萬科集團項目設計成果標準

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上第一部分 總 則1.01 為統(tǒng)一萬科集團各房地產(chǎn)項目設計的標準，規(guī)范房地產(chǎn)項目設計的內(nèi)容和深度，達到“提高設計質(zhì)量、保證項目進度、控制項目開發(fā)成本”的目的，特制定本標準。1.02 萬科集團各房地產(chǎn)項目設計均應按照本標準執(zhí)行。對本標準未涉及的部分，應執(zhí)行國家、當?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標準。1.03 本標準是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)范與標準，并總結(jié)萬科集團以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗編制而成。1.04 本標準遵循以下原則編制： 設計與市場、成本相結(jié)合的原則； 管理和技術(shù)相結(jié)合的原則； 計劃管理的原則； 檢查與反饋的原則。1.05 本標準的執(zhí)行責任人為萬科集團屬下各房地產(chǎn)公司主管設計業(yè)務

2、的負責人。1.06 本標準與準則解釋權(quán)屬萬科集團規(guī)劃設計部。專心-專注-專業(yè)第二部分 投資分析階段成果標準本階段工作重點 收集項目基礎資料 完成規(guī)劃設計草案及可行性分析 完成項目設計工作控制性計劃 完成項目可行性研報告規(guī)劃設計部分目 錄1. 項目基礎資料 4 1.1 宗地自然條件 41.2 宗地社會條件 6 1.3 競爭樓盤 82. 規(guī)劃設計的可行性分析 12 3. 規(guī)劃設計草案 14 3.1 規(guī)劃設計的初步概念 14 3.2 規(guī)劃設計草案 144. 項目設計工作控制性計劃 185. 范例 191 項目基礎資料 1.1 宗地自然條件 宗地自然條件表一 表1.1.1填表人： 填寫日期： 年 月

3、日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱內(nèi)容要求完成情況宗地位置宗地城市位置圖表達宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地區(qū)域位置圖表達宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地現(xiàn)狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高已收集宗地現(xiàn)狀照片標明拍攝點與目標點位置 已制作宗地地形圖 宗地為復雜地形時，表達現(xiàn)狀地形、標高（等高線）、現(xiàn)狀地貌已收集宗地綠化植被與水面分布圖植被與水面的定位已制作說明：1. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。2 . 投資分析階段，

4、若政府提供的 “宗地紅線圖”、“宗地地形圖” 深度不足，則應在設計前期階段落實并確認此二圖紙。宗地自然條件表二 表1.1.2填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最 高 最 低 平 均 城市風象主導風向風向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣質(zhì)量宗地空氣質(zhì)量狀況空氣質(zhì)量良好 空氣質(zhì)量較差，需進行檢測水文宗地內(nèi)有無地表水池塘 水渠宗地周邊有無地表水江 河 湖 海 水渠周邊地表水常年水位(黃海高程) M周邊地表水最高控制水位(黃海高程) M地下水位標高(黃海高程)M宗地內(nèi)水質(zhì)狀況水質(zhì)良好 水質(zhì)較差，需進行檢測 噪音宗地噪音狀況周邊無噪音源 周邊有噪音源，需進行檢測宗地有無

5、特殊地下物沖溝有 無暗河有 無古墓有 無化石有 無地下軍用設施、管線有 無地下油罐房有 無其它大型地下建筑物、有 無說明：1依據(jù)宗地社會條件表一（表1.2.1）的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結(jié)合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應根據(jù)道路等級預測飽和通車時的噪音。2當存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細說明。1.2 宗地社會條件 宗地社會條件表一 表1.2.1填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱 圖紙名稱 內(nèi)容要求完成情況 區(qū)域現(xiàn)狀圖表達宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等

6、）的現(xiàn)狀特征已收集 區(qū)域總體規(guī)劃圖表達政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設想和建設計劃已收集 區(qū)域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線已制作 周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等已制作 周邊道路斷面圖表達宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸已制作周邊公共設施圖表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達對項目設計存在有利與不利因素的設施 ：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設施已制作 市政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置

