深圳茵悅之聲酒店式公寓項(xiàng)目定價(jià)策略

1、本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳2022-3-22“茵悅之聲茵悅之聲”公寓定價(jià)報(bào)告公寓定價(jià)報(bào)告本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳21 1定價(jià)背景分析定價(jià)背景分析3 3核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)4 4核心價(jià)格驗(yàn)證核心價(jià)格驗(yàn)證5 5價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)2 2價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定房地產(chǎn)宏觀政策房地產(chǎn)宏觀政策目標(biāo)分析目標(biāo)分析項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀分析景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳3u新個(gè)稅法：新個(gè)稅法：在新個(gè)稅法實(shí)施影響下，能在一定程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)在新個(gè)稅法實(shí)施影響下，能在一定

2、程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān) ，購(gòu)房家庭可供選擇的住宅總價(jià)空間將上升，購(gòu)房家庭可供選擇的住宅總價(jià)空間將上升 6月30日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定。根據(jù)該規(guī)定，新個(gè)稅法的修改主要體現(xiàn)在起征點(diǎn)由2000元上升至3500元。適用7級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率為3%至45%，修改后的個(gè)稅法將于9月1日起施行。u關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷售將受到嚴(yán)厲的處罰關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷售將受到嚴(yán)厲的處罰“各級(jí)房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門今年5月至11月要集中開展一次專項(xiàng)整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，

3、做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”。u5 5月月1 1日正式執(zhí)行日正式執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，不按規(guī)定執(zhí)行的每套處以，不按規(guī)定執(zhí)行的每套處以50005000元罰款；元罰款；商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房（包括二手房）進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。u收緊房貸：收緊房貸：銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門檻提高。暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居

4、民購(gòu)房貸款、首套首付30%，基準(zhǔn)利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基準(zhǔn)利率1.1倍。u限購(gòu)令限購(gòu)令，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。但當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是，限購(gòu)令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)性小戶型影響有限，昆明限購(gòu)令的出臺(tái)反而會(huì)導(dǎo)宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)性小戶型影響有限，昆明限購(gòu)令的出臺(tái)反而會(huì)導(dǎo)致昆明投資客轉(zhuǎn)向地州市場(chǎng)致昆明投資客轉(zhuǎn)向地州市場(chǎng)主要房地產(chǎn)宏觀政策簡(jiǎn)析主要房地產(chǎn)宏觀政策簡(jiǎn)析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳4景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析u景

5、洪市場(chǎng)小戶型基本上全是精裝修，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷售均價(jià)高達(dá)43004400元/且開盤就售完。而其未裝修戶型均價(jià)3700元/，現(xiàn)還未銷售完。u景洪市場(chǎng)公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià)2700-3700元/, 精裝修3800-4400元/，毛坯與精裝修價(jià)格差在600800元/u目前公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為雨林假日和安廈，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到6500元/以上，國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售10年返租，前3年返總房?jī)r(jià)的5%，后7年返總房?jī)r(jià)的6%，每年有30天自己入駐。本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳52.1

6、2.1案例研究案例研究亮點(diǎn)實(shí)景亮點(diǎn)實(shí)景+ +高價(jià)高價(jià)+ +強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣國(guó)際公館國(guó)際公館市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型高端產(chǎn)品的高價(jià)：高端產(chǎn)品的高價(jià)：一期：TOHO5600元/平米（同期市場(chǎng)獨(dú)棟5500）；二期高價(jià)入市：TOHO9000元/平米，疊價(jià)8000元/平米亮點(diǎn)實(shí)景展示：亮點(diǎn)實(shí)景展示：1.2萬平米會(huì)所、主景觀軸園林強(qiáng)勢(shì)推廣：強(qiáng)勢(shì)推廣：開盤前4個(gè)月，戶外8塊；開盤前2個(gè)月，東莞1臺(tái)/鳳凰/本港/明珠/翡翠電視臺(tái)輻射城區(qū)、厚街、虎門、長(zhǎng)安、大嶺山，開盤前1個(gè)月南都/莞日/廣日頭整版一期、二期別墅的高價(jià)開盤造成前期銷售緩慢一期、二期別墅的高價(jià)開盤造成前期銷售緩慢,中等價(jià)格的洋房銷售火爆，中等價(jià)格的洋

