正文項目成本管理在萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目的應用

1、項目成本管理在萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目中的應用Project cost management in the application of vanke real estate projects專 業(yè) 項目管理 準考證號 XXX 姓 名 XXX 指導教師 XXX XXXX年XX月XX日XXXXXX高等教育自學考試本科畢業(yè)論文任務書1. 課題名稱：項目成本管理在萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目中的應用2. 題目類型：論文 題目來源：自擬3. 論文的主要內(nèi)容，主要技術(shù)指標及基本要求本文重點分析了項目管理、項目成本管理及相關(guān)理論的相關(guān)概念，并對項目成本管理的陳本構(gòu)成、管理原則、方法和一般過程過程進行了詳細地闡述分析。然后以

2、萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目為例，從項目估算和預算以及成本控制這三個方面進行了討論，為了能對項目成本控制進行更深入地分析還使用了掙得值法。最后針對萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目中出現(xiàn)的問題進行了分析，并提出了一些解決對策，除此之外還對項目成本管理的發(fā)展提出了展望。4. 論文的軟、硬件環(huán)境【1】徐蓉，王旭峰，楊勤，土木工程施工項目成本管理與實例，濟南：山東科學技術(shù)出版社，2004.2 【2】寧素瑩，建設工程價格管理，北京：中國建材工業(yè)出版社，2005【3】全國二級建造師執(zhí)業(yè)資格考試用書編寫委員會，建設工程施工管理，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009【4】沈杰，工程估價，南京：東南大學出版社，2005.

3、60;8 【5】陳建國，高顯義.工程計量與造價管理，上海：同濟大學出版社，2007.  【6】王俊安，彭鄧民.工程造價典型案例分析，北京：中國建材工業(yè)出版社，2006.5【7】悉尼，M.利維,施工項目管理，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004【8】全國造價工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓教材編審委員會，工程造價計價與控制，北京：中國計劃出版社，2006.4 【9】鄧鐵軍，建設工程項目管理，武漢：武漢理工大學出版社，2009.7 【10】汪文忠，淺議施工項目成本管理.建筑經(jīng)濟，1999.8 【11】劉芳，王恩廣.建筑工程合同管理，北京：北京理工大學

4、出版社，2009.6 【12】周和生，尹貽林.建設項目全過程造價管理，天津：天津大學出版社，2008.1  學生姓名 專 業(yè) 指 導 教 師 XXX 審 批 人 任務下達日期 XXXXX 全部完成日期 XXXXX XXXXX高等教育自學考試本科畢業(yè)論文進度計劃及檢查情況記錄表序號起止 日期計劃完成內(nèi)容實際完成情況檢查日期檢查人簽名1確定論文研究方向2確定論文題目,下達任務書3完成計劃時間表和寫作提綱4查閱相關(guān)資料，撰寫論文。提交論文初稿。5根據(jù)指導老師意見，修改論文，提交論文6論文定稿，打印裝訂7準備論文答辯8論文答辯9天津理工大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文質(zhì)量

5、指導教師評分表年 月 日學生姓名XXX準考證號XXXXXXXXX專業(yè)項目管理論文題目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX評價內(nèi)容優(yōu) 秀 標 準分值分數(shù)1. 選題能體現(xiàn)本專業(yè)培養(yǎng)目標，難度和工作量較大，有較強的創(chuàng)新性。252. 調(diào)研論證能獨立查閱文獻以及從事其它形式的調(diào)研，能較好的理解課題任務并提出實施方案，有分析整理各類信息，從中獲得新知識的能力。103. 論文質(zhì)量圓滿完成任務書中各項要求，理論正確，結(jié)構(gòu)嚴謹，結(jié)論明確、圖樣繪制精美，有較高學術(shù)性，對專業(yè)知識綜合訓練程度高，撰寫規(guī)范。354. 計算機能力包括編程、數(shù)據(jù)、圖形及文字處理。105. 學習態(tài)度態(tài)度認真，作風嚴謹，刻

