投資決策策劃案例

1、FNPVFNPVFNPVRFNPVR累計(jì)財(cái)務(wù)凈累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值現(xiàn)值( (六六) )財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( (五五) )現(xiàn)值系數(shù)現(xiàn)值系數(shù) I=15%I=15%( (四四) )凈現(xiàn)值流量凈現(xiàn)值流量( (三三) )小計(jì)小計(jì)稅金及附加稅金及附加3 3建設(shè)成本建設(shè)成本2 2地價地價1 1現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出( (二二) )現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入( (一一) )合計(jì)合計(jì)3 32 21 10 0合計(jì)合計(jì)3 32 21 10 0B BA A 方案方案 年年 份份 項(xiàng)項(xiàng) 目目序序號號+1484.6524.49%+1215.8235.97%FNPVFNPVR1484.65-3076.85-3061.80-6001215.82

2、-1639.78-1742.80-400累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(六)1484.654561.50-15.05-2461.80-6002855.60103.02-1342.80-400財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(五)0.70510.81090.932510.70510.81090.93251現(xiàn)值系數(shù)I=15%(四)3210.726469.28-18.56-2640-6002336.964049.92127.04-1440-400凈現(xiàn)金流量(三)7829.282490.722498.5626406004383.041390.081152.961440400小計(jì)629.28510.72510.72383.04310.087

3、2.96稅金及附加366001980198026403600108010801440建設(shè)成本2600600400400地價1現(xiàn)金流出(二)1104089602080672054401280現(xiàn)金流入(一)合計(jì)3210合計(jì)3210BA方案年份項(xiàng)目序號1215.82說明；說明；1、該財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中，由于建設(shè)成本投資及銷售收入于年度、該財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中，由于建設(shè)成本投資及銷售收入于年度內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)，故現(xiàn)值系數(shù)近似取（內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)，故現(xiàn)值系數(shù)近似取（1+i）-(n-1)+n2。Ip為投資為投資現(xiàn)值。現(xiàn)值。2、項(xiàng)目投資決策中，財(cái)務(wù)凈值表明項(xiàng)目超過基準(zhǔn)收益率的絕對、項(xiàng)目投資決策中，財(cái)務(wù)凈值表明項(xiàng)目超過基準(zhǔn)收益

4、率的絕對額。多方案比較中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值越大，說明方案投資效益越好。無額。多方案比較中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值越大，說明方案投資效益越好。無疑，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是項(xiàng)目靜態(tài)評價和選擇的重要指標(biāo)。但是，在對疑，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是項(xiàng)目靜態(tài)評價和選擇的重要指標(biāo)。但是，在對不同投資額的方案進(jìn)行比較時，必須進(jìn)行資金利用率分析，在資不同投資額的方案進(jìn)行比較時，必須進(jìn)行資金利用率分析，在資金短缺的情況下尤需如此。金短缺的情況下尤需如此。 根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析，應(yīng)選擇方案，但從根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析，應(yīng)選擇方案，但從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率分析，應(yīng)選擇方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率分析，應(yīng)選擇方案A。并且方案。并且方案A只需籌集資金只需籌

5、集資金1840萬元，并且第二年通過預(yù)售收入加以解決，而方案萬元，并且第二年通過預(yù)售收入加以解決，而方案B須籌須籌資資3140萬元，并且第二年銷售收入尚不足以充抵現(xiàn)金流出，所萬元，并且第二年銷售收入尚不足以充抵現(xiàn)金流出，所以當(dāng)資金市場難以取得充足的資金支持時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慎重的以當(dāng)資金市場難以取得充足的資金支持時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)慎重的選擇方案選擇方案A。結(jié)論；結(jié)論；l房地產(chǎn)房地產(chǎn)E E網(wǎng)網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。融資研究融資研究: :案例分析案例分析9籌資無差別點(diǎn)自有籌資無差別點(diǎn)自有資金經(jīng)營

6、收益資金經(jīng)營收益(現(xiàn)值現(xiàn)值)籌資無差別點(diǎn)籌資無差別點(diǎn)經(jīng)營收益（現(xiàn)值）經(jīng)營收益（現(xiàn)值）負(fù)債融資成本率負(fù)債融資成本率負(fù)債利息現(xiàn)值負(fù)債利息現(xiàn)值負(fù)債利息（年）負(fù)債利息（年）籌資規(guī)?；I資規(guī)模備注（計(jì)算說明）備注（計(jì)算說明）金額金額項(xiàng)目項(xiàng)目表表1 1 開發(fā)項(xiàng)目籌資無差別點(diǎn)計(jì)算分析表開發(fā)項(xiàng)目籌資無差別點(diǎn)計(jì)算分析表 單位：萬元單位：萬元%15%)151(118031096-41098685.02籌資無差別點(diǎn)自有籌資無差別點(diǎn)自有資金經(jīng)營收益資金經(jīng)營收益(現(xiàn)值現(xiàn)值)2740%（2，500+1，500）1096籌資無差別點(diǎn)籌資無差別點(diǎn)經(jīng)營收益（現(xiàn)值）經(jīng)營收益（現(xiàn)值）410981，50027.40%負(fù)債融資成本率負(fù)債

