電大房地產(chǎn)估價期末考試真題(85%原題會考到)資料

1、精品文檔座位號編號：7362四川廣播電視大學(xué)2010-2011學(xué)年度第一學(xué)期末考試試題房地產(chǎn)估價2011年1月題號一二 三 四總分評卷人得分 一、填空題（每空2分，共30分）占該塊土地1、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的的比例。2、在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地3、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)、的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評 估出的各個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。4、收益性房地產(chǎn)價值的高低取決于：可獲凈收益的；可獲凈收益；可獲該凈收益的。5、房地產(chǎn)狀況修正分為狀

2、況修正、狀況修正和 狀況修正。6、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于 1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)， 出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為年。7、某宗房地產(chǎn)的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為6層，建筑密度為50%, 土地單價為3000元/平方米，則其樓面地價為元/平方米。得分評卷人 二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是。A、某標(biāo)準(zhǔn)廠房B 、某酒廠廠房C、某待出讓土地D 、某寫字樓2、某宗土地總面積1000平方米，容積率為4,對應(yīng)的土地單價為500

3、元/平方米，現(xiàn)允許將容積率增加到 5,則應(yīng)補地價的總價為。A、 15B、12.5C、12D、14.53、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取凈收益作為估價依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低、76.7、74.7、79.6日的價格指數(shù)分別為1月10日至1月4年2008某地區(qū)某類房地產(chǎn)、4.85.0、89.2、92.5、98.1 （以2007年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在 2008年6月1 日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2008年10月1日的價格為元 /平方米。B、 2308A、 1376C、 25

4、58D、 10552,采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格1000m5、某宗地的面積為222,如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3, 0.4和22202130元/m元，2190元/m/m分別為和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為（）元加2。A、2160 B、2175C、 2181D、 2205得分評卷人 三、簡答題（每小題10分，共30分） 1、什么是城市基準(zhǔn)地價？ 1、答：比較法的操作步驟是：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格 可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期修正；（6）進行房地產(chǎn)狀況修正； （7）求取比準(zhǔn)價格。2、比較法的操作

5、步驟是如何的？2、答：城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)， 根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均 水平價格。3、簡述房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟3、答：房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托及明確估價基本事項；（3）擬定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查勘 估價對象；（6）選定估價方法計算；（7）確定估價結(jié)果；（8）撰寫估價報告；（9）交付 估價報告；（10）估價資料歸檔。得分評卷人 四、計算題（每小題15分，共30分）1、為評估某宗房地產(chǎn)的正常市場價格，選取了 A、B、

6、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實例作 為可比實例，有關(guān)資料如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格 4700元/平4600元/平方4900元/平方米 方米 米2010年月118月2010 年4月 成交日期112010年日 日 日+4% +2%交易情況2%+5%房地產(chǎn)狀況8% 4%該類房地產(chǎn)的市場價格從 2010年1月1日至2010年6月1日平均每月比上月上升 0.5%, 以后平均每月比上月上升 0.2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn) 2010年10月1日的-2 - 正常市場價格。1、解：（1） A實例比準(zhǔn)價格54= 4700X ( 100/102) X ( 1+0.5%) X ( 1+ 0.2%)

7、X ( 100/96 )(2)=4960元/平方米B實例比準(zhǔn)價格(4分)學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng)24= 4600X ( 100/104) X ( 1+0.5%) X ( 1+ 0.2%) X ( 100/92 )(4分)=4895元/平方米（3） C實例比準(zhǔn)價格2=4900X ( 100/98) x ( 1+ 0.2%) x ( 100/105 )= 4780元/平方米(4分)(4)估價對象單價=(4960+4895+4780) + 3= 4878元/平方米(3分)2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年 100萬元，建筑物價值為 500萬元，建筑物資本化率為 10%, 土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計算該宗

8、房地產(chǎn)的房地總價值。解：（1）求土地價值（7分）=（100 550 X 10%）/8%=562.5 （萬元）（2）求房地總價值（8分）=土地價值+建筑物價值=550+562.5=1112.5（萬元）7362科目編號：四川廣播電視大學(xué) 2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價2010年1月分）2分，共30一、填空題（每空 總面積 、基底總面積1價值2、最佳開發(fā)利用方式地價相近、用途相似 地塊相連3可靠性 期限的長短、大小4實物權(quán)益 5、區(qū)位52 、 61000 、 710分）二、選擇題（每小題 2分，共C、C 4、A B 2、1B 、 3 、5 - 3 -座位號編號：7

