上海方舟大廈物業(yè)管理制度

1、上海方舟大廈物業(yè)管理制度四、保安主管1、 依照物業(yè)經(jīng)理的指示執(zhí)行任務(wù)，并且?guī)椭幚砣粘Ｎ飿I(yè)管理事務(wù)。2、 每日巡視所屬物業(yè)以確保下列各項(xiàng)：a. 清潔狀況滿意 b. 綠化園藝工作滿意 c. 所有公共裝置及設(shè)備都正常運(yùn)作 d. 公共地方特別是樓梯消防通道無(wú)障礙物e. 物業(yè)保安狀況滿意3、 指導(dǎo)并監(jiān)督所有保安領(lǐng)班，保安員的下屬工作。a. 工作守時(shí) b. 穿著整齊的制服及優(yōu)良的儀容儀表工作，要求工作表現(xiàn)達(dá)標(biāo) c. 工作同事之間相處融洽4、 編制當(dāng)值時(shí)間表及確保所有保安員工按時(shí)間表上崗。5、 檢查巡邏記錄，確保巡邏員按指示的時(shí)間，地點(diǎn)巡邏。6 保存以下記錄：a. 所有特別事件記錄 b. 訪客記錄和物品出

2、門登記記錄 c. 主要的電話表，包括政府部門，公安局，消防隊(duì)及醫(yī)院等 d. 由指定的承包辦商承辦的保養(yǎng)服務(wù)記錄 e. 保安部門的辦公物件及工具記錄 f. 消防設(shè)備的檢查記錄7 熟悉所有緊急情況處理步驟，各租戶單位的分布情況及物業(yè)各處的具體情況。8 有效及禮貌地處理投訴與詢問。9 若遇到任何意外及特別事件及時(shí)處理并立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。10 注意承包商在公共場(chǎng)合修理工程及空置單元的重新裝修工作，確保不會(huì)引起租戶任何不便。11 若租戶有任何緊急事件發(fā)生，盡快趕住現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助租戶解決緊急情況。12 負(fù)責(zé)對(duì)保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)并在日常工作中給予恰當(dāng)?shù)闹甘?。五出納1、 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度，認(rèn)真掌握庫(kù)存現(xiàn)額，

3、按現(xiàn)金收付帳憑證，辦理現(xiàn)金收付。2、 要保管好庫(kù)存現(xiàn)金，確保安全和正確無(wú)誤。3、 處理日常收款事務(wù)，對(duì)收付的款額要當(dāng)面點(diǎn)清，防止出現(xiàn)差錯(cuò)，收到的支票要及時(shí)存入銀行。4、 逐步登記現(xiàn)金記帳，做到日清月結(jié)，確保帳證相符、帳款相符。5、 協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。6、 負(fù)責(zé)日常報(bào)銷工作，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行市內(nèi)臨時(shí)采購(gòu)預(yù)支現(xiàn)金、領(lǐng)用支票制度，認(rèn)真掌握使用限額和報(bào)銷期限。7、 保管好與本職業(yè)務(wù)有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證、帳目報(bào)表及有關(guān)資料，防止丟失或損壞。8、 負(fù)責(zé)員工考勤并做好考勤記錄。9、 完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。方舟大廈98 年預(yù)算一 管理人員薪金物業(yè)經(jīng)理14000元工程主管13500元物業(yè)主管12500元

4、物業(yè)助理12000 元文員11200 元工程領(lǐng)班11800元維修人員7X150010500元保安領(lǐng)班4X11004400元保安員12X8009600元清潔領(lǐng)班2X8001600元清潔工6X6003600 元小計(jì)：44700元注：附加56.5%乍為國(guó)家規(guī)定之福利。小計(jì)：24853元合計(jì):辦公費(fèi)用69553 元辦公用品電話費(fèi)，純水等費(fèi)用約2000元三.清潔費(fèi)用約2000元各類清潔材料約2000元垃圾清運(yùn)費(fèi) 四.維修材料約2000元各類維修材料及保養(yǎng)材料費(fèi) 五.公共事業(yè)費(fèi)電費(fèi),水費(fèi)每月差別很大，暫無(wú)法預(yù)測(cè)，需按實(shí)結(jié)算.6 .電梯維修保養(yǎng)費(fèi)約3000元7 .園藝綠化約500元8 .保險(xiǎn)費(fèi)（按年度計(jì)費(fèi)）

