小洲村旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃書(shū)

1、-1 -水鄉(xiāng)桃源都市綠洲廣州小洲村生態(tài)休閑區(qū)開(kāi)發(fā)策劃方案廣東新的科技集團(tuán)二七年七月策劃方案綱要- 2 -、項(xiàng)目名稱廣州市小洲村文化生態(tài)休閑區(qū)二、項(xiàng)目總體定位都市休閑游憩區(qū)三、項(xiàng)目總體布局一水三區(qū)品字型結(jié)構(gòu)第一區(qū)是小洲村水鄉(xiāng)村落：嶺南水鄉(xiāng)村落觀光休閑區(qū) 第二區(qū)是瀛洲生態(tài)果園：果園觀光娛樂(lè)區(qū) 第三區(qū)是瀛洲休閑莊園：現(xiàn)代嶺南果林水鄉(xiāng)度假區(qū)四、項(xiàng)目總體形象定位水鄉(xiāng)桃源 都市綠洲廣州小洲村生態(tài)休閑五、客源市場(chǎng)定位以廣州市區(qū)為核心， 以珠三角地區(qū)為重點(diǎn)， 并積極吸引到廣州進(jìn)行商務(wù)、 政務(wù)和 都市旅游的客人六、小洲村村落策劃發(fā)展目標(biāo)： 珠三角地區(qū)最具文化休閑氣息的嶺南水鄉(xiāng)村落形象定位： 嶺南桃源 休閑水鄉(xiāng)功

2、能定位： 水鄉(xiāng)風(fēng)貌游覽、水鄉(xiāng)文化休閑項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 一條風(fēng)光帶、二個(gè)宗教場(chǎng)所、三大節(jié)慶活動(dòng)、四大休憩區(qū)、五個(gè)景點(diǎn) 組成一條風(fēng)光帶：“瀛洲渡口東池公祠”的兩岸景觀帶； 二個(gè)宗教場(chǎng)所： 三帝廟、 玉虛宮；三大節(jié)慶：端節(jié)龍舟節(jié)、北帝廟會(huì)、嶺南藝術(shù)會(huì)； 四大休憩區(qū)： 瀛洲古渡綜 合性休憩區(qū)、村北入口華臺(tái)山區(qū)域綜合性休憩區(qū)、 簡(jiǎn)氏大宗祠東池祖藝術(shù)休憩區(qū)、 西溪簡(jiǎn)公祠民俗文化休憩區(qū)； 五個(gè)景點(diǎn)： 簡(jiǎn)氏大宗祠、司馬府第、嶺南水鄉(xiāng)百年民俗 展覽館、龍舟博物館、藝術(shù)展覽館七、瀛洲生態(tài)果園（第二期）策劃發(fā)展目標(biāo)： 珠三角地區(qū)最大的果園休閑樂(lè)園主題定位： 歡樂(lè)果園、浪漫果園、鄉(xiāng)野樂(lè)園形象定位： 都市綠洲 歡樂(lè)果園項(xiàng)目設(shè)

3、計(jì)： 果林觀賞區(qū)、童話果園區(qū)、鄉(xiāng)土樂(lè)園區(qū)、瀛洲湖區(qū)四大功能區(qū)八、瀛洲休閑莊園策劃主題定位： 果園、鄉(xiāng)土休閑莊園形象口號(hào)： 感受鄉(xiāng)土綠色家園客源定位： 周末度假市民、廣州商務(wù)政務(wù)客人項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 果園鄉(xiāng)土度假村、休閑娛樂(lè)區(qū)策劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法全國(guó)人大，1998年- 3 -2、中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法全國(guó)人大，2002年3、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法全國(guó)人大，1989年4、廣州市果樹(shù)保護(hù)區(qū)城市濕地建設(shè)實(shí)施方案2007年5、廣州市海珠區(qū)小洲村歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃2005年6、廣州市海珠區(qū)小洲村河涌景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2006年第一部分 項(xiàng)目概況小洲村位于廣州市海珠區(qū)的東南部， 是廣州“萬(wàn)畝

4、果林”保護(hù)區(qū)內(nèi)的村莊， 面積4.5平方公里，南- 4 -臨大學(xué)城、 生物島， 四面環(huán)水， 河網(wǎng)縱橫， 形似小島， 古稱“瀛洲”。 小洲村從元朝開(kāi)村，是具有1000多年悠久歷史的古村。古村內(nèi)古樹(shù)參天，保存著具 有典型嶺南建筑風(fēng)格的古祠堂、古廟宇，灰筒瓦脊，磚碑雕刻，別具一格。村內(nèi)還保 存著嶺南少有的“蠔殼屋” 。小洲村獨(dú)特的水鄉(xiāng)環(huán)境和濃厚的文化底蘊(yùn)，吸引了眾多 藝術(shù)家來(lái)到這里進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作， 成為藝術(shù)家們尋覓創(chuàng)作靈感、 寫(xiě)生、攝影的首選之地。 小洲村委托編制了小洲村歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃 ，以加強(qiáng)對(duì)小洲村嶺南水鄉(xiāng)的 保護(hù)、開(kāi)發(fā)和利用。小洲村被評(píng)為“廣東省生態(tài)示范村” 、“廣東最美麗鄉(xiāng)村” ，是省、

5、 市公布的24個(gè)文化名城古村之一。小洲村果林面積270公頃，水網(wǎng)面積30公頃，是嶺南最具特色的水鄉(xiāng)。小洲村 素有“嶺南水果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，楊桃、木瓜、番石榴、龍眼、黃皮等被稱為“小洲五 美”。村內(nèi)建成了廣州市第一個(gè)以綠色生態(tài)為主題的公園瀛洲生態(tài)公園，融合生 產(chǎn)、科研和觀光等多種功能，每年接待游客超過(guò)10萬(wàn)人，為現(xiàn)代化都市農(nóng)業(yè)向高層 次發(fā)展探索了道路。 瀛洲生態(tài)公園被評(píng)為“廣東省生態(tài)示范園” 、“廣東省科技教育基 地”。廣州市城市建設(shè)總體規(guī)劃(2000-2020)中將小洲村所在的“萬(wàn)畝果林”確定 為城市綠心的三個(gè)戰(zhàn)略點(diǎn)之一，強(qiáng)化了小洲村的生態(tài)功能。萬(wàn)畝果林保護(hù)區(qū)的中心小洲村地處 “廣州市南肺中心”

6、 ，占據(jù)了得天獨(dú)厚的地理、 交通、區(qū)域優(yōu)勢(shì)， 是一個(gè)自然資源和人文資源相當(dāng)豐富的地方， 具有良好的旅游開(kāi)發(fā) 潛力與價(jià)值。第二部分 項(xiàng)目綜合條件評(píng)價(jià)一、區(qū)位交通條件評(píng)價(jià)小洲村位于廣州市中部， 海珠區(qū)東南角， 擁有優(yōu)越的區(qū)位條件和交通優(yōu)勢(shì)。 村東、 西、北三面皆有快速路穿過(guò)。東鄰南部快線，可直達(dá)廣州南部濱海新區(qū)南沙區(qū)； 西和北距華南快速干線小洲村出口和南環(huán)調(diào)整公路土華出口分別約1公里、2.5公里，沿這兩條快速干線可到達(dá)廣州市區(qū)主要地區(qū)， 交通條件優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，小洲村是廣州國(guó) 際會(huì)展中心、天河新城市中心的后花園，是廣州大學(xué)城、生物島的前花園。區(qū)位條件 和交通優(yōu)勢(shì)成為小洲村旅游開(kāi)發(fā)最大的驅(qū)動(dòng)力。二、資

7、源條件及現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 小洲村目前可供開(kāi)發(fā)的旅游資源為小洲村村落和果園兩大塊。(一)小洲村村落 小洲村村落是廣州在城市化發(fā)展過(guò)程中，遺留下來(lái)不多的綠色家園。小洲村位于 廣州“萬(wàn)畝果林”保護(hù)區(qū)內(nèi)的村落，一直保持著良好的生態(tài)環(huán)境，村落四面環(huán)水、河 網(wǎng)縱橫、綠樹(shù)成蔭。小洲村有嶺南水鄉(xiāng)村落布局、 歷史遺跡、 民俗民風(fēng)和河涌等資源。 小洲村的生態(tài)環(huán)境、 萬(wàn)畝果林、 歷史遺跡、 水鄉(xiāng)村落和人文資源等都是小洲村進(jìn)行旅 游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的良好發(fā)展基本， 是符合現(xiàn)代人旅游需求的重要元素。 目前，小洲村村落 基本上處于無(wú)開(kāi)發(fā)的狀況。1、資源條件（1）歷史遺跡 小洲村開(kāi)村于元朝年間。經(jīng)過(guò)歷史的洗滌，小洲村內(nèi)仍保留著一些明、清和