7、、管徑、埋深、標高等已收集說明：1. 本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規(guī)劃方案設計的基礎資料。宗地社會條件表二 表1.2.2填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱 當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求 日照間距系數(shù) 消防間距 無特殊要求 其它間距 無特殊要求規(guī)劃設計要點 總用地面積 ha 暫無要點總建筑面積 m²容積率 建筑密度 綠地率 車位總數(shù) 限高要求 層 或 m 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求1.3 競爭樓盤信息1.3.1 競爭樓盤列表 競爭樓盤列表 表1.3.1填表人： 填寫日期： 年 月

8、 日編號樓盤名稱發(fā)展商 所處地段價位/平米1234其他說明確認欄市場營銷部門經(jīng)手人： 年 月 日市場營銷部門經(jīng)理： 年 月 日 設計部經(jīng)理： 年 月 日1. “競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。2. 本列表中的競爭樓盤，須由設計部與市場營銷部門共同確認。1.3.2 競爭樓盤設計信息競爭樓盤設計信息表一 表1.3.2.1樓盤名稱位置規(guī)劃總用地面積M²總建筑面積M²容積率綠化率總戶數(shù)戶車位數(shù)地面?zhèn)€地下個建筑住宅總面積M²住宅產(chǎn)品類型 獨立別墅 聯(lián)排別墅 平層公寓 花園洋房 小高層 高層 其他住宅結(jié)構(gòu)

9、形式會所面積M²會所個數(shù)商業(yè)面積M² 租 售幼兒園班小學班景觀 周邊自然景觀有 無景觀設計面積M²包含項目游泳池室外M²室內(nèi)M²水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網(wǎng)球場個羽毛球場個其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設計信息表二 表1.3.2.2樓盤名稱位置：該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術(shù)設計資源設計內(nèi)容設計單位名稱 規(guī)劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖 室內(nèi)裝修部品標準 室 外 墻面一墻面二窗白鋁 彩鋁 塑鋼其它公共室內(nèi)電梯品牌電梯廳裝修標準其它住 宅 室 內(nèi) 毛坯

10、房 標準裝修提供 不提供 裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內(nèi)門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設計信息表三 表1.3.2.3樓盤名稱位置戶型 編號戶型種類面積(M²)實用率(%)比例備注123456主力戶型編號為:戶型特色評述：（應附圖表達）說明：1. 實用率 國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積按規(guī)定應分攤的公共建筑面積）。2. 單套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3. 單套內(nèi)使用面積住宅房間實際能使用的面積,不含

11、墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。2 規(guī)劃設計的可行性分析 2.01 依據(jù)宗地自然條件表一（表1.1.1）的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護與利用措施等。2.02 依據(jù)宗地自然條件表二（表1.1.2）的內(nèi)容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.03 依據(jù)宗地社會條件表一（表1.2.1）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀

12、況、市政配套狀況等對規(guī)劃設計的影響。如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響；道路交通狀況對小區(qū)主要出入口設置與人車流線的影響；商業(yè)設施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術(shù)設計的影響等。2.04 依據(jù)宗地社會條件表二（表1.2.2）的內(nèi)容，分析當?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響。2.05 當不具備政府規(guī)劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表（表3.2.2.3），當容積率確認后，深化該容積率指

13、標下的方案及完成其對應的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（表3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表3.2.2.1）（不同指標數(shù)據(jù)選擇對應的經(jīng)濟效益分析在投資與收益分析中體現(xiàn)）。2.06 當具備政府規(guī)劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設計草案其對應的綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（表3.2.2.1）與產(chǎn)品分析表（表3.2.2.1）（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經(jīng)濟效益分析，要在工程與與銷售計劃、投資與收益分析中體現(xiàn)）。（本節(jié)內(nèi)容為根據(jù)集團企劃部項目可行性報告相關(guān)要求調(diào)整。）3 規(guī)劃設

14、計草案 3.1 規(guī)劃設計草案的初步概念3.1.1 設計概念：表現(xiàn)項目預期的風格和設計主題。3.1.2 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設計的關(guān)系。3.1.3 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設想、對產(chǎn)品差異性的考慮。3.2 規(guī)劃設計草案圖紙3.2.1 規(guī)劃設計草案總平面圖 3.2.2 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 表3.2.2.1填表人： 填寫日期： 年 月 日項目名稱有無規(guī)劃要點項目規(guī)劃總用地 ha容積率居住區(qū)用地 ha建筑密度總建筑面積 M²綠地率 %住宅總建筑面積 M²住宅總戶數(shù) 戶公共服務設施總面積 M²汽車位總