6、苦鉆研精神突出，遵守各項規(guī)章制度，無任何事故發(fā)生。106. 特點特色與綜合素質(zhì)論文有明顯的特點或特色，學生的綜合素質(zhì)較高。10評語論文得分指導教師簽字 天津理工大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文質(zhì)量評閱人評分表年 月 日學生姓名準考證號XXXXX專業(yè)論文題目項目成本管理在萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目的應用評價內(nèi)容標 準分值分數(shù)1. 選題能體現(xiàn)本專業(yè)培養(yǎng)目標，難度和工作量較大，有較強的創(chuàng)新性。252. 分析、計算綜合分析正確、合理；計算正確。153. 創(chuàng)新與實用有自己的獨特見解，方案合理、數(shù)據(jù)可靠，有一定實用價值。204. 論文撰寫質(zhì)量結(jié)構(gòu)嚴謹，文字通順，用語符合技術(shù)規(guī)范，用表清楚，書寫格式規(guī)范。305.

7、與任務書相符情況與任務書完全相符10評語論文得分評閱人簽字天津理工大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文答辯評分表(答辯小組及答辯委員會專用) 年 月 日學生姓名李準考證號 XXXXXX專業(yè)論文題目項目成本管理在萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目中的應用評價內(nèi)容優(yōu) 秀 標 準分值分數(shù)1. 選題能體現(xiàn)本專業(yè)培養(yǎng)目標，難度和工作量較大，有較強的創(chuàng)新性。252. 論文質(zhì)量圓滿完成任務書中各項要求，論文立論正確，結(jié)構(gòu)嚴謹，圖樣繪制及技術(shù)要求符合國家標準。結(jié)論明確，有較大創(chuàng)新、較高的學術(shù)性和實用價值。論文分析、計算、實驗正確、嚴密，對專業(yè)知識的綜合運用能力較高，撰寫規(guī)范。303. 學生陳述陳述清晰、正確、邏輯性強，基本概念清

8、楚，語言流暢、精煉。154. 答辯表現(xiàn)回答問題有理有據(jù)，體現(xiàn)出較寬泛的知識面，思維敏捷、邏輯性強。30評 語答辯得分答辯小組組長簽字指導教師評定成績評閱人評定成績綜合評定成績五級分制成績匯總?cè)撕炞执疝q委員會主任簽章：天津理工大學高等教育自學考試本科畢業(yè)論文21摘要21世紀的社會，科技以日新月異的速度發(fā)展，隨之而來的是生態(tài)房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈來愈激烈，創(chuàng)新面臨巨大挑戰(zhàn)。怎樣在有限的時間內(nèi)，在保證質(zhì)量與進度的情況下，如何合理地以最低的成本完成一個項目并保障產(chǎn)品質(zhì)量從而獲取企業(yè)的最高效益，已經(jīng)成為有關(guān)行業(yè)的人士密切關(guān)注的熱點問題。生態(tài)房地產(chǎn)項目是一種為了滿足大眾及企業(yè)需要而圍繞最終的建筑項目產(chǎn)品進行生產(chǎn)

9、經(jīng)營，并生產(chǎn)出適宜人們使用同時又經(jīng)濟、安全、環(huán)保的各類房地產(chǎn)的活動。生態(tài)房地產(chǎn)項目是一種用于居住的專業(yè)建筑項目，也是一種緊跟時代潮流的、環(huán)保的、可持續(xù)的項目。發(fā)展到現(xiàn)在，生態(tài)房地產(chǎn)在自己的產(chǎn)品生產(chǎn)上不僅有其自己的特點還在經(jīng)營管理上形成了一定的風格。本文比較詳細地介紹了有關(guān)項目管理及項目成本管理的基本理論和方法，對涉及到的案例萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目的成本管理進行了系統(tǒng)的分析和闡述。關(guān)鍵字：項目管理；項目成本管理；萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目；掙得值分析法AbstractSociety in the 21st century, with rapid speed development of science an

10、d technology, followed by ecological increasingly fierce competition, the real estate industry innovation faces enormous challenges. How in the limited time, in the case of ensure quality and schedule, how to reasonably at the lowest cost to complete a project and guarantee the quality of the produc

