001-長沙公司項目成本管理工程師工作指引

1、長沙公司項目成本工程師工作指引編制曾 蘭日期2010-5-24審核胡 飛日期2010-6-02批準吳曉勇日期流 程 要 素指引目的：規(guī)范項目成本工程師工作內(nèi)容及工作要求內(nèi)容要點： 1、目標成本編制2、成本前置與過程跟進3、招標工作4、合同管理5、變更簽證管理6、付款管理7、結(jié)算管理8、動態(tài)成本管理9、信息管理流程主要責(zé)任崗位成本管理部項目成本管理一、目標成本編制1 目標成本編制的前提條件：1.1 了解地塊現(xiàn)狀（現(xiàn)狀管網(wǎng)、地塊構(gòu)筑物建筑物、是否有高壓走廊、是否要拆遷、地塊地形等）；1.2 項目全期及所在期規(guī)劃指標及規(guī)劃設(shè)計方案；1.3 政府對房地產(chǎn)的相關(guān)收費標準；1.4 財務(wù)管理部提供資本化利息

2、、行政費用、期間費用相關(guān)數(shù)據(jù)；1.5 經(jīng)公司討論后的產(chǎn)品定位及建造標準、部品配置、工程標準做法等；2 目標成本編制原則：2.1 目標成本編制應(yīng)按集團統(tǒng)一的測算表格，符合萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)的要求，具體參閱附件1：萬科城一期目標成本；2.2 測算應(yīng)量價分離，消耗量及單價依據(jù)充分，并在側(cè)算表中注明依據(jù)；2.3 對項目成本進行對標分析，目標成本測算表指標值應(yīng)在區(qū)域?qū)酥捣秶鷥?nèi)，并填寫項目目標成本對標表，具體參閱附件2：萬科城一期目標成本對標表；2.4 分析項目運營信息，包括項目毛利率、凈利率、保本售價；3 目標成本編制注意事項：3.1 經(jīng)驗數(shù)值的選取必須有理可據(jù)，可參考集團內(nèi)相似產(chǎn)品的

3、經(jīng)驗數(shù)據(jù)或長沙公司成本數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)；3.2 地價分攤規(guī)則按照集團核算指導(dǎo)予以執(zhí)行；同時需連同財務(wù)部對土地增值稅的計算做適當(dāng)調(diào)整；3.3 關(guān)注贈送面積對成本的影響，需要與設(shè)計確認，最好能拿到戶型平面圖，并查看項目單體規(guī)劃模型；3.4 關(guān)注項目外立面、部品選用標準；3.5 關(guān)注產(chǎn)品裝修標準，應(yīng)控制在開盤售價的10%以內(nèi)；3.6 需要特別注意不可售的建筑面積(會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分攤的走廊)，在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應(yīng)；3.7 測算時要注意不計建筑面積的實體(不足2.2米的設(shè)備層、不利用的吊腳架空層等)對成本的影響，防止遺漏；3.8 注重編制過程與各部門的溝通，提煉成本

4、優(yōu)化點供上會決策；4 目標成本編制時間要求：4.1 目標成本應(yīng)在項目規(guī)劃方案確定后3個月內(nèi)編制完畢并上報到區(qū)域和集團；4.2 上報前項目成本負責(zé)人需及時與本公司相關(guān)部門溝通，達成一致意見后，召集公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行討論確定；4.3 集團/區(qū)域成本部在2個工作日內(nèi)審批完成；4.4 目標成本審批完成后5個工作日內(nèi)錄入EAS；4.5 目標成本定稿備案當(dāng)月在成本信息月報中反饋該項目動態(tài)成本；二、成本前置與過程跟進1 項目立項后，項目成本工程師應(yīng)與設(shè)計部緊密配合，充分融入項目前期方案探討，即時提供成本意見。2 結(jié)構(gòu)圖紙擴初階段，應(yīng)配合工程部進行結(jié)構(gòu)方面成本優(yōu)化工作。3 應(yīng)配合設(shè)計部進行前期景觀方案成本測算，