15、數(shù) 個住 宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>100m）公 共 服 務 設 施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M²)用地面積(M²)商業(yè)會所學校幼兒園市政公用其他汽 車 停 車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交 樓 標 準內(nèi) 容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修提供全套精裝修說明：1. 根據(jù)萬科項目開發(fā)經(jīng)驗，79層住宅與911.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表

16、將79層住宅并入小高層類進行統(tǒng)計。2. 設計部完成上表后提交成本管理部門進行投資分析階段的成本測算。容積率分析表 表3.2.2.2填表人： 填寫日期： 年 月 日土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分 指標類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>100M）方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯(lián)

17、排別墅（13層）總?cè)莘e率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數(shù)中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（>100M）3.2.3 產(chǎn)品分析3.2.3.1 規(guī)劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎。3.2.3.2 “有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀

18、朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。3.2.3.3 關(guān)于各因素的可參考定義：(1) 良好建筑朝向：“南偏東15°至南偏西15°范圍內(nèi)”的朝向；(2) 不良建筑朝向：“西偏南45°至西偏北45°范圍內(nèi)”的朝向；(3) 景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。4 項目設計工作控制性計劃 (此部分內(nèi)容暫缺)5 范 例5.1 項目基礎資料范例序號文件名稱萬科集團項目設計成果范例匯編索引號1宗地城市位置圖TZ-1-1 2宗地區(qū)域位置圖TZ-1-2 3宗地紅線圖TZ-1-3 4宗地現(xiàn)狀照片TZ-1-4 5宗地地形圖TZ-1-56宗地綠化植被與水面

19、分布圖TZ-1-6 7區(qū)域現(xiàn)狀圖TZ-1-7 8區(qū)域總體規(guī)劃圖TZ-1-8 9區(qū)域交通分析圖TZ-1-9 10周邊交通分析圖TZ-1-10 11周邊道路斷面圖TZ-1-11 12周邊公共設施圖TZ-1-12 13市政管線圖TZ-1-13 5.2 規(guī)劃設計草案序號文件名稱萬科集團項目設計成果范例匯編索引號1規(guī)劃設計草案設計說明TZ-1-12規(guī)劃設計草案指標表TZ-1-23規(guī)劃設計草案總平面圖TZ-1-3第三部分 設計前期階段成果標準本階段工作重點 參與產(chǎn)品建議書的編制和確認 完成概念設計方案及分析 完成項目設計工作總體計劃 完成項目設計指導書目 錄1 項目設計指導書形成的過程文件1.1. 概念設

20、計任務書1.1.1 項目概況及用地分析 應附文：參照本部分 3.1 項目概況及用地分析（第27頁）。1.1.2 經(jīng)濟技術(shù)指標及設計要求 應附表：第二部分 表3.2.2.1綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（第15頁）。1.1.3 概念設計成果及進度要求 應附文：參照本部分 2.概念設計方案（第24頁）。1.1.4 甲方提供的附件資料1.1 重要節(jié)點的審核意見1.2.1 集團規(guī)劃設計部對項目設計工作總體計劃的意見1.2.2 集團規(guī)劃設計部對設計前期工作結(jié)論的意見2 概念設計方案2.1 設計說明2.1.1 應包括對概念設計方案的介紹、分析；對概念設計任務書中提出的各類要求，應專門闡述解決方案。2.2 綜合經(jīng)濟技術(shù)

21、指標及產(chǎn)品分析2.2.1 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 詳?shù)诙糠?表3.2.2.1 （第15頁）2.2.2 產(chǎn)品分析 詳?shù)诙糠?3.2.3 （第17頁）2.3 概念設計圖紙2.3.1 概念設計圖紙目錄 概念設計圖紙目錄表 表2.3.1.1分類序號圖紙名稱比例低、多層項目高層項目備注總圖1總平面圖 1:10001：20002功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1:10001：20003交通分析圖1:10001：20004分期開發(fā)示意圖1:10001：20005組團基本單元分析圖1:5001:10006配套分析圖1:10001：20007景觀分析圖1:10001：20008視線分析圖1:10001：20009日照分析圖

