山東省2015年上半年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章歷年考情考試試卷

1、精選文檔山東省2015年上半年房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理第一章歷年考情考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列關(guān)于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的表述中，正確的是_。 A按貸款發(fā)放時有無擔(dān)保品，貸款分為自營貸款、托付貸款和特定貸款 B商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類 C長期貸款指貸款期限在10年以上(不含10年)的貸款 D抵押貸款是指按肯定的質(zhì)押方式以借款人或第三人的動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物而發(fā)放的貸款 2、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元

2、/m2，后街路線價為1000元/m2，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為_米。 A9 B13.5 C15 D183、在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是_。 A空置率>合理空置率 B空置率 4、推斷某一建筑是否屬于違章建筑，必需由房屋所在地_部門出具證明。 A城市房地產(chǎn)行政主管部門 B城市房屋拆遷管理部門 C城市規(guī)劃行政主管部門 D城市建設(shè)行政主管部門5、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若接受現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是【2006年考題】 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開頭時的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C

3、：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人_，并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 A選擇拆遷安置的地點 B拆遷安置 C對被拆除房屋進(jìn)行評估，做好勘察記錄 D確定房屋重置價的標(biāo)準(zhǔn) 7、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為年。 A：38 B：40 C：68 D：70 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例。 A：價值 B：交換價值 C：成交

4、價格 D：評估價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 9、2006年1月13日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了_。 A關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 B注冊房地產(chǎn)估價師管理方法 C關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知 D房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 10、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，假如營業(yè)額的10%作為百分比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。 A50 B60 C70 D8011、_是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。 A物權(quán) B債權(quán) C租賃權(quán) D全部權(quán) 12、某投資商猜測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)方

5、案，并在四周預(yù)先投資，最終取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的_。 A位置固定性 B不全都性 C適應(yīng)性 D相互影響性 13、房屋結(jié)構(gòu)差價是指各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑_之間的差額。 A材料 B成新 C折舊 D造價14、工程投資額在_萬元以下或者建筑面積在_m2以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。 A20，200 B50，300 C30，500 D30，300 15、不是房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式的是（）。 A保證 B抵押 C質(zhì)押 D提存 16、某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年方案投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為萬元。 A：3

6、05 B：463 C：636 D：961 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、_是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對肯定范圍的全部采地的全部權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。 A房屋總登記 B初始土地登記 C房屋初始登記 D房屋他項權(quán)利登記 18、若假定估價時點的房地產(chǎn)市場狀況是公開、公平、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內(nèi)達(dá)成交易，則評估價值應(yīng)是_。 A謹(jǐn)慎價值 B市場價值 C快速變現(xiàn)價值 D投資價值 19、公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于_。 A前期工程費 B房屋開發(fā)費 C管理費用 D土地費用 20、下列關(guān)于合理使用征地補償費問題，表述錯誤的是。 A：耕地占用稅用

7、于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)進(jìn)展 B：土地復(fù)墾費用于農(nóng)業(yè)進(jìn)展 C：菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理 D：征地管理費用于土地管理部門的各項業(yè)務(wù)開支 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必需加蓋公章 21、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進(jìn)行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用_。 A單位比較法 B分部分項法 C工料測量法 D指數(shù)調(diào)整法 22、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在肯定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流淌比率為（）。 A150% B200% C300

8、% D400%23、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由打算的。 A：估價機(jī)構(gòu) B：估價師 C：估價報告使用者 D：估價托付人的估價需要 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 24、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍是。 A：城市建成區(qū)內(nèi)的全部房地產(chǎn) B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)及擁有房屋全部權(quán)的各種房地產(chǎn) C：城市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地及其上的房屋 D：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)的房地產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為_。 A

9、18% B20% C15% D25%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其供應(yīng)了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9%，按月等額還款，假如該家庭于第6年年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開頭的抵押貸款月還款額將削減（）元。 A544.10 B709.99 C6300.00 D709.38 2、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不行續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著

