房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-第3章-房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值

1、 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義（一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義（了解了解）“現(xiàn)象現(xiàn)象”價(jià)格是為獲得一種價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)商品或服務(wù)所必須付出的東西，所必須付出的東西，他通常用貨幣表示，他通常用貨幣表示，雖然不雖然不一定要用貨幣形式一定要用貨幣形式來(lái)償付。來(lái)償付?！氨举|(zhì)本質(zhì)”價(jià)格是商品價(jià)值價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品值是凝結(jié)在商品中的一般無(wú)差別中的一般無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)或抽的人類(lèi)勞動(dòng)或抽象的人類(lèi)勞動(dòng)象的人類(lèi)勞動(dòng)二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（熟悉熟悉）n有用性有用性n稀缺性稀缺性n有效需求有效需

2、求 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同一、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處（之處（了解了解）1.1.都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)2.2.都有波動(dòng)，受供求因素的影響都有波動(dòng)，受供求因素的影響3.3.都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的二、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的不同之處（不同之處（熟悉熟悉）不同之處不同之處房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格般物品的價(jià)格般物品的價(jià)格區(qū)位區(qū)位關(guān)系密切關(guān)系密切關(guān)系不大關(guān)系不大實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)權(quán)益的價(jià)格權(quán)益的價(jià)格物品本身的價(jià)格物品本身的價(jià)格價(jià)格價(jià)格同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租

3、賃價(jià)同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格受交易者的個(gè)別受交易者的個(gè)別情況影響情況影響易受易受不易受不易受價(jià)格形成時(shí)間價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)較長(zhǎng)較短較短第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格房地產(chǎn)供求與價(jià)格n一、房地產(chǎn)需求一、房地產(chǎn)需求 n二、房地產(chǎn)供給二、房地產(chǎn)供給n三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格n四、房地產(chǎn)供求狀況的分類(lèi)四、房地產(chǎn)供求狀況的分類(lèi) 一、房地產(chǎn)需求一、房地產(chǎn)需求 （熟悉熟悉）1.房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求的含義 房地產(chǎn)需求是指消房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能

4、夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。 2.決定房地產(chǎn)需求決定房地產(chǎn)需求量量的因素的因素n該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；n消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的收入水平；n消費(fèi)者的偏好；消費(fèi)者的偏好；n相關(guān)物品的價(jià)格水平；相關(guān)物品的價(jià)格水平；n消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 3.3.房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)的需求曲線二、房地產(chǎn)供給（二、房地產(chǎn)供給（熟悉熟悉）1.1.房地產(chǎn)供給的含義房地產(chǎn)供給的含義n房地產(chǎn)供給：房地產(chǎn)供給：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者( 賣(mài)者賣(mài)者 )在某在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意

5、而且能夠提供出售的數(shù)量。所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。 n潛在供給量潛在供給量 = = 存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)存量滅失量轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量量其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 新竣工新竣工量量 2.2.決定房地產(chǎn)供給量的因素：決定房地產(chǎn)供給量的因素：n該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；n該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；n該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；n房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。對(duì)未來(lái)的預(yù)期。3.3.房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)的供給曲線 三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格 （熟悉）

6、四、房地產(chǎn)供求狀況分類(lèi)四、房地產(chǎn)供求狀況分類(lèi) （熟悉）u全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況u本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況u全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況u本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值（一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值（熟熟悉悉） n使用價(jià)值：使用價(jià)值： 是指物品能滿足人是指物品能滿足人們某種需要的效用們某種需要的效用 如：居住、經(jīng)營(yíng)的如：居住、經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所場(chǎng)所 n交換價(jià)值：交換價(jià)值： 是指一種商品同是指一種商品同另一種商品相交換的另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即量的關(guān)系或比例

7、，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。數(shù)量的其他商品。 特別注意兩者關(guān)系特別注意兩者關(guān)系n房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的交換價(jià)值交換價(jià)值。n但在房地產(chǎn)估價(jià)中但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的質(zhì)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行等進(jìn)行“ 鑒鑒定定”, , 因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。的大小。二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值（掌握）價(jià)值（掌握）n成交價(jià)格：成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在成功的交易中買(mǎi)是指在成功的交易中買(mǎi)方支付和賣(mài)方接受

