房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式培訓(xùn)資料

1、房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式精品文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金運(yùn)作開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目流程大體為：勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)-拿地-施工-封頂-開(kāi)盤-銷售-完工-入住-物業(yè)其間涉及到五重主要的合同關(guān)系，這五重合同關(guān)系都牽連著資金走向：一、開(kāi)發(fā)商與土地出讓方的合同關(guān)系;二、開(kāi)發(fā)商與建筑方的合同關(guān)系；三、開(kāi)發(fā)商與銀行的合同關(guān)系；四、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的合同關(guān)系；五、購(gòu)房人與銀行的合同關(guān)系。其余什么開(kāi)發(fā)商與水、電、暖方面的合同關(guān)系，與監(jiān)理方面的合同關(guān)系、與設(shè)計(jì)所方面的合同關(guān)系、環(huán)境評(píng)估什么的，因較少涉及到資金問(wèn)題，此處就不討論了。開(kāi)發(fā)商與土地出讓方的合同關(guān)系：國(guó)內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)法律、或規(guī)則，來(lái)規(guī)定開(kāi)發(fā)商在什么

2、環(huán)節(jié)必須繳納多少的土地出讓金，這一切都是在具體的土地出讓合同中，由雙方具體簽訂。實(shí)際操作中，很多關(guān)系硬的企業(yè)，可能支付了兩成土地出讓金后，就開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)了，項(xiàng)目全都賣完了，也未必向國(guó)家繳活那欠的八成土地出讓金。關(guān)系不硬的企業(yè)，呵呵，可能土地出讓金一次性交活了，都未必能開(kāi)得了工呢。開(kāi)發(fā)商與建筑方的合同關(guān)系：建筑方早年間牛氣，現(xiàn)在，都是看開(kāi)發(fā)商的臉色度日，為了早日拿到一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，基本上都是主動(dòng)承諾先墊付工程款。開(kāi)發(fā)商與銀行的合同關(guān)系很多開(kāi)發(fā)商和銀行的關(guān)系是非常密切的，有的銀行會(huì)和開(kāi)發(fā)商形成默契關(guān)系，我給你精品文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除放開(kāi)發(fā)貸款，等你賣樓的時(shí)候，就要協(xié)助我拿到所有的

3、個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商的合同關(guān)系：在從意向到正式合同的、這一不確定的時(shí)間段里，你給付的資金，便被開(kāi)發(fā)商無(wú)償占用了。有的可能會(huì)在意向合同中注明，其間按照銀行存款利率，給你結(jié)算利息。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是非常上算的，如果開(kāi)發(fā)商不是從您手中取得這筆資金，而是從銀行貸款取得的話，他是按照貸款利率支付利息的，其間利率相差2雍U3.5%左右呢，開(kāi)發(fā)商等丁按存款利率從您這貸了一筆款。附帶著說(shuō)一下期房但期房制度無(wú)疑極大減緩了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，讓開(kāi)發(fā)商在樓蓋好之前，就可以先拿到大筆資金，直接把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房人身上。在一個(gè)需求旺盛的市場(chǎng)中，買家缺乏有力的要價(jià)資本，相比現(xiàn)房，期房的價(jià)格還是要低一些的，所以期房

4、制度也有其生存的理由和空間。但這確實(shí)是開(kāi)發(fā)商為了縮短資金流程、減輕資金壓力的天才舉措。購(gòu)房人與銀行的合同關(guān)系：但是有的項(xiàng)目銷售情況不好，開(kāi)發(fā)商手里資金吃緊，他也著急啊，乂不肯降價(jià)銷售，丁是便有了新辦法。開(kāi)發(fā)商冒充購(gòu)房人，通過(guò)按揭買自己的房子，以按揭的方式從銀行騙貸。從企業(yè)戰(zhàn)略角度來(lái)看.企業(yè)資金管理需解決的核心問(wèn)題為：資金配置、資金效率、及資金安全。房地產(chǎn)資金運(yùn)作模式王二麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的億萬(wàn)級(jí)富翁。同學(xué)的話一一那我就說(shuō)說(shuō)。想當(dāng)年，王二麻子那個(gè)落魄??！就連他注冊(cè)公司的注冊(cè)資金,也是我臨時(shí)才借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建筑