10、物全部權(quán)有國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。估計該宗房地產(chǎn)正常狀況下每年可獲得凈收益8萬元，酬勞率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.333、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往接受。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領(lǐng)導(dǎo)定價法 C：目標(biāo)定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 4、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是_。 A交通 B用途 C環(huán)境 D樓層5、從房地產(chǎn)市場整體動身，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是_。 A房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu) B房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) C房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu) D房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu) 6、甲

11、、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來推斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地酬勞率為8%則下列表述中正確的有_。 A乙地塊比甲地塊貴 B甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2 C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等 D甲地塊比乙地塊貴 E乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m2 7、收益法中確定資本化率的基本方法有_。 A市場提取法 B累加法 C指數(shù)調(diào)整法 D投資收益率排序插入法 E收益乘數(shù)法 8、注冊房地產(chǎn)估價師管理方法規(guī)定，注

12、冊房地產(chǎn)估價師的初始、變更、連續(xù)注冊，逐步實行。 A：網(wǎng)上申報 B：網(wǎng)上受理 C：網(wǎng)上審批 D：即時申報、受理和審批 E：直接申報、受理和審批 9、下列閑置土地的處置方式，正確的有。 A：延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過兩年 B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地 C：轉(zhuǎn)變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后連續(xù)開發(fā) D：延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年 E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 10、國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定，為了保障國家平安、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由_作出房屋征收打算。 A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B人民法院 C市、縣級人民政府房屋征收部

13、門 D市、縣級人民政府11、最能說明土地價格水平凹凸的價格是_。 A土地單價 B基準(zhǔn)地價 C樓面地價 D標(biāo)定地價 12、依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有。 A：土地全部權(quán) B：國有工業(yè)用地土地使用權(quán) C：宅基地土地使用權(quán) D：大型游樂場 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 13、下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有 A：能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流 B：分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式 C：適合于長期投資 D：需在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易 E：位置對其有著特殊的重要性14、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、消遣和商品住宅用地，必需

14、實行方式出讓。 A：拍賣 B：招標(biāo) C：掛牌 D：雙方協(xié)議 E：直接定標(biāo) 15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先_。 A扣除土地出讓金 B支付處分抵押房地產(chǎn)的費用 C償還抵押權(quán)人債權(quán) D扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款 16、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是_。 A物業(yè)可以獵取的最大租金收入稱潛在毛租金收入 B它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積 C能夠轉(zhuǎn)變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化 D它代表物業(yè)實際獵取的收入 E實際租金收入與潛在毛租金收入相等 17、商業(yè)銀行的外部組織形式包括。 A：單元銀行制 B：總分行制 C：混合銀行制 D：集團(tuán)銀行制 E：連鎖銀行制

15、18、某市房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除幅度為30%，某企業(yè)擁有一房產(chǎn)原值為3800萬元，則年征收房產(chǎn)稅為_萬元。 A114 B63.84 C31.92 D28.71 19、收益性房地產(chǎn)的價值就是其將來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的凹凸主要取決于_。 A將來凈收益的大小 B獲得凈收益的牢靠性 C獲得凈收益期限的長短 D獲得凈收益預(yù)期 E估價對象的現(xiàn)值 20、對一般_的工程，開發(fā)商可在開標(biāo)會議上當(dāng)場打算中標(biāo)單位，同時公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。 A規(guī)模小 B內(nèi)容簡單 C規(guī)模較大 D不太簡單 21、資金來源與運用表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。 A現(xiàn)金流量 B清償力量 C資產(chǎn)與負(fù)債狀況 D資金盈余或短缺狀況 22、關(guān)于違約和違約責(zé)任，下列說法有誤的是_。 A當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限到來之后要求其擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任 B履行期限到來之后，當(dāng)事人不履行或不完全履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成實際違約 C實際違約行為的類型有：拒絕履行、拖延履行、不適當(dāng)履行、部分履行 D違約的形式包括預(yù)期違約和實際違約23、運用市場法時，估價人員依據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)