11、t to achieve the highest benefit of the enterprise, has become the industry's people pay close attention to the hot issues. Ecological real estate project is a kind of in order to meet the needs of the public and enterprise and around the final construction project products for the production an

12、d operation, and produce a suitable for people to use at the same time of the various types of real estate economy, safety, environmental protection activities. Ecological real estate project is a kind of used to live in major construction projects, also is a kind of keep up with the trend of The Ti

13、mes, environmental protection, sustainable project. Development to the present, the ecological property in the production of their products not only has its own characteristics on the operation and management also formed a certain style. This paper more detail about project management and the basic

14、theory and method of project cost management, to involve the case - vanke real estate projects cost management system is analyzed and expounded. Key words: project management; Project cost management; Vanke real estate projects; Earned value analysis目錄第1章 緒 論51.1選題背景和意義51.2生態(tài)房建設項目成本管理理論概述61.3主要

15、研究內(nèi)容和結(jié)構(gòu)61.3.1主要研究內(nèi)容 61.3.2論文的結(jié)構(gòu)安排7第2章 項目成本管理理論綜述82.1項目成本管理82.1.1項目成本管理的定義82.1.3項目成本的構(gòu)成92.2 項目成本管理的一般過程102.2.1 項目資源計劃102.2.2 成本估算與預算112.2.3 成本控制12第3章 萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目的成本管理143.1項目背景143.2項目概括143.2.1項目簡介143.2.2項目特點143.3萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目的成本構(gòu)成與資源計劃143.4萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目的成本估算與預算153.5萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目的成本控制153.5.1原則與方法153.5.2

16、掙得值分析163.6項目管理中出現(xiàn)的問題與對策173.6.1項目成本管理實踐中出現(xiàn)的問題173.6.2應對措施17第4章 結(jié)論與展望184.1結(jié)論184.2展望19參考文獻19致謝20第1章 緒論.1.1選題背景和意義當下情況來看，施工項目的成本管理工作還未完善的進行，仍未確立好一個對成本控制的總的目標，目標責任管理制度也未得到完善，項目管理體系存在缺陷，計劃目標和費用處理不詳細等問題也依然存在，這些都是造成項目虧損的原因。而造成這種結(jié)果的主要原因是對成本管理的工作認識和重視程度不夠。生態(tài)房建設項目具有項目實施支付的成本高、承擔的風險大、項目工程涉及面廣等問題，所謂成本就是項目施工過程中從項目

17、籌建開始到項目工程全部實施完畢為止消耗的各種費用的總和，成本管理工作作用于項目活動的全體過程和各個方面，從開始到結(jié)束，每一個環(huán)節(jié)都成本管理工作有著密切的關(guān)系。項目成本管理其實就是一種管理活動，它以項目的具體要求為主要根據(jù)，目的是強化企業(yè)經(jīng)營管理、完善項目成本管理制度、降低項目成本、創(chuàng)造企業(yè)良好的經(jīng)濟效益。項目成本管理不但保障了項目的穩(wěn)定、順利、健康進行，這是萬科生態(tài)房建設項目實施控制的重點，怎樣做到在施工項目實施過程中降低生產(chǎn)成本，又如何把施工項目成本控制體系做進一步的完善，是萬科房地產(chǎn)面臨的首要問題。本文主要的研究目的就是通過對萬科房地產(chǎn)成本控制案例的分析和探究，總結(jié)出該企業(yè)施工項目成本控制

18、目前所存在的主要問題并采取相應的措施，企業(yè)只有足夠重視成本管理，加強成本控制，并且在施工過程中使用掙得值分析法來提高對施工項目成本的控制才能在經(jīng)營管理活動中提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能使企業(yè)做到在激烈的市場競爭中不僅扎根生存還能取得長久、穩(wěn)定的良好發(fā)展。.1.2 建筑工程項目成本管理概述在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展過程中，建筑業(yè)發(fā)揮著極其重要的作用,同時也和人民生活的改善和整個國家經(jīng)濟的發(fā)展維系著十分密切的聯(lián)系。伴隨市場經(jīng)濟的急速騰飛，特別是房地產(chǎn)市場在近些年來的發(fā)展與繁榮，建筑產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，已經(jīng)不經(jīng)意間一躍成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。但同時，因為受到國際經(jīng)融危機的影響和市場經(jīng)濟的激烈競爭，建筑工程類的企業(yè)

