房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬的確定

1、房屋增建部分、停車位與房地產(chǎn)權(quán)屬的確定一、房屋的判斷標準與房屋所有權(quán)建筑物在物理上為獨立之物，其所有權(quán)的范圍自以作為其標的的獨 立建筑物為限。這當然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成 的建筑物呢？未建成的建筑物，若無法認定為可獨立供人使用的物， 如僅裝設(shè)木 造模板，鋪設(shè)鋼筋，然而尚未灌水泥；或僅建好地基和墻壁，尚無屋頂，則因其 尚無獨立的經(jīng)濟效用，尚非定著物。惟此類材料的聚合，是依既定的建筑計劃， 最終目的在于建筑成為獨立的不動產(chǎn)， 因此并非土地的重要成分，而應(yīng)當認為是 類似于材料的堆積，依民法第 67條的規(guī)定，應(yīng)認為動產(chǎn)。如果已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)， 足以避風雨，雖未設(shè)門窗及內(nèi)部裝潢，應(yīng)

2、當認為已經(jīng)成為土地上的定著物， 而為 不動產(chǎn)?？磥恚ㄖ锸欠窬哂歇毩⑿?，成為關(guān)鍵之點。那么，建筑物獨立 性的判斷標準是什么？這固然應(yīng)以交易觀念為準， 而實務(wù)上對此則另以是否具有 “獨立之經(jīng)濟上目的”、“獨立為交易及使用之客體”、“構(gòu)造上及使用上之獨 立性”等等作為判斷標準；而對于頂樓增建部分，實務(wù)上則特別是以有無“獨立 之出入門戶”作為具體的判斷標準。五樓公寓的頂樓增建建物，有客廳、餐廳、 臥室和廚廁，系由該棟公寓公共樓梯獨立出入及經(jīng)濟效用，即為獨立的不動產(chǎn)， 并非該五樓建物的從物或附屬建物。由于海峽兩岸的民法都米取土地和房屋各自為獨立的不動產(chǎn)的設(shè) 計，對于房屋構(gòu)成的判斷標準可以堅持相同的立

3、場，截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)反對上述標準的理由。當然，有的見解則不符合中國大陸法的原則及規(guī)則，不宜沿用。例 如，在中國臺灣，承租人在出租人的原廠房外圍搭蓋鐵架上覆石棉瓦屋頂，而與原廠房相連；或是另行搭蓋四根鐵柱的石棉瓦屋頂而與原廠房相連的建物，縱無墻壁間隔，若得獨立存在而可達經(jīng)濟上使用的目的者， 則承租人所興建的部分即 為獨立的不動產(chǎn)，并非僅僅是對原廠房的管理使用修繕， 并無附和而為他人建筑 物的重要成分可言（最高法院1996年度臺上字第2577號判決）。與此不同，在 中國大陸，欲建設(shè)房屋，必須首先取得國有土地使用權(quán)或者宅基地使用權(quán)，集體經(jīng)濟組織建造建筑物則先擁有集體土地所有權(quán)，其次須獲得建筑許可。

4、中華人民共和國建筑法規(guī)定，建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證；但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外（第7條第1款）。申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當具有下列條件：1、已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；2、 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；3、需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；4、已經(jīng)確定建筑施工；5、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資 料；6有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；7、建設(shè)資金已經(jīng)落實；8法律、 行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（第8條）。一個承租人不具有上述條件，沒有建筑房屋的資格，其建筑物屬于 違法

5、建筑，不能取得房屋所有權(quán)。二、房屋的增建部分與房屋所有權(quán)房屋的增建部分，是屬于原房屋的組成部分，還是其從物，抑或獨 立于原房屋的另一個物？在中國臺灣，通說認為，房屋的增建部分不是房屋的從物。例如， 中國臺灣“最高法院”在1991年度臺上字第452號判決中表示，“本件系爭增 建建物是否為原建物之從物，應(yīng)以系爭增建建物是否僅處于原建物之從屬的地 位，常助原物之經(jīng)濟效用，在一般交易觀念上，咸認為原建物與系爭增建建物有 繼續(xù)的主從關(guān)系以為斷。若兩者雖相同，但無補助之關(guān)系者，則無主從之可言?！敝劣诜课莸脑鼋ú糠志烤故菍儆诜课莸慕M成部分，還是獨立于房屋 的另外一個物，在中國臺灣民法上，有一個逐漸明確的過程

