當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究[開題報(bào)告]

1、 本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開 題 報(bào) 告題 目 當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策研究 1、 選題的背景及意義（一）選題意義近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展。其發(fā)展過程中，這一行業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力，廣闊的發(fā)展空間，持續(xù)的發(fā)展前景，強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息，被公認(rèn)是一項(xiàng)“朝陽產(chǎn)業(yè)”。它不僅推動(dòng)了中國城市的文明化進(jìn)程，配合了政府的改革與經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。隨著改革開發(fā)政策的不斷深化以及市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)物業(yè)管理也提出新的要求，然而，我國物業(yè)管理普遍存在物業(yè)管理企業(yè)起點(diǎn)不高，隊(duì)伍素質(zhì)偏低

2、；經(jīng)營理念、管理意識(shí)、專業(yè)化水平都比較落后；服務(wù)產(chǎn)品類型簡單、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；產(chǎn)品專業(yè)化程度較低、產(chǎn)品橫向拓展與產(chǎn)業(yè)鏈延伸不夠等問題。以嘉興市物業(yè)管理為個(gè)案，分析了解目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，調(diào)查了解物業(yè)管理中存在的主要問題，提出相應(yīng)的解決措施，對(duì)于改善住宅小區(qū)的環(huán)境，提升物業(yè)管理公司的素質(zhì)，提高城市品位，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。（二）文獻(xiàn)綜述1、物業(yè)管理基本理論（1）物業(yè)管理的含義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理合同，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的話動(dòng)。(物業(yè)管理?xiàng)l例，2003) 物業(yè)管理，是指

3、由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)和人員經(jīng)物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律，依照合同契約，應(yīng)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。（薩拉，2009）所謂物業(yè)管理，就其廣義而言，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售后的服務(wù)，包括治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、綠化、管理，以及社區(qū)康樂類有益活動(dòng)與生活服務(wù)等事項(xiàng)，范圍非常廣闊。就其狹義而言，物業(yè)管理是指專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的修繕技

4、術(shù)，為物業(yè)售租后在整個(gè)使用周期中給房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍的環(huán)境進(jìn)行專業(yè)化的管理，乃至居民的生活服務(wù)方面提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。（盧春陽，2009）（2）物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式一般分為3大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。委托性的特約服務(wù)，是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需

5、求受其委托而提供的服務(wù)。（楊治力、趙許棟，2009）物業(yè)管理的內(nèi)容已不僅僅包含物業(yè)維護(hù)與租金收取，更為重要的是，還涵蓋了市場分析與計(jì)劃制訂、尋找租戶與使物業(yè)保值增值、協(xié)調(diào)租戶及業(yè)主的關(guān)系以及對(duì)法制建設(shè)和環(huán)境問題的關(guān)注。（Floyd M. Baird, Marie S. Spodek, Robert C. Kyle，1999）（3）物業(yè)管理的功能 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新探討，可以將物業(yè)管理的功能歸納為： 服務(wù)與管理的功能：物業(yè)管理通過對(duì)房屋設(shè)施等物業(yè)本身和周邊環(huán)境的管理和及時(shí)提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、諧的居住環(huán)境，幫助業(yè)主維護(hù)物業(yè)完好，實(shí)現(xiàn)增值。服務(wù)與管理功能是物業(yè)管理最基本

6、的功能。文化的功能：物業(yè)管理作為城市社區(qū)一種管理體制，通過在物業(yè)管理中開展各種文化活動(dòng)，有益于推進(jìn)小區(qū)的精神文化生活，促進(jìn)社區(qū)的文化建設(shè)和精神文明建設(shè)。經(jīng)濟(jì)功能：物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，?duì)于增加社會(huì)就業(yè)崗位，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有非常重要的作用。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮好物業(yè)管理各種社會(huì)功能與作用，積極推動(dòng)物業(yè)管理的深入發(fā)展。（黃潔娟，2010）（4）物業(yè)管理模式 物業(yè)管理基本運(yùn)作模式是將有關(guān)房產(chǎn)的租賃、出售、維修、維護(hù)以及居住小區(qū)內(nèi)治安環(huán)保交給專業(yè)的市場化運(yùn)作的物監(jiān)管理企業(yè)，向住戶提供有償服務(wù)，其管理手段主要為法律和經(jīng)濟(jì)手段，管理范圍覆蓋到與房產(chǎn)相關(guān)的方方面面。同傳統(tǒng)的以行