5、商墊資的?？傊褪且粋€(gè)完全的“空手道房子修好后，王二麻子在正式開(kāi)盤前，通常要舉行一個(gè)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)”。這個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，其實(shí)就是王二麻子召集公司內(nèi)部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客（或者干精品文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除脆是一些從招聘會(huì)上收集的、眾多的、應(yīng)聘者的“身份證復(fù)印件”），以這些人的名義來(lái)買房子，全部用銀行貸款來(lái)買。這，就是所謂的“開(kāi)發(fā)商囤房”。并且，此次交易上報(bào)給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內(nèi)部交易價(jià)提高30%。為什么？因?yàn)橘J款買房要首付兩成??！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬(wàn)，那你就必須以130萬(wàn)的房?jī)r(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬(wàn)X0.8=104萬(wàn)；你實(shí)際裝

6、進(jìn)口袋的錢就是：104萬(wàn)一4萬(wàn)（給相關(guān)銀行人員的“好處費(fèi)”）=100萬(wàn)。就這樣，通過(guò)開(kāi)盤前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會(huì)開(kāi)始打廣告賣房子，并歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。作者發(fā)言：后面乂怎么操作呢？同學(xué)的話一一你怎么那樣笨啊！稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的，也就是：“如果遇見(jiàn)不明真象的投資者（說(shuō)是投資者，其實(shí)是傻帽）買房，那就高價(jià)賣給他；如果一直沒(méi)有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉(zhuǎn)貸給自己，不斷的用銀行的錢來(lái)還銀行的債。”不過(guò)，由丁已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面

7、的操作并不需要每一次都加價(jià)30%只需按著樓市房?jī)r(jià)本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就可以了（即每年上漲14%左右）。什么？萬(wàn)一房?jī)r(jià)上漲幅度不足丁支付貸款利息怎么辦？笑話，你什么時(shí)候看見(jiàn)過(guò)中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)上漲幅度低丁當(dāng)年的貸款利息了？明白了吧！這，就是中國(guó)樓市的房?jī)r(jià)，只能上漲不能下跌；并且，房?jī)r(jià)的上漲幅度還不能低丁當(dāng)年貸款利息的真正原因!其實(shí)，“金融成本”才是房?jī)r(jià)構(gòu)成的大頭，至少要占目前房?jī)r(jià)的50%以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米。原因很簡(jiǎn)單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷的加價(jià)，上述操作才有生存的空間。

8、俗話說(shuō)“豆腐盤成了肉價(jià)錢”。這，就是“金融游戲”的代價(jià)！有句話道出了目前中國(guó)樓市的實(shí)情，“房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老白姓的?！本肺臋n收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除老同學(xué)，請(qǐng)你想一想，為什么會(huì)發(fā)生那么多的這類事情呢？為什么全國(guó)的銀行都明知道是假按揭也要把錢貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎?原因在丁，銀行內(nèi)部人員與開(kāi)發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項(xiàng)操作的某些銀行內(nèi)部人員決不是希望通過(guò)購(gòu)房者支付貸款利息為銀行賺錢，坦白地說(shuō),他們是在參與分贓，他們與開(kāi)發(fā)商一起盜取不義之財(cái)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家銀行，而買單的是真實(shí)的購(gòu)房者。一旦真實(shí)的購(gòu)房者無(wú)法買下這個(gè)巨單

9、，銀行就出現(xiàn)危機(jī)。這時(shí)候，買單的就是全國(guó)人民了，國(guó)家必須銀行注資，消除爛帳。國(guó)家的錢哪里來(lái)？印鈔票！結(jié)果是什么？通貨膨脹，物價(jià)飛漲，老白性的錢不值錢了，或者說(shuō)老白姓的錢被搶了，被誰(shuí)搶了？被國(guó)家搶去堵漏了，堵開(kāi)發(fā)商和銀行某些蛀出來(lái)的大洞。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤，而疼的永遠(yuǎn)是白姓。所以我會(huì)說(shuō)一一房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門團(tuán)結(jié)起來(lái)瓜分國(guó)家金錢（其實(shí)是老白姓的存款）的道具。違規(guī)乂有什么大不了的？銀行官員們不怕??！只要表面的紙上手續(xù)完備了，我就沒(méi)有了責(zé)任。即使按揭貸款是假的，乂有什么關(guān)系？況且銀行有國(guó)家這個(gè)后臺(tái)，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現(xiàn)在掙了錢就行。至丁銀行以后不行了，