5、9 . 管理酬金10000元總計(jì)：95000 元*該預(yù)算為方舟營(yíng)運(yùn)正常，出租率達(dá)到50蛆上之預(yù)算.方舟大廈預(yù)算及財(cái)務(wù)報(bào)銷制度方舟大廈物業(yè)管理處每月25日將下月財(cái)務(wù)預(yù)算上報(bào)發(fā)展商，經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后執(zhí)行。財(cái)務(wù)報(bào)銷原則為：預(yù)算內(nèi)開支，由物業(yè)經(jīng)理簽字認(rèn)可后由出納報(bào)銷，預(yù)算外開支，需專題報(bào)告追加預(yù)算經(jīng)發(fā)展商批準(zhǔn)后 出納方可報(bào)銷。流程如下：方舟財(cái)務(wù)報(bào)銷流程圖物業(yè)經(jīng)理（簽字認(rèn)可）經(jīng)發(fā)展商認(rèn)可后出納報(bào)銷方舟大廈代辦、代理服務(wù)指南代辦 服務(wù)項(xiàng)目專項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià) 格項(xiàng)目?jī)r(jià)格飲用水代訂：斯巴克林蒸儲(chǔ)水獲特曼純水RMB2玩/桶RMB1g/桶日常維修：換燈泡或燈管修開關(guān)或插座檢查電源線路 修室內(nèi)門鎖5元/只（人工費(fèi)

6、）10元/只（人工費(fèi)）50元/次（人工費(fèi)）15元/把（人工費(fèi)）洗衣服務(wù)洗衣公司牌價(jià)清潔房務(wù)服務(wù)：每月每套100新加坡潔獅洗衣公司辦公室綠化綠化公司牌價(jià)室內(nèi)臺(tái)面清潔、地 面吸塵，清倒辦公 垃圾地毯清洗地毯吸塵擦玻璃窗300元每次5元/M每次1元/M每次2元/M郵政服務(wù)代訂國(guó)內(nèi)報(bào)刊雜志郵政代辦國(guó)家牌價(jià)商務(wù)服務(wù)：復(fù)印翻譯代發(fā)傳真代收傳真打印中英文文件訂購(gòu)機(jī)票/火車票1 元（A4） 2 元（A3）80 元/頁(yè)（A4）本市2元/張，國(guó)內(nèi)5元/張1元/張20 元/張（A4）20元/張代叫出租車注：以上價(jià)格若有變動(dòng)，管理處會(huì)另行通知.方舟大廈各部員工工作職責(zé)一 物業(yè)經(jīng)理1 負(fù)責(zé)管理處各部員工的招聘培訓(xùn)及考核

7、工作。2 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)內(nèi)的保安，清潔，工程服務(wù)工作及管理處日常工作進(jìn)行監(jiān)督，確保管理水平。3 每天巡查物業(yè)情況，檢查各部各崗工作情況，遇特別或嚴(yán)重情況即向公司物業(yè)管理部匯報(bào)。4 主持與管理人員包括保安，清潔及工程主管之工作例會(huì)。5 按時(shí)完成工作報(bào)告。6 草擬每月預(yù)算及計(jì)劃并及時(shí)交公司物業(yè)管理部審批。7 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)收交樓工作，對(duì)所有收交單位保持原整檔及記錄。8 與發(fā)展商保持密切聯(lián)系。9 加強(qiáng)內(nèi)部管理及協(xié)調(diào)與其他各部門工作。10 于有關(guān)政府部門保持密切聯(lián)系（環(huán)衛(wèi)局，公安部門，街道，供電局等）11 定期拜訪住戶，征調(diào)意見，在管理上作出改善。12 參加公司及各政府部門召開之會(huì)議。13 定期管理人員值班