8、民 國(guó)期間遺留下來(lái)的古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口。這些歷史遺跡蘊(yùn)含著深 厚的歷史文化內(nèi)涵， 講述著已經(jīng)逝去的記憶中小洲村的歷史、 也講述著嶺南水鄉(xiāng)先民 的智慧與民風(fēng)，是現(xiàn)代人追溯歷史、了解歷史的重要載體。（2）水鄉(xiāng)村落 小洲村四面環(huán)水，村內(nèi)由珠江河、西江涌、細(xì)涌、石崗窖相連，河流成為- 5 -了小 洲村內(nèi)最大的特色。村內(nèi)移步一景，榕樹(shù)、果樹(shù)、河涌、民居、古橋、古巷、麻石等 勾勒出富有嶺南水鄉(xiāng)的詩(shī)情畫(huà)意，是展示嶺南水鄉(xiāng)特色的良好地區(qū)。（3）民俗民風(fēng) 小洲村民風(fēng)淳樸、人民安居樂(lè)業(yè)。優(yōu)美的環(huán)境，淳樸的民風(fēng)，有如世外桃源，是 吸引旅游者的重要吸引動(dòng)力。 民俗資源豐富多樣如龍舟節(jié)、 北帝廟會(huì)等，

9、 民間工藝如 廣繡、珠繡等。（3）藝術(shù)水鄉(xiāng)海珠區(qū)是嶺南畫(huà)派的起源地。 早在20世紀(jì)80年代，現(xiàn)代嶺南畫(huà)派的代表關(guān)山月、 黎雄才先生就看中了小洲村良好的生態(tài)條件和人文氣息在小洲村興建了藝術(shù)村。目 前，藝術(shù)村村內(nèi)60戶人家大多是省市美術(shù)界的教授。同時(shí)，小洲村吸引了眾多藝術(shù) 家、大學(xué)教授到小洲村建立藝術(shù)工作室。 不少攝影愛(ài)好者、 美術(shù)工作者利用節(jié)假日到 小洲村進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作。2、面臨問(wèn)題（1）小洲村水鄉(xiāng)風(fēng)貌同花都故鄉(xiāng)里、 珠海嶺南水鄉(xiāng)和順德逢簡(jiǎn)等水鄉(xiāng)相比有著較 大的差距，現(xiàn)代化色彩過(guò)為濃重。（2）小洲村同廣州周邊的村落沒(méi)有太大的差別，瓷磚裝飾的高樓、別墅已經(jīng)把原 村落包圍，從小洲村外圍， 已經(jīng)很難感受

10、到小洲村落原來(lái)的風(fēng)貌。 進(jìn)入小洲村原村落， 現(xiàn)代民居成為人們視野中最主要的景觀。（3）這些古祠堂、古廟宇、古民居規(guī)模較小，基本上沒(méi)有什么內(nèi)部陳設(shè)，可參觀 內(nèi)容十分少。就居民建筑而言， 小洲村只是一個(gè)現(xiàn)代化的村落， 沒(méi)有成片成規(guī)模的傳 統(tǒng)民居聚集和大型民居府第。（4）小洲村內(nèi)村外的西江涌、細(xì)涌、石崗窖等河道狹窄，水面不寬，而且河道淤 泥較多。（5）由于村落的原風(fēng)貌已經(jīng)遭到較大破壞， 小洲村很難象國(guó)內(nèi)著名的古村落景區(qū) 一樣，收取進(jìn)村門(mén)票以上分析，小洲村從古村落這個(gè)角度進(jìn)行旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的話，難度十分大，應(yīng)尋 找更加適合小洲村的定位。（二）小洲村果園小洲村的瀛洲生態(tài)公園是廣州萬(wàn)畝果林的核心部分， 正是

11、處在南肺之中、 南腎之 央。小洲村果園面積270公頃。目前，僅開(kāi)發(fā)的瀛洲生態(tài)公園占地60公頃，還有較 大的空間去開(kāi)發(fā)。 目前瀛洲生態(tài)公園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為簡(jiǎn)單， 還只是作為村民日常休閑的 一般公園， 缺乏對(duì)于果園資源進(jìn)行縱深度挖掘， 有待進(jìn)一步對(duì)果園資源進(jìn)行挖掘、 包 裝和宣傳。1、資源條件（1）生態(tài)環(huán)境瀛洲生態(tài)公園被人們稱為“翡翠寶石” ，宛如在綠樹(shù)、綠葉、綠蔭、綠草和綠水 的環(huán)抱之中，其四面環(huán)水、四季長(zhǎng)青、鳥(niǎo)語(yǔ)花香。良好的生態(tài)條件是瀛洲生態(tài)公園進(jìn) 行旅游開(kāi)發(fā)的最大優(yōu)勢(shì)資源。- 6 -（2）果林資源小洲村果園為廣州市現(xiàn)在最大的果林農(nóng)業(yè)生態(tài)公園， 有5萬(wàn)多棵果樹(shù)。小洲村種 植的水果知名的有：紅果楊桃

12、、嶺南木瓜、胭脂紅番石榴、尚書(shū)懷荔枝、石硤龍眼、 雞心黃皮等。 小洲村已經(jīng)成為廣州市較有名氣的盛產(chǎn)水果的村子， 周末都有廣州市民 到小洲村進(jìn)行果林觀光、采摘水果。2、面臨問(wèn)題 （1）果園屬于廣州綠色走廊的重要保護(hù)地區(qū)，很難在果林內(nèi)進(jìn)行較大規(guī)模的旅 游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 在保護(hù)果林的條件下， 如何進(jìn)行有效合理的利用開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提 和基礎(chǔ)。（2）果園開(kāi)發(fā)如何突破一般的觀光、采摘的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，挖掘出新的市場(chǎng)需 求，開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品是瀛洲生態(tài)果園開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。三、客源市場(chǎng)分析（一）市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著人們收入的提高及帶薪假日的延長(zhǎng)， 越來(lái)越多的居民已不滿足于在各個(gè)旅游 點(diǎn)之間長(zhǎng)途跋涉、 疲于奔命的旅游方式。

13、休閑旅游日漸成為旅游市場(chǎng)的消費(fèi)主流。 休 閑旅游是休閑經(jīng)濟(jì)的一種類(lèi)型， 是休閑消費(fèi)的一種方式， 它反映的是一種自然、 健康 的生活態(tài)度，是一種全新的生活方式。目前，我國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)發(fā)生深刻變化： 散客多于團(tuán)體， 近距離旅游多于遠(yuǎn)距離旅游。 國(guó)內(nèi)居民旅游地選擇特點(diǎn)較為明顯， 形 成了近距離選擇環(huán)城市群休閑帶進(jìn)行休閑旅游， 中遠(yuǎn)距離選擇熱點(diǎn)旅游目的地進(jìn)行觀 光度假旅游。因此，城市居民越來(lái)越多選擇在城市周邊進(jìn)行休閑旅游。當(dāng)前，在城市 郊區(qū)形成的環(huán)城游憩帶休閑產(chǎn)品發(fā)展尤為迅猛，已成為國(guó)內(nèi)居民休閑旅游的重要區(qū) 域。小洲村地處于國(guó)內(nèi)最重要的客源地之一的珠三角城市群中間，處于廣州都市郊 區(qū)。小洲村良好的

14、生態(tài)環(huán)境、水鄉(xiāng)風(fēng)貌、成片果林和藝術(shù)氛圍等十分適合于作為城 市居民業(yè)余休憩區(qū)域。（二）環(huán)城休閑旅游特點(diǎn) 隨著我國(guó)旅游業(yè)的迅速發(fā)展和人們消費(fèi)理念的改變， 人們?cè)絹?lái)越多的選擇環(huán)城休 閑旅游。休閑旅游項(xiàng)目的特征是：崇尚自然，追求舒適，以人為本。環(huán)城休閑旅游者 的旅游行為模式有以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：反復(fù)駐留。 休閑作為一種心靈感受和一種生活狀態(tài)， 對(duì)厭倦了都市生活的游客形 成一種持續(xù)性需求。全感體驗(yàn)。休閑旅游項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)休閑功能屬性的完善，以及對(duì)游客視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅 覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)全方位的體驗(yàn)進(jìn)行凸顯和包裝。參與者。參與各類(lèi)休閑項(xiàng)目，能給游客帶來(lái)持久感受。 凸顯個(gè)性化。運(yùn)動(dòng)、文化、游樂(lè)、養(yǎng)生、科考、感受自然、體