8、的金方支付和賣(mài)方接受的金額。額。n市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，指某簡(jiǎn)稱(chēng)市價(jià)，指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果結(jié)果(如平均數(shù)、中位數(shù)或如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)眾數(shù))。 n理論價(jià)格理論價(jià)格：假設(shè)的假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人經(jīng)濟(jì)人” 的行為和預(yù)期是理性的，或的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。條件下形成的價(jià)格。價(jià)價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格自然價(jià)格等。等。 n評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值 (appraisal value) 也也稱(chēng)為評(píng)

9、估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)稱(chēng)為評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指房地產(chǎn)估評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指房地產(chǎn)估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。對(duì)象的價(jià)值。 理解成交價(jià)格，需要對(duì)其形成機(jī)制，主要是賣(mài)方理解成交價(jià)格，需要對(duì)其形成機(jī)制，主要是賣(mài)方要價(jià)（供給價(jià)格）、買(mǎi)方出價(jià)（需求價(jià)格）和買(mǎi)要價(jià)（供給價(jià)格）、買(mǎi)方出價(jià)（需求價(jià)格）和買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)。在一筆成功的交易中：賣(mài)雙方成交價(jià)。在一筆成功的交易中： 買(mǎi)方最高價(jià)買(mǎi)方最高價(jià)= =買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)= =買(mǎi)房最低買(mǎi)房最低要價(jià)要價(jià)不同方法得出的評(píng)估價(jià)值：不同方法得出的評(píng)估價(jià)值：一般而言一般而言：n收益法收益法求得的價(jià)值

10、傾向于求得的價(jià)值傾向于最高買(mǎi)價(jià)最高買(mǎi)價(jià)，n成本法成本法求得的價(jià)值傾向于求得的價(jià)值傾向于最低賣(mài)價(jià)最低賣(mài)價(jià)，n市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格。n收益法收益法求得的價(jià)值趨向于求得的價(jià)值趨向于理論價(jià)格理論價(jià)格，n市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格。 不同方法得出的評(píng)估價(jià)值不同方法得出的評(píng)估價(jià)值：在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下：在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下：n如果如果市場(chǎng)法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)市場(chǎng)法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值，值，則說(shuō)明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)則說(shuō)明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估高估或者房地產(chǎn)市或者房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定

11、的場(chǎng)存在一定的泡沫泡沫。n當(dāng)當(dāng)成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或者，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或者市場(chǎng)不景氣市場(chǎng)不景氣；反；反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。n理論上良好的：理論上良好的： 評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值 = 正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格 = 市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格 三、市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速三、市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值（變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值（掌握掌握） （一）（一）市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)

12、房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：格：適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)，估價(jià)對(duì)象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上進(jìn)行了展示適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)，估價(jià)對(duì)象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上進(jìn)行了展示熟悉情況，即交易雙方都了解估價(jià)估價(jià)對(duì)象并熟悉市場(chǎng)行熟悉情況，即交易雙方都了解估價(jià)估價(jià)對(duì)象并熟悉市場(chǎng)行情。情。謹(jǐn)慎行事，即交易雙方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的；謹(jǐn)慎行事，即交易雙方都是冷靜、理性、謹(jǐn)慎的；不受強(qiáng)迫，交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；不受強(qiáng)迫，交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；公平交易，交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；公平交易，交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；（二）投資價(jià)值（二）投資價(jià)值1 1）投資價(jià)值）投資價(jià)值 指從某個(gè)特定的投資者指從某個(gè)特定的投資者

13、(即某個(gè)具體的投資者即某個(gè)具體的投資者)的角度來(lái)衡量的角度來(lái)衡量的價(jià)值。的價(jià)值。2 2）市場(chǎng)價(jià)值）市場(chǎng)價(jià)值 某一房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者某一房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。因投資者的不同而不同。說(shuō)明：說(shuō)明：投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。為或

14、交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值與謹(jǐn)慎價(jià)值（快速變現(xiàn)價(jià)值與謹(jǐn)慎價(jià)值（掌握掌握）快速變現(xiàn)價(jià)值：快速變現(xiàn)價(jià)值：n指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件指不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的中的“交易雙方有較充裕的交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易時(shí)間進(jìn)行交易”下最可能的下最可能的價(jià)格。價(jià)格。n由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，如由于房地產(chǎn)的流動(dòng)性差，如果交易時(shí)間較短，則其最可果交易時(shí)間較短，則其最可能的價(jià)格較低，因此快速變能的價(jià)格較低，因此快速變現(xiàn)價(jià)值通?，F(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。低于市場(chǎng)價(jià)值。謹(jǐn)慎謹(jǐn)