7、房銷售火爆，3日銷日銷售售90%；后期通過展示、市場(chǎng)增長(zhǎng)、客戶對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)時(shí)間認(rèn)知，逐步提速，最終；后期通過展示、市場(chǎng)增長(zhǎng)、客戶對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)時(shí)間認(rèn)知，逐步提速，最終進(jìn)一步確立中高端地位、高的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度進(jìn)一步確立中高端地位、高的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度中端產(chǎn)品的高性價(jià)比：中端產(chǎn)品的高性價(jià)比：二期：洋房入市4200元/平米（陽(yáng)光澳園4200）；中段4600（金地4500、景湖4600、凱旋城5500）；市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：一期：TOHO市場(chǎng)空白、二期：疊加市場(chǎng)基本空白充足充足VIP客戶量：客戶量：二期04年10月1日認(rèn)籌,至12月5日，認(rèn)籌354批客戶（認(rèn)籌金5000元）；一期的大量老客戶資

8、源成為二期新客戶來源的主要渠道。定價(jià)策略：定價(jià)策略：n價(jià)格支撐因素價(jià)格支撐因素分析：分析：本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳62.12.1案例研究案例研究品牌品牌+ +中高價(jià)中高價(jià)+ +配套配套運(yùn)河?xùn)|運(yùn)河?xùn)|1號(hào)號(hào)品牌型品牌型中高價(jià)，奠定市場(chǎng)地位：中高價(jià)，奠定市場(chǎng)地位：二期現(xiàn)推均價(jià)4900元/平米（同期國(guó)際公館4800、景湖春曉4900、東峻4600、金色華庭3800）配套先行：配套先行：充分挖掘項(xiàng)目周遍配套；自身商業(yè)先行成熟的品牌推廣：成熟的品牌推廣：萬科高爾夫推廣前1年開始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽(yù)度；運(yùn)河?xùn)|的推廣充分結(jié)合萬科品牌二期開盤推貨二期開盤推貨256

9、套套,當(dāng)天銷售當(dāng)天銷售151套套,銷售率銷售率59%,確立中高端地位、鞏固品牌影確立中高端地位、鞏固品牌影響力響力內(nèi)部拉大價(jià)差，實(shí)現(xiàn)平衡銷售：內(nèi)部拉大價(jià)差，實(shí)現(xiàn)平衡銷售：帶夾層5500元/平米，建立價(jià)格標(biāo)桿；平層單位4800元/平米。市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：現(xiàn)代立面；帶夾層戶型定價(jià)策略：定價(jià)策略：n價(jià)格支撐因素價(jià)格支撐因素分析：分析：充足的客戶量：充足的客戶量：05年2月開始積累至06年7月積累洋房客戶30003000批批, ,認(rèn)籌認(rèn)籌354354張張本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳72.12.1案例研究案例研究高價(jià)高價(jià)+ +強(qiáng)勢(shì)推廣強(qiáng)勢(shì)推廣凱旋城凱旋城成熟型成熟型

10、超越市場(chǎng)洋房均價(jià)入市：超越市場(chǎng)洋房均價(jià)入市：價(jià)格從一期的高價(jià)3800元/平米入市，推貨800套，經(jīng)歷2年銷售期；二期隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)、環(huán)境成熟、一期積累的客戶資源，開盤5500元/米，快速拉升，充分體現(xiàn)高端洋房?jī)?yōu)勢(shì)。成熟品牌：成熟品牌：東莞客戶對(duì)中信品牌的認(rèn)同。一期的高價(jià)入市，造成銷售緩慢；二期通過長(zhǎng)期的積累和成熟的展示，達(dá)到開。一期的高價(jià)入市，造成銷售緩慢；二期通過長(zhǎng)期的積累和成熟的展示，達(dá)到開盤銷售約盤銷售約60%,進(jìn)一步確立中高端純洋房社區(qū)的市場(chǎng)地位；市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度進(jìn)進(jìn)一步確立中高端純洋房社區(qū)的市場(chǎng)地位；市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度進(jìn)一步確立。一步確立。成熟社區(qū)：成熟社區(qū)：依托東泰大社區(qū)和凱旋城一

11、期入伙的成熟社區(qū)成熟地段：成熟地段：成熟的地段資源優(yōu)勢(shì)，生活、交通、教育配套齊全定價(jià)策略：定價(jià)策略：n價(jià)格支撐因素價(jià)格支撐因素結(jié)論：結(jié)論：成熟展示：成熟展示：一期園林展示和二期主景觀軸的展示客戶資源：客戶資源：積累了13年的大量客戶資源本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳81 1定價(jià)背景分析定價(jià)背景分析3 3核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)4 4核心價(jià)格驗(yàn)證核心價(jià)格驗(yàn)證5 5價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)2 2價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析目標(biāo)分析目標(biāo)分析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳9市場(chǎng)在售樓盤情況市場(chǎng)在售樓盤情況項(xiàng)目名稱區(qū)