7、政手段為主的房屋管理模式相比，物業(yè)管理既可以避免作為政府委派機(jī)構(gòu)的房管部門因?yàn)殚L期提供無償服務(wù)而造成的嚴(yán)重費(fèi)用不足，也可以擺脫過去那種自建自管的分散的房屋管理方式的弊端。（張襄譽(yù)，廖曉峰，2003）物業(yè)管理在實(shí)踐中主要有兩種操作模式，一種稱之為自營式物業(yè)管理所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)(臺(tái)灣稱社區(qū))的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己管理。其最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對(duì)普通住宅樓房實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實(shí)現(xiàn)政府要求達(dá)到的管理目標(biāo)，即對(duì)住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實(shí)行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安

8、全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。另一種是委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對(duì)要好一些。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收繳率較低，不少中低收人者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費(fèi)。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。（江楠，2009）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營模式的選擇：一是粗放、簡單、純勞務(wù)密集型生存模式。此類模式的物管企業(yè)經(jīng)營成本較低，企業(yè)形成的基本標(biāo)桿對(duì)資金、技術(shù)、設(shè)備、員工素質(zhì)等要求較低，所以這類企業(yè)需要有能吃苦的領(lǐng)導(dǎo)與一支能吃苦的

9、隊(duì)伍。同時(shí)由于市場絕對(duì)空間的增長與物業(yè)公司數(shù)量之間的矛盾，唯有通過市場量的擴(kuò)張求得規(guī)模效益，因而這類物管企業(yè)的競爭也最為激烈。二是拓展已有市場空聞，追求延伸服務(wù)與個(gè)性服務(wù)的社區(qū)服務(wù)模式。此類模式的物管企業(yè)應(yīng)有一個(gè)服務(wù)經(jīng)營思路寬廣的領(lǐng)導(dǎo)班子和一支靈活多能的隊(duì)伍。該模式對(duì)目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)來說，是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的選擇。三是技術(shù)與智力服務(wù)型發(fā)展模式。此類模式的物管企業(yè)必須有優(yōu)化的資本結(jié)構(gòu)、靈活的經(jīng)營機(jī)制、全新的管理觀念、與國際接軌的管理模式、支撐型的管理與技術(shù)團(tuán)隊(duì)。此類物管企業(yè)能針對(duì)實(shí)力群體和高檔物業(yè)開展常規(guī)性服務(wù)與提升性服務(wù)。此類企業(yè)雖然也會(huì)面臨激烈競爭，但是物管企業(yè)發(fā)展的必然方向，最終會(huì)做大做

10、強(qiáng)。（陳東明，2009）2、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題（1）我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀 目前國內(nèi)的物業(yè)管理在絕大部分地區(qū)處于行業(yè)導(dǎo)入期，而只有少數(shù)市場經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，如深圳、廣州、上海、北京等物業(yè)管理行業(yè)處于行業(yè)成長期的初期。處于物業(yè)管理行業(yè)導(dǎo)入期的地區(qū)，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場化程度不高。市場滲透率較低，或者為了占領(lǐng)市場和保證服務(wù)質(zhì)量而付出較高的成本。甚至出現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益兩不佳的局面；處在物業(yè)管理行業(yè)成長期的地區(qū)，消費(fèi)者具備物業(yè)管理消費(fèi)觀念，加之物業(yè)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展，市場滲透率隨之提高，從而促進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。（羅躍虎，2009）1323年前深圳學(xué)習(xí)香港和國外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅

11、區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，開創(chuàng)了我國大陸物業(yè)管理的先河。由于事關(guān)人民群眾的安居樂業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定，物業(yè)管理已經(jīng)越來越引起政府的高度重視和社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注，甚至成為百姓話題中的熱點(diǎn)，成為媒體與公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。從全國范圍來看，有10%的住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理，全國有20000余家物業(yè)管理公司，吸納社會(huì)勞動(dòng)量和專業(yè)人員30萬人，單北京的物業(yè)管理公司就有908家，從業(yè)人員10多萬人。雖然我國物業(yè)管理模式、方法、程序、標(biāo)準(zhǔn)在不斷的完善，并得到了建設(shè)性的肯定，但物業(yè)管理在我國仍屬探索階段，還沒有形成一整套系統(tǒng)的成熟的理論和在理論指導(dǎo)下的完善的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)和條例。1999年4月開始起草物業(yè)管理?xiàng)l例，但直到2003