15、會(huì)農(nóng)村生活等等， 不一樣的體驗(yàn)帶給游客同樣的愉悅。（三）珠三角都市群休閑市場(chǎng) 珠三角都市群是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，已經(jīng)步入比較寬裕的小康社會(huì)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，2006年廣州市人均GDP達(dá)到8014萬(wàn)美元，深圳市人均GDR達(dá)到8613美元，東莞市人均GDPS至V 50170美元，中山市人均GDP達(dá)至V 5327多美元、佛山市 人均- 7 -GDPS至U 6328美元、惠州市人均GDPS至U 3157美元、珠海市人均6641美元。 根據(jù)國(guó)際旅游組織的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過(guò)三千美元的國(guó)家或地區(qū)就屬于旅游業(yè)進(jìn) 入快速發(fā)展階段。2006年，珠三角都市群人口約3000萬(wàn)人，其中廣州市常住人口加 流動(dòng)

16、人口達(dá)到1200萬(wàn)人，佛山市人口580萬(wàn)人，東莞市人口656萬(wàn)人，深圳市人口820萬(wàn)人。當(dāng)前，旅游已經(jīng)成為市民生活的重要組成部分，珠三角地區(qū)市居民出游率 位于全國(guó)前列。 目前，珠三角都市群居民的觀光旅游已經(jīng)得至極大的滿足， 休閑度假 旅游需求正在迅速擴(kuò)大，珠三角都市市民休閑需求市場(chǎng)旺盛。四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析在1 999年黃金周假日開(kāi)始以后， 廣州市及珠三角地區(qū)的休閑旅游發(fā)展迅速。 目前， 廣州市及珠三角地區(qū)已經(jīng)成為我國(guó)環(huán)城市游憩休閑帶最為成熟的地區(qū)之一， 休閑項(xiàng)目 發(fā)展成熟、類(lèi)型豐富，都市居民休閑消費(fèi)旺盛。因此，小洲村旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面臨著 激烈的競(jìng)爭(zhēng) 。小洲村面臨著來(lái)自三個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力： 同類(lèi)型

17、休閑項(xiàng)目、 環(huán)城市游憩 帶休閑項(xiàng)目、都市休閑項(xiàng)目。嶺南水鄉(xiāng)類(lèi)休閑項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)： 當(dāng)然，在廣州市2小時(shí)休閑圈內(nèi)，同小洲村村落類(lèi) 似的、 開(kāi)發(fā)較成熟的村落有花都故鄉(xiāng)里、 德慶的金林水鄉(xiāng)和中山嶺南水鄉(xiāng)， 待開(kāi)發(fā)的 村落有順德杏壇鎮(zhèn)逢簡(jiǎn)村、 古朗村等。 這些水鄉(xiāng)村落在水鄉(xiāng)風(fēng)貌更加有特色， 在古建 筑保護(hù)方面更加完整。從水鄉(xiāng)風(fēng)貌角度來(lái)說(shuō)，這些水鄉(xiāng)村落比小洲村更具吸引力。環(huán)城市游憩帶休閑項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州市1小時(shí)休閑圈內(nèi)有城市公 園、濕地公園、溫泉度假村、農(nóng)業(yè)休閑山莊、主題公園、漂流、歷史遺跡文化休閑等 類(lèi)型的休閑項(xiàng)目近100個(gè)，形成了較完善的環(huán)城市游憩帶休閑旅游項(xiàng)目體系。知名的 休閑項(xiàng)目有長(zhǎng)鹿

18、農(nóng)莊、香江野生動(dòng)物園、從化溫泉等。都市休閑項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)：在同一時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)者對(duì)于休閑項(xiàng)目的選擇具有極大的排 他性。消費(fèi)者面臨著多樣化的休閑項(xiàng)目選擇，看電視、逛街、打牌、上咖啡廳等都是 消費(fèi)者可以選擇的休閑項(xiàng)目。- 8 -第三部分 項(xiàng)目策劃原則根據(jù)對(duì)項(xiàng)目綜合條件的分析，本策劃書(shū)確立以下項(xiàng)目策劃原則：1、整體性開(kāi)發(fā)原則。把小洲村作一個(gè)旅游目的地來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是單純的景 點(diǎn)。對(duì)小洲村村落、瀛洲生態(tài)果園一并開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)成一個(gè)綜合性的旅游休閑區(qū)，形成 小洲村旅游項(xiàng)目核心吸引力，使都市市民到小洲村進(jìn)行休閑旅游能獲得全方位和獨(dú)特 性的感受，充分挖掘都市市民的住、行、游、娛、購(gòu)、體、療、學(xué)、悟等需求，延長(zhǎng) 都市

19、市民的停留時(shí)間，提高小洲村旅游綜合效益。對(duì)小洲村村落、小洲村果園進(jìn)行整體性開(kāi)發(fā)，使小洲村成為一個(gè)綜合性的休閑度 假區(qū)。2、保護(hù)性開(kāi)發(fā)原則。小洲村處于廣州市萬(wàn)畝果林保護(hù)區(qū)的重點(diǎn)區(qū)域范圍，是廣州的南肺。村落古建筑和果林不僅是小洲村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心資源和實(shí)現(xiàn)小洲村永續(xù)發(fā) 展的重要依托，也是需要進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)的對(duì)象。在堅(jiān)持保護(hù)好古建筑和果林的前提下， 項(xiàng)目策劃按照廣州市海珠區(qū)小洲村歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃和廣州市果樹(shù)保護(hù)區(qū)城市濕地建設(shè)實(shí)施方案 等規(guī)劃進(jìn)行旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)行開(kāi)發(fā)與保護(hù)并舉，充分發(fā) 揮其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。同時(shí)，在維護(hù)瀛洲生態(tài)果園“南肺”功能和保護(hù)小洲村村落古 建筑的情況下，改觀果園面貌，對(duì)果園進(jìn)行

20、綠化、美化，治理河涌，改觀小洲村村落 面貌，重現(xiàn)小洲村水鄉(xiāng)舊有風(fēng)貌。保護(hù)好果園生態(tài)和村落古跡3、和諧共贏原則。小洲村旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)帶給小洲村村民更多的利益，帶領(lǐng)小洲村村民奔小康，從而實(shí)現(xiàn)旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)村民、村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商三方共嬴 的局面。一是通過(guò)小洲村旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如工藝品生產(chǎn)、商業(yè)購(gòu)物等，吸引村民積極從事與旅游業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)， 解決小洲村村民就業(yè)問(wèn)題；二是安排 部分村民參與到小洲村旅游管理公司工作， 從事各種服務(wù)工作；三是實(shí)現(xiàn)果園的經(jīng)濟(jì) 效益最大化，使村民從果園經(jīng)營(yíng)中獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。將小洲村的水鄉(xiāng)風(fēng)貌、生態(tài)環(huán)境和果林資源作為休閑吸引核，打造都市休閑游憩 區(qū)4、市場(chǎng)

21、導(dǎo)向化原則。小洲村作為距離廣州市區(qū)最近的水鄉(xiāng)生態(tài)村落區(qū)域，我們堅(jiān)持作一個(gè)都市休閑游憩區(qū)來(lái)開(kāi)發(fā)，并充分適應(yīng)當(dāng)前都市休閑旅游的特點(diǎn)， 利用小洲 村良好生態(tài)環(huán)境、果園資源和嶺南水鄉(xiāng)遺風(fēng)等，挖掘都市果林生態(tài)休閑、文化休閑需 求，把小洲村打造成一個(gè)適應(yīng)都市市民日常休閑游憩的區(qū)域。5、情境化體驗(yàn)化設(shè)計(jì)原則。 資源價(jià)值的體現(xiàn)，必需形成可消費(fèi)、可遠(yuǎn)程傳播和 銷(xiāo)售的產(chǎn)品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗(yàn)式、娛樂(lè)化的產(chǎn)品。因此， 我們對(duì)于小洲村項(xiàng)目設(shè)計(jì)堅(jiān)持情境化、 體驗(yàn)化和娛樂(lè)化原則，用故事、用情感意境展 示景觀，用娛樂(lè)化手段包裝項(xiàng)目，用體驗(yàn)性項(xiàng)目豐富游人感受。同時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)堅(jiān)持 生態(tài)景觀化、景觀游樂(lè)化、建