9、102四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試房地產(chǎn)估價2010年1月題號一二 三 四總分一、填空題（每空2分，共30分）1、在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地2、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的占該塊土地 的比例。3、假設(shè)開發(fā)法是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常、等，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。4、收益性房地產(chǎn)價值的高低取決于：可獲凈收益的；可獲凈收益；可獲該凈收益的。5、房地產(chǎn)狀況修正分為狀況修正、狀況修正和 狀況修正。6、一座建筑物的土地使用權(quán)出讓年限為

10、50年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟壽命為 70年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。4、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按計算建筑物的折舊。得分評卷人 二、選擇題（每小題 2分，共10分）1、在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度是房地產(chǎn)需求的。A、價格彈性B、收入彈性C、人口彈性D、交叉價格彈性2、某宗土地總面積1000平方米，容積率為4,對應(yīng)的土地單價為500元/平方米，現(xiàn)允許將容積率增加到5,則應(yīng)補地價的總價為。A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選取凈收益作為估價依據(jù)。A

11、、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低4、某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2008年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為 79.6、74.7、76.7、 85.0、89.2、92.5、98.1 （以2007年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在 2008年6月1 日-4 -的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2008年10月1日的價格為元 /平方米。A、 1376B、 2308C、 2558D、 10555、某估價事務(wù)所在 2005年7月30日至8月20日評估了一宗房地產(chǎn)于 2005年7月30 日的價格。有關(guān)方面對評估結(jié)果有異議，現(xiàn)要求你重新估價以證明該估

12、價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為。A、2005年7月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定日期得分評卷人三、簡答題（每小題10分，共30分）1、比較法的操作步驟是如何的？1、答：比較法的操作步驟是：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立價格 可比基礎(chǔ)；（4）進行交易情況修正；（5）進行交易日期修正；（6）進行房地產(chǎn)狀況修正；（7）求取比準(zhǔn)價格。2、什么是城市基準(zhǔn)地價？2、答：城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)， 根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均 水平價格。3、簡述房地產(chǎn)估

13、價活動的全過程和步驟。3、答：房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價委托及明確估價基本事項；（3）擬定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查勘 估價對象；（6）選定估價方法計算；（7）確定估價結(jié)果；（8）撰寫估價報告；（9）交付 估價報告；(10)估價資料歸檔。得分評卷人 四、計算題(每小題15分，共30分)1、為評估某宗房地產(chǎn)的正常市場價格，選取了 A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實例作 為可比實例，有關(guān)資料如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格 4800元/平4500元/平方5000元/平方米方米米2009年82009年4月1月成交日期 1年2

14、0091月1日 日 日+4%+2%交易情況一2%+5%8%-房地產(chǎn)狀況4%-該類房地產(chǎn)的市場價格從 2009年1月1日至2009年6月1日平均每月比上月上升 -5 - 0.5%,以后平均每月比上月上升0.2%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2009年10月1日的正常市場價格。1、解：(1) A實例比準(zhǔn)價格54=4800X ( 100/102) X ( 1+0.5%) X 1 1+ 0.2%) X ( 100/96 )= 5066元/平方米(4分)(2) B實例比準(zhǔn)價格24=4500X ( 100/104) X ( 1+0.5%) X 1 1+ 0.2%) X ( 100/92 )= 4789元/平

15、方米(4分)(3) C實例比準(zhǔn)價格2=5000X ( 100/98) X 1 1+ 0.2%) X 1 100/105 )= 4878元/平方米(4分)(4)估價對象單價=(5066+4789+4878) + 3= 4911元/平方米(3分)2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為 500萬元，建筑物資本化率為10%, 土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計算該宗房地產(chǎn)的房地總價值。2、（15分）解：（1）求土地價值（7分）=（100 550 X 10衿 /8%=562.5（萬元）（2）求房地總價值（8分）=土地價值+建筑物價值=550+562.5=1112.5 （萬元）710