8、時(shí)間。14 不定時(shí)夜訪，確保管理良好。15、向公司物業(yè)管理部提交改善管理意見及方案。16、執(zhí)行公司所指派任務(wù)。17、負(fù)責(zé)大廈管理費(fèi)收繳。18、制定各操作運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)程及物業(yè)有關(guān)管理制度。19、對(duì)大廈內(nèi)的有關(guān)設(shè)施提出經(jīng)營(yíng)管理方案。方舟大廈交樓流程表正常，滿足對(duì)外招租的要求。2. 第二階段為方舟大廈全部竣工后進(jìn)行正式接收，其具備條件為整幢物業(yè)的內(nèi)裝修，外環(huán)境，設(shè)備設(shè)施全部按規(guī) 劃設(shè)計(jì)要求施工完畢，全部調(diào)試開通正常可以使用，正式竣工驗(yàn)收完成。各種應(yīng)交接的物業(yè)竣工圖紙及資料齊 全，接管工作由管理公司進(jìn)行，預(yù)計(jì)二階段相隔時(shí)間為二個(gè)月，如發(fā)展商能夠加快商場(chǎng)及外環(huán)境的施工進(jìn)度， 并將第一階段中存在的需整改項(xiàng)目按照

9、有關(guān)規(guī)定妥善解決，則相隔時(shí)間也可相應(yīng)縮短。接管必備資料如下1. 竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；2. 設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；3. 工程項(xiàng)目竣工圖；4. 材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、 自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5. 隱蔽工作驗(yàn)收記錄；6. 土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7. 設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅 火、防暴

10、報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；8. 建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；9. 工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10. 圖 紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；11. 關(guān) 于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明；12. 有 關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；13. 所 有工程項(xiàng)目通過國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。 以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。4、 物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：1. 上海諾亞置業(yè)有限公司

11、2. 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司方舟大廈物業(yè)管理處3. 有 關(guān)工作人員5、 接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。六、 接管時(shí)間流程：1 .前期接管工作分三個(gè)階段，時(shí)間預(yù)計(jì)為 21天a.對(duì)820F的衛(wèi)生間進(jìn)行驗(yàn)收（7天）b,對(duì)大堂及820F各單元進(jìn)行驗(yàn)收（7天）c.對(duì)大廈設(shè)備房進(jìn)行驗(yàn)收（7天）2.正式接管工作分為二個(gè)階段。a.對(duì)17F商場(chǎng)部分進(jìn)行驗(yàn)收（10天）b.對(duì)大廈外環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收（5天）上述時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。七、接管工作程序1. 接管工作準(zhǔn)備階段1.1 熟悉接管各層面的情況1.2 接管工作應(yīng)備文件1.2.1 方舟大廈接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件一）1.2.2 方

12、舟大廈接管驗(yàn)收表格（詳見附件二）a.辦公樓單元接管表b. 電梯井接管表 c. 設(shè)備房和監(jiān)控房（待定）接管表 d. 衛(wèi)生間接管表 e. 消防通道接管表 f. 辦公樓大堂接管表（待定） g. 商場(chǎng)接管表（待定）h. 大廈外環(huán)境接管表（待定）2. 接管工作運(yùn)作階段2.1 進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2 按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。2.3 接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。2.4 接管合格，鑰匙移交管理處。3. 接管善后階段3.1 接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商進(jìn)行整改。3.2

13、 對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。3.3 對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。方舟大廈接受/ 回復(fù)客戶投訴/ 建議程序?yàn)榧訌?qiáng)與客戶聯(lián)絡(luò)與溝通，改善管理，提高服務(wù)水準(zhǔn)，建立方舟大廈良好形象，方舟管理處特制定接受客戶投訴程序。請(qǐng)管理處各部員工遇客戶建議或投訴時(shí)，謹(jǐn)守下列程序：1 每周四上午為物業(yè)經(jīng)理接待日，凡有客戶投訴或建議，除記錄在案外，應(yīng)盡量采取措施在三天內(nèi)解決問題。三天內(nèi)解決不了的問題，物業(yè)經(jīng)理應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商協(xié)商解決同時(shí)報(bào)告公司。所有投訴三天內(nèi)應(yīng)給客戶答復(fù)。2 各部員工接到客戶口頭投訴或建議時(shí)，應(yīng)報(bào)告部門主管記錄于當(dāng)班記錄本上并及時(shí)通報(bào)管理處。管理處文員將投訴記錄于投訴登記表上并知