10、自然有國(guó)家來(lái)管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國(guó)銀行的壞賬率居然在40咖上！原來(lái)，在中國(guó)，最大的腐敗在銀行!銀行貸款的制度漏洞有：1、抵押物價(jià)值的評(píng)定方法有缺陷。比如， 明明開(kāi)發(fā)商拿地只用了5000萬(wàn)， 他卻可以用這塊地抵押貸款1個(gè)億； 比如，開(kāi)發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬(wàn)（含地錢），他卻可以用這個(gè)樓抵押貸款2個(gè)億。舉個(gè)例子：有個(gè)賣衣服的商人因?yàn)樯庵苻D(zhuǎn)，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說(shuō)說(shuō)，銀行是該“按照衣服出廠價(jià)的8折”給他貸款呢？還是該“按照衣服零售價(jià)的8折”給他貸款。2、責(zé)任追究方法有缺陷“只要表面的紙上手續(xù)完備了，銀行官員就沒(méi)有了責(zé)任。”這怎么可以呢？聽(tīng)你說(shuō)到這兒，就連

11、我這么笨的人也知道了應(yīng)該如何理順樓市一一只要嚴(yán)格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機(jī)的資金，樓市的泡沫自然的就會(huì)散去!精品文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除房地產(chǎn)：資金鏈變局房地產(chǎn)危機(jī)的演變往往是通過(guò)銷售環(huán)節(jié)反映在開(kāi)放企業(yè)緊繃的資金鏈上，影響資金鏈的決定性因素在與銷售回款與借貸滾動(dòng)。在資金越來(lái)越難獲取的背景下，解決資金缺口最主要的兩條路徑，一是加快銷售；二是縮減投資。由于短期之內(nèi)政策松動(dòng)的程度和可能性均不大，銷售明顯回暖的可能性低，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅縮減新開(kāi)工規(guī)模與放慢工程建設(shè)進(jìn)度的可能性大增。上市公司資金鏈狀況分化已經(jīng)開(kāi)始明顯，行業(yè)資金鏈若進(jìn)一步緊繃，未來(lái)分化將進(jìn)一步加劇，預(yù)示著未來(lái)現(xiàn)金為

12、王與并購(gòu)潮的來(lái)臨。此次政策調(diào)控對(duì)不同區(qū)域市場(chǎng)、不同定位的商品房影響差別較大，對(duì)改善性住房需求、高端住宅需求抑制明顯，從而對(duì)定位不同的公司影響差異也較大。滿足剛需、快周轉(zhuǎn)的公司銷售較好。同時(shí)，貨幣資金充裕、借款較少的企業(yè)壓力相對(duì)較少。由于明年政策延續(xù)下市場(chǎng)格局也仍將延續(xù)，上市公司銷售、現(xiàn)金分化將進(jìn)一步加劇，預(yù)示著未來(lái)現(xiàn)金為王與并購(gòu)潮的來(lái)臨。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源構(gòu)成中最重要的三個(gè)部分分別是：企業(yè)自籌資金、銷售現(xiàn)金回款（定金與預(yù)收款）、貸款。銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。由于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)期房銷售賬戶進(jìn)行了專門的監(jiān)管，個(gè)人按揭部分受銀行放貸速度影響，回款相對(duì)較慢。開(kāi)發(fā)企業(yè)在完成預(yù)售后，資

13、金回籠相對(duì)滯后。在政策調(diào)控不變的情況下成交量變化的幾個(gè)階段：第一階段：剛性需求仍然持續(xù)釋放，改善性需求強(qiáng)烈的需求以略低于正常水平的速度釋放，需求下降以投資性需求下降為主。投資意愿強(qiáng)烈的投資性需求仍有少量通過(guò)。第二階段：剛性需求釋放開(kāi)始放緩（非房?jī)r(jià)下降預(yù)期因素），其中也有符合剛需的需求群體由于第一階段的釋放開(kāi)始減少，剛需增量小于剛需的釋放量。第三階段：房?jī)r(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈，剛需觀望；同時(shí)投資性需求無(wú)法釋放，成交量出現(xiàn)快速下降。第四階段：成交量達(dá)到低谷，反應(yīng)所有不利因素，需求釋放開(kāi)始釋放。目前由于城市差異，市場(chǎng)正處于第二、三個(gè)階段可能性較大。特別強(qiáng)調(diào)的是上述不同階段的假設(shè)分析其重要前提是政策調(diào)控未變，