6、。中國臺灣“高等法院”曾認為附屬建物不是原建物的組成部分，而 是獨立的定著物。中國臺灣“最高法院”于1986年在臺上字第2027號判決中廢 棄原判，認為 “已足避風雨，可達經(jīng)濟上使用目的之建物，固屬民法第六十六 條第一項所指土地之定著物，但所為可達經(jīng)濟上使用之目的，系指該建物，得獨 立為交易及使用之客體而言。茲系爭第四層房屋，系由第三層室內(nèi)以回旋式樓梯 接通，且僅有兩間，又無廚廁，則該第四層房屋究系第三層房屋之附屬建物， 抑得獨立為交易及使用之客體，而達經(jīng)濟上使用之目的，亦有斟酌余地?！绷指?盛先生認為，這是把附屬建物看成原建物的一部（成分）的表現(xiàn)中國臺灣“最高法院” 1999年度臺上字第48

7、5號判決認為：“所有 人于原有建筑物之外另行增建者，如增建部分與原有建筑物無任何可資區(qū)別之標 示存在，而與之作為一體使用者，因不具構(gòu)造上及使用上之獨立性，自不得獨立 為物權(quán)之客體，原有建筑物所有權(quán)范圍因而擴張，以原有建筑物為擔保之抵押權(quán) 范圍亦因而擴張。倘增建部分于構(gòu)造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建筑物。 茍其常助原有建筑物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權(quán)之 效力所及。若增建部分已具構(gòu)造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有 建筑物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建筑物成為一體， 其所有權(quán)應(yīng) 歸于消滅；被附屬之原有建筑物所有權(quán)范圍因而擴張，抵押權(quán)之范圍亦同?？磥?/p>

8、判斷增建部分是否具有使用上的獨立性，成為一個重要問題。何謂使用上獨立性？中國臺灣“最高法院”在 20XX年度臺上字第998號判決中 給予了較為詳細的說明：“按所謂建筑物增建部分之附屬物，系指于原獨立之建 筑物所增建之建筑，已具有構(gòu)造上之獨立性，但在使用功能上，與原建筑物系作 一體利用，欠缺使用上之獨立性，為不具獨立性之建筑，而從屬于獨立之原建筑 物而言。增建之附屬物，因不符建筑物獨立性之要求，不得為物權(quán)之客體；增建 之建筑物，如已具構(gòu)造上之獨立性，及使用上之獨立性，則屬獨立之建筑物，自 得為物權(quán)之客體。又所謂具有使用上之獨立性，系指該部分建筑物，與一般建筑 物相同，可作為一建筑物單獨使用，有獨

9、立之經(jīng)濟效用者而言。判斷增建部分， 是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間 及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建筑物之依存程度等情形定 之。本件原判決理由，一方面認系爭增建七、八樓部分，有構(gòu)造上之獨立性，但 欠缺使用上之獨立性，應(yīng)系原建筑物之附屬物，非為獨立之權(quán)利客體；一方面又 認為該增建七、八樓部分，不具結(jié)構(gòu)上及使用上之獨立性，無礙其為附屬建物之 認定云云，理由前后顯有矛盾。次查增建之七、八樓部分，依前開執(zhí)行事件拍 賣不動產(chǎn)附表記載，其面積多達一千四百六十點九九平方公尺，原審未全盤調(diào) 查審酌該增建之七、八樓部分，對外通行是否有直接性，增建部分之面積、

10、隔間 及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建筑物之依存程度等各種情 形，遂認該增建部分不具有使用上之獨立性， 進而為不利于上訴人之判決，亦嫌 速斷?！笨偨Y(jié)上述判決所持的觀點，林更盛先生得出了如下結(jié)論：若可認為 其雖具構(gòu)造上的獨立性，但欠缺使用上的獨立性者，則該增建部分為“附屬建 物”，為原建物之一部分（成分）；若該增建物與一般建物相同，可單獨地作為 建筑物使用，有獨立之經(jīng)濟效用，應(yīng)認具構(gòu)造上與使用上的獨立性，為獨立之物。11從其使用的術(shù)語與是否獨立之物的關(guān)聯(lián)上表述，就是附屬建筑物不 是獨立于房屋之物，而是房屋的組成部分，為房屋所有權(quán)的客體。而所謂附屬建 物，簡稱為附屬建物，系指依附于原

