房開企業(yè)預售和銷售階段增值稅問題

1、土地增值稅預征計征依據(jù)的確認（一）預售階段。關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點 的通知（財稅201636號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采 取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時 按照3%的預征率預繳增值稅。關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告（公告2016年第70號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)： 土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。應預繳增值稅稅款=預收款+（1 +稅率或征收率）X 3%。（二）現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義 務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征。財政部、國 家稅務總局

2、關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個 人所得稅計稅依據(jù)問題的通知（財稅201643號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不 含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告 2016年第70號文 件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地 產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易 計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入 不含增值稅應納稅額。結合國家稅務總局關于發(fā)布房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務總局公告2016年第18 號）規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增 值稅預征計征依據(jù)分別為：1.適用簡易

3、計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計-應納稅額應納稅額=價稅合計+（1+5% ） X 5%2適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計-銷項稅額銷項稅額=（價稅合計-允許扣除的土地價款）*（1 +適用稅率）X適用稅率 土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點（一）城市維護建設稅及教育費附加的扣除國家稅務總局公告 2016年第70號文件規(guī)定，營改增后， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按 清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際 繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需 要注意兩點：1.如果項目的增值

4、稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的 附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。 企業(yè)最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確 計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預 征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè) 更有利。2如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準確計算 附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除？ 由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅 務機關會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規(guī)定允許扣 除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關能對此 予以明確。（二）印花稅的扣除土地增值稅暫

5、行條例實施細則第七條第（五）項 規(guī)定，與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為計算增值額的扣除項目。 而關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字199548號）又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除 的印花稅，指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的 土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉 讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用 扣除。土地增值稅暫行條例實施細則對房地產(chǎn)開發(fā)費 用又規(guī)定，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或 不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使 用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本 之和的10%以內計算扣除。增值稅會計處理規(guī)定（財會201622號）要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整 為“稅金及附加”科目，將原在管理費用（稅金）中核算 的印花稅納入“稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除？ 一些稅務人員對此有不同認識。筆 者認為，財稅字199548號文