12、年9月1日才頒布正式施行。而該條例只是一個(gè)綜合性條例，無具體的實(shí)施辦法和規(guī)定。目前新出臺(tái)的物權(quán)法也只是剛開始，還未能看到其落實(shí)的效果。相對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐來說，理論和法規(guī)的滯后，又在一定程度上制約了物業(yè)管理實(shí)踐中的創(chuàng)新。特別是近年來，物業(yè)管理糾紛不斷，物業(yè)管理投訴占到房地產(chǎn)投訴的85，可見對(duì)物業(yè)管理存在的問題進(jìn)行分析和研究，顯得尤為迫切。（田曉潔，2007）（2）我國物業(yè)管理存在的主要問題經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，我國的物業(yè)管理從無到有，從專業(yè)化、社會(huì)化到企業(yè)化、市場化。物業(yè)管理企業(yè)在自身艱難發(fā)展的同時(shí)，也解決了就業(yè)、提高了人民生活和工作質(zhì)量、推進(jìn)了城市化進(jìn)程、促進(jìn)了社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。（龐愛玲，2008）

13、 物業(yè)管理在可持續(xù)發(fā)展中起著重要作用，但不可否認(rèn)，我國物業(yè)管理雖然大踏步地走過了20多年，但與國外成熟的物業(yè)管理相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。（邱近峰，2009） 根據(jù)眾多學(xué)者的觀點(diǎn)，可將我國物業(yè)管理存在的問題歸納如下：其一，法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制有待完善。市場經(jīng)濟(jì)需要政府的宏觀調(diào)控，行業(yè)相關(guān)法制，法規(guī)較少，且比較粗糙。大多不具有較強(qiáng)的可操作性，這就造成出了問題出現(xiàn)后難以有效解決分歧矛盾，在法律法規(guī)的政府強(qiáng)制性方面存在問題。（汪建峰，2009）在國家立法上，到目前為止，我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。在地方立法上，為配合國家物監(jiān)管理

14、相關(guān)法律的實(shí)施，各地結(jié)合本地情況出臺(tái)本地的規(guī)章制度，但各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對(duì)物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。（謝桂雷，梁秋云，2008） 其二，整體管理水平低下，缺乏專業(yè)人才。我國物業(yè)管理行業(yè)的人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，行業(yè)隊(duì)伍的總體素質(zhì)偏低，從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展。我國物業(yè)管理企業(yè)目前大多采用勞動(dòng)密集型服務(wù)。服務(wù)手段落后，服務(wù)效率低下，浪費(fèi)人力物力，效果難如人愿。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限。使得我國物業(yè)管理行業(yè)

15、從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。（徐彥琴，2010）許多物業(yè)公司為了降低成本，大量采用不符合規(guī)定的物業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理方面雖然沒有識(shí)別應(yīng)聘者身份證真假的能力，但是應(yīng)當(dāng)采取一定的資格審核制度?，F(xiàn)在的物業(yè)從業(yè)人員中擁有大學(xué)以上學(xué)歷的人少之又少，不少都是憑借著經(jīng)驗(yàn)來從事這個(gè)行業(yè)，且少有人通過了物業(yè)管理師資格。（王姍姍，2008） 其三，市場不健全，企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范。 由于物業(yè)管理的市場發(fā)育還很不完善，也沒有有效的競爭和約束機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊，很不規(guī)范。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益，不能認(rèn)真履行合同，導(dǎo)致業(yè)主和租賃人與物業(yè)管理企業(yè)的很多糾紛。

