雨潤盡調-中商業(yè)務-附件：中商在建及運營物業(yè)項目模板20150917

1、附件：中商在建及運營項目盡調模板注：本報告中相關表格詳見“雨潤盡調-中商業(yè)務-附件：中商在建及運營物業(yè)項目模板-盡調套表.xlsx”；建議先填寫該表格中的有關數(shù)據(jù)，再在本報告中粘貼相關表格；本報告中涉及各類合同、證照等電子掃描文檔，請另行打包壓縮文件提供；原則上，若同一項目公司有多個項目，應按項目分別作報告；若有相鄰項目分屬不同項目公司，可合并成一個項目做報告并在項目中說明不同地塊分屬不同的公司名下盱眙雨潤廣場項目經(jīng)營盡調報告盱眙雨潤廣場項目經(jīng)營盡調報告報告時間：報告時間：20152015年年9 9月月1818日日總目錄總目錄項目經(jīng)營項目經(jīng)營項目總體信息開發(fā)節(jié)奏銷售計劃總成本及各期成本持有物業(yè)

2、經(jīng)營經(jīng)營業(yè)務判斷重難點事項及風險提示法律事務法律事務合同文書開發(fā)證照涉訴明細公司歷史沿革知識產(chǎn)權財務與融資財務與融資財務報告資金界面情況現(xiàn)金流分析會計利潤融資借款情況工程款支付稅務情況對外擔保公司組織架構公司組織架構公司組織架構管理團隊項目照片項目照片項目經(jīng)營項目經(jīng)營1.1 項目總體信息土地資源盤點項目所處城市區(qū)位及周邊資源土地出讓條件、規(guī)劃、政策要點提示項目總圖及規(guī)劃指標項目分期及建設情況項目第期總圖及規(guī)劃指標項目第期業(yè)態(tài)分布及產(chǎn)品配比總體經(jīng)營狀況描述總體持有物業(yè)專項描述土地資源盤點1.1 項目總體信息注：1、包含公司名下所有土地、含已交土地出讓金但尚未頒發(fā)土地證的地塊；2、在備注欄中標明開

3、發(fā)狀態(tài)，如已建、未建；3、表格中示例數(shù)據(jù)請根據(jù)實際情況自行更改。項目所處城市區(qū)位及周邊資源：標明項目位置、屬板塊或商圈以及與城市的關系。1.1 項目總體信息 盱眙地處淮河下游，位于江蘇省西部，淮安市南端，洪澤湖南岸，西連安徽，東臨京杭大運河，北靠洪澤湖，南接南京，是蘇北的南大門，江蘇公路交通重要樞紐。寧宿徐、寧連、寧淮多條高速公路穿境而過。由寧淮高速到南京只需45分鐘，已融入南京“一小時經(jīng)濟圈”。是長三角最具投資價值的20個縣之一?？h域面積2483平方公里，人口75萬，盱城人口15萬。項目所處城市區(qū)位及周邊資源：1.1 項目總體信息本案盱眙目前的商業(yè)基本上形成兩大商圈，一個是龍澗路和華夏國際廣

4、場一帶為核心的商貿(mào)商圈，另一個是以東方商城和國貿(mào)商城為核心的五敦國貿(mào)商圈，兩大商圈之間以淮河東路和五敦西路為連接帶，形成兩心一軸的格局。國貿(mào)、商貿(mào)為城市傳統(tǒng)商業(yè)核心地區(qū)、商鋪出租率較高。 國貿(mào)商圈 商貿(mào)商圈 五洲廣場 蘇寧廣場項目所處城市區(qū)位及周邊資源：項目四至及周邊資源分布圖用紅色虛線標出項目用地四至輪廓范圍，在圖中標注周邊有利不利因素及配套分布。1.1 項目總體信息n地塊周邊有利不利因素：有利因素：國貿(mào)商圈、毗鄰大劇院、奧體中心、各大銀行、蘇寧生活廣場等；業(yè)態(tài)布局為盱眙縣最完整的商業(yè)綜合體項目；學區(qū)房、周邊配套設施完善；交通便利。不利因素：周邊住宅競品密集；項目已長達半年停緩建；105戶型