11、建物以助其效用而未具獨立性之次要建筑而 言。12增建的建筑物，是指具有獨立的經(jīng)濟效用，構(gòu)造上的獨立性和使用上的 獨立性的建筑物，它系獨立于原房屋的另外一個物，不是原房屋所有權(quán)的客體， 而是另外一個房屋所有權(quán)的客體。截至今日，尚未發(fā)現(xiàn)這種觀點的不合理之處， 故未來的中華人民共和國物權(quán)法可以吸取。三、停車位與房屋所有權(quán)南京某住宅小區(qū)共有59個地下停車位，開發(fā)商以至少8萬元的單價 賣掉了 37個，其余的被物業(yè)公司以每月 250元的租金出租。為此，業(yè)主委員會 代表廣大業(yè)主，多次要求開發(fā)商將車庫歸還給業(yè)主， 但開發(fā)商堅決反對。業(yè)主委 員會認為，小區(qū)地下車庫是小區(qū)配套公用設(shè)施， 有的無償?shù)亟唤o業(yè)主使用，開

12、發(fā) 商沒有所有權(quán)，無權(quán)出售。開發(fā)商則強調(diào)，其出售房屋時，沒有把地下車庫面積 列為公攤面積，也就沒有分攤到業(yè)主，而車庫又是本公司投資近300萬元建成的， 當然擁有車庫的“產(chǎn)權(quán)”，出售車庫并沒有錯。于是，弓I發(fā)訴訟。13這涉及到停車位與房屋所有權(quán)之間的關(guān)系，如何解決，需要類型化 的分析。確定停車位的法律地位，取決于諸多因素。如果在國有土地使用權(quán)出讓 時對于停車位的法律地位有明確要求，如在什么方位保留數(shù)個停車位給特定的部 門或團體等組織，那么，這些停車位便不屬于房屋的成分， 而是獨立于建筑物區(qū) 分所有權(quán)的另一所有權(quán)的客體。如果地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定特定的停車位歸特定 的部門或團體等組織，那么，這些停車

13、位亦不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。如 果開發(fā)商在商品房銷售計劃和合同中將停車位作為獨立于國有土地使用權(quán)的客 體、獨立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，另行銷售，那么，這些停車位是獨立的所 有權(quán)客體。在中國臺灣，停車位也可以作為獨立的所有權(quán)客體，而非建筑物區(qū) 分所有權(quán)的客體，自行增設(shè)的停車位、獎勵增設(shè)停車位即為二例。所謂自行增設(shè) 的停車位，是指法定停車位以外由建商自行增設(shè)的停車位。 其具獨立產(chǎn)權(quán)及權(quán)狀， 且得為單獨移轉(zhuǎn)。惟如違反設(shè)計圖及相關(guān)規(guī)定施工等相關(guān)規(guī)范， 則有違誠信原則。 14所謂獎勵增設(shè)停車位，是指依法律規(guī)范規(guī)定增設(shè)的停車位。其具有獨立產(chǎn)權(quán)、 權(quán)狀及可單獨移轉(zhuǎn)。其在使用權(quán)益上，負有供“公眾使用”

14、的義務(wù)。15停車位所有權(quán)的變動要件，相同于不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，即, 停車位的所有權(quán)取得，原則上須經(jīng)登記，始生效力。16停車位可以成為獨立所有權(quán)客體的原因和根據(jù)在于，首先是在技術(shù) 上可以將停車位與其他物區(qū)別開來， 運用劃線標號的方式作為獨立的標的物， 并 且可以運用占有或登記的方法予以公示。 其次，地下停車位不是絕對必要的附屬 設(shè)施，沒有地下車庫并不影響房屋具備基本的使用功能，有的業(yè)主需要，而有的業(yè)主卻不需要地下車位。另外，一個業(yè)主對特定車位擁有所有權(quán)， 并不會影響其 他業(yè)主停車，因為其他業(yè)主可以把車停到其他車位上去。還有，停車位作為獨立的所有權(quán)客體，使用者或一次購買或分期支付租金， 不使

