房開(kāi)企業(yè)收入口徑問(wèn)題

1、土地增值稅應(yīng)稅收入的計(jì)算一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含 增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入 不含增值稅應(yīng)納稅額。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定了土地增值稅應(yīng)稅收入，“不含增值稅（銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額）”。第二十二條銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額=銷售額x稅率第二十三條一般計(jì)稅方法的銷售

2、額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額*（1+稅率）第二十四條 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額X征收率第三十五條簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額， 納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額+（1+征收率）（關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅201636號(hào)附件1營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法） 規(guī)定了銷項(xiàng)稅額如何計(jì)算，銷項(xiàng)稅額=銷售額X稅率。第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般

3、 納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法 計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房 地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 -當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）-（1+11% ）第九條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn) 易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售 額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 應(yīng)按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生 時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額。（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理

4、暫行辦法的公告法規(guī)文號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第18號(hào)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng) 目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的 全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照 5%的征收率計(jì)稅.（關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅201636號(hào)附件2營(yíng)業(yè)稅改征增值

5、稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定）七、營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定（財(cái)稅201636號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆 遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地 產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取 得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許 在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財(cái)稅2016140號(hào)）規(guī)定了銷售額的計(jì)算方法，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款 和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款（包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)