16、（黃潔娟，2010） 目前物業(yè)管理的市場化程度仍然很低，有的由開發(fā)商自己組建物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的由政府指定或委托國有物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的雖然公開招投標(biāo)，但暗箱操作的不少，同行業(yè)之間缺乏公平的市場競爭機(jī)制。一些物業(yè)管理公司為了取得物業(yè)管理權(quán)，不惜采取變相壓價(jià)、虛假承諾、暗箱操作等不正當(dāng)競爭手段，嚴(yán)重?cái)_亂競爭秩序，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。（李小強(qiáng)，劉曉彬，2007）其四，物業(yè)公司服務(wù)僵化，企業(yè)經(jīng)營能力不足。服務(wù)項(xiàng)目單一、服務(wù)內(nèi)容簡單是當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)管理公司運(yùn)作的通病，服務(wù)質(zhì)量難以提升，僅停留在治安和衛(wèi)生保潔兩類低層次的服務(wù)上。近年來有關(guān)物業(yè)管理方面的糾紛不斷，如停車收費(fèi)、小區(qū)公用部分出租的收

17、益問題、發(fā)生財(cái)產(chǎn)失竊、人身傷害、油煙困擾等問題。物業(yè)管理公司既無對(duì)策又不積極與業(yè)主溝通，由此引發(fā)的矛盾，糾紛層出不窮。（周偉建，2007）長期以來，對(duì)于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是“誰開發(fā)誰管理”，使得市場化無法形成，而過分強(qiáng)調(diào)服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。對(duì)行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足缺乏對(duì)企業(yè)的經(jīng)營認(rèn)識(shí)，實(shí)際上經(jīng)營才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和發(fā)展的源泉。與國際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競爭能力。（楊浩，楊紅嬌，劉茂紅，2009） 3、解決我國物業(yè)管理問題的主要對(duì)策 其一，完善法規(guī)體系，加強(qiáng)依法管理。 應(yīng)加快立法步伐，制定物業(yè)管理的基本法規(guī)。加快物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等有關(guān)細(xì)則的制定

18、和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性。為物業(yè)管理提供一個(gè)寬松、公開、公平的競爭環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理有序健康的發(fā)展，使我國物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上。（張玉陽，2008）應(yīng)進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系，從而將一條例上升為單行法物業(yè)管理法。并做到規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托；規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格管理部門和房地產(chǎn)管理部門要按照城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法規(guī)定的原則，制

19、訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。（畢敏，2008）其二，加快人才培訓(xùn)，打造高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平，一方面要抓好上崗培訓(xùn)，要按照建設(shè)部關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知)的要求，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗。另一方面要抓好學(xué)歷教育。各高校應(yīng)該適應(yīng)市場需求，培養(yǎng)大批物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人

20、才。另外還可以通過理論研討等形式，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。加速提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量，努力為人們創(chuàng)造更加舒適、優(yōu)美、安全的生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。（王保國，2009）培養(yǎng)優(yōu)秀人才，打造企業(yè)人才優(yōu)勢。人才是企業(yè)制勝的關(guān)鍵，企業(yè)人才的培養(yǎng)事關(guān)企業(yè)的發(fā)展前途和命運(yùn)。因此培養(yǎng)優(yōu)秀的管理人才，提高全體職工的素質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)迫在眉睫和長期堅(jiān)持的任務(wù)。要積極推進(jìn)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)人事管理向現(xiàn)代人力資源過渡。（項(xiàng)紅磊，2008） 其三，規(guī)范招投標(biāo)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場健康發(fā)展。招投標(biāo)就是公開競爭，企業(yè)之問比管理、比質(zhì)量、比服務(wù)、比成本：比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。物業(yè)管理市場要建立一個(gè)公平競爭

21、的市場機(jī)制，就必須建立起物業(yè)管理的招投標(biāo)機(jī)制，采取面向社會(huì)公開招標(biāo)的方式，選聘物業(yè)管理公司。（鐘子洪，2007）作為一個(gè)公司，要想很好的發(fā)展僅靠自身的努力還是不夠的，良好的外部環(huán)境同樣非常重要，所以規(guī)范物業(yè)管理市場是勢在必行的，也是物業(yè)管理健康發(fā)展的重要內(nèi)容。招物業(yè)管理公司在物業(yè)管理公開招標(biāo)中奪得了物業(yè)管理權(quán)，標(biāo)志著物業(yè)管理公司在物業(yè)管理市場中邁出了成功的一步。通過招投標(biāo)還可以不斷擴(kuò)大企業(yè)的影響，占領(lǐng)市場。因此，物業(yè)管理市場要建立一個(gè)公平競爭的市場機(jī)制，就必須建立起物業(yè)管理的招投標(biāo)機(jī)制，采取面向社會(huì)公開招標(biāo)的方式，選聘物業(yè)管理公司。這樣就可以讓管理水平好的物業(yè)管理公司有更好的發(fā)展空間，促進(jìn)物業(yè)