19、獲得較高收益已經(jīng)變得越來越困難了。那么如何使建筑工程企業(yè)的成本得到合理管理、資源消耗控制在合理范圍內(nèi)、降低成本達到為企業(yè)增加收益的目的，變成了許多研究的焦點所在。對工程項目成本的管理為了能夠在使工程質(zhì)量、工期等合同要求得到滿足的前提下，計劃并盡可能減少工程項目實施過程中的所需的費用，為達到預定成本目標，進行有效的組織、計劃、控制和協(xié)調(diào)，同時還要盡可能使成本費用達到最低，以使目標利潤得以實現(xiàn)，獲得經(jīng)濟效益，實現(xiàn)科學的管理。建筑業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分就是成本的管理，成本管理對完善企業(yè)的經(jīng)營管理制度有著關(guān)鍵性的效應。工程項目成本管理工程是十分復雜的，建筑施工企業(yè)生存和發(fā)展的核心之一就是以建筑工程項

20、目管理為工作中心，不斷使工程質(zhì)量得到提高，同時還要保證工作進展，使工程成本能夠控制在合理范圍，以得到更大的經(jīng)濟效益。因此，項目成本管理在施工管理企業(yè)看來是十分重要且困難的，建筑施工企業(yè)必須要在對工程項目在安全、質(zhì)量、工期都能提供很好保證的前提下，使工程成本得到控制，并盡可能的降低工程成本，這樣才會有機會在市場競爭中，獲得較高的收益。.1.3主要研究內(nèi)容和結(jié)構(gòu).1.3.1主要研究內(nèi)容這篇論文我們主要研究的內(nèi)容是：項目的概念和項目管理項目知識知識，萬科生態(tài)房項目的概況，項目中組織管理是什么形式，萬科生態(tài)房項目的資源計劃，項目的各種費用估算和預算，項目管理中可能出現(xiàn)的問題和問題解決方案，項目的成本是

21、如何控制的。.1.3.2 論文的結(jié)構(gòu)安排論文總體結(jié)構(gòu) 緒論萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目的成本管理結(jié)論與展望項目成本管理理論綜述項目成本管理中出現(xiàn)的問題與對策項目的成本構(gòu)成與資源計劃項目的成本估算與預算項目的成本控制項目概括項目背景展望結(jié)論項目成本管理的一般過程項目成本管理主要研究內(nèi)容和結(jié)構(gòu)選題背景和意義萬科生態(tài)房地產(chǎn)項目成本管理理概述應對措施項目成本管理實踐中出現(xiàn)的問題成本估算與預算項目資源計劃項目成本管理的定義項目成本管理的原則項目成本的構(gòu)成成本控制原則與方 法掙得值分析項目簡介論文的結(jié)構(gòu)安排主要研究內(nèi)容 項目特點論文結(jié)構(gòu)圖 .第2章 項目成本管理理論綜述.2.1 項目成本管理.2.1.1 項目成本管

22、理的定義項目成本就是指項目所消耗和占用的各種資源的數(shù)量和價格的總和，在施工過程中，項目成本管理是公司企業(yè)要面臨的一項龐大工程，也是企業(yè)實現(xiàn)預期目標，降低成本、利潤最大化的關(guān)鍵和主要手段。簡單說項目成本管理就是指在項目實施的整個過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物資資源和費用開支等采取一定的科學技術(shù)和有效的管理手段進行監(jiān)督、指導、調(diào)節(jié)與限制，對各個過程不論大小、不論巨細進行管理，對即將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差進行及時的預防發(fā)現(xiàn)和糾正，以保障各項施工費用控制在項目計劃已批準的預算成本范圍之內(nèi)，盡可能做到用最低的成本完成最好的項目。合理確定項目投資者或者成本的目標與計劃值（項目成本）和有效地控制項目成