15、慎價(jià)值：價(jià)值：n指在存在不確定性因素指在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。評(píng)估出的價(jià)值。n謹(jǐn)慎價(jià)值通常謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)低于市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值。例如，為了防范例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為謹(jǐn)慎價(jià)值。為謹(jǐn)慎價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值n現(xiàn)狀價(jià)值是指現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的實(shí)際狀況下的價(jià)值。價(jià)值。n在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如一般低于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)用，則現(xiàn)

16、狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值，在不是合法利用下，價(jià)值，在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。值。殘余價(jià)值殘余價(jià)值n清算價(jià)值是指清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。條件下的價(jià)值。它它一般低于市一般低于市場(chǎng)價(jià)值場(chǎng)價(jià)值。n例如，某種針對(duì)特定品牌例如，某種針對(duì)特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，改品牌繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，改品牌繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而出售時(shí)，會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。n但在但在房屋征收房屋征收的情況下，的情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，但要營(yíng)下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，

17、并據(jù)此給予征收補(bǔ)償。據(jù)此給予征收補(bǔ)償。四、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、四、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值（保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值（了解了解）n買(mǎi)賣(mài)價(jià)格買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)利人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人( (作為賣(mài)方作為賣(mài)方) )收取或他人收取或他人( (作為買(mǎi)作為買(mǎi)方方) )支付的貨幣額、商品或其他支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。有價(jià)物。 租賃價(jià)格（租金）租賃價(jià)格（租金）n商品租金：商品租金： 也稱(chēng)為全價(jià)租金，是指以房也稱(chēng)為全價(jià)租金，是指以房地

18、產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。n成本租金：成本租金： 指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。n準(zhǔn)成本租金準(zhǔn)成本租金： 是指接近但還達(dá)不到成本租是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金。金水平的租金。n福利租金：福利租金： 是指象征性收取的很低水是指象征性收取的很低水平的租金。平的租金。

19、經(jīng)濟(jì)租賃房的經(jīng)濟(jì)租賃房的租金租金n市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金 也稱(chēng)協(xié)議租金，是由市也稱(chēng)協(xié)議租金，是由市場(chǎng)供求狀況決定的租金場(chǎng)供求狀況決定的租金真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：n地租地租 ；n房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)折舊費(fèi) ；n維修費(fèi)；維修費(fèi)；n管理費(fèi)；管理費(fèi)；n投資利息；投資利息；n保險(xiǎn)費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；n房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；土地使用稅）；n租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；n租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；租賃手續(xù)費(fèi)；n利潤(rùn)。利

20、潤(rùn)。估價(jià)時(shí)一定要分析租約估價(jià)時(shí)一定要分析租約n也可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的也可能包含著上述房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用費(fèi)用，如家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、，如家具設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等；線電視費(fèi)等；n也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。 抵押價(jià)值（抵押價(jià)值（掌握掌握）n 從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)

21、值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣(mài)、變賣(mài)最可能時(shí)，抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值或者拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。n 法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款包人的建設(shè)工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額以及以及其他其他法定優(yōu)先受償款，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。法定優(yōu)先受償款，

22、但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。抵押價(jià)值抵押價(jià)值n抵押貸款額度抵押貸款額度= =抵押價(jià)值抵押價(jià)值貸款成數(shù)貸款成數(shù)抵押價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值法定優(yōu)先受償款抵押價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值法定優(yōu)先受償款未設(shè)法定優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值未設(shè)法定優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值拖欠建設(shè)工程款價(jià)已抵押擔(dān)保的債權(quán)額其他優(yōu)先受償款拖欠建設(shè)工程款價(jià)已抵押擔(dān)保的債權(quán)額其他優(yōu)先受償款抵押價(jià)值抵押價(jià)值n其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵其中，將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價(jià)值可稱(chēng)為再次抵押價(jià)值，并有：押價(jià)值可稱(chēng)為再次抵押價(jià)值，并有：己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值 = 未設(shè)立法定優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值未設(shè)立法定

23、優(yōu)先受償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)值已抵押貸款余額已抵押貸款余額/貸款成數(shù)貸款成數(shù)保險(xiǎn)價(jià)值與計(jì)稅價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值與計(jì)稅價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值n是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。n例如指建筑物的重建成本例如指建筑物的重建成本( (或重置成本或重置成本) )和重建期間和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失的經(jīng)濟(jì)損失( (如租金損失如租金損失) )。計(jì)計(jì)稅價(jià)值稅價(jià)值 n 也稱(chēng)為也稱(chēng)為課稅價(jià)值課稅價(jià)值，是為，是為征稅的需要，由估價(jià)師評(píng)征稅的需要，由估價(jià)師評(píng)估的