14、會(huì)物業(yè)經(jīng)理，由物業(yè)經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門主管作出處理3 所有書面投訴必須交物業(yè)經(jīng)理作回復(fù)。4 所有員工接到投訴，不得擅自回復(fù)，應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)所屬部門主管，再由該主管轉(zhuǎn)達(dá)有關(guān)部門主管作出回復(fù)。5 所有口頭投訴，應(yīng)由有關(guān)部門主管以口頭作出回復(fù)。難以回復(fù)的，應(yīng)請(qǐng)示物業(yè)經(jīng)理。以免錯(cuò)誤回復(fù)，有損公司形象。6 各部門員工謹(jǐn)記：我司宗旨是為客戶提供良好服務(wù)。在任何情況下，對(duì)所有客人都應(yīng)該彬彬有禮。若有疑問，請(qǐng)與部門主管或管理處聯(lián)絡(luò)。方舟大廈收費(fèi)制度物業(yè)公司日常工作的一個(gè)重要方面是收費(fèi)工作，為了確保能及時(shí)、足額收進(jìn)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)，方舟管理處特制定如下收費(fèi)制度：1 租金 ：我管理處受發(fā)展商委托代收租金。租戶入住時(shí)，需付相當(dāng)兩個(gè)

15、月租金的押金并預(yù)付一個(gè)月的租金。以后管理處將于每月25 日前發(fā)出下月租金帳單，并持發(fā)展商開具的收據(jù)進(jìn)行收費(fèi)。請(qǐng)各租戶于下月5 日前（國(guó)定假日順延）付清下月租金。2 電費(fèi) ：方舟大廈公共照明及中央空調(diào)用電在管理費(fèi)中開支，辦公房每套安裝獨(dú)立電表，室內(nèi)用電須另行收費(fèi)。管理處每月 30 日安排專業(yè)人士負(fù)責(zé)抄表，并于次月1 日發(fā)出電費(fèi)帳單，租戶須在次月5 日前（國(guó)定假日順延）付清上月電費(fèi)。租金和電費(fèi)，租戶可付現(xiàn)金，支票或轉(zhuǎn)帳，發(fā)展商帳號(hào)如下：上海諾亞置業(yè)有限公司06602700123110002交行虹支川分3 管理費(fèi) ：租戶入住，須繳納相當(dāng)于一個(gè)月管理費(fèi)的押金，租戶于15 日前（包括15 日）入住，當(dāng)月

16、管理費(fèi)按一個(gè)月計(jì)算；租戶16 日后（包括16 日）入住，當(dāng)月管理費(fèi)按半個(gè)月計(jì)算。管理處每月25 日發(fā)出下月管理費(fèi)帳單，租戶須在下月 5 日前交清下月管理費(fèi)。租戶可付現(xiàn)金、支票或轉(zhuǎn)帳，物業(yè)管理公司帳號(hào)為：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中國(guó)建設(shè)銀行靜安支行華僑辦055083-062610079764 專人負(fù)責(zé) ：各項(xiàng)費(fèi)用必須交至管理處財(cái)務(wù)部，除財(cái)務(wù)部，管理公司職員均禁止收任何款項(xiàng)。5 催款程序 ：每月 25 日發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單，次月1 日發(fā)出電費(fèi)帳單，而后，管理處會(huì)在1 日、 5 日、 10 日分三次發(fā)出催款單，提醒租戶以免遺忘，督促租戶盡快付款。6 加收滯納金：為保證租戶能及時(shí)付清各項(xiàng)應(yīng)付款項(xiàng)