5、提供成本優(yōu)化意見。4 應(yīng)充分參與材料選型的決策探討，提供成本意見。5 其他具體事宜詳見萬科集團產(chǎn)品設(shè)計經(jīng)濟性管理辦法。三、招標工作1 招標計劃：1.1 成本根據(jù)采購部門采購計劃編制本部門招標計劃，招標計劃為動態(tài)計劃，需根據(jù)工程進度提前動態(tài)調(diào)整。因此需對工程進度有所了解，督促采購部門對采購計劃進行編制或動態(tài)調(diào)整，同時調(diào)整本部門招標計劃；1.2 招標計劃需有項目整體招標計劃和月度工作招標計劃；2 經(jīng)濟條款：2.1 以集團標準合同文本為藍本，通用條款直接套用；2.2 專用條款需結(jié)合招標物的特性，關(guān)注材料調(diào)價方式、合同付款方式、限價材料、結(jié)算超報費的計取等經(jīng)濟條款；3 工程量清單編制：3.1 不同的分

6、項工程應(yīng)有不同的清單格式模板，以便提煉數(shù)據(jù)進行分析。清單模板需參照集團統(tǒng)一編制模板。清單模板作為對咨詢公司編制清單的交底材料，按清單模板編制清單是對咨詢公司的要求。3.2 工程量清單編制應(yīng)結(jié)合招標范圍及對應(yīng)圖紙進行，避免出現(xiàn)因工作范圍多計或少計導(dǎo)致后期計價風(fēng)險；3.3 工程量清單出具后，需進行參考價的編制：3.4.1 參考價編制依據(jù)主要有三個：以往項目相同工程合同價格，兄弟公司最近簽訂的相同工程合同價格，本地其他公司項目最近簽訂相同工程合同價格。3.4.1參考價的編制要依據(jù)當(dāng)時的材料、機械、人工價格，即要符合市場行情，對按以往項目相同工程合同價格編制的參考價要進行實時調(diào)整；4 評標分析：4.1

7、 經(jīng)濟標分析4.1.1 評標首要需要關(guān)注各投標單位價格差異因素，即導(dǎo)致投標價高低的主要原因，需對原因子項予以提煉、分析；4.1.2 分析是否存在不平衡報價，對價格構(gòu)成比例大的子項作對比、分析；4.1.3 與參考價對比：對于超出參考價較多的子項需作單獨的提醒標準；4.1.4 與目標成本對比：統(tǒng)一招標范圍對應(yīng)目標成本的部分，對比投標價格是否超目標成本；投標價不含甲供材時應(yīng)將甲供材價格并入對比；4.2 價格澄清價格澄清應(yīng)只對應(yīng)以下幾項，且原則上通過澄清后的總價不應(yīng)改變各單位的價格排序。4.2.1 投標單價與工程量的乘積匯總與總價不一致；4.2.2 明顯的單價報送錯誤，出現(xiàn)小數(shù)點或數(shù)量級的差異時；4.

8、2.3 投標范圍與發(fā)標文件的招標范圍不一致時；4.2.4 自行改變招標方案導(dǎo)致報價子目未按清單報價時；5 經(jīng)濟標談判5.1 根據(jù)評標分析結(jié)果與中標候選單位進行經(jīng)濟談判。5.2 經(jīng)濟談判前應(yīng)首先確定談判方案，包括價格底線、談判策略；價款談判應(yīng)與投標商務(wù)偏離及技術(shù)偏離的溝通相結(jié)合；及時與部門及公司領(lǐng)導(dǎo)匯報談判進展、談判結(jié)果。6 后續(xù)事項定標后，需將經(jīng)濟標評審報告置于部分文件夾中存檔，同時發(fā)送合約部存檔，具體可參閱附件3：萬科城一期綠化評標分析；四、合同管理1 合同審批1.1 應(yīng)注意審查采購上傳K2的合同文件經(jīng)濟要素與采購過程的文件是否一致；1.2 合同審批時需在K2流程欄中對關(guān)鍵成本指標作提示，比

9、如：設(shè)計費需注明單方設(shè)計水平，與目標成本的對比情況；1.3 合同執(zhí)行中的顛覆性變化或更改范圍時，成本應(yīng)及時提出簽訂補充協(xié)議并協(xié)助采購部辦理相關(guān)審批；2 合同拆分2.1 在合同簽訂（或下發(fā)合同編號）后3個工作日內(nèi)將合同導(dǎo)入EAS，同時進行合同拆分；2.2 合同拆分時如果發(fā)現(xiàn)需調(diào)整待發(fā)生，可另行記錄，待月底一并調(diào)整；五、變更簽證管理1 臺帳管理：1.1 建立與維護變更指令臺帳；臺帳需包括的信息：編號、時間、事由、對應(yīng)合同、責(zé)任人、時間、是否結(jié)算；1.2 每月需在臺帳上針對該月的變更指令作科目劃分，并與目標成本對比；1.3 具體參閱附件4：萬科城一期變更指令臺帳；2 變更指令的審批：2.1 對于超過