22、1:10001：200010坡度、坡向分析圖1:10001：2000用地地形復雜時需完成11地形改造土方平衡圖1:10001：2000住宅單體12住宅單體意向平面圖1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果圖或模型照片說明：本表中“”表示必須完成的圖紙，“”表示可選擇完成的圖紙。2.3.2 概念設計圖紙深度要求2.3.2.1 總平面圖示意性表達建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實經(jīng)濟技術(shù)指標的依據(jù)。2.3.2.2 功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖明確住宅和公建分區(qū)；排布適宜地塊檔次與形態(tài)的產(chǎn)品。2.3.2.3 交通分析圖應體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地

23、已有道路進行功能定位；核實停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設計寬度，示意性表達路網(wǎng)分級。2.3.2.4 分期開發(fā)示意圖考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、施工難易度、物業(yè)管理的可行性；各分期地塊應有經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計；應體現(xiàn)首期賣場的選址。2.3.2.5 組團基本單元分析圖應體現(xiàn)組團、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。2.3.2.6 配套分析圖考慮公建配套設施設置位置、規(guī)模、占地和內(nèi)容；應根據(jù)現(xiàn)有市政配套情況及政府規(guī)劃要點要求考慮是否設置各類技術(shù)配套設施（煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、

24、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風機房、污水處理設備），如需設置，考慮大體的位置安排。2.3.2.7 景觀分析圖表達景觀設計概念，綠化、水系、廣場之間的關(guān)系；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源，表達對現(xiàn)狀景觀的利用方式。2.3.2.8 景觀視線分析圖若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源，如山景、海景、湖景等等，則應從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。2.3.2.9 住宅單體平面圖高層住宅項目應提供單體意向平面圖，體現(xiàn)戶型配置、朝向、核心筒數(shù)量要求；低、多層項目若無優(yōu)秀創(chuàng)意，可不提供單體意向平面圖，但應表達單體進深與開間尺寸。2.3.2.10 日照分析圖體現(xiàn)用地內(nèi)每個區(qū)域在冬至日（大寒日）的日

25、照時數(shù)。2.3.2.11 坡度與坡向分析圖當用地內(nèi)有坡地時，以不同色塊表示用地內(nèi)不同坡度/坡向的用地分布；坡度應以10為單位分級，坡向應分為東、西、南、北四向。2.3.2.12 地形改造土方平衡圖根據(jù)坡度與高程進行土地的利用分析，計算土方平衡量3 項目設計指導書3.1 項目概況及用地分析（注：本節(jié)內(nèi)容所涉及附圖及數(shù)據(jù)資料，均為第二部分 表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2中所列，以下文中不再特別標出。）3.1.1 用地自然條件概況及分析3.1.1.1 宗地位置應附文：簡述宗地位置應附圖：宗地城市位置圖；宗地區(qū)域位置圖3.1.1.2 宗地現(xiàn)狀(1) 宗地四至范圍應附文：簡述宗地

26、四至范圍應附圖：宗地紅線圖(2) 宗地現(xiàn)狀地形地貌應附文：簡述宗地現(xiàn)狀地形地貌，重點及特殊地形地貌特征應展開分析應附圖：宗地現(xiàn)狀照片（標明拍攝點和目標點位置）；宗地地形圖(3) 綠化植被與水面應附文：簡述宗地內(nèi)綠化植被與水面狀況。如有考慮保留的植物與水面，應說明擬保留部分的范圍、擬保留植物的樹種和習性、擬保留水面的改造措施應附圖：宗地綠化植被與水面分布圖(4) 氣候氣象應附文：簡述氣溫、主導風向、降雨量等指標。(5) 水文地質(zhì)應附文：簡述地表水、地下水現(xiàn)狀及周圍建筑的基礎處理情況應附: 宗地地質(zhì)資料（如：初勘資料、周邊建筑基礎處理資料等）(6) 特殊地下物應附文：明確宗地地下有無文物、地下軍用