12、位產(chǎn)品類型價(jià)格樓盤動(dòng)態(tài)世紀(jì)金源避寒山莊江北（滄江新區(qū)大沙壩）綜合型物業(yè) 3800元/1、2期房源全部售罄。三期2.28日開盤，均價(jià)38003900元/告狀西雙景江北（宣慰大道）綜合型物業(yè) 3800元/。裝修小戶型，均價(jià)3800元左右，一期已售完。二期下月開盤。會(huì)展國(guó)際勐泐大道精裝酒店式公寓2750元/精裝修小戶雨林暢享曼弄楓旅游度假區(qū)別墅4500元/林語莊園曼弄楓旅游度假區(qū)別墅37005000元/ 安廈.圣緹亞納曼弄楓旅游度假區(qū)精裝酒店式公寓4000元/以上曼弄楓情曼弄楓旅游度假區(qū)普通住宅均價(jià)2800元/商鋪5月份開盤，10棟高層中景明城勐海路小戶型3700元/，精裝修43004400元/已售

13、完?，F(xiàn)有房源為毛坯房，外地人購(gòu)房一年以上納稅證明才能貸款濱港國(guó)際勐海路精裝酒店式公寓3500元/九號(hào)公館江北普通住宅均價(jià)3200元/小戶型價(jià)格29003000元/。雨林假日曼弄楓旅游度假區(qū)精裝酒店式公寓6500元以上/國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。每月返點(diǎn)將近1000元。本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳10u 景洪市場(chǎng)小戶型基本上全是精裝修，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且銷售速度較快，毛坯房銷售速度較慢，如中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷售均價(jià)高達(dá)中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷售均價(jià)高達(dá)4300440043004400元元/ /且開且開盤就售完。而其未裝修戶型均價(jià)盤就售完。

14、而其未裝修戶型均價(jià)37003700元元/ /，現(xiàn)還未銷售完，現(xiàn)還未銷售完。u 景洪市場(chǎng)公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià)2700-3700元/, 精裝修3800-4400元/，毛坯與精裝修價(jià)格差在600800元/u 目前公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為雨林假日，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到6500元/以上，國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷售10年返租，前3年返總房?jī)r(jià)的5%，后7年返總房?jī)r(jià)的6%，每年有30天自己入駐。市場(chǎng)在售樓盤小結(jié)市場(chǎng)在售樓盤小結(jié)本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳111 1定價(jià)背景分析定價(jià)背景分析3 3核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)4 4核心價(jià)格驗(yàn)證核心價(jià)格驗(yàn)證5 5價(jià)格

15、策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)2 2價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析目標(biāo)分析目標(biāo)分析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳12保證安全回款同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目毛坯房實(shí)收保證安全回款同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目毛坯房實(shí)收價(jià)價(jià)3200元元/，沖擊，沖擊35003500元元/ /1價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)現(xiàn)狀：整個(gè)景洪在售精裝修公寓銷售現(xiàn)狀：整個(gè)景洪在售精裝修公寓銷售價(jià)格在價(jià)格在2750-4300元元/最高達(dá)最高達(dá)65006500元元/ /開盤開盤6-86-8個(gè)月實(shí)現(xiàn)個(gè)月實(shí)現(xiàn)9090以上銷售以上銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)達(dá)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)達(dá)20%20%項(xiàng)目盤累計(jì)銷售達(dá)項(xiàng)目盤累計(jì)銷售達(dá)70%70%2速度目標(biāo)速度目標(biāo)

16、現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：3月月1日項(xiàng)目售樓中心正式開放，日項(xiàng)目售樓中心正式開放，但未大規(guī)模畜客。但未大規(guī)模畜客。通過茵悅之聲項(xiàng)目讓市場(chǎng)認(rèn)知豪嘉地產(chǎn)通過茵悅之聲項(xiàng)目讓市場(chǎng)認(rèn)知豪嘉地產(chǎn)為公司后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)為公司后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)3品牌建立品牌建立現(xiàn)狀：公司剛進(jìn)入景洪市場(chǎng)認(rèn)知度不現(xiàn)狀：公司剛進(jìn)入景洪市場(chǎng)認(rèn)知度不高高目標(biāo)分析目標(biāo)分析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳13價(jià)格目標(biāo)：價(jià)格目標(biāo)：保證安全回款的情況下實(shí)現(xiàn)高價(jià)，保證安全回款的情況下實(shí)現(xiàn)高價(jià)，6-86-8月實(shí)現(xiàn)銷售月實(shí)現(xiàn)銷售90% 90% ，認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)立強(qiáng)勢(shì)立強(qiáng)勢(shì)；限制條件：限制條件：項(xiàng)目蓄客時(shí)間短，售樓處開放只

