哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法2014

1、哈爾濱市物業(yè)服務收費管理辦法第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、國家發(fā)展和改革委員會物業(yè)服務收費管理辦法、哈爾濱市物業(yè)管理條例、哈爾濱市人民政府辦公廳關于印發(fā)的通知等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取費用的行為適用本辦法。第三條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)

2、開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務標準和收費標準通過市場競爭形成。第四條 物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內停車泊位及利用公共空間設置的停車泊位的物業(yè)服務收費實行政府指導價。由建設單位專門規(guī)劃建設的，住宅區(qū)院內為居民提供三產服務的經營用物業(yè)（不含臨街門市），物業(yè)服務收費標準可按住宅物業(yè)服務收費標準適當上浮，上浮幅度原則上不高于30。別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。為業(yè)主個別需要提供的代辦服務和其它特約服務等收費，除政府部門有規(guī)定外，實行市場調節(jié)價

3、。第五條 市物業(yè)行政主管部門負責制定物業(yè)服務標準及管理政策，負責物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作。市價格行政主管部門負責制定物業(yè)服務收費標準及管理政策，負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價格行政主管部門按照各自職責，負責轄區(qū)內物業(yè)服務標準和收費標準的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會在其職權范圍內協(xié)助各級物業(yè)行政主管部門和價格行政主管部門做好物業(yè)服務標準和收費標準的管理工作。 第六條 住宅物業(yè)服務內容分為基礎物業(yè)服務、級差物業(yè)服務和特有物業(yè)服務三個部分?；A物業(yè)服務是最基本的物業(yè)服務項目，是物業(yè)服務必須達到的服務標準。包括基礎管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單

4、元電子門維護5個服務項目。級差物業(yè)服務是滿足基礎物業(yè)服務，根據服務項目及服務質量提供分等級的物業(yè)服務標準。包括綜合管理、公共秩序維護、共用部位共用設施設備日常運行保養(yǎng)維修、保潔服務、清冰雪、綠化養(yǎng)護6個服務項目。每個服務項目按照服務等級標準，由低到高分為一至四級?；A物業(yè)服務和級差物業(yè)服務構成了基本物業(yè)服務。特有物業(yè)服務是根據建設配套及物業(yè)服務需求，為業(yè)主提供的單項物業(yè)服務。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責任險4個服務項目。第七條 物業(yè)服務項目、標準及服務等級由市物業(yè)行政主管部門負責制定并公布。（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務指導標準附件1）基本物業(yè)服務定價成本，由市價格行政主管部門測算并公

5、布（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務定價成本標準附件2），并根據社會經濟發(fā)展水平等因素，適時調整。第八條 基本物業(yè)服務收費，由基本物業(yè)定價成本、利潤和法定稅金3部分構成?；疚飿I(yè)服務收費標準 基本物業(yè)定價成本（包括基礎服務成本和級差服務成本）利潤（政府指導價標準幅度6%12%）法定稅金。未提供的物業(yè)服務項目不得計入定價成本。公有住房的租金包含了基礎物業(yè)服務、級差物業(yè)服務中的綜合管理及共用部位共用設施設備日常運行保養(yǎng)維修費用，不應重復計入公有住房物業(yè)服務定價成本。第九條 物業(yè)服務收費以元/月平方米（建筑面積）為計費單位，按月、季、年計收，預收期限不得超過12個月。第十條 實行政府指導價的住宅基本物業(yè)服務

6、收費標準，需按照下列規(guī)定確定： 一、經業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費標準。根據物業(yè)服務特點和要求，依據哈爾濱市住宅物業(yè)服務指導標準，協(xié)商確定物業(yè)服務標準。其中，所選綜合管理等級指導標準應與所選公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域保潔服務等級標準相一致。物業(yè)服務標準確定后，依據哈爾濱市住宅物業(yè)服務定價成本標準和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。哈爾濱市住宅物業(yè)服務指導標準未予規(guī)定的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務內容及收費標準由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居委會組織征求專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主，且占總套數過半數的業(yè)主同意后