24、作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要具體的計(jì)稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。視稅收政策而定。征收價(jià)值征收價(jià)值 也稱(chēng)為征收補(bǔ)償價(jià)值，是為國(guó)家也稱(chēng)為征收補(bǔ)償價(jià)值，是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償提供參考依據(jù)而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)提供參考依據(jù)而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值的價(jià)值五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)五、房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格（格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格（了解了解）（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格（一）房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，是指房屋所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，是指房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋所

25、有價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格，或者房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)價(jià)格。中國(guó)目前只有房權(quán)與土地所有權(quán)價(jià)格。中國(guó)目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格，沒(méi)有土地所有權(quán)價(jià)格。屋所有權(quán)價(jià)格，沒(méi)有土地所有權(quán)價(jià)格。 （二）土地使用權(quán)價(jià)格（二）土地使用權(quán)價(jià)格n建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)(其中又分為出讓土地使用權(quán)其中又分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán))n宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)n土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) （三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格 泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)

26、價(jià)格價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格六、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租六、完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值（人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值（掌握掌握） 完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值：指房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值：指房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。下的價(jià)值。 無(wú)租約限制價(jià)值：是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響無(wú)租約限制價(jià)值：是指房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值情況下的價(jià)值 出租人權(quán)益價(jià)值：也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的出租人權(quán)益價(jià)值：也稱(chēng)為有租約限制價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值，是指出租

27、人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法房地產(chǎn)價(jià)值，是指出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。享有的權(quán)益的價(jià)值。 承租人權(quán)益價(jià)值：是指承租人對(duì)他人所有的已出租房承租人權(quán)益價(jià)值：是指承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值 無(wú)租約限制價(jià)值無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、七、歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值（現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值（熟悉熟悉）1 1）歷史成本）歷史成本 也稱(chēng)原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)在購(gòu)置時(shí)支付也稱(chēng)原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱(chēng)原值、原價(jià)

28、，是指資產(chǎn)在購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。2 2）重置成本）重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。是指現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。3 3）可變現(xiàn)凈值）可變現(xiàn)凈值是指資產(chǎn)正常對(duì)外銷(xiāo)售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至是指資產(chǎn)正常對(duì)外銷(xiāo)售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。4 4）現(xiàn)值）現(xiàn)值

29、是指預(yù)計(jì)從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)是指預(yù)計(jì)從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額。金額。5 5）公允價(jià)值）公允價(jià)值 前提公平交易；交易雙方熟悉情況前提公平交易；交易雙方熟悉情況 ；交易雙方；交易雙方均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿均是自愿的。是在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。6 6）賬面價(jià)值）賬面價(jià)值 賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始賬面價(jià)值又稱(chēng)賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。價(jià)值減去已提折舊后的余額。7 7）市場(chǎng)價(jià)值）市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值是

30、該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)值是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。說(shuō)明：說(shuō)明：1 1、原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；、原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。市場(chǎng)價(jià)值很少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干少等于賬面價(jià)值。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過(guò)了若干年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。年的使用，但其市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)還比過(guò)去的購(gòu)置價(jià)格高出很多。 2 2、就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值

31、相對(duì)而言，、就原始價(jià)值、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。八、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定八、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)（價(jià)（了解了解）1 1）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可成的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行。2 2）政府指導(dǎo)價(jià)）政府指導(dǎo)價(jià) 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)

32、或者其他有關(guān)部政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。3 3）政府定價(jià)）政府定價(jià) 政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。對(duì)于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)

33、以政府定價(jià)為準(zhǔn)。 說(shuō)明：說(shuō)明：1 1、政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。、政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。對(duì)于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過(guò)其最高限價(jià)；對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。對(duì)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。 2 2、政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，、政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原則確定。保本微利原則確定。九、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)九、基

34、準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格（格（熟悉熟悉）n基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)：是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。法定最高出讓年限國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。n 標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)：指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地：指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的

35、標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。十、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)十、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格（格（熟悉熟悉） 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言：對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言：房地價(jià)格房地價(jià)格 = = 土地價(jià)格土地價(jià)格 + + 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格 = = 房地價(jià)格建筑物價(jià)格房地價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 = = 房地價(jià)格土地價(jià)格房地價(jià)格土地價(jià)格十一、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)十一、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)（掌握掌握）n總價(jià)格總價(jià)格總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是總價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)總價(jià)，是指某一宗或者某一區(qū)域范指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。n單