5、兩房面積偏大，總價超出當?shù)厥袌稣J可范圍。n項目周邊交通及配套等情況：主要城市道路：金源北路與虎泵路之間；公共交通設施：3路、4路、7路公交；學區(qū)：新馬中學、第一中學、天都幼兒園等；商業(yè)及生活配套：規(guī)劃中有本項目商業(yè)綜合體及蘇寧生活廣場；五洲國際廣場、山水廣場、奧體中心、大劇院等；土地出讓條件、規(guī)劃、政策要點提示：重點提示突破規(guī)劃條件、當?shù)卣咭蟮那闆r（如有）。如：指標中有可能需要突破的指標：無土地出讓時額外附帶條件：住宅建筑面積不大于地上總建筑面積的40%，建設購物中心及主題百貨面積不小于6萬平方米；產(chǎn)權式商業(yè)街、公寓面積不大于2.8萬平方米，寫字樓、酒店面積不小于1.5萬平方米，高度不小于

6、99米。其它會影響項目整體規(guī)劃及經(jīng)營的要求（如開工、限價、還遷等）：無土地款及契稅、大配套費等是否已付清：已付清后續(xù)是否有繼續(xù)拿地約定或計劃：無通過努力協(xié)調政府同意免交城市建設各項規(guī)費計96元/平方米。1.1 項目總體信息 項目總圖及規(guī)劃指標（表3）：1.1 項目總體信息項目分期及建設情況：全期總建筑面積20.16萬平米其中地上177003平米地下24663平米業(yè)態(tài)：（商業(yè)，高層公寓，公寓，酒店）當前狀態(tài)：（已開工、已銷售）1.1 項目總體信息注：注明分期標準，如以規(guī)證為依據(jù)。項目第期業(yè)態(tài)分布及產(chǎn)品配比：1.1 項目總體信息注：請在備注欄中標明可售物業(yè)各戶型面積段配比。1#2#3#4#商業(yè)B5

7、#商業(yè)A4#商業(yè)B商業(yè)A1#2#3#5#4#商業(yè)B商業(yè)A總體經(jīng)營狀況描述（表6）：1.1 項目總體信息總體持有物業(yè)專項描述（表）：1.1 項目總體信息開發(fā)節(jié)奏簡表（表13）1.2 開發(fā)節(jié)奏注：1.分期分產(chǎn)品類型填寫； 2.若無具體開發(fā)計劃，填寫基本數(shù)據(jù)指標（產(chǎn)品類型、面積等）； 3.注明當?shù)孬@取銷許的工程部位要求。注：分期的產(chǎn)品形式、開工面積、施工許可證、開工、入住時間和目前現(xiàn)場工程進度2015年在建和計劃開工項目進度概況：1.2 開發(fā)節(jié)奏1#2#3#5#4#商業(yè)B商業(yè)A 全期:高層住宅、商鋪、公寓、酒店，面積201666m2,開工時間：2013-5-11，施工許可證：2013-12-4，入住

8、時間2017-9 1#-3#樓主體工程已完成，2#內墻抹灰完成，地坪完成50%，外墻保溫完成，門窗框完成屋面；完成3#樓內墻抹灰完成，地坪完成，外墻保溫完成，門窗框完成，屋面完成；1#樓主體結構已完成（尚未結構驗收），目前內墻抹灰完成30%，外墻抹灰完成30%； 商業(yè)A主體后澆帶北側已完成至二層，后澆帶南側施工至一層； 綜合樓主體已完成至一層； 4#樓主體已完成至15層;商業(yè)B主體已完成。 2013年2014年銷售情況分析分產(chǎn)品銷售總量及庫存庫存圖2015年合同銷售計劃2015年資金回籠計劃2015年推盤圖協(xié)議未轉及應收款情況 按揭在途款明細2015年示范區(qū)、售樓處、樣板間計劃2015年開盤或

9、加推情況1.3 銷售計劃2013年2014年銷售情況分析1.3 銷售計劃備注：該銷售數(shù)據(jù)以簽約為準，2013年12月28日開盤，故無簽約，2014年住宅簽約77套，面積8727.62平米，合同金額4298.1023萬元；商鋪簽約10套，面積505.82平米，合同金額794.3638萬元；合計2014年共簽約87套，面積9233.44平米，合同金額5092.4661萬元。分產(chǎn)品銷售總量及庫存（表8）注：項目根據(jù)實際產(chǎn)品分類進行填寫，并填寫附表：項目分期分產(chǎn)品銷售總量及庫存1.3 銷售計劃一期住宅：1#/2#/3#開盤時間：2013年12月產(chǎn)品類型： 精裝高層總面積： 34151.68平米/ 31