17、有一周；項(xiàng)目蓄客時(shí)間短，售樓處開放只有一周；項(xiàng)目工程進(jìn)度及交房時(shí)間的不確定性會(huì)影響自用大客戶購(gòu)買決策；項(xiàng)目工程進(jìn)度及交房時(shí)間的不確定性會(huì)影響自用大客戶購(gòu)買決策；市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)現(xiàn)狀：市場(chǎng)整體價(jià)格普遍較高（在售項(xiàng)目市場(chǎng)整體價(jià)格普遍較高（在售項(xiàng)目2750-46002750-4600），后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈（會(huì)展國(guó)際、），后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈（會(huì)展國(guó)際、安廈安廈- -圣提亞納、雨林假日）圣提亞納、雨林假日）自用客戶對(duì)總價(jià)敏感性較弱，投資客戶對(duì)單價(jià)敏感性較高自用客戶對(duì)總價(jià)敏感性較弱，投資客戶對(duì)單價(jià)敏感性較高價(jià)格策略要解決的核心問題：價(jià)格策略要解決的核心問題： 1 1、認(rèn)購(gòu)開盤立勢(shì)，保障安排銷售回款的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？、認(rèn)

18、購(gòu)開盤立勢(shì)，保障安排銷售回款的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？ 2 2、以何價(jià)格入市？快速回現(xiàn)、以何價(jià)格入市？快速回現(xiàn)目標(biāo)及核心問題目標(biāo)及核心問題本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳141 1定價(jià)背景分析定價(jià)背景分析2 2核心均價(jià)推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)4 4核心價(jià)格驗(yàn)證核心價(jià)格驗(yàn)證5 5價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)3 3價(jià)格策略制定價(jià)格策略制定策略形成思路策略形成思路市場(chǎng)在售樓盤加權(quán)平均價(jià)市場(chǎng)在售樓盤加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目核心價(jià)值分析項(xiàng)目均價(jià)確定項(xiàng)目均價(jià)確定本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳15我們使用市場(chǎng)比較加權(quán)法來推導(dǎo)出項(xiàng)目平均價(jià)我們使用市場(chǎng)比較加權(quán)法來推導(dǎo)出項(xiàng)目平

19、均價(jià)1 1、市場(chǎng)比較法；、市場(chǎng)比較法；2 2、租金收益還原法、租金收益還原法3 3、成本收益還原法、成本收益還原法房地產(chǎn)均價(jià)測(cè)算方法，主要有以下三種方法：房地產(chǎn)均價(jià)測(cè)算方法，主要有以下三種方法：均價(jià)測(cè)算方法選擇均價(jià)測(cè)算方法選擇本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳161 1、篩選可比樓盤、篩選可比樓盤2 2、確定權(quán)重、確定權(quán)重3 3、打分、打分取案原則：取案原則：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近、目標(biāo)客戶相似，銷售期重合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近、目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：1)客戶重疊程度客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近）和項(xiàng)

20、目距離的遠(yuǎn)近 9項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：區(qū)位：片區(qū)形象檔次、消費(fèi)都認(rèn)可度、升值前瞻交通：道路、交通工具、公共交通配套：商務(wù)氛圍、周邊商務(wù)配套、景觀價(jià)值、品質(zhì)：空間合并可能性、層高、梁底高度、實(shí)用率、采光、朝向、外觀形象，樓體高度層高、公共走道裝修、走道寬度與形式、廣場(chǎng)、電梯（品牌、數(shù)量)形象：售樓處、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、樓體條幅銷售速度：銷售周期及銷售速度入市時(shí)間：市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳17樓盤名稱樓盤名稱均價(jià)均價(jià)區(qū)位交通環(huán)境(景觀)品質(zhì)配套形象銷售速度入市時(shí)間權(quán)重系數(shù)權(quán)重均價(jià)本項(xiàng)目本項(xiàng)目111111111.00 2925.69 西雙十二

21、城33001.11.11.051.151.051.150.81.051.13 3000.00 白象宮30001.201.200.851.050.850.911.11.02 2944.79 九號(hào)公館29001.11.10.850.850.850.8511.10.98 2974.36 景藍(lán)銀鉆30001.11.1110.850.90.951.050.99 3018.87 仲景明城33001.1511.0510.90.90.951.051.00 3100.00 濱港國(guó)際30001.051.051.151.11.051.11.11.11.09 2758.62 智源尚居2700111.0510.851.