23、本是項目成本管理的兩個方面。而確定項目成本是項目成本控制的大前提。項目成本管理所指的主要是以下兩個方面的內(nèi)容：一是負責項目全面成本管理的有關(guān)決策，并確定項目的合同價格、成本計劃、項目管理的成本目標等問題的組織管理層；二是項目經(jīng)理部。主要負責管理項目成本，對成本控制進行實施和項目管理目標責任書中的成本目標的實現(xiàn)。項目經(jīng)理部的成本管理主要是由成本核算、成本分析、成本計劃、成本控制和成本考核五大內(nèi)容構(gòu)成。.2.1.2 項目成本管理的原則項目成本管理的原則有四點：（1）全生命周期成本最低原則，即全過程成本最低原則。這個原則根據(jù)目標的成本管理任務分析影響成本的所有因素，然后制定最可靠的最低化成本目標，最

24、后，根據(jù)這個計劃對施工項目進行施前、施中、施后有效地成本控制和成本管理，使得最終的結(jié)果最佳、成本最低。當然，確保產(chǎn)品的質(zhì)量是這個原則的必然前提。施工項目的產(chǎn)品與民生密切相關(guān)，產(chǎn)品沒有質(zhì)量保證的施工企業(yè)根本沒有其存在的價值和意義。（2）全面成本管理原則。節(jié)約是成本控制的基本原則，成本控制管理不僅僅要求降低成本，還要考慮到各方面的利益。通過計劃積極創(chuàng)造良好的條件、優(yōu)化施工決策方案、有力控制等各種方法，對每一個施工環(huán)節(jié)的成本投入進行計算，從建設項目的開發(fā)設計到施工過程，項目的營銷到以后的維護，都應該遵守這個原則，最終實現(xiàn)用最低的成本實現(xiàn)最高的效益的目標。（3）責任到人、全員控制、風險分擔的原則。全員

25、控制的對象是項目組織中的所有部門、班組的成員，每一位員工必需積極配合，努力做到成本費用發(fā)生到哪里就由哪里負責。這就需要管理層設法增強員工對建設項目的主動意識和責任意識，調(diào)動全方位的積極性，合理利用每一份原材料杜絕浪費，使管理工作做得更好。（4）成本管理進行科學、動態(tài)的控制的原則。事物是不斷發(fā)展變化的，企業(yè)的施工項目也是在不斷變化的環(huán)境中進行的。因此就要對整個項目實時監(jiān)控、即時采集信息、靈活控制，重點控制優(yōu)化可控成本中不正常、不符合常規(guī)的差異，以確保每一個施工環(huán)節(jié)都能符合相應的標準。.2.1.3 項目成本的構(gòu)成項目成本的構(gòu)成，主要包括以下幾點：（1） 項目定義與決策成本。在項目計劃確定初期，企業(yè)

26、首先要對將要進行的項目做可行性研究，這就需要企業(yè)進行詳實地調(diào)查研究，收集和掌握第一手信息資料，以便最終對項目進行科學的定義和決策。（2） 項目設計成本。不管是工程建設項目，是科學研究項目還是新產(chǎn)品開發(fā)項目，任何一種類型的一個項目都要進行設計工作。由于項目的不確定性隨著項目所處階段越早而越大，所以調(diào)整或變更項目就越有可能，而成本和支出也隨之降低。因此，項目團隊應該不斷地對項目設計進行更新，保證項目工作的持續(xù)改進。（3） 項目采購成本。項目組織團隊要進行詢問價格、選擇優(yōu)秀的供應商、打廣告、承發(fā)包、招投標等的工作，從而獲得項目所需的各種物料、設備和勞務資源等。項目實施成本，所說的就是在項目實施過程中