10、0套總貨值： 1.6億未售面積：18854.32平米/ 175套未售總值：0.882億一期商業(yè)：金街底商開盤時間：2013年12月產(chǎn)品類型： 商業(yè)總面積： 3432.34平米/38套總貨值： 0.6844億未售面積：2926.52平米/ 28套未售總值： 0.6058億二期住宅：4#開盤時間：待定產(chǎn)品類型：精裝高層總套數(shù)：126套總面積：15952.78平米總貨值：0.75億二期商業(yè)：商業(yè)B開盤時間：2015年10月15日產(chǎn)品類型：商業(yè) 總套數(shù)：259套總面積： 10744.62平米總貨值：1.13億二期住宅：5#開盤時間：待定產(chǎn)品類型：酒店公寓總套數(shù)：144套總面積：26860平米總貨值：0

11、.48億庫存圖（示例）在售期區(qū)2015年推盤2016年推盤注：數(shù)據(jù)截止至2015年8月末庫存圖備注：圖中要求標明項目全周期各分期庫存情況包括已推及所有未推資源1.3 銷售計劃1#2#3#4#商業(yè)B金街5#2015年合同銷售計劃（表9）注：1-8月為實際發(fā)生數(shù),9-12月為預估計劃值1.3 銷售計劃一期住宅：1/2/3#開盤時間：2013年12月產(chǎn)品類型： 精裝高層總貨值：34151.68平米/ 310套/ 1.6億未售貨值：18854.32平米/ 175套/ 0.88億15年目標面積： 22283平米/205套15年目標金額 :1.05億15年目標均價：4712元/平米占全年任務量：52.5%

12、一期商業(yè)：金街底商開盤時間：2014年12月產(chǎn)品類型： 商業(yè)總貨值：3432.34平米/ 38套/ 0.68億未售貨值：2926.52平米/ 28套/ 0.605億15年目標面積： 2866平米/26套15年目標金額 :0.621億15年目標均價：21667元/平米占全年任務量：31%二期住宅：4#開盤時間：待審批產(chǎn)品類型：精裝高層總貨值：15680平米/ 126套/ 0.74億未售貨值：15680平米/ 126套/ 0.74億15年目標面積： /15年目標金額 :、/億15年目標均價：/元/平米占全年任務量：/%商業(yè)B：開盤時間：待審批產(chǎn)品類型：商業(yè)總貨值：10744平米/ 259套/1.1

13、3億未售貨值：10580平米/ 258套/ 1.08億15年目標面積： 6648平米/130套15年目標金額 :0.7億15年目標均價：10528元/平米占全年任務量：35%在售期區(qū)15年推盤推盤圖備注：圖中僅需標注2015年有銷售指標的在售及新開資源注：數(shù)據(jù)截止至2015年8月末2015年推盤圖（示例）1.3 銷售計劃3#2#1#金街4#商業(yè)B協(xié)議未轉及應收款情況 1.3 銷售計劃截止日前未收款共計27套，其中：按揭未辦理8套，共計366萬元（其中住宅1套，36萬元，因客戶首付款不足，待補款；商鋪7套，330萬元，因竣工備案問題，暫時無法辦理按揭）；分期付款5套，共計98.0921萬元（其中

14、3套到期30萬元，催款中；2套68.0921萬元時間未到）；低首付客戶14套，共計89.5萬元，（其中3套12.5萬元到期，催款中；11套77萬元未到期）按揭在途款明細1.3 銷售計劃注：銀行在途按揭已全部回款，注：銀行在途按揭已全部回款，剩余剩余8 8套套366366萬未選定銀行：其萬未選定銀行：其中中1 1套住宅套住宅3636萬，為客戶首付不萬，為客戶首付不足待補款；足待補款；7 7套商鋪套商鋪330330萬為竣萬為竣工備案問題未能辦理按揭。工備案問題未能辦理按揭。2015年示范區(qū)、售樓處、樣板間計劃2015年開盤或加推情況注：注：示范區(qū)、售樓處、樣板間計劃示范區(qū)、售樓處、樣板間計劃中，項

15、目中每個示范區(qū)、每個售樓處、每個樣板間計劃，需單獨分行填寫中，項目中每個示范區(qū)、每個售樓處、每個樣板間計劃，需單獨分行填寫1.3 銷售計劃1.4 總成本及各期成本成本測算表-按產(chǎn)品合計成本測算表-按分期合計主要設計指標及配置標準表成本測算表-按產(chǎn)品合計（表10.1）1.4 總成本及各期成本成本測算表-按分期合計（表10.2）1.4 總成本及各期成本主要設計指標及配置標準表（表14）1.4 總成本及各期成本總體持有物業(yè)運營情況：（暫無）1.5 持有物業(yè)經(jīng)營注：注：1 1、收入和支出包含項目所有收入、支出，表格中為列出類型請補充。、收入和支出包含項目所有收入、支出，表格中為列出類型請補充。市場分析