22、筑生態(tài)化、游樂(lè)康體化等。- 9 -第四部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目名稱和發(fā)展愿景項(xiàng)目名稱：廣州市小洲村文化生態(tài)休閑區(qū)依托水鄉(xiāng)村落和萬(wàn)畝果園資源，打造集水鄉(xiāng)風(fēng)貌觀光、水鄉(xiāng)文化休閑、果園休閑 娛樂(lè)和水鄉(xiāng)住宿餐飲等功能于一體的綜合性生態(tài)休閑區(qū)。發(fā)展愿景：廣州市城市旅游名片、珠三角地區(qū)著名都市休閑勝地、 廣州市青少年 教育基地，廣東省生態(tài)旅游示范基地二、總體布局和功能定位總體布局：“一水三區(qū)”品字型結(jié)構(gòu)總體功能：都市文化生態(tài)休閑 “一水”：即連接三片的西江涌 “三區(qū)”：即品字形三片第一區(qū)是小洲村水鄉(xiāng)村落：嶺南水鄉(xiāng)村落觀光休閑區(qū)，集觀光、休閑、購(gòu)物、美 食和住宿等功能于一體第二區(qū)是瀛洲生態(tài)果園：果園鄉(xiāng)土觀光娛樂(lè)

23、區(qū)，集觀光、娛樂(lè)、體驗(yàn)和休閑等功 能于一體第三區(qū)是瀛洲休閑莊園：現(xiàn)代嶺南果林水鄉(xiāng)度假區(qū)，集住宿、美食、娛樂(lè)、康體 和會(huì)議等功能于一體三、形象定位形象定位：水鄉(xiāng)桃源 都市綠洲廣州小洲村生態(tài)休閑區(qū)理念簡(jiǎn)釋?zhuān)?根據(jù)小洲村資源特點(diǎn)，提煉出“桃源”和“綠洲”兩大概念。 “桃源” 和“綠洲”在國(guó)人心中都有著很廣泛的受眾，是國(guó)人追求的夢(mèng)中家園。因此， “桃源” 和“綠洲”能給予都市居民豐富的想象空間， 迎合當(dāng)前面臨繁重工作壓力的都市居民 遠(yuǎn)離喧囂、 尋找靜土的心理需求。 這兩個(gè)概念不僅使得小洲村的形象有別于其它類(lèi)型 的休閑景區(qū)，而且也成為小洲村未來(lái)發(fā)展的終極目標(biāo)。分區(qū)域形象定位 小洲水鄉(xiāng)村落：嶺南桃源 休閑

24、水鄉(xiāng) 瀛洲生態(tài)果園：都市綠洲 歡樂(lè)果園 瀛洲休閑莊園：感受鄉(xiāng)土綠色家園四、客源市場(chǎng)定位（一） 根據(jù)地理位置的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市場(chǎng)劃分1、以廣州市區(qū)為核心，以珠三角地區(qū)為重點(diǎn)，并積極吸引到廣州進(jìn)行商務(wù)、政 務(wù)和都市旅游的客人2、客源市場(chǎng)分級(jí)（1）近期（20072010年） 核心市場(chǎng)：廣州 基礎(chǔ)市場(chǎng)：珠三角地區(qū)都市群 機(jī)會(huì)市場(chǎng)：來(lái)廣州商務(wù)、政務(wù)和文化交流的客人以及都市旅游的客人（2）中遠(yuǎn)期（20112020年）核心市場(chǎng)：以廣州、香港和澳門(mén)為核心的珠三角都市群 基- 10 -礎(chǔ)市場(chǎng)：廣東省、來(lái)廣州商務(wù)、政務(wù)和都市旅游的客人 機(jī)會(huì)市場(chǎng)：全國(guó)各地旅游者、國(guó)際旅游者 （二）根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)特征年齡進(jìn)行市場(chǎng)劃分 小洲村

25、村落：以中青年市場(chǎng)為主體，兼顧青少年、老年市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：都市白領(lǐng)、都市家庭、文化藝術(shù)工作者、藝術(shù)學(xué)生 瀛洲生態(tài)果園：以青少年市場(chǎng)為主體，兼顧中老年市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：大中小學(xué)生、都市家庭、都市白領(lǐng)- 11 -瀛洲休閑莊園：以中青年市場(chǎng)為主體專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：都市居民、商務(wù)、政務(wù)和觀光旅游者第五部分 分區(qū)域項(xiàng)目設(shè)計(jì)一、小洲村村落（一）主題定位文化水鄉(xiāng)、藝術(shù)水鄉(xiāng)、休閑水鄉(xiāng)（二）發(fā)展目標(biāo)珠三角地區(qū)最具文化休閑氣息的嶺南水鄉(xiāng)村落，藝術(shù)創(chuàng)作基地（三）功能定位水鄉(xiāng)風(fēng)貌游覽、水鄉(xiāng)文化休閑（四）景觀要求以原有村落作為景觀設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域。重點(diǎn)做好“水”和“古建筑” 的文章。整治河涌和水巷，恢復(fù)“家家臨水，戶戶枕

26、河”嶺南水鄉(xiāng)特色；恢復(fù)和維修 古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口；對(duì)街巷、綠地樹(shù)木進(jìn)行整治，對(duì)一些現(xiàn)代 化民居進(jìn)行特殊化處理和有礙景觀的建筑進(jìn)行拆除。 在這樣的基礎(chǔ)上，重現(xiàn)村落古樸、 安逸、自然的古村落景觀，營(yíng)造一個(gè)安靜、祥和的生活氛圍。同時(shí)，充分發(fā)揮小洲村- 12 -（四）重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì) 小洲村項(xiàng)目主要由一條風(fēng)光帶、二個(gè)宗教場(chǎng)所、三大節(jié)慶活動(dòng)、四大休憩區(qū)、 五個(gè)景點(diǎn)組成。1、觀光游覽項(xiàng)目（1）古祠堂和古民居觀光 簡(jiǎn)氏大宗祠、西溪簡(jiǎn)公祠：集中展示嶺南水鄉(xiāng)宗祠建筑藝術(shù)、宗祠文化和祭祀 文化司馬府第、蠔屋：集中展示嶺南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)民居建筑特點(diǎn)、舊時(shí)民居家庭生活用 具、生活方式等內(nèi)容（2）嶺南水鄉(xiāng)百年民

27、俗展覽館 選取西溪簡(jiǎn)公祠作為嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館。民俗展覽館可以分為生活館、 農(nóng)趣館、婚俗館，民俗館和小洲村村史館等展館，通過(guò)實(shí)物、影相和多媒體等資料進(jìn) 行展示。 生活館展示祖輩的生活用具； 農(nóng)趣館展現(xiàn)過(guò)去農(nóng)村的勞動(dòng)場(chǎng)景， 分為耕作用 具、收割用具、生產(chǎn)管理用具、灌溉用具、紡織、造紙用具和榨糖用具等；婚俗館展 示和介紹嶺南水鄉(xiāng)地區(qū)的婚俗文化，收集各類(lèi)民間婚俗家具、婚俗用具、婚俗服飾、 化妝品、器具和民間婚俗趣味習(xí)俗等；民俗館展示和介紹自梳女、飄色、龍舟節(jié)等傳 統(tǒng)民俗節(jié)慶；小洲村村史館展示小洲村發(fā)展歷史。（3）龍舟博物館建立國(guó)內(nèi)第一家“龍舟博物館” 。通過(guò)龍舟展覽，提示我國(guó)龍舟民俗的源流、發(fā)

28、展及各地演變歷史，著重系統(tǒng)收集和展示華南地區(qū)端午節(jié)民俗和龍船文化。（4）藝術(shù)展覽館 選擇一個(gè)場(chǎng)所作為小洲村固定的藝術(shù)展覽館，同藝術(shù)村的美術(shù)教授和小洲村藝 術(shù)工作室聯(lián)合定期舉行各類(lèi)藝術(shù)作品展，如關(guān)山月等名人名作展覽。2、休閑項(xiàng)目- 13 -（1）休憩街區(qū) 圍繞村內(nèi)主要古建筑和民俗參觀點(diǎn)，在小洲村內(nèi)打造“一帶四區(qū)”街區(qū)格局。 一帶即“瀛洲渡口東池公祠”的兩岸景觀帶，四區(qū)即“瀛洲古渡區(qū)域” 、“ 簡(jiǎn)氏大 宗祠東池祖區(qū)域”、“ 村北入口華臺(tái)山區(qū)域” 、“ 西溪簡(jiǎn)公祠區(qū)域” 四個(gè)休憩街區(qū)。一帶：瀛洲古渡東池祖水路風(fēng)光帶設(shè)計(jì)目標(biāo)：水鄉(xiāng)風(fēng)貌集中展示區(qū) 一是改造河涌河岸，維修兩岸古民居、古祠堂和古橋等，民居掛

