)略和營銷上保持競爭優(yōu)勢。2.消費者市場特點及因素消費者喜好特點房地產(chǎn)消費者市場特點有許多，營銷人員應(yīng)著重從以下四個方面研究消費者的喜好：消費者市場房屋需求的梯次性在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位，收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出梯次性的特點。消費者市場對房屋需求的多變性消費者人數(shù)眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產(chǎn)的發(fā)展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結(jié)構(gòu)和層次上也將不斷發(fā)展，日益多樣化。消費者市場對房屋需求的可轉(zhuǎn)化性消費者需求的產(chǎn)生，有些是自發(fā)的，有些是外界的刺激誘導(dǎo)的，經(jīng)濟政策的變化，社會交往的啟示，廣告宣傳的誘導(dǎo)等等，都會使消費者的需求發(fā)生變化，潛在的需求可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，微弱的欲望可以變成強烈的購買欲望。消費者細分市場在當今以“消費者需求為中心”的買方市場大環(huán)境下，對市場細分就顯得越發(fā)重要。開發(fā)商在制定營銷策略時首先就應(yīng)當研究消費者的購買力、購買偏好，為企業(yè)市場細分和確定目標市場制定營銷策略找到依據(jù)。除此之外，還需關(guān)注客戶的差異化，結(jié)合自己的產(chǎn)品，在廣告宣傳、售樓部包裝、促銷活動的表現(xiàn)手法上等方面做到有的放矢。市場需求房地產(chǎn)市場需求是指某一特定時期人們愿意購