22、051.051.051.01 2683.23 本項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)本項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)= =（3000+2944+2974+3018+3100+2758+26833000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840/7=2840元元/ /考慮本項(xiàng)目幼兒園特殊配套贈(zèng)送名額，本項(xiàng)目整盤實(shí)收均價(jià)在考慮本項(xiàng)目幼兒園特殊配套贈(zèng)送名額，本項(xiàng)目整盤實(shí)收均價(jià)在3000-31003000-3100元元/ /類別（公寓毛坯）項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)表類比樓盤權(quán)重分析類比樓盤權(quán)重分析本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳18項(xiàng)目成本測(cè)算項(xiàng)目成本測(cè)算序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建筑面積建筑面積單

23、價(jià)單價(jià)( (元元/ /) )金額金額( (萬元）萬元）備注備注一土地成本4400.224400.22600 600 164.00 164.00 按按4040萬萬/ /畝，畝，6.66.6畝，政府畝，政府補(bǔ)貼補(bǔ)貼100100萬萬二前期工程費(fèi)24.4924.49 2.1設(shè)計(jì)費(fèi)用16528 13 21.49 已發(fā)生2.2勘察測(cè)量費(fèi)165283.00 三建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)3772.483772.48 3.1幼兒園主教學(xué)樓及配套房5796 1800 1043.28 3.2音樂廳1250 2000 250.00 3.3商住樓16528 1500 2479.20 四四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)275.3

24、4 275.34 4.1園林景觀、道路及其他公建9178300 275.34 五五開發(fā)成本開發(fā)成本4236.31 4236.31 六營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用176.44 176.44 預(yù)算詳見附表七七項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本23574 23574 4412.75 4412.75 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳19營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算類別支出費(fèi)用項(xiàng)目金額估算（萬元） 備注售樓部售樓部及銷售辦公室租金10.80已發(fā)生售樓部及銷售辦公室裝修費(fèi)用11.80新增門頭加電子顯示屏及百葉窗售樓部及銷售辦公室廣告畫面裝飾0.70銷售部辦公物料（家具、設(shè)備、耗材、服裝）5.20看房車3.0

25、0看房車以15萬總價(jià)，按5年來折舊營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)提成及項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)80.00宣傳銷售資料及銷售工具宣傳海報(bào)1.50DM（戶型單頁(yè)）0.50手提袋0.70紙杯0.50沙盤模型2.00戶型模型0.00認(rèn)購(gòu)協(xié)議0.50商品房購(gòu)銷合同1.20公關(guān)活動(dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)4.00項(xiàng)目開盤5.00其它促銷活動(dòng)5.00樣板房樣板房裝修費(fèi)用4.00按500元/預(yù)算樣板房家具2.00房交會(huì)房交會(huì)展位費(fèi)用5.00以2009年景洪房交會(huì)展位費(fèi)用為參照房交會(huì)展位設(shè)計(jì)及布展費(fèi)用6.00策劃公司服務(wù)費(fèi)用 11.00小計(jì)小計(jì)160.40160.40不可預(yù)見費(fèi)16.04以上營(yíng)銷費(fèi)用的10%計(jì)費(fèi)用合計(jì)費(fèi)用合計(jì)176.44176.44本報(bào)告屬保密

26、級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳20項(xiàng)目核心項(xiàng)目核心價(jià)值價(jià)值分析分析u名校教育：中國(guó)音樂學(xué)院附屬藝術(shù)幼兒園幼兒園入學(xué)名額贈(zèng)送名校教育：中國(guó)音樂學(xué)院附屬藝術(shù)幼兒園幼兒園入學(xué)名額贈(zèng)送u高品精裝修高品精裝修u帶電梯的帶電梯的7 7層公寓（一部客梯、一部景觀電梯）層公寓（一部客梯、一部景觀電梯）u3.13.1米超標(biāo)層高米超標(biāo)層高u2.12.1米超寬內(nèi)走廊米超寬內(nèi)走廊本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳21來源于市場(chǎng)而高于市場(chǎng)來源于市場(chǎng)而高于市場(chǎng)核心均價(jià)目標(biāo)：整體實(shí)現(xiàn)保底核心均價(jià)目標(biāo)：整體實(shí)現(xiàn)保底32003200元元/ /，沖擊，沖擊34003400的價(jià)格的價(jià)格內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以

27、均價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)以均價(jià)27002700元入市，保證快速消化元入市，保證快速消化后期價(jià)值逐步提升實(shí)現(xiàn)后期價(jià)值逐步提升實(shí)現(xiàn)35003500元元項(xiàng)目核心均價(jià)項(xiàng)目核心均價(jià)本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳22低價(jià)入市：2700元/入市分批推貨：貨包分4次推出小步快跑：項(xiàng)目總計(jì)239套公寓，每次推出貨包量不超過80套，快速實(shí)現(xiàn)銷售逐步提價(jià)：推出貨包4次逐步提價(jià)，每次提價(jià)不低于200元，最終實(shí)現(xiàn)3200元/均價(jià)價(jià)格策略價(jià)格策略本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳23時(shí)間時(shí)間4 4月月4月月5 5月月5 5月月合計(jì)合計(jì)銷售周期內(nèi)部員工公司預(yù)留職技學(xué)院內(nèi)部關(guān)系戶項(xiàng)目開盤公