29、燈籠；二是增加 兩岸休憩區(qū)、綠化和環(huán)境小品；三是建立村內(nèi)民俗、藝術(shù)展示街區(qū)；四是在瀛洲渡口 和東池祖前河涌建立游船碼頭。一區(qū)： 村北入口華臺(tái)山區(qū)域 設(shè)計(jì)目標(biāo)： 旅游綜合接待中心， 華臺(tái)山打造成村內(nèi)“綠心”形成綜合性休憩街區(qū)，包括茶館、購(gòu)物、美食、民俗展示等內(nèi)容二區(qū)：瀛洲古渡區(qū)域設(shè)計(jì)目標(biāo)：（1）小洲村嶺南水鄉(xiāng)舊有村落風(fēng)貌展示區(qū)，（2）綜合性休憩街區(qū)，集 鄉(xiāng)土特產(chǎn)商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝展示、藝術(shù)創(chuàng)作、美食茶藝休閑 于一體的街區(qū)一是對(duì)區(qū)域內(nèi)舊有居民進(jìn)行維修，對(duì)于新建村屋進(jìn)行整飭，恢復(fù)村落傳統(tǒng)風(fēng)貌；二是全面恢復(fù)登瀛大街傳統(tǒng)商業(yè)歷史街區(qū)，包括鄉(xiāng)土特產(chǎn)商品、工藝品商品、民俗商品、民間手工藝

30、展示等內(nèi)容；三是整治古渡口，修繕明代遺留下村墻，增加綠化和環(huán) 境小品，增加村民和游人休閑嬉戲區(qū)域和設(shè)施。三區(qū)：簡(jiǎn)氏大宗祠一東池祖區(qū)域設(shè)計(jì)目標(biāo)：（1）古建筑文化、宗祠文化展示區(qū)域，（2）藝術(shù)休憩街區(qū)一是拆除沿河涌而建的部分民居，拓寬此區(qū)域視野；二是整治東池祖前面河涌，建立游船碼頭；三是建立休憩區(qū)、綠化和環(huán)境小品，把村內(nèi)一些藝術(shù)工作室遷至此區(qū) 域，形成藝術(shù)休憩街區(qū)，包括藝術(shù)家畫(huà)廊、陶藝作坊、茶藝館、染藝館、奇根館和雕 塑館等。四區(qū)：西溪簡(jiǎn)公祠區(qū)域設(shè)計(jì)目標(biāo)：（1）展示嶺南水鄉(xiāng)民俗文化藝術(shù)的區(qū)域，（2）民俗文化休憩街區(qū)建立廣繡坊、織布坊、榨塘坊、釀酒坊、豆腐坊、燒陶坊、皮影房和剪紙屋等老 行當(dāng)展示區(qū)，

31、形成 民 俗 文 化 街 區(qū) ， 集 民 俗 文 化 展 示 、 茶 藝 休 閑 等 功 能 于 一 體 的 街 區(qū)（2）環(huán)村水上游在瀛洲渡口、東池公祠河涌前建造兩個(gè)游船碼頭，成為小洲村水上游的起點(diǎn)和終 點(diǎn)，打造水上游- 14 -村落的線路。近期，開(kāi)發(fā)瀛洲渡口一東池祖的水上線路，遠(yuǎn)期可以開(kāi) 發(fā)環(huán)村水上線路。- 15 -3、宗教旅游項(xiàng)目恢復(fù)三帝廟的宗教功能，并增加玉虛宮宗教功能，打造成為廣州市郊重要的宗 教場(chǎng)所4、其他項(xiàng)目(1)節(jié)慶項(xiàng)目一是端午龍舟節(jié)。賽龍船是小洲村民間文娛活動(dòng)中的重頭戲， 小洲村可利用這 一傳統(tǒng)習(xí)慣，組織更大規(guī)模的龍舟賽，吸引廣州市的游客到小洲村觀看龍舟比賽。 同 時(shí)，小洲村充

32、分利用鄰近大學(xué)城的優(yōu)勢(shì)， 聯(lián)合這些大學(xué)每年舉行一次廣州大學(xué)城校際 龍舟賽，在大學(xué)生中弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)文化。二是北帝廟會(huì)。舉行傳統(tǒng)的“飄色”巡游活動(dòng)，恢復(fù)小洲村北帝誕的祭祀慶典 儀式。三是嶺南藝術(shù)會(huì)。定期舉辦主題豐富的嶺南藝術(shù)會(huì)活動(dòng)，集攝影、書(shū)畫(huà)、雕刻、民間工藝等內(nèi)容，充分提高小洲村藝術(shù)水鄉(xiāng)的知名度。(2)瀛洲水鄉(xiāng)客棧遠(yuǎn)期，可在小洲村內(nèi)建立一個(gè)水鄉(xiāng)客棧，沿河涌而建，建筑風(fēng)格為傳統(tǒng)的嶺南 水鄉(xiāng)民居，內(nèi)部裝飾以傳統(tǒng)民居陳設(shè)為依據(jù)，給住宿客人與眾不同的居住感受和體驗(yàn)。- 16 -（3）商業(yè)及紀(jì)念品刺繡工藝品、水果精加工產(chǎn)品、龍舟模型、以小洲村為題材的藝術(shù)工藝品等5、小洲村瀏覽線路小洲村設(shè)立三個(gè)門(mén)票站，村北

33、入口牌坊為主門(mén)票站，東池祖祠橋口和瀛洲古渡高架橋下為兩個(gè)次門(mén)票，設(shè)計(jì)三條環(huán)村瀏覽線路和一條水上瀏覽線路。瀏覽A線（從牌坊進(jìn)村，在瀛洲古渡次門(mén)票站出村）：村北入口牌坊人民 公社一一玉虛宮一一華臺(tái)山一一蠔屋一一司馬府第一一藝術(shù)展覽館一一民俗文化一 條街一一嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館一一藝術(shù)一條街一一龍舟展覽館一一簡(jiǎn)氏大宗祠水鄉(xiāng)商業(yè)購(gòu)物街三帝廟、簡(jiǎn)公佛廟 瀛洲古渡（或坐船至東池祖結(jié)束瀏覽）瀏覽B線（從東池祖橋進(jìn)村，在瀛洲古渡次門(mén)票站出村）：東池祖橋一一藝術(shù) 一條街龍舟展覽館簡(jiǎn)氏大宗祠嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館民俗文化 一條街一一藝術(shù)展覽館一一司馬府第一一蠔屋一一華臺(tái)山一一人民公社一一玉虛宮水鄉(xiāng)商業(yè)購(gòu)物街簡(jiǎn)公

34、佛廟、三帝廟 瀛洲古渡（或坐船至東池祖結(jié)束瀏覽）瀏覽C線（從瀛洲古渡進(jìn)村，在東池祖出村）：瀛洲古渡一一簡(jiǎn)公佛廟、三帝 廟水鄉(xiāng)商業(yè)購(gòu)物街玉虛宮人民公社華臺(tái)山司馬府第蠔屋 藝術(shù)展覽館一一民俗一條街一一嶺南水鄉(xiāng)百年文化展覽館一一藝術(shù)一條街一一 龍舟展覽館簡(jiǎn)氏大宗祠（或坐船至瀛洲古渡結(jié)束瀏覽）- 17 -水上觀光線路：東池祖碼頭簡(jiǎn)氏大宗祠北帝廟、簡(jiǎn)公佛廟瀛洲古渡碼頭、瀛洲生態(tài)果園（一）主題定位歡樂(lè)果園、浪漫果園、鄉(xiāng)野樂(lè)園（二）發(fā)展目標(biāo)珠三角地區(qū)最大的果園休閑樂(lè)園、青少年藝術(shù)教育基地、青少年拓展訓(xùn)練基地（三）功能定位果林、鄉(xiāng)土娛樂(lè)休閑體驗(yàn)（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)在第一期開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，本策劃主要對(duì)瀛洲生態(tài)果園進(jìn)行第