10、預(yù)估金額超過1萬元的變更指令需注明兩個維度的成本變化：2.1.1 單筆變更簽證造成的造價變化及有否責(zé)任單位；2.1.2 相對于目標成本，單筆變更簽證造成的成本變化；2.2 變更指令審批時，需對指令的經(jīng)濟性作分析，努力尋找成本優(yōu)化空間，對成本影響較大的指令提出成本方案建議；2.3 成本人員在審批變更指令時，需對以下非規(guī)范操作做記錄跟蹤：2.3.1 事后審批；2.3.2 圖紙?zhí)鎿Q而非通過變更指令形式發(fā)送；2.3.3 簽證范疇超出變更指令范疇；2.3.4 合同范圍內(nèi)的范疇發(fā)單；2.3.5 同一變更指令內(nèi)容重復(fù)發(fā)單；3 變更指令的拆分：每月30日前對本月已發(fā)生的變更簽證錄入/導(dǎo)入EAS軟件，并進行拆分

11、；變更簽證錄入每單分別錄入也可打包錄入；六、付款管理1 工程進度款復(fù)核注意事項：1.1 項目成本負責(zé)人按合同付款條款審核合同付款審批表，對付款金額的準確性及付款資料的完備性進行審核。對不符合合同約定的付款要求，可拒絕辦理或及時向上級請示。1.2 審核同時，應(yīng)依照項目工程師提供的水電及違約單判斷扣款的落實情況。1.3 對于超合同付款條款的提前支付，需判斷超付風(fēng)險，并提供專業(yè)意見。1.4 對于園建、綠化、土方、基坑支護、樁基、市外道路、抗浮錨桿、由于該部分最初設(shè)計圖紙造價可能與最后造價相差比較大，建議要求現(xiàn)場工程師對現(xiàn)場工程量進行確認后方可作為支付工程進度款的依據(jù)；1.5 合同付款審批表審批后，將

12、付款信息即時錄入成本管理軟件中的付款計劃模塊。七、結(jié)算管理1 項目成本工程師組織協(xié)調(diào)本項目所有結(jié)算工作，月度統(tǒng)計近兩月合同結(jié)算狀態(tài)，并將此信息納入到月度成本信息月報。2 每月初對照已完工未報結(jié)算合同，及時督促其按規(guī)定時間內(nèi)報送結(jié)算資料。結(jié)算資料由施工單位報送至項目工程師，繼而轉(zhuǎn)交成本管理工程師，對符合要求的結(jié)算資料，接收時填寫結(jié)算資料接收登記表；不符合要求的結(jié)算資料應(yīng)及時通知施工單位整改并知會項目經(jīng)理部的經(jīng)辦人員。3 在規(guī)定時間內(nèi)按要求完成結(jié)算內(nèi)容，同時將完整的結(jié)算情況及時錄入成本軟件。4 結(jié)算資料規(guī)范表格請按部門統(tǒng)一規(guī)定格式執(zhí)行，具體可參閱附件5：長沙公司結(jié)算資料存檔目錄。5 關(guān)于全過程的結(jié)算管理要求參見萬科集團工程計價管理辦法。八、動態(tài)成本管理1 動態(tài)成本的反饋1.1 每月30日前完成合同及變更指令的拆分及待發(fā)生調(diào)整；1.2 項目執(zhí)行過程中，對專項成本（包括示范區(qū)及樣板棟等）需有專項的成本通報；1.3 在方案討論或合同招標結(jié)算，對可能超目標成本的項目需有專項的成本預(yù)警；2 動態(tài)成本的清查1.1 產(chǎn)品開盤前應(yīng)進行報批報建、地價、可售面積、展示區(qū)成本及結(jié)構(gòu)建筑指標等專項清查，以確保目標利潤的實現(xiàn)；具體可參閱附件6：萬科城一期洋房開盤前