27、設施及管線、地下油罐房或其它大型地下建筑物3.1.2 宗地社會條件概況及分析3.1.2.1 區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃應附文：簡述用地所處區(qū)域的歷史沿革、文化背景、地段或區(qū)域現(xiàn)狀特征等，對象征地段特點的景點設施附照片說明。當?shù)卣畬ψ诘厮巺^(qū)域的規(guī)劃設想和實施計劃的說明。應附圖：區(qū)域現(xiàn)狀圖：區(qū)域總體規(guī)劃圖3.1.2.2 規(guī)劃要求應附文：說明規(guī)劃管理部門對宗地的規(guī)劃設計要點，或宗地建設用地規(guī)劃許可證的內(nèi)容，對用地主要設計指標的分析。應附：規(guī)劃要點；容積率分析表3.1.2.3 交通狀況應附文：簡述宗地交通情況；地鐵、輕軌、公交流線與宗地附近站點；私車赴宗地路線選擇；應附圖：區(qū)域交通分析圖；周邊交通分析圖；周邊

28、道路斷面圖3.1.2.4 公共設施(1) 公共建筑應附文：描述對設計存在影響的公共及商業(yè)建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；(2) 對設計存在影響的設施與標志物應附文：簡述以下有利與不利因素情況有利因素：廣場、公園、城市雕塑等不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音與污染的建筑物、構(gòu)筑物與設施。應附圖：周邊公共設施圖3.1.2.5 市政管線應附文：簡述給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、 管徑、埋深、標高應附圖：市政管線圖3.2 開發(fā)目標、開發(fā)計劃與項目設計總體計劃3.2.1 項目總體開發(fā)目標3.2.1.1項目總體定位3.2.1.2目標成本

29、和目標利潤3.2.2 項目總體開發(fā)計劃3.2.2.1分期開發(fā)的規(guī)模和進度3.2.2.2分期開發(fā)的成本和利潤應附表：分期開發(fā)規(guī)模、進度、成本和利潤表3.2.3 項目設計總體計劃應附表：項目設計總體計劃表3.3 市場定位和產(chǎn)品建議3.3.1 項目總體定位3.3.1.1 項目市場定位3.3.1.2 項目競爭優(yōu)勢（針對競爭樓盤）3.3.2 項目目標市場3.3.2.1 目標客戶構(gòu)成3.3.2.2 目標客戶行為特征3.3.3 項目產(chǎn)品建議（市場營銷部門與設計部共同確定）3.3.3.1 產(chǎn)品類型及構(gòu)成(1)產(chǎn)品構(gòu)成的種類(2)各產(chǎn)品類型的比例 應附表：產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表2.3.3 （第50頁）3.

30、3.3.2 產(chǎn)品的戶型配比建議應附表：戶型配比表，參見第四部分 表2.3.4 （第52頁）3.3.3.3 公建配套(1) 停車方式與車位比：停車方式分為地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車。(2) 公交交通與班車系統(tǒng)：兩系統(tǒng)車輛停放與站點的要求；明確對于大型社區(qū)，是否考慮區(qū)內(nèi)巴士。(3) 商業(yè)：商業(yè)的形態(tài)（集中布置、分散布置、層數(shù)）、功能（有無特殊要求）、面積、停車數(shù)量(4) 學校、幼兒園：占地、規(guī)模、功能3.3.4 首期產(chǎn)品的建議（市場營銷部門與設計部共同確定）3.3.4.1首期產(chǎn)品的類型及構(gòu)成 應附表：首期產(chǎn)品建議表，參見第四部分 表2.3.3（第50頁）3.3.4

31、.2首期產(chǎn)品的戶型配比建議應附表：首期戶型配比表，參見第四部分表2.3.4 （第52頁）3.3.4.3首期公共配套要求3.3.4.4首期賣場安排(1)銷售展示的內(nèi)容選擇（商業(yè)、會所、樣板房）(2)銷售展示的賣場位置(3)樣板間的搭建方式和位置的初步設想3.3.5 銷售策略與銷售計劃3.3.5.1 銷售推廣的策略3.3.5.2 銷售計劃應附：銷售計劃3.4 成本控制因素與工程管理意見3.4.1 成本測算3.4.1.1根據(jù)市場營銷部門的結(jié)論、概念設計的結(jié)論、工程管理部門對于基礎形式的意見完成總成本測算表格3.4.1.2各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測算表格 應附表：總成本測算表；項目分類成本測算