35、二期項(xiàng)目設(shè)計(jì)。第期分為四大功能區(qū)：果林觀賞區(qū)、童話果園區(qū)、鄉(xiāng)土樂(lè)園區(qū)、瀛洲湖區(qū)。1、果林觀賞區(qū)（1）精品果樹(shù)展示園種植數(shù)十種不同品種的亞熱帶和熱帶水果， 豐富果園的果樹(shù)品種，使得小洲村的 四季都有不同的水果可以觀賞，并向市民充分展示各種水果生長(zhǎng)習(xí)性及種植， 游客亦 可親身參與果林采摘等農(nóng)業(yè)種植活動(dòng)。（2）愛(ài)心果樹(shù)種植區(qū)利用一塊空地，開(kāi)展休閑旅游者種植愛(ài)心果樹(shù)的項(xiàng)目，由到果園進(jìn)行休閑的家庭 或情侶進(jìn)行種植，并請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名人士到果園種植果樹(shù)， 成為名人愛(ài)心果樹(shù)區(qū)，提升 愛(ài)心果樹(shù)種植區(qū)的人- 18 -文內(nèi)涵。2、童話果園區(qū)設(shè)計(jì)理念：浪漫童話世界充分利用果園現(xiàn)有的條件打造一個(gè)果園童話世界，有古城堡、小

36、木屋、風(fēng)車(chē)、小 河和童話人物和果園等內(nèi)容，構(gòu)建一個(gè)果園童話世界。(1)童話故事展示區(qū)此區(qū)域?yàn)橥捁麍@區(qū)的主體部分。 根據(jù)安徒生、格林等童話家的童話故事的素材 進(jìn)行建設(shè)，對(duì)白雪公主和七矮人、匹諾曹、狼外婆、神燈等大眾熟知的童話故事進(jìn)行 展示。由真人扮演童話故事中的重要人物，進(jìn)行表演并與游客合影交流。(2)童話果園游戲區(qū)哈哈鏡區(qū)：建立哈哈鏡區(qū)，設(shè)置10面哈哈鏡，讓人在哈哈鏡里變形成不同形狀 的人物，使游人體驗(yàn)鏡中變形的樂(lè)趣，并將一些游客的作品進(jìn)行集中展示。綠地迷宮：在童話果園區(qū)設(shè)計(jì)用園林形成的綠色迷宮，并設(shè)置若干個(gè)電控綠籬墻, 用以改變迷宮各個(gè)路口的“通”與“不通”，使迷宮用多種方式改變?cè)瓉?lái)的陣形

37、，讓 游客得到常玩常新的無(wú)窮樂(lè)趣。阿里巴巴：“阿里巴巴和四十大盜”的故事為主題的盜寶游戲。建立一個(gè)玻璃鋼 仿真的藏寶山洞。魔術(shù)樹(shù)：魔術(shù)樹(shù)是一項(xiàng)猜想游戲。魔術(shù)樹(shù)的外形為巨大綠樹(shù)，滿枝果實(shí)。在大樹(shù) 里，設(shè)有一些奧妙的電動(dòng)“小機(jī)關(guān)”，如小鳥(niǎo)的窩、蟒蛇的洞和藏寶的小屋等等，由 游人猜。整個(gè)游戲用聲光電控制，把“猜猜看”的游戲變得異常生動(dòng)活潑。- 19 - 20 -(3)果園童話舞臺(tái)定期舉行各種兒童節(jié)目表演和童話故事表演，并作為各中小學(xué)節(jié)目表演的場(chǎng)所3、鄉(xiāng)土樂(lè)園設(shè)計(jì)理念：回歸鄉(xiāng)土、感動(dòng)自然(1)河涌嬉戲區(qū)利用果園的河涌建立一條長(zhǎng)300米的河涌嬉戲區(qū)， 讓休閑者在河涌?jī)?nèi)進(jìn)行空手捉 魚(yú)蝦、 捉螃蟹等，并在河

38、涌不同區(qū)域設(shè)立踩水車(chē)、爬禾桶等體驗(yàn)性項(xiàng)目，體驗(yàn)回歸鄉(xiāng) 土的樂(lè)趣。(2) 舊時(shí)兒童游戲體驗(yàn)區(qū)在果園內(nèi)選定一個(gè)區(qū)域，把上世紀(jì)七八十代的兒童娛樂(lè)游戲進(jìn)行集中展示， 并吸 引游人參與。可選擇的游戲項(xiàng)目：滾鐵環(huán)、射土箭、打陀螺、斗雞腳、踩高蹺、打水 槍、打彈弓、風(fēng)車(chē)車(chē)、打泥丸、跳房子、兒童玩具木馬、萬(wàn)花筒、果林迷藏等。定期 舉行這些傳統(tǒng)游戲項(xiàng)目的比賽，吸引青少年市場(chǎng)，提高參與度。- 21 -(3) 嶺南傳統(tǒng)作坊建立一個(gè)傳統(tǒng)民居院落，集珠三角地區(qū)舊時(shí)民間各類(lèi)作坊的精華，開(kāi)發(fā)榨糖坊， 磨坊，豆腐坊、釀酒坊、廣繡坊、針線坊、竹作坊、木作坊和鐵作坊等老式作坊，以 各類(lèi)生產(chǎn)用具和生產(chǎn)流程為展示，恢復(fù)過(guò)去作坊的生產(chǎn)

39、景象，為游客提供了一個(gè)了解 農(nóng)村歷史的場(chǎng)所。游客們?cè)谶@里可以踩水車(chē)、推石磨、取井水。(4) 民間百藝坊以農(nóng)家小院為主體，對(duì)于嶺南地區(qū)的民間工藝進(jìn)行展示，并請(qǐng)民間藝人教學(xué)廣繡、廣彩、剪紙、紙藝、木雕、風(fēng)箏、做木偶、泥塑、制陶、麥稈貼畫(huà)等民間工藝。- 22 -方面，平時(shí)由游人進(jìn)行游嬉，另一方面，可定期組織人員進(jìn)行水上拓展訓(xùn)練比賽(2) 劃船俱樂(lè)部建立瀛洲湖的碼頭，與果園內(nèi)的河涌相聯(lián)系，建立水上觀光線路(3) 垂釣區(qū)在瀛洲湖區(qū)，建立垂釣區(qū)域，釣魚(yú)蝦、螃蟹等。4、瀛洲湖區(qū)(1)水上拓展訓(xùn)練基地利用水域結(jié)合陸地區(qū)域，建立適合青少年體能拓展訓(xùn)練的水上拓展訓(xùn)練基地- 23 -利用臨水區(qū)建立可容納20多人的休

40、憩區(qū)，可品茗、喝咖啡- 24 -（5）攀巖在攀巖區(qū)域放置成年人和少年兒童的兩個(gè)仿真巖體的自然造型，供游人體驗(yàn)驚 險(xiǎn)、刺激的攀巖5、大型果園活動(dòng)定向越野：利用瀛洲生態(tài)果園復(fù)雜的路線， 在園內(nèi)組織定向越野項(xiàng)目。此項(xiàng)目活 動(dòng)有得提高游人們野外判定方向的能力及學(xué)習(xí)使用地圖有好處， 還能夠培養(yǎng)和鍛煉人 的勇敢頑強(qiáng)精神，提高人的智力、體力水平。真人CS游戲： 生存游戲已經(jīng)越來(lái)越受大眾的歡迎， 在果園內(nèi)開(kāi)辟一個(gè)區(qū)域作為 真人CS游戲區(qū)，建立模擬戰(zhàn)役作戰(zhàn)區(qū)，戰(zhàn)斗區(qū)和射擊比賽區(qū)，吸引都市白領(lǐng)到此體 驗(yàn)CS游戲。農(nóng)趣擂臺(tái)賽：每年在生態(tài)果園內(nèi)舉行兩次農(nóng)趣擂臺(tái)賽，吸引游人參加，開(kāi)展項(xiàng)目可以有挑水、踩水車(chē)、榨糖、推獨(dú)輪