28、司持有推貨量（套）361240389320239項(xiàng)目各銷售周期貨包統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各銷售周期貨包統(tǒng)計(jì)本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳24一、一、分層平面示意圖分層平面示意圖3 3單元單元2 2單元單元 1 1單元單元 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳25二層大堂1-1-2031-1-2051-1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-2291-1-2311-1-233樓梯1-1-2021-1-2041-1-2061-1-2081-1-210

29、1-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-220樓梯1-1-2221-1-2241-1-2261-1-2281-1-230三層1-1-3011-1-3031-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-3291-1-3311-1-333樓梯1-1-3021-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-320樓梯1-1-3221-1-3241-1-3261-1-3281-1-3

30、30四層1-1-4011-1-4031-1-4051-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-4291-1-5311-1-433樓梯1-1-4021-1-4041-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141-1-4161-1-4181-1-420樓梯1-1-4221-1-4241-1-4261-1-4281-1-430五層1-1-5011-1-5031-1-5051-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1

31、-5191-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-5291-1-5311-1-533樓梯1-1-5021-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-520樓梯1-1-5221-1-5241-1-5261-1-5281-1-530六層1-1-6011-1-6031-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-6291-1-6311-1-633樓梯1-1-6021-1-6041

32、-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-620樓梯1-1-6221-1-6241-1-6261-1-6281-1-630七層1-1-7011-1-7031-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7211-1-7231-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-733樓梯1-1-7021-1-7041-1-7061-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-7181-1-720樓梯1-1-7221-1-72

33、41-1-7261-1-7281-1-730合計(jì)公司持有20套開盤93套內(nèi)部關(guān)系戶38套 職技學(xué)院40套銷售控制銷售控制11單元單元本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳26銷售控制銷售控制33單元單元3 3單元單元二層1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209電梯樓梯1-3-2021-3-2041-3-206三層1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309電梯樓梯1-3-3021-3-2041-3-306四層1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409電梯樓梯1-3-4021-3-4041-3-

34、406五層1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509電梯樓梯1-3-5021-3-5041-3-506六層1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609電梯樓梯1-3-6021-3-6041-3-606七層1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7071-3-709電梯樓梯1-3-7021-3-7041-3-706內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)36套公司預(yù)留12套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳27推出貨包推出貨包內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)3單元二層1-3-2011-3-2031-3-2051-3-2071-3-209一室一廳電

35、梯樓梯1-3-2021-3-2041-3-206三層1-3-2011-3-2031-3-3051-3-3071-3-309電梯樓梯1-3-3021-3-2041-3-306四層1-3-4011-3-4031-3-4051-3-4071-3-409電梯樓梯1-3-4021-3-4041-3-406五層1-3-5011-3-5031-3-5051-3-5071-3-509電梯樓梯1-3-5021-3-5041-3-506六層1-3-6011-3-6031-3-6051-3-6071-3-609電梯樓梯1-3-6021-3-6041-3-606七層1-3-7011-3-7031-3-7051-3-7

36、071-3-709電梯樓梯1-3-7021-3-7041-3-706內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)內(nèi)部員工認(rèn)購(gòu)3636套套公司預(yù)留公司預(yù)留1212套套內(nèi)部員工本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳28各階段推出貨包示意圖各階段推出貨包示意圖內(nèi)部員工職技學(xué)院項(xiàng)目開盤公司持有內(nèi)部關(guān)系戶老板預(yù)留老板預(yù)留1212套套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳29推出貨包推出貨包職技學(xué)院職技學(xué)院1-1-2291-1-2311-1-2331-1-2261-1-2281-1-2301-1-3291-1-3311-1-3331-1-3261-1-3281-1-3301-1-4291-1-5311

37、-1-4331-1-4261-1-4281-1-4301-1-5291-1-5311-1-5331-1-5261-1-5281-1-5301-1-6291-1-6311-1-6331-1-6261-1-6281-1-6301-1-7251-1-7271-1-7291-1-7311-1-7331-1-7221-1-7241-1-7261-1-7281-1-730職技學(xué)院職技學(xué)院4040套套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳30推出貨包推出貨包內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)1-1-2211-1-2231-1-2251-1-2271-1-220樓梯1-1-2221-1-2241-