22、管理總體水平的提高，使物業(yè)管理健康發(fā)展。（鄒祖緒，鄧彥兵，2007） 其四，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力，塑造物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力。堅(jiān)持“顧客價(jià)值導(dǎo)向”經(jīng)營理念，以實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值最大化為戰(zhàn)略目標(biāo)，通過顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值的動(dòng)態(tài)均衡考慮。物業(yè)管理企業(yè)的顧客是廣大物業(yè)的業(yè)主和使用者，堅(jiān)持“顧客價(jià)值導(dǎo)向”經(jīng)營理念對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來講，就是要為業(yè)主和使用者提供最好的服務(wù)價(jià)值。一方面對(duì)業(yè)主和使用者來講，就是物業(yè)管理服務(wù)能為其帶來更大的利益滿足：另一方面物業(yè)則可以具有更好的使用功能和”長健長新”、保值增值。（龍玉來，2007）加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，企業(yè)文化是用來統(tǒng)一物業(yè)管理員工的價(jià)值觀和行為，培養(yǎng)物業(yè)管理員工的專業(yè)素

23、質(zhì)和職業(yè)精神、提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的凝聚力和競爭力。這就需要物業(yè)管理企業(yè)對(duì)內(nèi)要培育自身的企業(yè)文化對(duì)外要營造所在小區(qū)的社區(qū)文化。（龍玉來，2007） 提升物業(yè)管理信息化水平，在企業(yè)的經(jīng)營管理中，有效而系統(tǒng)地對(duì)生產(chǎn)、銷售、人力資源、研發(fā)和財(cái)務(wù)等經(jīng)營各環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行采集、傳輸、加工處理和管理實(shí)現(xiàn)內(nèi)部信息流通的實(shí)時(shí)化和高效化。借助于互聯(lián)網(wǎng)或局域網(wǎng)，企業(yè)還可以及時(shí)地將內(nèi)外部的各種數(shù)據(jù)信息傳輸給各相關(guān)部門或員工，實(shí)現(xiàn)信息的共享，有利于企業(yè)快速、準(zhǔn)確地獲得信息。信息化可以為物業(yè)管理企業(yè)提供恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營管理模式，助于物業(yè)管理企業(yè)建立以業(yè)主和使用者為中心的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，還有助

24、于建立員工績效考核辦法，從而提高企業(yè)核心競爭力。（龍玉來，2007）物業(yè)管理創(chuàng)新。觀念創(chuàng)新：物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，其活動(dòng)必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，才有可能從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。經(jīng)營創(chuàng)新：物業(yè)管理經(jīng)營創(chuàng)新的表現(xiàn)，一是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個(gè)活動(dòng)中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機(jī)會(huì)，主動(dòng)開拓新的市場；二是在服務(wù)內(nèi)容上，根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項(xiàng)目引導(dǎo)消費(fèi)；三是在人才使用上要善于發(fā)現(xiàn)新人、培養(yǎng)新人、提拔新人；四是創(chuàng)造良好的創(chuàng)新環(huán)境，鼓勵(lì)提出新點(diǎn)子、新門道。管理

25、創(chuàng)新：物業(yè)管理的中心任務(wù)不應(yīng)該僅是對(duì)物的管理、對(duì)人的服務(wù)，而是將二者有機(jī)結(jié)合在一起所進(jìn)行的一系列創(chuàng)造性活動(dòng)，其核心應(yīng)該是通過協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的天系，達(dá)到人流、物流的有序流轉(zhuǎn)。物業(yè)管理者就是要根據(jù)變化的因素，不斷創(chuàng)造出新方法、新措施來促進(jìn)整個(gè)環(huán)境的優(yōu)化。（周斯榮，2008）4、總結(jié)綜上所述，從眾多學(xué)者對(duì)物業(yè)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀的研究成果來看，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展而日益壯大起來，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推進(jìn)了城市化進(jìn)程、促進(jìn)了社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。然而，在物業(yè)管理過程中存在的問題越來越突出。根據(jù)專家學(xué)者的觀點(diǎn)可將其歸納為：法律法規(guī)不健全，