32、表3.4.1.3設計各階段的設計費用計劃3.4.2 設計階段成本控制3.4.2.1方案設計階段成本控制目標3.4.2.2方案設計階段成本控制措施或建議3.4.2.3初步設計及施工圖階段成本控制措施或建議3.4.3 工程管理相關(guān)工作及意見3.4.3.1地質(zhì)資料分析3.4.3.2基礎形式的初步意見3.4.3.3初步設計及施工圖階段，工程管理部門結(jié)構(gòu)與設備專業(yè)的設計管理措施3.4.3.4工程進度計劃與設計計劃的關(guān)系與重要節(jié)點應附表：工程進度計劃3.5 概念設計研究結(jié)論3.5.1 概念設計研究各方案簡評應附圖：各方案總平面，模型照片或表現(xiàn)圖應附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應陳述選擇意

33、向方案的理由及深化調(diào)整方向。3.5.2 設計目標應附文：描述項目樓盤設計形象目標3.5.3 經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)論應附表：綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表（詳?shù)诙糠?表3.2.2.1，第15頁）3.5.4 規(guī)劃方面的結(jié)論3.5.4.1 用地布局(1) 功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布應附文：分析用地內(nèi)外對項目開發(fā)的有利與不利因素，明確住宅和公建分區(qū)；確定產(chǎn)品類型、檔次的分布 應附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖(2) 空間序列和層次應附文：簡述主要公共空間的功能和特點應附圖：相應的參考圖片3.5.4.2道路交通 應附圖：交通分析圖(1) 主入口位置(2) 人車關(guān)系應附文：明確人車分流、局部合流或合流(3) 停車方式和數(shù)量應附文：

34、明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量(4) 公交場站應附文：明確是否設置公交場站，如設置，明確面積或停車數(shù)量、位置等(5) 班車車位應附文：明確位置和數(shù)量 3.5.4.3 銷售分期(1) 分期狀況應附文：簡述分期期數(shù)、各期面積、各期位置應附圖：分期開發(fā)示意圖(2) 首期銷售賣場應附文：簡述首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求3.5.4.4 組團管理(1) 物業(yè)管理模式應附文：明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理的基本單元(2) 低層、多層項目基本單元（組團、庭院、鄰里單元）應附文：簡述戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口、流線關(guān)系的要求 應附圖：組團基本單元分析圖(3) 高層項目的標準層拼接意向應附文

35、：簡述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求3.5.4.5 環(huán)境景觀(1) 景觀現(xiàn)狀應附文：明確保留、利用、改造及消除的因素(2) 景觀視線豎向分析 應附圖：景觀視線分析圖3.5.5 單體方面的結(jié)論3.5.5.1 公建配套應附文：明確公建規(guī)模、占地和內(nèi)容；明確商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式；明確重要或有特殊要求的公建分布要求應附圖：配套分析圖3.5.4.2 住宅設計應附文：明確內(nèi)部功能空間設置要求（例如是否設工人房、私家車位，入戶方式等）；明確外部自然資源利用要求（例如明確觀景要求、朝向、私家花園等） 應附圖：住宅單體意向平面圖3.5.5 技術(shù)方面的意見3.5.5.1 建筑研究中心的技術(shù)意見3.5.5.2 土方

36、平衡方案 應附圖：坡度、坡向分析圖；地形改造土方平衡圖3.5.5.3 日照分析方案 應附圖：日照分析圖3.5.5.3 技術(shù)配套的設置要求 應附文：明確煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風機房、污水處理設備等設置要求3.6 方案設計需要解決的問題3.6.1 規(guī)劃方面的問題3.6.1.1 用地布局(1) 依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進行布局設計(2) 依據(jù)主要公共空間的功能和特點的描述進行空間設計3.6.1.2 道路交通(1)滿足5類人回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流；(2)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(3)滿足公交車