16、及客戶分析市場分析 近3年普通住宅量價特征城市住宅及商業(yè)供求特征：城市住宅及商業(yè)供求特征：成交套數(shù)、均價、面積、年總銷金額等1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷盱眙縣歷年普通住宅銷售情況表盱眙縣歷年商業(yè)銷售情況表2014-2015年盱眙縣，住宅成交套數(shù)、面積、金額同比分別下降10%、9.3%、7.8%，成交均價同比小幅度上浮1.7%。2014-2015年盱眙縣，商業(yè)成交套數(shù)、面積、金額、均價同比均有上浮，分別上浮比率31.2%、16.1%、16.6%、0.4%。盱眙雨潤廣場附近二手底商商鋪售價13000元/，租金48元/月，投資回報率4.43%五洲國際住宅均價3900元日月星城均價3700元東方世紀城均價38

17、80元西班牙名都均價3660元恒宇廣場均價4080元五環(huán)中央公館均價4260元盱眙雨潤廣場項目萬盛悅府均價4050元金鼎華府均價3960元1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷市場分析及客戶分析市場分析 競品分析市場分析及客戶分析客戶分析 包含已成交客戶分析和目標客群分析兩部分內容1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷盱城鎮(zhèn)成交占比48%，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)鮑集、馬壩、仇集、明祖陵、官灘、鐵佛占據(jù)25.4%。1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷客戶分析區(qū)域市場分析及客戶分析成交客戶認知途徑活動、DM單頁、戶外大牌老帶新占據(jù)比重較大，合計占據(jù)66%。成交客戶25-30歲占據(jù)22%，31-35歲占比27%，35-40歲占比17%，40-50歲占比16%，50

18、歲以上占比13%。1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷客戶分析區(qū)域市場分析及客戶分析成交客戶比較關注價格因素，占比30%，其次為房源交付時間和交通分別占比20%。成交客戶主要集中在盱城鎮(zhèn)，占比48%；鮑集、馬壩、仇集、明祖陵、官灘、鐵佛占據(jù)25.4%。1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷 客戶分析區(qū)域市場分析及客戶分析成交客戶購房用途主要為了自住，占比50%，其次是為子女上學考慮，占比30%成交客戶主要為個體經(jīng)營者，占比40%，其次為公司管理人員及普通職員，均占比20%。區(qū)域市場分析及客戶分析項目定位住宅定位：盱眙縣高端住宅，針對改善型客戶商業(yè)定位：金街：大眾消費，特色商業(yè)街商場：盱眙縣最高端品牌商場，經(jīng)營業(yè)態(tài)以體驗式消費為

19、主1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷根據(jù)客戶定位，打破常規(guī)，全方位挖掘潛在客戶現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處外場鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、拓客外場鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、拓客商場入駐商場入駐聯(lián)合互動售樓處推廣:接待戶外廣告導入、走過路過客戶、上門推介通DM投遞、電話營銷、SP推介、廣告媒體客戶挖掘：展開主動的上門推介、團購促銷、SP推介客戶聯(lián)動多元化：與雨潤華府成交業(yè)主資源互換，啟動老帶新等政策鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拓客：主動展開鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道拓客，通過路演、下鄉(xiāng)派單、巡展、戶外看電影等形式對重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)全方位拓客三維銷售模式三維銷售模式 “坐銷坐銷” +“行銷行銷” +“聯(lián)銷聯(lián)銷”1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷加快庫存去化的措施尋找客戶手段 通過短信、網(wǎng)絡、微信、戶外、活動、渠

20、道等立體式推廣釋放 項目信息。同時配合各類圈層，節(jié)點、營銷活動線下釋放產(chǎn)品促銷信息，加快庫存去化。網(wǎng)絡活動 拓客、 渠道 短信圈層活動暖場活動節(jié)點活動事件營銷網(wǎng)上樓市、沖浪宜居每天5-8萬條：節(jié)點信息釋放產(chǎn)品信息釋放活動信息宣傳派單及外銷啟動商場外展老帶新及客戶維護與華府聯(lián)誼啟動微信戶外戶外圍擋圍墻1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷加快庫存去化的措施尋找客戶手段加快庫存去化的措施價格調整策略1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷項目產(chǎn)品在本地認可度較低，105兩房面積較大，總價偏高，且現(xiàn)有剩余產(chǎn)品單一，貨源不足。1#住宅均價4749元/；2#均價4531元/；3#均價4761元/，與市場比較，本項目價格偏高，市場對價格存在抗