16、2科目編號：四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試試題答案及評分標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價2010年1月分）2分，共30一、填空題（每空 價值、最佳開發(fā)利用方式1總面積 2、基底總面積利潤、開發(fā)成本 稅費3可靠性期限的長短、大小4實物權(quán)益 5、區(qū)位48、6、建筑物的經(jīng)濟壽命 710分）二、選擇題（每小題 2分，共A、C 4、A B 2、1A 、 3 、5 - 6 -座位號編號：7102四川廣播電視大學(xué)2009-2010學(xué)年度第一學(xué)期末考試試題房地產(chǎn)估價2010年1月題號一二 三 四總分評卷人分得一、填空題（每空2分，共30分）1、在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于兩個

17、預(yù)測：是否正確地判斷了房地產(chǎn)的；是否正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地2、建筑密度是指一塊土地上所有建筑物的占該塊土地 的比例。3、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)、的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評 估出的各個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。4、某宗房地產(chǎn)年凈收益為 50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物的資本化率為 12%, 土地資本化率10%,該宗房地產(chǎn)的價值為萬元。 5、國有土地使用權(quán)分為土地使用權(quán)和土地使用權(quán)。6、房地產(chǎn)的存在形態(tài)有、和7、采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為。8、在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含得分評卷人 二、選擇題（每

18、小題2分，共10分）1、采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為。A、比準(zhǔn)價格B、積算價格C、收益價格D、評估價格2、在某房地產(chǎn)交易中，買、賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%,在交易中買方付給賣方2500元/平方米，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正 常成交價格為元/平方米。A、 2660B、 2294C、 2425D、 24273、某宗房地產(chǎn)的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為40%, 土地單價為3000元/平方米，則其樓面地價為元/平方米。A、500B、2500C、 1000D、 15004、有A、B、C三個影響房地產(chǎn)價格的因素，其中A的影響最大，B次之，C最小，分

19、別賦予的權(quán)重為f, f, f,三者大小關(guān)系為。312A、fvfvfB、f >f >f 312231 - 7 -C、f=f=fD、無關(guān)3125、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，則該建筑物成新率為A、76%C、 81%B、80%D、 84%三、簡答題（每小題10分，共30分）1、什么是房地產(chǎn)估價？1、答：房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2、城市基準(zhǔn)地價評估方法的步驟是如何的？2、答：城市基準(zhǔn)地價評估方法的步驟：

20、 （1）確定基準(zhǔn)地價評估的區(qū)域范圍。（2）劃分 地價區(qū)段。（3）抽查評估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格。（4）計算區(qū)段地價。（5）確定基準(zhǔn)地價。（6） 提出基準(zhǔn)地價應(yīng)用的建議和技術(shù)。3、在假設(shè)開發(fā)法中調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況包括哪些方面？3、答：待開發(fā)土地的基本情況包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面積大小、 形狀、平整情況、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度；（3）弄清政府的規(guī)劃限制；（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。四、計算題（每小題15分，共30分）1、某宗房地產(chǎn)土地總面積 3000平方米，總建筑面積 8000平方米，土地使用權(quán)性質(zhì)為 出讓土地使用權(quán)，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三個

21、比較實例的土地價格及相關(guān)情況、各月價格指數(shù)如下表，2007年與估價對象類似的不包括土地價格在 內(nèi)的建筑物的造價為1500元/平方米（含合理利潤、稅費等），據(jù)估價人員判斷，該房 地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為零?，F(xiàn)請評估該宗房地產(chǎn)在2007年5月30日的價值。可比實例A可比實例B可比實例C成交價格 600元/平方米 650元/平方米 700元/平方米2006年11月30日2007年3月成交日期 30日2007年4月30日0交易情況一2%+1%房地產(chǎn)狀況+1%1%-2%定基價格指數(shù):11 12 1 2 3 4 5月份 99 99.8 100.4 103 104 104.5 100價格指數(shù)1、(15分)解：(1)確定估價對象土地的總價比準(zhǔn)價格 A=600 X ( 100/98 ) X 1 104.5/100 ) X ( 100/98 )=653 元/平方米(2分)-8 -比準(zhǔn)價格 B=650 X ( 100/100 ) X 1 104.5/103 )