17、，管理處特制定加收滯納金制度。對(duì)在最后付款日前未付款，且已發(fā)出三次催款通知書后仍未付款的租戶，管理處將按照（上海市物業(yè)管理?xiàng)l例）的有關(guān)規(guī)定，按日加收千分之三滯納金。方舟大廈物業(yè)管理簡(jiǎn)介方舟大廈一萬(wàn)余平方米，是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨(dú)特，地理位置優(yōu)越，交通便利，房型合理。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司提供物業(yè)管理，旨在為租戶提供一個(gè)“安全、整潔 , 秩序、便利、 ”的辦公和營(yíng)業(yè)環(huán)境，全方位滿足住戶各種需要，提高大樓租售業(yè)績(jī)。從上述目標(biāo)出發(fā)，我司制定管理思路如下：一安全管理提供全天候24 小時(shí)保安服務(wù)，保障大廈安全。1. 保安的職責(zé)范圍為: 管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時(shí)間訪客進(jìn)出登記、大件

18、（或貴重）物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點(diǎn)檢、裝修管理等。2. 各項(xiàng)保安制度詳見目錄。3. KF安保特點(diǎn)：保安員執(zhí)行KF的規(guī)范流程、規(guī)范語(yǔ)言和規(guī)范行為定期對(duì)保安員進(jìn)行KF的專業(yè)培訓(xùn)。二 . 物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容1. 房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度，確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運(yùn)作。2. 住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度，為住戶解決實(shí)際問題。3. 確定財(cái)務(wù)收費(fèi)程序，保障各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)回收。4. 擬定工程報(bào)修程序及接待客戶投訴程序，加強(qiáng)管理處與客戶溝通，改善管理。5. 加強(qiáng)清潔衛(wèi)生管理，垃圾、廢物的及時(shí)收集清運(yùn)、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗，保障大廈的環(huán)境美觀整潔。6. 管理處推出各項(xiàng)

19、有償、無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目，滿足住戶的多種需求，使客人滿意。7. KF管理與服務(wù)特點(diǎn), 以便及時(shí)了解客戶的以人為本，推行KF “管家式服務(wù)”理念，設(shè)專人對(duì)口服務(wù)住戶，入住一周跟進(jìn)制度 要求與想法，快速反映，使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。方舟大廈租戶檔案明細(xì)表1. 進(jìn)戶單2. 租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3. 租戶公司法人之身份證復(fù)印件4. 收樓認(rèn)可書5. 緊急聯(lián)絡(luò)表6. 交樓套件簽收表7. 單元損壞報(bào)告方舟大廈租戶收樓程序一.租戶辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶下列有關(guān)資料和費(fèi)用：簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司中介代理部所開具的進(jìn)戶單租戶公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件租戶公司法人之身份證及復(fù)印件法人授權(quán)書（若委托代表收樓）

20、被委托人之身份證及復(fù)印件租戶應(yīng)交之物業(yè)管理費(fèi)用二.租戶向管理處付清所有應(yīng)付之物業(yè)管理費(fèi)用。三.管理處將下列有關(guān)資料及物件交予租戶：用戶手冊(cè)裝修手冊(cè)各類表格 物業(yè)鑰匙租戶對(duì)所屬單元按驗(yàn)收表格進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收并簽收認(rèn)可，任何須維修的項(xiàng)目必須于24 小時(shí)內(nèi)書面通知管理處辦理。五 收樓后若需裝修，請(qǐng)仔細(xì)閱讀裝修手冊(cè)。七工程經(jīng)理1 熟悉樓盤的情況，全面負(fù)責(zé)樓盤的一般日常維修和有償服務(wù)，協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作。2 編制及修正工時(shí)定額，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工時(shí)定額實(shí)行考核，負(fù)責(zé)對(duì)維修工的工作質(zhì)量進(jìn)行考核與驗(yàn)收。3 負(fù)責(zé)對(duì)維修工人的勞動(dòng)管理，監(jiān)督并帶頭執(zhí)行各項(xiàng)制度，對(duì)一切施工和維修實(shí)行嚴(yán)格管理，參與工程質(zhì)量驗(yàn)收。4 遇有報(bào)

