2015年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：經(jīng)濟(jì)發(fā)展考試試題

1、精選文檔2015年遼寧省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：經(jīng)濟(jì)進(jìn)展考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)【2003年考題】 A：091 B：092 C：1.09 D：110 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為親密的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是_。 A均衡原理 B預(yù)期原理 C競(jìng)爭(zhēng)原理 D替代原理3、拍賣操作中的程序、規(guī)章、方法及技巧的總稱是。 A：拍賣實(shí)踐 B：拍賣過(guò)程 C：拍賣實(shí)務(wù) D：拍賣行為 E：執(zhí)行層的組織協(xié)

2、調(diào) 4、關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)管理，說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。 A房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與托付人簽訂書面合同 B房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員對(duì)托付人供應(yīng)的資料文件，有保密的義務(wù)，未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)借相關(guān)資料 C中介服務(wù)人員可以同時(shí)在兩個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)工作 D對(duì)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓各種中介人員執(zhí)業(yè)資格證、合格證的，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門收回資格證書或者公告證書作廢，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款5、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為（）。 A10.0% B1

3、1.1% C11.9% D12.5% 6、毒品屬于。 A：允許流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、房地產(chǎn)業(yè)屬于第產(chǎn)業(yè)。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必需加蓋公章 8、_要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公正合理的價(jià)格。評(píng)估出的價(jià)格假如不夠合理，必定會(huì)損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會(huì)有損于房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至于整個(gè)估價(jià)行業(yè)的社會(huì)名譽(yù)和權(quán)威性。 A合法原則 B公正原則 C替代原則 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 9、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為_。 A5.77% B6.00% C10.0

4、0% D14.40% 10、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中的_因素。 A社會(huì)環(huán)境 B政治環(huán)境 C經(jīng)濟(jì)環(huán)境 D金融環(huán)境11、某居民樓總建筑面積為5000，總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若依據(jù)土地價(jià)值進(jìn)行分排，該人占有的土地份額為。 A：3 B：3.5 C：7 D：4 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、依據(jù)住房置業(yè)擔(dān)保管理試行方法，下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的表述中，正確的是_。 A有不少于1000萬(wàn)元人民幣的注冊(cè)資本 B有肯定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房 C是非銀行性金融機(jī)構(gòu) D可要求借款人供應(yīng)抵押反擔(dān)保

5、13、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500,層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不行續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建價(jià)格為2000元/。假定層高沒(méi)增加0.1m，建筑費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建價(jià)格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為_萬(wàn)元。(建筑物酬勞率為10%) A11.80 B16.07 C23.57 D31.0714、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期稱作_。 A估價(jià)日期 B估價(jià)時(shí)間 C估價(jià)時(shí)點(diǎn) D估價(jià)基準(zhǔn)日 15、依據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是_。 A物權(quán) B學(xué)問(wèn)產(chǎn)

6、權(quán) C人身權(quán) D撤銷權(quán) 16、對(duì)于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人_。 A全部同意 B超過(guò)50%同意 C超過(guò)2/3同意 D有人同意就行 17、房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是。 A：市場(chǎng)行情變化不定 B：供需變化引起價(jià)格變化 C：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其簡(jiǎn)單且難以把握 D：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 18、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的計(jì)可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為萬(wàn)元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：

7、315 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬(wàn)元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 20、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，依據(jù)四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（）。 A78% B85% C117% D150% 21、是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 A：房屋出租 B：房屋轉(zhuǎn)租 C：房屋承租 D：房屋租賃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、某幢應(yīng)有電梯而沒(méi)有電梯的辦公樓

8、，重建價(jià)格為2100萬(wàn)元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要130萬(wàn)元，假設(shè)現(xiàn)在建筑辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬(wàn)元。同時(shí)市場(chǎng)上類似有電梯的辦公樓的重置價(jià)格為，2200萬(wàn)元。則該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值為_萬(wàn)元， A2000 B1970 C2070 D217023、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說(shuō)法正確的是_。 A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) B價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) D價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng) 24、在成本法、假設(shè)開發(fā)法中不計(jì)息的項(xiàng)目有_。 A銷售費(fèi)用 B銷售稅費(fèi) C開發(fā)利潤(rùn)和銷售稅費(fèi) D銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)25、下列證券中，風(fēng)險(xiǎn)最小的是_。 A債券 B一般股

9、 C優(yōu)先股 D投資基金證券二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于可變成本的變動(dòng)規(guī)律，表述正確的是。 A：隨著可變要素投入量的增加，產(chǎn)量漸漸削減 B：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產(chǎn)要素與可變生產(chǎn)要素得到充分利用，因此可變成本的增加率小于產(chǎn)量的增加率 C：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產(chǎn)要素與可變生產(chǎn)要素未得到充分利用，因此可變成本的增加率大于產(chǎn)量的增加率 D：當(dāng)可變要素和產(chǎn)量增加到肯定數(shù)量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又小于產(chǎn)量