26、物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制有待完善；整體管理水平低下，缺乏專業(yè)人才；市場不健全；企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范物業(yè)公司服務(wù)僵化，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足。同時(shí)，專家學(xué)者也提出了相應(yīng)的對(duì)策。其中，物業(yè)管理創(chuàng)新已經(jīng)成為促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力之一。本人將對(duì)應(yīng)上述觀點(diǎn)，結(jié)合嘉興市物業(yè)管理的實(shí)際情況，通過對(duì)嘉興市物業(yè)管理市場的調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)具體存在的主要問題，進(jìn)行具體而深入的探索，并提出解決問題的對(duì)策。2、 研究的基本內(nèi)容與擬解決的主要問題（一）研究的基本內(nèi)容第一，引言，概述論文研究思路及界定相關(guān)概念。第二，分析并總結(jié)當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題。第三，解決當(dāng)前物業(yè)管理問題的主要對(duì)策。（2） 擬解決的主要問題1、 歸納總結(jié)當(dāng)

27、前物業(yè)管理存在的問題。 2、分析當(dāng)前物業(yè)管理存在問題的原因。3、提出解決當(dāng)前物業(yè)管理問題的主要對(duì)策。三、研究的方法與技術(shù)路線（一）研究方法1、文獻(xiàn)法：通過圖書和網(wǎng)絡(luò)查找相關(guān)的文獻(xiàn)，了解目前關(guān)于本論題的研究情況。2、個(gè)案研究法：通過對(duì)小區(qū)的訪問調(diào)查，分析并總結(jié)當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題，剖析其原因。（二）技術(shù)路線1、引言，闡述選題的研究背景及意義。2、查找相關(guān)文獻(xiàn)，總結(jié)物業(yè)管理的基本理論及概念。3、分析當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題。4、提出解決當(dāng)前物業(yè)管理問題的主要對(duì)策。5、對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)。引言研究意義研究背景理論、概念現(xiàn)狀分析存在問題分析現(xiàn)狀解決方案總結(jié)四、研究的總體安排與進(jìn)度2010.

28、10.302010.11.22 完成畢業(yè)論文選題2010.11.222011.01.10 完成文獻(xiàn)綜述、開題報(bào)告及外文翻譯2011.02.212011.03.11 完成畢業(yè)論文初稿，確定實(shí)習(xí)單位2011.03.122011.05.03 畢業(yè)實(shí)習(xí)2011.05.042011.05.12 畢業(yè)論文定稿2011.05.132011.06.10 畢業(yè)論文評(píng)閱、修改和論文答辯五、主要參考文獻(xiàn)1 發(fā)展改革委員會(huì)建設(shè)部.物業(yè)管理?xiàng)l例Z.2003.2 薩拉.淺談如何優(yōu)化完善物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量J.工會(huì)博覽·理論研 究,2009(1). 3盧春陽.不應(yīng)忽略的因素淺議估計(jì)中的物業(yè)管理影響因素J.現(xiàn)代科 技

29、,2009(10):P47-48.4 楊治力,趙許棟.試論我國城市物業(yè)管理發(fā)展J.大眾商務(wù),2009(18).5 黃潔娟.物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新探討J. 中國經(jīng)貿(mào),2010(10):P25-26.6 羅躍虎.淺析中國特色社會(huì)主義條件下物業(yè)管理發(fā)展中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)J. 科技情報(bào)開發(fā)與經(jīng)濟(jì), 2009(28):P129-130.7 張襄譽(yù),廖曉峰.物業(yè)管理:城市社區(qū)管理體制的創(chuàng)新J. 城市問題,2003(1).8 江楠.我國物業(yè)管理制度淺談J.黑龍江科技信息,2009(19).9 陳東明.論物業(yè)管理的經(jīng)營與發(fā)展J.沿海企業(yè)與科技,2009(1):P98-99.10 田曉潔.物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題的分析與對(duì)策.交