41、車(chē)負(fù)重賽跑等。佳果會(huì)：每年7-9月，根據(jù)不同水果的不同成熟季節(jié)，舉辦一系列的水果節(jié)，如 荔枝節(jié)、龍眼節(jié)、楊桃節(jié)等。三、瀛洲休閑莊園（一）主題定位果園、鄉(xiāng)土休閑莊園（二）市場(chǎng)定位周末度假市民、廣州商務(wù)政務(wù)客人（三）功能定位果園鄉(xiāng)土住宿美食、康體休閑于一體（四）景觀要求休閑莊園重在打造一個(gè)度假莊園，以果林、河涌、水塘等景觀為背景，打造一 個(gè)果林鄉(xiāng)土莊園，有別墅、成片木屋、農(nóng)作作坊、菜地、果園、水塘、圈養(yǎng)家禽等。 沿河涌打造一條狹長(zhǎng)型的果林鄉(xiāng)土度假屋，對(duì)果林荒地、河涌和水塘等進(jìn)行改造、綠 化和美化，建立綠地、廣場(chǎng)、藝術(shù)小品和亭臺(tái)樓閣等為主要內(nèi)容的景觀，形成水景、- 25 -綠化、林蔭小道，展現(xiàn)的是現(xiàn)

42、代嶺南水鄉(xiāng)的風(fēng)貌。（五）項(xiàng)目設(shè)計(jì)1、果園鄉(xiāng)土度假屋度假木屋分為兩大類(lèi)。一類(lèi)為果園別墅，建立有獨(dú)立院落的木質(zhì)別墅，屋前為河涌、后院種植不同品種瓜果樹(shù)木；一類(lèi)為鄉(xiāng)土木屋，建立成片區(qū)域的鄉(xiāng)土木屋，并 建立共用廚房，內(nèi)部則按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修。初期建20幢，中遠(yuǎn)期達(dá)到50-60幢2、休閑娛樂(lè)區(qū)觀果園：種植各種不同類(lèi)型的熱帶亞熱帶水果樹(shù)木垂釣中心：禾I用水塘資源建立垂釣中心，吸引都市居民至此度假休閑也為住宿 客人提供娛樂(lè)休閑活動(dòng)農(nóng)家作坊展示區(qū)：建立豆腐坊、釀酒坊、榨油作坊等，展示鄉(xiāng)土風(fēng)情，展示區(qū) 可與成片鄉(xiāng)土木屋結(jié)合起來(lái)，形成一片區(qū)域河涌嬉戲區(qū)：建立一條河涌嬉戲區(qū)，設(shè)立踩水車(chē)、爬禾桶等體驗(yàn)性項(xiàng)目，讓住 客在

43、河涌?jī)?nèi)進(jìn)行空手捉魚(yú)蝦、捉螃蟹等，體驗(yàn)回歸鄉(xiāng)土的樂(lè)趣家禽表演區(qū)：小羊、小狗、小雞、小豬等家禽家畜做滾筒、跳圈、走平衡木、 做算術(shù)題、賽跑等表演- 26 -果園大舞臺(tái)：舉辦具有嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)情的民俗表演3、美食餐飲區(qū)餐飲區(qū)分為三大塊，一大塊以番禺和順德特色美食小吃為主；另一塊為農(nóng)家特 色餐飲；第三大塊為游客可在“菜地”摘菜，自己拿到灶房去加工制作，制成美食自 己享用。4、會(huì)議區(qū)充分利用小洲村鄰近廣州商業(yè)區(qū)、大學(xué)城的優(yōu)勢(shì)，建立會(huì)議中心，接待會(huì)議團(tuán) 隊(duì)。第六部分商業(yè)投資一、投資預(yù)估小洲村生態(tài)休閑區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資1億元，分兩期共四年完成進(jìn)行投資，第一期 投資5000萬(wàn)，第二期投資5000萬(wàn)。投資預(yù)估投資項(xiàng)目

44、投資概算小洲 村村 落30003000 萬(wàn)元分三年完成1 1、維修古祠堂、古廟宇、古民居、古橋、古渡口、古巷等， 并增加內(nèi)部陳設(shè)，改觀村落景觀500500 萬(wàn)元2 2、治理瀛洲渡口一東池祖和村內(nèi)河涌?jī)砂毒坝^100100 萬(wàn)元3 3、建設(shè)嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館、藝術(shù)展覽館、龍舟博物館500500 萬(wàn)元4 4、拆除瀛洲古渡區(qū)域沿河、沿商業(yè)街，簡(jiǎn)氏宗祠一東池祖祠 沿河，華山臺(tái)周邊部分民居，購(gòu)買(mǎi)一部分舊民居房產(chǎn)500500 萬(wàn)元5 5、修建瀛洲古渡休憩碼頭，東池祖休憩碼頭，水上線路300300 萬(wàn)元- 27 -6 6、建設(shè)村內(nèi)四大休憩街區(qū)600600 萬(wàn)元7 7、建設(shè)瀛洲水鄉(xiāng)客棧、水鄉(xiāng)酒吧、水鄉(xiāng)茶吧3

45、00300 萬(wàn)元8 8 修建配套設(shè)施，如游客到訪中心、停車(chē)場(chǎng)、星級(jí)廁所、標(biāo) 識(shí)標(biāo)牌、消防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等200200 萬(wàn)元瀛洲生態(tài)果園20002000 萬(wàn)元（第一期：10001000 萬(wàn)元，第二期，10001000 萬(wàn)元）1 1、改觀果園內(nèi)的景觀效果，增加綠化、小品和花卉等200200 萬(wàn)元2 2、建設(shè)果林觀賞區(qū)300300 萬(wàn)元3 3、童話果園區(qū)300300 萬(wàn)元4 4、鄉(xiāng)土樂(lè)園區(qū)300300 萬(wàn)元5 5、瀛洲湖區(qū)休閑項(xiàng)目400400 萬(wàn)元6 6、擴(kuò)充瀛洲湖面積300300 萬(wàn)元7 7、修建配套設(shè)施，如游客到訪中心、停車(chē)場(chǎng)、星級(jí)廁所、標(biāo) 識(shí)標(biāo)牌、消防設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等100100 萬(wàn)元瀛洲休閑

46、莊園50005000 萬(wàn)元（第一期35003500 萬(wàn)元，第二期，15001500 萬(wàn)元）1 1、征用或租用 300300 畝土地（租地價(jià)格 8000080000 元/ /畝）24002400 萬(wàn)元2 2、改觀果園內(nèi)的景觀效果，增加綠化、小品、花卉和亭臺(tái)樓 閣等300300 萬(wàn)元3 3、建設(shè) 5050 - 6060 間度假屋和別墅（按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）800800 萬(wàn)元4 4、會(huì)議中心100100 萬(wàn)元5 5、餐廳100100 萬(wàn)元6 6、觀果園、垂釣中心、農(nóng)家作坊展示區(qū)、果園大舞臺(tái)、農(nóng)家 家禽表演、劃船俱樂(lè)部300300 萬(wàn)元7 7、修建配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、星級(jí)廁所、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、消防設(shè) 施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施

47、等300300 萬(wàn)元8 8 規(guī)劃及其他開(kāi)支100100 萬(wàn)元二、贏利模式（一）小洲村瀛利模式由于小洲村旅游資源狀況，小洲村應(yīng)通過(guò)提高村落的人流量，帶動(dòng)游客在村內(nèi) 進(jìn)行游、娛、購(gòu)、食、住等方面的消費(fèi)獲得贏利，不設(shè)村門(mén)票，但可實(shí)行套票制。瀏覽收入：簡(jiǎn)氏大宗祠、嶺南水鄉(xiāng)百年民俗展覽館、藝術(shù)展覽館、龍舟博物館 和司馬府第民居五大景點(diǎn)的門(mén)票收入水上游收入：瀛洲古渡東池公祠水上風(fēng)光帶游船收入休憩街區(qū)收入：四大休憩街區(qū)的商業(yè)收入- 28 -住宿收入：瀛洲水鄉(xiāng)客棧食宿收入（二） 瀛洲生態(tài)果園小洲村設(shè)立果園總門(mén)票，總門(mén)票包含大部分項(xiàng)目的免費(fèi)使用，但在內(nèi)部設(shè)立一些 收費(fèi)娛樂(lè)項(xiàng)目，游客在果園內(nèi)的購(gòu)物、美食等收入。贏

48、利點(diǎn)：總門(mén)票收入+部分收費(fèi)娛樂(lè)項(xiàng)目收入+購(gòu)物美食收入+游戲活動(dòng)租用場(chǎng)地 收入（三） 瀛洲休閑莊園贏利點(diǎn)：住宿收入+餐飲收入+休閑項(xiàng)目收入門(mén)票收入住宿收入商業(yè)收入水上項(xiàng)目小洲村村落1 1、 簡(jiǎn)氏宗祠：2020 元2 2、嶺南民俗博物館：2020 元3 3、 龍舟博物館：1010元4 4、藝術(shù)館：1010 元5 5、司馬府第：1010 元100100 元/間水上游：2020 元/人瀛洲生態(tài)果園總門(mén)票：4040 元瀛洲休閑莊園300300 元/間、客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)在2007年以前，小洲村只有瀛洲生態(tài)公園一個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)，去年接待游人18萬(wàn)人次。經(jīng)過(guò)對(duì)小洲村資源的重新整合和深入挖掘，打造都市文化生態(tài)休憩