14、政策松動(dòng)或調(diào)整，將對(duì)成交量產(chǎn)生重大影響。如果民間資本與信托新增資金急速下降，到期存量借貸還本付息壓力則顯著大增，未來(lái)兩年此項(xiàng)資金流入流出凈額為負(fù)的可能性也將大增。企業(yè)分化必將加劇，“現(xiàn)金為王”將再現(xiàn)江湖，并可能出現(xiàn)并購(gòu)潮。房地產(chǎn)上市公司貨幣資金相較于存貨比例近兩年持續(xù)下降，由短期借款與一年內(nèi)精品文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系管理員刪除到期的非流動(dòng)負(fù)債帶來(lái)的短期償債壓力顯著提升。房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)兩年資金鏈缺口明顯，如果銷量持續(xù)低迷，行業(yè)內(nèi)公司將出現(xiàn)重大分化。企業(yè)持有現(xiàn)金與加快銷售變現(xiàn)意圖將加強(qiáng)。由于政策對(duì)不同產(chǎn)品的抑制作用顯著不同，立足剛需的項(xiàng)目去化速度將顯著高于高端及改善性項(xiàng)目。現(xiàn)階段，剛需項(xiàng)目

15、比重大的公司更安全（若改善性需求適度放開(kāi)，改善性項(xiàng)目較多的公司將受益更多、彈性更好）。如果未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)分化加劇，資金鏈進(jìn)一步緊張，很可能出現(xiàn)并購(gòu)潮，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)將明顯勝出，市場(chǎng)將再現(xiàn)“現(xiàn)金為王”的場(chǎng)景。風(fēng)險(xiǎn)提示：與我們的預(yù)測(cè)值產(chǎn)生重大偏差的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于對(duì)未來(lái)銷售量預(yù)測(cè)偏差，“其它資金來(lái)源”的增長(zhǎng)率及利率假設(shè)偏差等。同時(shí)由于企業(yè)有自我調(diào)節(jié)的能力，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)收縮投資規(guī)模，資金缺口將縮小。政策放松將明顯改善行業(yè)資金鏈情況，改善情況視政策放松程度而定。房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈狀況分析目前企業(yè)已有融資渠道拓展空間不大，企業(yè)短期的融資能力下降，長(zhǎng)期需要對(duì)融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新和拓展。資金余缺=現(xiàn)金流入-剛性

16、開(kāi)支。資金流入：最重要的為銷售回款，約占行業(yè)資金流入總量的 60%60%第二個(gè)重要的資金來(lái)源是銀行貸款。信托是近 2 2 年迅速發(fā)展的一個(gè)房地產(chǎn)融資渠道。最低資金流出：主要包括未付地價(jià)款和工程款兩部分。房地產(chǎn)企業(yè)另一個(gè)主要的資本開(kāi)支項(xiàng)目是工程款。長(zhǎng)期來(lái)看融資模式將不斷創(chuàng)新：金融環(huán)境往往取決于市場(chǎng)信貸環(huán)境的變化，而背后的邏輯則是經(jīng)濟(jì)和宏觀政策。更長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式存在多種創(chuàng)新的空間。只要有合適的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，外部資金還將持續(xù)地流入地產(chǎn)行業(yè)。一方面，由于商業(yè)持有物業(yè)存在穩(wěn)定的租金收入，使得需求端的融資方式創(chuàng)新成為可能、保險(xiǎn)資金、信托權(quán)益投資和 REITSREITS都可能成為新的發(fā)展方向。另一方面，雖然目前信托等融資渠道受到了比較嚴(yán)厲的管制，但供給端還是存在融資模式創(chuàng)新的空間。保險(xiǎn)資金投資不