15、用者不需為此支付任何 費用，就是一種利益分配得當并且管理成本很低的做法。17在開發(fā)商分攤銷售商品房的情況下，即開發(fā)商在不能對每一單元提供一個停車位的情況下，將地下車位銷售給全體業(yè)主，每一業(yè)主按其住宅專有部 分的建筑物面積分擔地下停車位的購買費用。18于此場合，開發(fā)商已經(jīng)將停車位作為商品房的組成部分，換言之，把停車位的面積分攤?cè)肷唐贩康拿娣e之中 的情況下，停車位便不是獨立的所有權(quán)客體，而是建筑物區(qū)分所有權(quán)客體的組成 部分，屬于其中的共用部分。這種類型在中國臺灣比較常見。例如，中國臺灣“最高法院”20XX年度臺上字第2119號民事判決認為，地下室停車位屬于公寓大廈的共同使用部 分，僅系建商將之列為

16、約定專用部分另行出售， 而共同使用部分約定供特定區(qū)分 所有權(quán)人專有使用，本質(zhì)上仍然是共同使用部分，不因約定而改變。又區(qū)分所有 建物的共同使用部分，性質(zhì)上屬共有，且附屬于區(qū)分所有建物，共有人將各相關(guān) 區(qū)分所有專用部分的建物移轉(zhuǎn)時，依土地登記規(guī)則第80條規(guī)定，其共同使用部分的所有權(quán)，亦隨之移轉(zhuǎn)予同一人。19區(qū)分所有建物地下層依法附建的防空避難設(shè)備或停車空間應(yīng)為共同 使用部分。區(qū)分所有建物的共用部分，應(yīng)另編建號，單獨登記；區(qū)分所有建物共 用部分的登記僅建立標示部，及加附區(qū)分所有建物共用部分附表， 其建號、總面 積及權(quán)利范圍，應(yīng)于各區(qū)分所有建物的所有權(quán)狀中記明之，不另發(fā)給所有權(quán)狀。20在停車位沒有公攤

17、入商品房的面積之內(nèi)，也未成為獨立的所有權(quán)的 客體的情況下，停車位應(yīng)當屬于土地使用權(quán)客體的組成部分。注釋謝在全：民法物權(quán)論（上冊），三民書局，20XX年7月修訂第2 版，第283頁。王澤鑒：民法總則，三民書局，20XX年 9月增訂版，第227頁； 林更盛：物之獨立性的判斷標準，臺灣本土法學雜志第 35期，20XX年6 月，第156頁。王澤鑒：民法總則，三民書局，20XX年 9月增訂版，第227- 228 頁。林更盛：物之獨立性的判斷標準，臺灣本土法學雜志第 35 期，20XX年 6月，第156頁。中國臺灣板橋“地方法院” 1996年度訴字第1671號判決。轉(zhuǎn)引自 林更盛：物之獨立性的判斷標準，臺

18、灣本土法學雜志第 35期，20XX年6 月，第156頁。中國臺灣“最高法院” 1996年度臺上字第2577號判決。轉(zhuǎn)引自林 更盛：物之獨立性的判斷標準，臺灣本土法學雜志第35期，20XX年6月，第157頁轉(zhuǎn)引自林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期，20XX 年10月號，第163頁。林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期，20XX年10 月號，第160頁。轉(zhuǎn)引自林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期，20XX 年10月號，第161- 162頁。轉(zhuǎn)引自林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期，20XX 年10月號，第162頁。11 轉(zhuǎn)引自林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期， 20XX年 10月號，第163頁。12 中國臺灣“最高法院” 1995年度臺上字第714號判決。轉(zhuǎn)引 自林更盛：附屬建物，臺灣本土法學雜志第51期，20XX年 10月號，第161 頁。13 陳甦：小區(qū)地下車庫的權(quán)屬須依是否計入公攤而定，人民 法院報20XX年 2月26日第3版。14 蔡明誠：停車位所有權(quán)及專用權(quán)相關(guān)問題探討，臺灣本土 法學雜志第53期，20XX年 2月，第