7、，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照前款規(guī)定協(xié)商確定物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費標準（下同）。三、通過協(xié)商無法確定物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費標準的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門牽頭組織區(qū)價格行政主管部門、所在地街道辦事處、業(yè)主委員會會同物業(yè)服務企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應按照確定的物業(yè)服務標準和物業(yè)服務收費標準，簽定物業(yè)服務合同。第十一條 新建住宅的物業(yè)服務收費標準，需按照下列規(guī)定確定：一、房屋預（銷）售前，由建設單位結合物業(yè)的特點，將設計提供的物業(yè)服務標準報請區(qū)物業(yè)行政主管部門認定，并將認定結果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定物業(yè)服務收費

8、標準。二、建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、物業(yè)服務標準和收費標準等事項。建設單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同的附件。三、辦理住宅進戶前，由物業(yè)服務企業(yè)報請區(qū)物業(yè)行政主管部門對其實際物業(yè)服務標準進行確認，并將確認結果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收費、室內停車場泊位物業(yè)服務費、電梯服務費等予以核定。四、辦理住宅進戶時，物業(yè)服務企業(yè)應當依據經區(qū)物業(yè)行政主管部門確認并報請市物業(yè)行政主管部門備案的服務等級和市價格行政主管部門核定的收費標準與業(yè)主簽定物業(yè)服務

9、合同。物業(yè)服務合同中關于收費標準執(zhí)行期限的內容應當以市價格行政主管部門的核定文件為準。第十二條 住宅辦理進戶手續(xù)的建筑面積或套數其中一項超過50%或入住滿2年且辦理進戶手續(xù)的比例超過25%的，應當召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，按照本辦法第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；已竣工但尚未售出的或因建設單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服務費用，由買受人承擔。第十四條 物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應當

10、負責結清物業(yè)費、電梯費等。產權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)服務監(jiān)管實行日常考評制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應降低級差物業(yè)服務等級和收費標準。第十六條 與住宅配套使用的電梯服務費用包括基礎費用和運行電費，具體收費標準依據哈爾濱市住宅電梯收費指導標準（附件3）確定。第十七條 與住宅配套建設使用的單體車庫的物業(yè)服務費，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務收費標準減半收取。第十八條 與住宅配套建設使用的室內停車

11、場停車泊位物業(yè)服務費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設施設備日常運行保養(yǎng)維修，具體收費標準依據哈爾濱市住宅物業(yè)服務定價成本標準（附件2特有服務中車輛管理：室內停車泊位物業(yè)服務費政府指導價標準）確定。第十九條 經業(yè)主大會同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內公共空間設置的停車泊位并收費的，所得收入扣除管理服務費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。具體收費標準依據哈爾濱市住宅物業(yè)服務定價成本標準（附件2特有服務中車輛管理：公共空間停車泊位服務費政府指導價標準）確定。第二十條 對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務企業(yè)應與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關規(guī)定。

12、物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標準按照哈爾濱市住宅物業(yè)服務定價成本標準（附件2特有服務中裝修管理政府指導價標準）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關的費用。本辦法實施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定執(zhí)行。第二十一條 經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務區(qū)域投保公共責任險。所需費用按照物業(yè)服務面積分攤。第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照住宅物業(yè)服務與收費標準備案程序（附件4）的規(guī)定，將物業(yè)服務項目及收費標準報區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價格行政主管部門備案。第二十三條 物業(yè)服務費用中的共用部位共用設

13、施設備日常運行保養(yǎng)維修費、電梯費中的基礎費用應當作為業(yè)主預購物業(yè)服務的費用，獨立核算、?？顚Ｓ?、結轉滾存?zhèn)溆谩５诙臈l 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。第二十五條 物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)可向委托方收取代辦費用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費用。第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內醒目位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、計費方式、收費標準、收費依據、以及96365物業(yè)服務監(jiān)督舉報電話和12358價

14、格舉報電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第二十七條 市價格行政主管部門對住宅物業(yè)服務成本實行定期監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合并如實提供相關材料，不得弄虛作假。第二十八條 本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務合同或已交納當期物業(yè)服務費用的，在本辦法實施后尚未到期的，可以按照本辦法的有關規(guī)定，選擇相應物業(yè)服務等級標準并確定收費標準。第二十九條 違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務質量方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門負責處理；涉及收費標準方面的事宜，由價格行政主管部門處理。第三十條 其它性質的物業(yè)服務機構，可參照本辦法相關規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）政府價格行政主管部門會同同級住房（物業(yè)）行政主管部門，可參照本辦法結合當地實際制定物業(yè)服務