38、1-3211-1-3231-1-3251-1-3271-1-320樓梯1-1-3221-1-3241-1-4211-1-4231-1-4251-1-4271-1-420樓梯1-1-4221-1-4241-1-5211-1-5231-1-5251-1-5271-1-520樓梯1-1-5221-1-5241-1-6211-1-6231-1-6251-1-6271-1-620樓梯1-1-6221-1-6241-1-7211-1-7231-1-720樓梯內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)3838套套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳31推出貨包推出貨包項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤1-1-2051-

39、1-2071-1-2091-1-2111-1-2131-1-2151-1-2171-1-2191-1-2041-1-2061-1-2081-1-2101-1-2121-1-2141-1-2161-1-2181-1-3051-1-3071-1-3091-1-3111-1-3131-1-3151-1-3171-1-3191-1-3041-1-3061-1-3081-1-3101-1-3121-1-3141-1-3161-1-3181-1-4071-1-4091-1-4111-1-4131-1-4151-1-4171-1-4191-1-4061-1-4081-1-4101-1-4121-1-4141

40、-1-4161-1-4181-1-5071-1-5091-1-5111-1-5131-1-5151-1-5171-1-5191-1-5041-1-5061-1-5081-1-5101-1-5121-1-5141-1-5161-1-5181-1-6051-1-6071-1-6091-1-6111-1-6131-1-6151-1-6171-1-6191-1-6041-1-6061-1-6081-1-6101-1-6121-1-6141-1-6161-1-6181-1-7051-1-7071-1-7091-1-7111-1-7131-1-7151-1-7171-1-7191-1-7041-1-706

41、1-1-7081-1-7101-1-7121-1-7141-1-7161-1-718開盤開盤9393套套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳32推出貨包推出貨包內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)內(nèi)部關(guān)系戶認(rèn)購(gòu)大堂1-1-203樓梯1-1-2021-1-3011-1-303樓梯1-1-3021-1-4011-1-4031-1-405樓梯1-1-4021-1-4041-1-5011-1-5031-1-505樓梯1-1-5021-1-6011-1-603樓梯1-1-6021-1-7011-1-703樓梯1-1-702公司持有20套本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳33一次性付款

42、優(yōu)惠2%預(yù)計(jì)：一次性付款占30 按揭（5成10年）付款占70付款加權(quán)平均折扣0.980.9830301 170700.9940.994付款折扣：付款折扣：價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略價(jià)格實(shí)現(xiàn)策略-確定確定付款方式優(yōu)惠付款方式優(yōu)惠時(shí)間4月4月5月6月備注銷售周期內(nèi)部員工內(nèi)部關(guān)系戶項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期正常折扣12%8%4%1%一次付款折扣3%3%3%3%一次付款加權(quán)平均折扣0.6%0.6%0.6%0.6%綜合平均折扣15.6%8.6%4.6%1.6%綜合平均折扣=正常折扣+一次付款加權(quán)平均折扣本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳34公寓價(jià)格策略走勢(shì)公寓價(jià)格策略走勢(shì)銷售實(shí)收均價(jià)：3200.88元/項(xiàng)目

43、銷售收入：3233.2萬元時(shí)間時(shí)間4 4月月4 4月月5 5月月6 6月月合計(jì)合計(jì)銷售周期銷售周期內(nèi)部員工內(nèi)部員工內(nèi)部關(guān)系戶內(nèi)部關(guān)系戶項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期推貨量（套）推貨量（套）4848787884842929優(yōu)惠折扣優(yōu)惠折扣15.6%15.6%8.6%8.6%4.6%4.6%1.6%1.6%優(yōu)惠為加權(quán)平均折優(yōu)惠為加權(quán)平均折扣扣市場(chǎng)公布均市場(chǎng)公布均價(jià)價(jià)3210.90 3210.90 3391.68 3391.68 3563.94 3563.94 3810.98 3810.98 實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)2710.00 2710.00 3100.00 3100.00 3400.00 3400.00

44、 3750.00 3750.00 3200.88 3200.88 銷售面積銷售面積2203.32 2203.32 3166.80 3166.80 3419.22 3419.22 1311.62 1311.62 10100.96 10100.96 收入測(cè)算收入測(cè)算5970997.20 5970997.20 9817080.00 9817080.00 11625348.00 11625348.00 4918575.00 4918575.00 32332000.20 32332000.20 本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳35策略表現(xiàn)一：平面差異策略策略表現(xiàn)一：平面差異策略結(jié)