36、位價(jià)格單位價(jià)格單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中，土地單價(jià)是指單位其中，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。筑物面積的房地價(jià)格。樓面地價(jià)樓面地價(jià) 樓面地價(jià)樓面地價(jià)：按照土地上的建筑物面積均按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)攤的土地價(jià) 格。樓面地價(jià)是按照建筑面積均格。樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格攤的土地價(jià)格。十二、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格（十二、名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格（掌握掌握）n實(shí)際價(jià)格實(shí)際價(jià)格 是指在成交日期時(shí)一次

37、性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。n名義價(jià)格名義價(jià)格 是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格說(shuō)明：在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：說(shuō)明：在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1 1、要求在成交日期時(shí)一次付清。、要求在成交日期時(shí)一次付清。 2 2、如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。、如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣。 3 3、從成交日期時(shí)起分期付清。、從成交日期時(shí)起分期付

38、清。 4 4、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清。、約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清。 5 5、以抵押貸款方式支付。、以抵押貸款方式支付。十三、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)十三、現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格（格、期房?jī)r(jià)格（熟悉熟悉）期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房到現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)從期房到現(xiàn)房期間期房期房?jī)舫鲎馐找鎯舫鲎馐找娴牡恼郜F(xiàn)值折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償時(shí)間時(shí)間客觀建設(shè)期客觀建設(shè)期折現(xiàn)率折現(xiàn)率該類(lèi)房地產(chǎn)的收益率該類(lèi)房地產(chǎn)的收益率見(jiàn)例見(jiàn)例3-2十四、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)（十四、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)（了解了解）1）起價(jià)）起價(jià) 是指所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通是指所銷(xiāo)售的商

39、品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。常不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。2）標(biāo)價(jià)）標(biāo)價(jià) 又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。3）成交價(jià)）成交價(jià) 是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。4）均價(jià)）均價(jià) 是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。價(jià)格

40、和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷(xiāo)售商品房的價(jià)格水平。銷(xiāo)售商品房的價(jià)格水平。十五、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成十五、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)（交價(jià)（熟悉熟悉）1 1）評(píng)估價(jià)）評(píng)估價(jià) 是指人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)是指人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留價(jià)提供參考依據(jù)，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)提供參考依據(jù)，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。2 2）保留價(jià)）保留價(jià) 又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售

41、的最低價(jià)格。價(jià)格。3 3）起拍價(jià)）起拍價(jià) 又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。的價(jià)格。 4 4）應(yīng)價(jià)）應(yīng)價(jià)應(yīng)價(jià)是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己應(yīng)價(jià)是競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。5 5）成交價(jià)）成交價(jià)成交價(jià)是經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)成交價(jià)是經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。說(shuō)明：保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出說(shuō)明：保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣(mài)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房

42、地產(chǎn)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將房地現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。歷年真題歷年真題1 1、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為60006000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為款為10001000萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由萬(wàn)元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50%50%，余額為，余額為10001000萬(wàn)萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為( B )( B

43、)萬(wàn)元萬(wàn)元A.2500A.2500 B.3000B.3000 C.3500C.3500 D.4000D.40002 2、下列購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買(mǎi)方而言最經(jīng)濟(jì)的、下列購(gòu)買(mǎi)某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買(mǎi)方而言最經(jīng)濟(jì)的是（假定年利率為是（假定年利率為6%6%）（）（ A A） A.A.現(xiàn)在按現(xiàn)在按9.59.5折一次性支付折一次性支付 B.B.一年后一次性支付一年后一次性支付 C.C.現(xiàn)在首付現(xiàn)在首付30%30%，余款在未來(lái)，余款在未來(lái)3 3年內(nèi)分年等額支付年內(nèi)分年等額支付 D.D.現(xiàn)在首付現(xiàn)在首付30%30%，余款在未來(lái)，余款在未來(lái)1010年內(nèi)分年等額支付年內(nèi)分年等額支付 3 3、某宗建筑密度為、某宗建筑密度為50%50%的土地上建有一幢的土地上建有一幢8 8層且各層建筑面積層且各層建筑面積相同的住宅樓，均價(jià)為相同的住宅樓，均價(jià)為50005000元元/ /，房地產(chǎn)總價(jià)為，房地產(chǎn)總價(jià)為