37、與班車停放要求(4)滿足消防要求(5)進行用地路網(wǎng)設計、道路分級模式設計、道路斷面設計3.6.1.3 銷售分期(1)首期銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據(jù)首期銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設計(3)分期設計應綜合考慮以下因素：a.滿足分期的期數(shù)、面積、位置要求b.考慮每期設計上的吸引客戶的賣點c.分期開發(fā)時物業(yè)管理模式的可行性d.分期開發(fā)時施工組織的可行性e.分期開發(fā)時道路系統(tǒng)的可行性3.6.1.4 組團與管理(1) 依據(jù)組團基本單元要求確定組團規(guī)模，按照規(guī)模進行組團設計(2) 根據(jù)物業(yè)管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛(wèi)數(shù)量、人車管理等(3) 高層項目依據(jù)標準層拼

38、接意向深化設計3.6.1.5 環(huán)境景觀(1)景觀設計具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設計：景觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(4)處理景觀與氣候的關(guān)系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區(qū)、落葉樹的選用等(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時，應進行景觀視線的豎向分析3.6.2 單體方面的問題3.6.2.1 會所單體方案設計3.6.2.2商業(yè)單體方案設計，商業(yè)與會所設計時應注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者先做為銷售賣場后做為會所商業(yè)使用

39、3.6.2.3學校、幼兒園總圖布置3.6.2.4首期住宅單體方案設計建筑形態(tài)、風格與戶型3.6.3 技術(shù)方面的問題3.6.3.1 日照間距設計3.6.3.2 土方平衡設計方案（針對復雜地形時）3.6.3.3 技術(shù)配套設施形態(tài)與位置設計：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機房、通風機房、污水處理設備等3.6.3.4 保溫、遮陽和降噪：要求方案設計階段考慮并解決，需要采取以上技術(shù)措施的原因、區(qū)域或部位、具體技術(shù)措施、成效比較和實施成本3.6.3.5新技術(shù)新材料：要求設計單位在新技術(shù)新材料應用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等3.6.3.6建筑研究中心的技術(shù)意見在

40、規(guī)劃方案得到體現(xiàn)3.7 項目設計各環(huán)節(jié)的綜合分析3.7.1 根據(jù)本部門操作能力及項目具體情況，對設計階段的工作做全局的考慮。確認該項目設計操作的難點。3.7.2 設計任務的細分3.7.2.1 根據(jù)項目具體情況、銷售要求及工程進度，確定整個項目的各部分是否需分開委托設計。如：會所設計、獨立商業(yè)區(qū)設計等。3.7.2.2 根據(jù)項目設計的不同內(nèi)容的不同要求，如建筑、景觀、立面、銷售包裝等，將設計任務拆分。3.7.3 設計單位的選擇3.7.3.1 根據(jù)細分的各項設計任務，合理選擇設計單位；3.7.3.2 選擇設計單位時需從其設計人員數(shù)量、專業(yè)能力、配合能力（境外單位應特別注意）等方面考慮是否能夠勝任該項

41、設計。3.7.4 設計部人力資源的分配3.7.4.1 確認設計部在各階段的負責人及參與的人數(shù)；3.7.4.2 確認并評估與各設計單位對接的人員，預見設計控制能力不足可能產(chǎn)生的風險；3.7.4.3 若認為本部門人員在控制某一階段時可能會有不足，應提出設想的解決辦法。3.7.5 設計費用的成本控制計劃3.7.5.1 根據(jù)意向確定的設計單位，對各項設計任務的設計費做初步估算；3.7.5.2 依據(jù)項目情況、市場定位及項目整體成本控制思路，確認開展方案、施工圖設計時，項目各部分的成本分配原則（僅針對設計可控因素）。3.7.5.3 以上成本控制計劃應與成本管理部門溝通認可。3.7.6 以上各部分內(nèi)容，應統(tǒng)籌考慮，并體現(xiàn)在項目設計總體工作計劃中。4 范例4.1 項目設計指導書形成的過程文件范例序號文件名稱萬科集團項目設計成果范例匯編索引號1概念設計任務書SQ-1-1 2重