49、區(qū)，小洲村生態(tài)休閑區(qū)將會(huì)得到快速發(fā)展，游客規(guī)模和旅游綜合收入將大幅度提高， 市場(chǎng)發(fā)展 前景良好。在2008年2015年期間，預(yù)計(jì)小洲村生態(tài)休閑區(qū)的客源市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展將 經(jīng)歷三個(gè)階段：2008年2010年為逐步增長(zhǎng)階段，這一階段小洲村生態(tài)休閑區(qū)將進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 和配套設(shè)施的建設(shè)，旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)等工作，小洲村村落以10萬(wàn)人作為休閑人數(shù)基數(shù)，瀛洲生態(tài)果園以0.5%人口作為休閑人數(shù)基數(shù)，按50%的增長(zhǎng)率計(jì)算；2011年2014年為快速增長(zhǎng)階段，在這一階段小洲村生態(tài)休閑區(qū)在設(shè)施、管理、服務(wù)、產(chǎn)品、 營(yíng)銷(xiāo)和分銷(xiāo)渠道等方面工作得了全面的改善，進(jìn)入游客增長(zhǎng)速度的高峰期，預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)率為20%;2015年以后將進(jìn)入

50、平穩(wěn)增長(zhǎng)階段， 以平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度發(fā)展， 預(yù)計(jì)年 均增長(zhǎng)率為10%。瀛洲休閑莊園2008年-2010年為30間客房，每天可接待住宿客人60人，年平 均開(kāi)房率為50%，并以10%的比例增長(zhǎng)；2011年一2014年為60間客房，每天可接 待住宿客人120人，年平均開(kāi)房率60%，并以5%的比例增長(zhǎng)。具體參見(jiàn)如下表：小洲村瀛洲生態(tài)果園瀛洲休閑莊園游客（萬(wàn)人次）增長(zhǎng)率游客（萬(wàn)人次）增長(zhǎng)率游客（人次）開(kāi)房率2008年10一3030一1095050%- 29 -2009年1550%454550%1314060%2010年22.550%67.567.550%1533070%2011年33.720%818120%

51、2190060%2012年4020%97.297.220%2847065%2013年4820%11711720%3066070%2014年5720%14014020%30660一2015年6310%15415410%30660一四、收益分析根據(jù)以上預(yù)計(jì)旅游接待量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，小洲村三大項(xiàng)目的收益分析如下：1、小洲村村落旅游收入小洲村村落門(mén)票總為70元價(jià)格，預(yù)計(jì)每人消費(fèi)40元門(mén)票；水上項(xiàng)目?jī)r(jià)格：每人20元，按游客量的40燉算；旅游其他消費(fèi)平均每人消費(fèi)20元。經(jīng)營(yíng)成本為：小洲 村旅游公司員工100人，每人每年工資15000元，員工工資150萬(wàn)元；水電費(fèi)，按總 投資額的0.5%計(jì)，全年費(fèi)用37.5萬(wàn)元

52、；折舊按總投資額的1.5%計(jì)，全年折舊費(fèi)112.5萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅為5%企業(yè)所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政策。（萬(wàn)人）各項(xiàng)收入（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）游客量門(mén)票收入水上項(xiàng)目收入其他收入總收入經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅（5%稅前利潤(rùn)所得稅（33%）稅后利潤(rùn)集團(tuán)利潤(rùn)（40%2008 年104008020060030030270-1082009 年1530012030072030036384-1532010 年22.59001804501530300771153-4612011 年33.713482706472265300114185161112404962012 年4016003208001920300961

53、52450310214092013 年4819203849603264300164280092418767512014 年572280456114038763001943382111622669072015 年632520504126042843002153769124425251010根據(jù)以上估算，我方從2008年開(kāi)始投資，預(yù)計(jì)第六年（2011年）可收回投資,第七年開(kāi)發(fā)有利潤(rùn)2、瀛洲生態(tài)果園門(mén)票為40元/人。經(jīng)營(yíng)成本為160萬(wàn)元：瀛洲生態(tài)果園公司員工80人，每人每年 工資15000元，員工工資120萬(wàn)元；水電費(fèi)，按總投資額的0.5%,全年費(fèi)用10萬(wàn)元; 折舊按總投資額的1.5%,全年折舊費(fèi)3

54、0萬(wàn)元。上交小洲村租金基數(shù)為260萬(wàn)元，每 年增加20萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅為5%企業(yè)所得稅按前二年免征，后三年減半征收的優(yōu)惠政（萬(wàn)人）（萬(wàn)元）- 30 -有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)第七部分開(kāi)發(fā)運(yùn)作計(jì)劃一、開(kāi)發(fā)模式（1）小洲村村落合作模式：合作經(jīng)營(yíng)。小洲村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社和新的科技集團(tuán)合資成立小洲村村落旅 游開(kāi)發(fā)公司，共同對(duì)小洲村村落進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，按合同約定雙方負(fù)責(zé)相應(yīng)職責(zé)范圍內(nèi)的工作。出資方式：小洲村村委會(huì)以村落資產(chǎn)作價(jià)入股，資產(chǎn)包括：古建筑、古民居、為 旅游開(kāi)發(fā)整治的河涌、 村里已經(jīng)做完的旅游配套設(shè)施和旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、 四大區(qū)域村里 擁有的房產(chǎn)、 村里風(fēng)貌價(jià)值等。（可行的話，可請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)小洲村進(jìn)行資產(chǎn)評(píng) 估

55、，測(cè)算出資產(chǎn)價(jià)值）新的科技集團(tuán)投入資金3000萬(wàn)元人民幣作為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金， 分三年完成 （第 一年2000萬(wàn)元，后兩年1000萬(wàn)元）。投入資金可以主要放在三個(gè)展覽館、 兩個(gè)碼頭、 四個(gè)休閑街區(qū)（租用房屋和商鋪改造等）、商業(yè)鋪面征用建設(shè)和為旅游開(kāi)發(fā)使用的配 套設(shè)施（游客到訪中心、停車(chē)場(chǎng)、星級(jí)廁所、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、各種導(dǎo)游圖、旅游線路上的 美化綠化）等方面的旅游方面建設(shè)投入，采取門(mén)票收入及其他方面收入雙方分成的方 式。合作期限：50年分成方式：采用開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一對(duì)小洲村村落的所有項(xiàng)目的收入進(jìn)行管理。雙方按 實(shí)際股份情況進(jìn)行分成。利益分成：4：6。新的科技集團(tuán)投資額占有40%的股份。（2）瀛洲生態(tài)果園開(kāi)發(fā)

56、模式：由新的科技集團(tuán)承包租賃果園30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)，每年向小洲 經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社上交一定比例的租金，由集團(tuán)進(jìn)行全面經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入2000萬(wàn)游客量門(mén)票收入經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅（5%稅前利潤(rùn)所得稅（33%）稅后利潤(rùn)租金租金后利潤(rùn)2008 年301200160120920-2606602009 年451800160180146028011802010 年67.52700160270227030019702011 年8132401603242756910184632024362012 年97.2390016038833521107224534030122013 年1174680160468405213

57、38271436036922014 年140560016056048801611326938045002015 年15461601606165384177737074004984根據(jù)以上的預(yù)測(cè)分析,扣除上交小洲村的租金，我方可在第四年開(kāi)始收回投資額,- 31 -元，對(duì)生態(tài)果園進(jìn)行全面的開(kāi)發(fā)和管理。對(duì)于第二期用地進(jìn)行租賃的方式進(jìn)行使用。租賃期限：30年，并根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)需要租賃建設(shè)土地。交納租金方式（兩種方式）：一種是固定上交租金。通過(guò)小洲村瀛洲生態(tài)果園去 年財(cái)務(wù)報(bào)表了解果園實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，以此作為基數(shù)，上升20%-30%確定因定租金額（如2006年小洲村瀛洲生態(tài)果園經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為200萬(wàn)元，以260萬(wàn)元作為基數(shù)），并每隔五年上升十個(gè)百分點(diǎn)；二種按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的一定比例上交租金，采用浮動(dòng)比例， 逐漸降低比例。（3）瀛