7、融資成本率410.98負(fù)債利息現(xiàn)值負(fù)債利息現(xiàn)值1,50012%180負(fù)債利息（年）負(fù)債利息（年）自有資金自有資金2,500，借入資金，借入資金1,5004,000籌資規(guī)模籌資規(guī)模備注（計(jì)算說明）備注（計(jì)算說明）金額金額項(xiàng)目項(xiàng)目從表從表1可見：可見： （一）本開發(fā)項(xiàng)目籌資無差別點(diǎn)為（一）本開發(fā)項(xiàng)目籌資無差別點(diǎn)為1，096萬元，當(dāng)經(jīng)營收益（現(xiàn)值）超過萬元，當(dāng)經(jīng)營收益（現(xiàn)值）超過1，096萬元，萬元，擴(kuò)大負(fù)債融資比重會提高主權(quán)資本的收益率。（這里的經(jīng)營收益指經(jīng)營收入扣除地價擴(kuò)大負(fù)債融資比重會提高主權(quán)資本的收益率。（這里的經(jīng)營收益指經(jīng)營收入扣除地價和建設(shè)成本的部份，與會計(jì)核算上嚴(yán)格的經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤

8、、利潤總額或凈利潤的和建設(shè)成本的部份，與會計(jì)核算上嚴(yán)格的經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤、利潤總額或凈利潤的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是不相同的）。經(jīng)濟(jì)內(nèi)容是不相同的）。 （二）由于主權(quán)資本投資者持有的是凈利潤，所以，從財(cái)務(wù)會計(jì)核算角度，考慮各（二）由于主權(quán)資本投資者持有的是凈利潤，所以，從財(cái)務(wù)會計(jì)核算角度，考慮各階段的扣除項(xiàng)目，即營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、負(fù)債利息、所得稅等，計(jì)算確定階段的扣除項(xiàng)目，即營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、負(fù)債利息、所得稅等，計(jì)算確定開發(fā)項(xiàng)目凈利潤、可得出下列動態(tài)（即考慮貨幣時間價值）的多式損益計(jì)算表（表開發(fā)項(xiàng)目凈利潤、可得出下列動態(tài)（即考慮貨幣時間價值）的多式損益計(jì)算表（表2。設(shè)售價為設(shè)售價為x元

9、元/m2）。）。項(xiàng)目金額備注（計(jì)算說明）一、經(jīng)營收入2.8204x4x(1+15%)-2.5減：經(jīng)營成本1地價4002建設(shè)成本2，919243,600(1+15%)-1.5減：經(jīng)營稅金入附加1營業(yè)稅金及附加0.1608x4x5.7%(1+15%)-2.52土地增值稅1.0588x-1,440.52(4x-4,000-4x5.7%-540)40%-(4,000+4x5.7%+540)5%(1+15%)-2.5二、經(jīng)營利潤1.6008x-1878.72減、財(cái)務(wù)費(fèi)用410.98三、營業(yè)利潤1.6008x-2289.70四、利潤總額減：所得稅0.4935x-541.79五、凈利潤1.1103x-1,7

10、47.914x-4,000-4x5.7%-(1.4974x-2,043)-54033%(1+15%)-3表表1 1中經(jīng)營收入于第三年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)值系數(shù)近似取值為中經(jīng)營收入于第三年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)值系數(shù)近似取值為（1+15%1+15%）-2.5-2.5。建設(shè)成本于建設(shè)期內(nèi)均衡投入，故現(xiàn)值系數(shù)。建設(shè)成本于建設(shè)期內(nèi)均衡投入，故現(xiàn)值系數(shù)為（為（1+15%1+15%）-1.5-1.5。經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅等于經(jīng)營收。經(jīng)營稅金及附加和土地增值稅等于經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)時進(jìn)行交納，故選為經(jīng)營收入的現(xiàn)值系數(shù)；土地增值入實(shí)現(xiàn)時進(jìn)行交納，故選為經(jīng)營收入的現(xiàn)值系數(shù)；土地增值稅利用速算公式計(jì)算確定：增值額超過扣除項(xiàng)目金

11、額稅利用速算公式計(jì)算確定：增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%50%，未，未超過超過100%100%時，土地增值稅稅額時，土地增值稅稅額= =增值額增值額40%40%扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額5%5%。所得稅項(xiàng)目中，由于第三年銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)程中，當(dāng)。所得稅項(xiàng)目中，由于第三年銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)程中，當(dāng)沖抵三年累計(jì)的開發(fā)成本等后并無利潤，當(dāng)銷售完成后，抵沖抵三年累計(jì)的開發(fā)成本等后并無利潤，當(dāng)銷售完成后，抵銷全部扣除項(xiàng)目后才實(shí)現(xiàn)利潤，進(jìn)行所得稅解交，故時點(diǎn)選銷全部扣除項(xiàng)目后才實(shí)現(xiàn)利潤，進(jìn)行所得稅解交，故時點(diǎn)選擇為第三年末，即（擇為第三年末，即（1+15%1+15%）-3-3。現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)下（即負(fù)債融資現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)下（即負(fù)債融資1,5001,500萬，主權(quán)資本萬，主權(quán)資本2,500