21、性。金街：因金街暫未形成商業(yè)氛圍，為培養(yǎng)金街商業(yè)氛圍建議金街可通過免租的形式，培養(yǎng)金街商業(yè)，做好商業(yè)規(guī)劃；金街銷售模式，第一年采取免租形式，第二年根據(jù)經(jīng)營情況可繼續(xù)續(xù)租或者直接銷售。金街銷售需免租3月后，形成良好的商業(yè)氛圍后啟動銷售，針對目前金街價格過高，建議進行價格下調。因商業(yè)B未能按原定計劃開盤，造成前期蓄水客戶流失嚴重，需集團盡快審批并給予明確開盤時間，重新進行造勢，提升項目品牌形象。 加快庫存去化的措施其它銷售政策及措施1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷 1、懇請集團盡快決策商業(yè)B開盤時間及價格審批方案，項目公司按既定方案落實執(zhí)行； 2、2015年1-5月份營銷費用為88.16萬元，商業(yè)B自6月開啟

22、認籌至7月25日預定開盤，因集團統(tǒng)籌安排，導致商業(yè)B未能如期開盤，使得商業(yè)B前期營銷工作與后期營銷宣傳脫節(jié)，商業(yè)B預定營銷推廣工作未能持續(xù)展開，懇請集團重新擬定2015年度營銷費用考核標準； 3、商業(yè)B現(xiàn)有付款方式為一次性付款，按揭付款，建議商業(yè)B增加分期付款方式，分期時限擬定12個月（備注：購買商業(yè)B客戶，多數(shù)擁有各種商業(yè)資金往來，客戶貸款辦理較難）； 4、目前項目渠道人員缺編嚴重，縣級城市渠道專業(yè)人才匱乏，建議集團針對本項目提供專業(yè)渠道人員支持； 5、客戶因工程經(jīng)常停緩建等原因，對項目存在質疑，望集團盡快恢復項目工程施工，加快工程進度，提升客戶信心，將延期交付影響降至最低。1.6 經(jīng)營業(yè)務

23、判斷改善經(jīng)營業(yè)績的措施拓展市場渠道45將盱眙縣城分為8各區(qū)域，每周一個區(qū)域，每個區(qū)域拓展2-3天。時間早9點晚5點，完成每天有效留電50組，派單每人300份目標為準。1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷改善經(jīng)營業(yè)績的措施擴大業(yè)務范圍46盱眙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客：1、在盱眙13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中選擇重點的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行拓客、派單等活動；2、利用各個老鄉(xiāng)會或行業(yè)協(xié)會，進行圈層發(fā)動，加大口碑宣傳；3、置業(yè)顧問對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)府、學校進行上門拜訪和洽談商業(yè)合作、編外經(jīng)紀人等定向拓展事宜。1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷改善經(jīng)營業(yè)績的措施 擴大業(yè)務范圍改善經(jīng)營業(yè)績的措施提高營銷手段：1.6 經(jīng)營業(yè)務判斷 1、對105兩房戶型重新定位，目標群體為改善性客戶為主，后

24、期重點將以擁有一套住宅且追求住宅品質客戶為重點拓展方向； 2、針對本地市場上更傾向于三房選擇，用4#131三房貨源補足目前因115戶型即將封盤貨源不足等問題； 3、提高員工專業(yè)技能，進行定期培訓； 4、完善團隊架構，豐富客戶挖掘動作，加強營銷力度。1.7 重難點事項及風險提示重點難點事項：1、工地常期停工導致雨潤項目口碑較差，客戶流失嚴重；2、住宅及金街10月31日面臨交付，工期嚴重滯后，按時交付存在風險；3、住宅及金街延期交房帶來群訴風險及客戶賠償；4、金街層高遺留問題；5、盡快確認商業(yè)B開盤時間及價格審批。建議：懇請集團盡快復工，加塊工程進度，提升客戶信息，確保住宅按時交付；面臨延期交付，

25、對外釋放因115贈送戶型需額外施工期，故交付需延后，105 按合同執(zhí)行，同時與政府協(xié)商，住宅及金街交房時間合同簽約延后3個月；金街層高問題，通過法律途徑解決。法律事務法律事務2.1 合同文書土地合同及相關補充合同（若有）、股權合作協(xié)議、股權轉讓協(xié)議等總包合同要點及重要分包（精裝修、景觀施工等）合同要點（包括計價方式、付款方式等重要約定）銷售合同若有特殊約定（如包租、回租、固定回報等約定）說明：本處可列明簽署時間、重要條款等，同時提供土地合同及股權合作協(xié)議的電子文檔（PDF掃描格式）2.2 開發(fā)證照說明：本處列明領取的各類開發(fā)相關證照，若同類證照多次領取，請插入行列明，同時提供上述證照的電子文檔（PDF掃