45、合本項(xiàng)目產(chǎn)品，景觀、朝向差異明顯，四個(gè)朝向均有的特點(diǎn)，通過結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品，景觀、朝向差異明顯，四個(gè)朝向均有的特點(diǎn)，通過景觀差、景觀差、朝向差價(jià)、噪音，朝向差價(jià)、噪音，最大平面差取目標(biāo)均價(jià)的最大平面差取目標(biāo)均價(jià)的10%10%，300300元元/ /平米。拉大平面差，平米。拉大平面差，建立項(xiàng)目高價(jià)標(biāo)竿產(chǎn)品；建立項(xiàng)目高價(jià)標(biāo)竿產(chǎn)品；P=基準(zhǔn)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)+樓層差樓層差+景觀差景觀差+朝向差價(jià)朝向差價(jià)+ +景觀視野臨景觀視野臨界界差價(jià)差價(jià)+ +噪音噪音+ +戶型差戶型差+特殊調(diào)差特殊調(diào)差策略表現(xiàn)二：縱向調(diào)差策略策略表現(xiàn)二：縱向調(diào)差策略+ +特殊調(diào)差特殊調(diào)差結(jié)合項(xiàng)目銷售目標(biāo)及產(chǎn)品特點(diǎn)、通過樓層差、結(jié)合項(xiàng)目銷售目

46、標(biāo)及產(chǎn)品特點(diǎn)、通過樓層差、景觀視野臨界點(diǎn)、頂層調(diào)差，拉開二、景觀視野臨界點(diǎn)、頂層調(diào)差，拉開二、七兩層與其它樓層的價(jià)格，最大縱向差取目標(biāo)，確定二、七層快速走貨。七兩層與其它樓層的價(jià)格，最大縱向差取目標(biāo)，確定二、七層快速走貨。策略策略在價(jià)格表中的在價(jià)格表中的表現(xiàn)表現(xiàn)本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳36東偏南、噪音大東偏南、噪音大噪音大、二、三層受幼兒園活動(dòng)樓影響；朝向差+30元、噪音-40元、四-七層有幼兒園景觀150元西偏北、無景觀、噪音小、西偏北、無景觀、噪音小、朝向差朝向差-60-60南偏西、無景觀、噪音小；無景觀、噪音??；南偏西南、二層、為項(xiàng)目基準(zhǔn)起價(jià)2850元北偏

47、東、噪音大、二、三層受幼兒園活動(dòng)樓影響；朝向差-30元、噪音-40元、四-七層有幼兒園景觀150元策略表現(xiàn)策略表現(xiàn)定性指標(biāo)：景觀、朝向、景觀定性指標(biāo)：景觀、朝向、景觀視野、噪音、戶型差視野、噪音、戶型差本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳37在項(xiàng)目銷售過程中頂層因存在冬冷夏熱的缺陷，故銷售速度相對(duì)較慢，一般其價(jià)格要比二層稍低。故特殊（頂層）調(diào)差控制在350元/參考對(duì)比樓盤層差參考對(duì)比樓盤層差: :仲景明成（12層）：40西雙十二城（西雙十二城（1818層）：層）：3030避暑山莊（避暑山莊（1212層）：層）：3030攬江苑（二期）攬江苑（二期）避暑山莊（避暑山莊（1818

48、層）：層）：2020攬江苑（一期）攬江苑（一期）策略表現(xiàn)策略表現(xiàn)樓層差的制定：實(shí)現(xiàn)客戶資源最大化，掌控整棟去化規(guī)律（二、頂層相對(duì)較難銷售）樓層差的制定：實(shí)現(xiàn)客戶資源最大化，掌控整棟去化規(guī)律（二、頂層相對(duì)較難銷售）保證開盤熱銷、解決資金回?cái)n的問題。保證開盤熱銷、解決資金回?cái)n的問題。樓層樓層差價(jià)視線、采光差價(jià)特殊調(diào)差二層000三層6000四層1201000五層1801000六層2401000七層300100-350本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳38策略表現(xiàn)策略表現(xiàn)- -平面差價(jià)說明平面差價(jià)說明南偏西南、二層、為項(xiàng)目基準(zhǔn)起價(jià)2850元北偏東、朝向差-30元，面對(duì)幼兒園噪音-40元西偏北、朝向差-30元東偏南朝向差+30，面對(duì)幼兒園噪音-40元本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳39最終價(jià)格表對(duì)比與核算最終價(jià)格表對(duì)比與核算單、總價(jià)區(qū)間分析單、總價(jià)區(qū)間分析均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)套最低價(jià)套最低價(jià)二層2709.41 2790.00 2940.00 179075.4117,375.30 三層2882.76 2850.00 3000.00 182730.0119,899.50 四層3055.59 3010.00 3310.00 201612.112