27、，各個項目產(chǎn)品所消耗的所有資源費用的總和。具體包括：人工費用所有項目實施過程中工作人員的工資、獎金、津貼和出差補貼、住宿費、臨時設施費，也即全部發(fā)生在活勞動上的成本；物料費用項目實施所需的各種原料、材料的成本；顧問費用顧名思義，就是在項目團隊會因為某一項專門技術(shù)的欠缺或缺少完成項目任務的人力資源的情況下，去雇傭分包商或者專業(yè)顧問，付出的相應的費用；設備費用購買、租用項目實施所需的專用儀器、工具和設備所產(chǎn)生的成本；不可預見費用于項目發(fā)生意外事件和承擔風險是使用的開支.2.2 項目成本管理的一般過程.2.2.1 成本資源計劃項目施工現(xiàn)場所耗用的人工費、材料設備費、機械使用費、項目顧問費、施工現(xiàn)場其

28、他直接費用例如：項目定義與決策成本、項目設計與計劃成本、以及項目經(jīng)理為組織工程施工而發(fā)生的各種管理費用構(gòu)成了生態(tài)房建設項目成本。狹義上的建筑成本，不包括施工企業(yè)期間的經(jīng)營凈收入，而是將成本的發(fā)生范圍限制在某一項目范圍之內(nèi)，是項目經(jīng)理進行成本核算和控制的主要內(nèi)容。通過WBS及歷史資料等資源計劃的編制依據(jù)，來確定項目需要哪幾類資源及數(shù)量，并通過對萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目資源需求的分類，借助于以往的項目施工經(jīng)驗，合理編制資源的分配與計劃，確保項目的平穩(wěn)發(fā)展。人力資源需求：勞動力投入總工時工作量產(chǎn)量定額，或是 勞動力投入總工時工作量×時間定額設備資源需求：設備需要量工作量產(chǎn)量或是 設備需要量工

29、作量×時間材料需求：材料的投入量工作量×單位工作材料消耗定額.2.2.2 成本估算與預算成本估算是根據(jù)項目工程實施所需的資源的需求情況和市場信息與計劃，對已經(jīng)確定了的項目活動的費用和項目全部的成本，做一個估算，而確定出項目所要用到的所有資源的費用是成本估算最主要的任務。由于在項目的初始階段許多細節(jié)仍未能得到確定，所以這只是對項目成本的一個粗略估計，隨著項目技術(shù)設計的完成和項目各種細節(jié)的逐步確定，對項目成本的估算就可以進行地更為詳細具體。估算方法：（1） 類比估算法。這是一種為了估算出項目的成本，通過與已經(jīng)完成的類似項目的最終實際成本相比較，進而估算出本項目的實際成本的方法，

30、但是這種方法對項目成本估算的精確程度不是很高。因為這是建立在實際經(jīng)驗和實際數(shù)據(jù)的基礎之上的一種估算，所以它的可信度比較高，但是由于項目的獨特性和一次性使得多項目之間不具備可比性，故而有一定的局限性。（2） 參數(shù)估計法。建立本項目特性參數(shù)的數(shù)學模型，使用一些和項目費用有關(guān)的估算關(guān)系式，以此來對整個項目的成本或項目絕大部分的費用做一個比較精確的估計，這種方法就是參數(shù)估計法。（3） 工料清單法。就是利用已給出的項目所需的工料清單，詳細分析、估算每一個項物料、每件設備的成本，最后向上滾動統(tǒng)計求和得到項目的總成本。（4） 標準定額法。在國家或地方主管部門以及項目成本管理咨詢機構(gòu)等編制的標準定額估算項目成

31、本的基礎上來對企業(yè)施工項目進行估算。（5） 軟件工具法。項目管理技術(shù)的進步和計算機的發(fā)展息息相關(guān)，隨著計算機軟件運行速度的迅猛提升，出現(xiàn)了各種用于成本估算的軟件，所以使用計算機的成本估算軟件去確定一個項目的成本是十分可行的。 為了制定出科學、合理的項目控制或項目總成本控制的基線，就要進行另一種項目成本管理工作項目成本預算。成本預算就是根據(jù)項目成本估算把費用的估算分配到每一項物料和作業(yè)，進而確定出測量和監(jiān)控項目實施情況的成本基準計劃和項目成本控制標準。預算有以下三種方式。一是比較常規(guī)的財務預算方法，包括自上而下和自下而上兩種預算方式，能對項目整體成本做出直接估計；二是項目估算中用到的方法，如類比