10、的增加率 E：當(dāng)可變要素和產(chǎn)量增加到肯定數(shù)量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又大于產(chǎn)量的增加率 2、在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，第一個(gè)原則是要接受的方法，首先要認(rèn)真觀看、形成假設(shè)、猜測(cè)并進(jìn)行檢驗(yàn)。 A：科學(xué) B：客觀 C：精確 D：全面 E：借款合同3、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的為_。 A出售型房地產(chǎn) B出租型房地產(chǎn) C辦公型房地產(chǎn) D自用型房地產(chǎn) 4、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000，規(guī)劃容積率4，估計(jì)開發(fā)完成后可供銷售面積 為總建筑面積的80，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，估計(jì)平均銷售單價(jià)為4500 元，則使項(xiàng)目 達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為元(2008年試題

11、) A：2350 B：29375 C：3250 D：40625 E：借款合同5、下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告的表述中，錯(cuò)誤的有。 A：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣揚(yáng) B：在未經(jīng)國(guó)家征收的集體全部的土地上開發(fā)建設(shè)的，只可以發(fā)布商品房銷售廣告 C：房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)，必需載明預(yù)售或者銷售許可證書號(hào) D：房地產(chǎn)廣告中，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目位置介紹，可以用所需時(shí)間來(lái)表示距離 E：房地產(chǎn)廣告中，可以使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片；為達(dá)到形象效果，不能在廣告中注明 6、1998年7月3日發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知規(guī)定，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，主

12、要是指。 A：最低收入家庭租賃由政府或單位供應(yīng)的廉租住房 B：最低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等一般商品住房 C：最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔 D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建 E：高收入家庭購(gòu)買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房 7、從估價(jià)角度動(dòng)身，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含等。 A：房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B：抵押貸款還本付息額 C：房屋設(shè)備折舊費(fèi) D：所得稅 E：房屋裝修折舊費(fèi) 8、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來(lái)的租金是_元。 A14945.16 B15841

13、.87 C26764.51 D28370.38 9、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有。 A：等于銀行貸款利率 B：等于銀行存款利率 C：是投資者所要求的最低利率 D：是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率 E：一般使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表 10、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者包括_。 A開發(fā)商 B政府 C金融機(jī)構(gòu) D建筑師 E專業(yè)顧問(wèn)11、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的。 A：產(chǎn)品質(zhì)量 B：產(chǎn)品性價(jià)比 C：規(guī)模和結(jié)構(gòu) D：產(chǎn)品檔次 E：借款合同 12、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的（）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。 A按地域細(xì)分 B按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C按存量增量細(xì)分 D按交易形式細(xì)分 E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)

14、分 13、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與_直接相關(guān)。 A貸款額 B企業(yè)信用等級(jí) C自有資金數(shù)量 D項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) E貸款期限14、中華人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地的用途分為。 A：農(nóng)用地 B：其他農(nóng)用地 C：建設(shè)用地 D：商業(yè)用地 E：未利用地 15、某地區(qū)某類房地產(chǎn)19982004年價(jià)格見(jiàn)下表。 某類房地產(chǎn)19982004年價(jià)格(單位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地產(chǎn)價(jià)格 K1800 L2000 M2190 N2410 O2620 P2810 Q3000 R 16、城鎮(zhèn)土地使

15、用稅的計(jì)稅依據(jù)是_。 A土地總價(jià)值 B納稅人實(shí)際占用土地的租金 C土地年收益 D納稅人實(shí)際占用的土地面積 17、依據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理方法，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件的有_。 A緩刑期未滿的人員 B現(xiàn)職公務(wù)員 C年齡超過(guò)65周歲的人員 D具有完全民事行為力量的人員 E申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員 18、按房屋全部權(quán)的性質(zhì)將房屋租賃分為。 A：公有房屋的租賃 B：私有房屋的租賃 C：住宅用房的租賃 D：非住宅用房的租賃 E：公共房屋的租賃 19、宣揚(yáng)作為促銷組合因素之一，在等方面，起著格外重要的作用。 A：刺激對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的需求，增加銷售 B：改善形象 C：提高知名度 D：提高產(chǎn)品品質(zhì) E：降低新產(chǎn)品開發(fā)成本 20、下列可以接受劃撥方式取得土地使用權(quán)的有。 A：國(guó)家機(jī)關(guān)用地 B：商品住宅用地 C：學(xué)校用地 D：高速大路用地 E：國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目用地 21、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以掛念開發(fā)商。(2009年試題) A：選擇合適的項(xiàng)目位置 B：查找投資合作伙伴 C：確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型 D：推斷租買時(shí)機(jī) E：進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策 22、房屋