21、修或投訴，要上門察看，合理安排工作量，超出一般維修的任務(wù)，及時(shí)報(bào)告經(jīng)理。并協(xié)助收集設(shè)備的各類資料。5 切實(shí)執(zhí)行物業(yè)經(jīng)理的各項(xiàng)指令，服從物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)。6 負(fù)責(zé)編制樓盤維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促計(jì)劃的實(shí)施，并督促維修工作進(jìn)度。7 每日巡視所在樓盤的重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)作技術(shù)狀態(tài)，檢查維護(hù)保養(yǎng)日志，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。8 設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，把好技術(shù)關(guān)，保證樓盤設(shè)備經(jīng)常處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)。9 審核設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)采取節(jié)能措施。10 編制材料工具申請(qǐng)計(jì)劃，填寫材料及工具的申請(qǐng)單，核實(shí)使用情況，根據(jù)維修工作量控制材料的實(shí)領(lǐng)數(shù)。11 分析維修工作動(dòng)態(tài)，每周完成維修工作報(bào)告。12

22、、每月完成工程預(yù)算。簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有限公司 方舟大廈管理處周期性工作明細(xì)表周期工 作 內(nèi) 容落實(shí)時(shí)間每天1 .為員工記錄考勤及外出登記情況。2 .保持辦公室桌面及周圍環(huán)境的整潔規(guī)范， 檢查飲水機(jī)、電腦，復(fù)印機(jī)等設(shè)備。3 .檢查大樓水質(zhì)是否正常。4 .檢查大樓電梯運(yùn)行是否正常。5 .檢查大樓中央空調(diào)是否正常工作。6 .檢查大樓給排水是否正常。7 .檢查配電設(shè)施，每?jī)尚r(shí)記錄一次電壓及用 電量。8 .檢查衛(wèi)星接收裝置，是否衛(wèi)星訊號(hào)接收質(zhì)量 完好。9 .檢查監(jiān)控設(shè)施，是否正常工作。10 .維修檔案、管理檔案之整理。11 .巡查物業(yè)，檢查保安和清潔工作，確保管 理水平。12 .接受租戶報(bào)修，安排

23、及時(shí)維修。13 .為租戶提供洗衣，飲用水，商務(wù)，郵政等 服務(wù)。14 .召開管理人員每天之工作例會(huì)。15 .落實(shí)部門職責(zé)范圍內(nèi)及公司臨時(shí)安排的其 它事務(wù)。每周1 .召開每周工作例會(huì)，安排一周主要工作。2 .參加公司業(yè)務(wù)例會(huì)。3 .大樓消防設(shè)施每周點(diǎn)檢一次。4 .接待租戶投訴。5 .拜訪租戶，征詢意見，改善管理。每周一每周五每周四 每周四上午每周一6 .每周與發(fā)展商工作例會(huì)，匯報(bào)一周工作。7 .采購(gòu)辦公，維修，清潔等物品。每周五每周三1.統(tǒng)計(jì)員工考勤，報(bào)公司。每月30日2.申報(bào)每月財(cái)務(wù)預(yù)算。每月25日3.發(fā)出租金、管理費(fèi)帳單。每月25日每月4 .水電抄表并發(fā)出帳單。5 .發(fā)出三次催款單。每月1日每

24、月1, 5, 106.完成上個(gè)月租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付及結(jié)每月15日算統(tǒng)計(jì)工作。每月30日7.完成當(dāng)月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。8.與政府有關(guān)部門（劃、衛(wèi)，街道，供電，公安，不定期每季度上水，電訊等單位）保持密切聯(lián)系。9 .大型設(shè)備的保養(yǎng)工作。10 .根據(jù)靠要落實(shí)與員工懇談。每季末不定期每半年1 .落實(shí)各部門員工半年度工作考評(píng)。2 .制定半年度獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)公司申定并實(shí)施。3 .清洗水A次.6月底前完成7月底前完成5月,9月各次.1.落實(shí)員工合同的續(xù)簽工作。不定期2.完成年終員工工作考評(píng)。次年1月初3.制定年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案，報(bào)批后實(shí)施。次年1月底4.統(tǒng)計(jì)年度租金、管理費(fèi)、電費(fèi)的繳付情況，次年

25、1月底完成年終工作總結(jié)及下年度工作計(jì)劃。每年末每年度5.落實(shí)大型設(shè)備大修計(jì)劃。每年初6.為大廈落實(shí)保險(xiǎn)等事務(wù)。春節(jié)前7.籌備迎新年聯(lián)誼活動(dòng)，為每位租戶贈(zèng)送新年不定期賀卡。8.清洗外墻一次。3.方舟大廈物業(yè)管理處組織架構(gòu)表物業(yè)經(jīng)理行政財(cái)務(wù)部出納 文員1名1 名1保安部物業(yè)部保安主管物業(yè)主任（兼清潔主管）名1名 11.物業(yè)助理清潔領(lǐng)班保安領(lǐng)班1 名 2 名4名|1V清潔工6名保安員12名工程部工程主管名工程領(lǐng)班名V維修工7名.2.交樓流程:代理部與租戶簽訂租賃合同，管理處參與簽 訂管理公約，以便向租廠解釋公約之條例。租戶前來(lái)收樓物業(yè)經(jīng)理接待，管理處人員參與配合，做好 以下工作。物業(yè)管理部會(huì)計(jì)部工程

26、部單上的工作，并作詳細(xì)記錄.”備忘錄” 一欄的工作 ，并作詳細(xì)記錄.1 .向客尸呈父裝修規(guī)則，并講解收取裝修 費(fèi)用之用途；2 .講解本大廈之裝修須知；3 .呈交用戶手冊(cè)及其他資料；喋修頌肺在極流收線路收費(fèi)事宜；5 .會(huì)同工程部主管進(jìn)行移交手續(xù)予租戶；6 .辦理租戶登記手簾7 .移交由管理處保管之該單元大門鑰匙。物侮畫部1.辦理臨時(shí)出入證；2,通他運(yùn)減由修蛙像怫磔交項(xiàng)目經(jīng)理3 .通知會(huì)計(jì)部收取有關(guān)臨時(shí)出入證及裝2緘琳前一日項(xiàng)目經(jīng)理留下的工作任4 .通知保安部及工程部安排跟進(jìn)。產(chǎn)一 一入 Lt右A-r 、/-r -/X- LT ，1 .收取有關(guān)租金、管理費(fèi)；2 .收取有關(guān)裝修押金（包括臨時(shí)用電押4

27、.理查實(shí)后存檔。1 .獲物業(yè)管理部通知后，進(jìn)行移交 單元之驗(yàn)收工作；2 .審核單元裝修圖紙，盡快就裝修 方案作出答復(fù)。會(huì)計(jì)部1 .收取裝修押金；2 .收取臨時(shí)出入證押金及工本費(fèi)要作客戶回訪工保安n1. 業(yè)管理部知會(huì)，于施工單元外張貼工程部1.在該施工單元內(nèi)接駁臨時(shí)用電，并計(jì)算2.3.數(shù);E維tl7.完成物業(yè)經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作.窠站；6都八、碗說(shuō)瓶重大報(bào)修考清潔部1.監(jiān)察施工單元之施工進(jìn)度，會(huì)否影響到4r盾數(shù)使用。8.者解單元有否違反裝修手冊(cè)； 慌樹候命支援，使裝修工程順利進(jìn)行；5 .如遇有任何違反裝修規(guī)則之行為，應(yīng)及 時(shí)知會(huì)物業(yè)管理部查辦。每日定時(shí)填寫” L每月工作一覽表F 當(dāng)日業(yè)戶生所發(fā)生如理的明細(xì)4.每天早上上班去監(jiān)控室了解昨晚各尸報(bào)修或投訴內(nèi)容,|對(duì)相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)仃分析，對(duì)重大報(bào)修及投訴每周保安部1 .禁止施工人員進(jìn)入大廈;2 .禁止裝修工程進(jìn)行。懲治方法合計(jì)部1 .扣除裝修按金以償還對(duì)大廈之損壞;2 .保留追究權(quán)