32、估算法等；三是進行成本預算所使用的專用方法。如風險分析法、甘特圖法等。.2.2.3 成本控制成本控制是指企業(yè)在項目目標的施工過程中，以項目成本基線、管理計劃和項目變更請求、項目成本實際績效報告為基礎，按照成本計劃的編制采取適時合理的方法與對策努力控制項目的實際消耗和支出使之在預算成本范圍之內(nèi)。要把成本控制的觀念全面貫徹，必要時可以采取一些措施對消耗的各項資源及費用嚴格監(jiān)督、審查對項目的成本控制應采取動態(tài)控制原理，涉及到事前控制、事中控制和事后控制，即從項目投標開始一直貫穿到項目竣工驗收完畢，全過程有效地控制各種消耗和支出。項目具體活動本身可能發(fā)生也可能不發(fā)生，具有不確定性；活動規(guī)模大小不確定、

33、所消耗資源數(shù)量不確定； 項目活動所需資源的市場價格存在不確定。這三個不確定構(gòu)成了項目的不確定成本，因而項目成本控制的關(guān)鍵就是對項目成本中的不確定性成本部分進行嚴格控制。一旦確定項目目標如何控制成本、節(jié)約支出，就要努力使每一項支出都控制在預算范圍之內(nèi)，因此上這是項目成本管理者的首要任務。而這種不確定成本控制的根本任務就是識別并消除具有不確定性特點的事件，避免發(fā)生不確定性成本。項目的成本控制對象有：（1） 施工成本形成的全過程。（2） 施工的有關(guān)部門和班組。（3） 分部分項工程。（4） 對外經(jīng)濟合同。企業(yè)要對項目工程成本控制進行有效實施，前提條件是具備完善的成本控制管理系統(tǒng)。總的來說，企

34、業(yè)的成本控制系統(tǒng)基本上是由信息系統(tǒng)、組織系統(tǒng)、考核制度和獎勵制度幾個方面組成。（1） 成本控制的組織系統(tǒng)。對一個企業(yè)的成本組織系統(tǒng)進行描述，可以通過組織的管理等級和平均控制跨度這一角度來描述，也可以通過組織各級管理等級權(quán)力集中和分散的程度這個角度來描述，但進行成本控制的必要前提是按照企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)合理劃分責任中心，也就是我們常說的，若干個分級的預算組成總的企業(yè)預算，一個分級單位與相應的分級預算對應，每個分級單位都是一個責任中心，每個責任中心的行動范圍必須由其控制、十分明確。企業(yè)的組織系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)之間需要盡可能達到相輔相成、相互適應的默契度。（2） 成本控制的責任會計系統(tǒng)，也就是我們常說的

35、信息系統(tǒng)，主要由編制責任預算、分析評價和報告業(yè)績、核算預算的執(zhí)行情況三方面組成。要求是必須按照責任中心的要求來編制，責任到人，明確分工。（3） 成本控制的考核制度?？己酥贫葘刂葡到y(tǒng)發(fā)揮作用來說具有重要意義，成本控制的考核制度一般包括：1.規(guī)定代表責任中心目標的一般尺度；2.規(guī)定責任中心目標尺度的唯一解釋方法；3.規(guī)定業(yè)績考核采用的預算標準；4.規(guī)定業(yè)績報告的內(nèi)容、時間、詳細程度等。（4） 成本控制的獎勵制度。想要使控制系統(tǒng)長期有效的運行，就一定要制定合適的獎勵制度。恰當?shù)莫剟钪贫仁钦{(diào)動人們工作積極性、以實現(xiàn)企業(yè)總目標的有效的措施。 項目成本控制的方法包括分析和預測項目影響要素的變動與項目成本

36、發(fā)展變化趨勢的方法，和為實現(xiàn)項目成本管理目標而控制各種要素變動的方法這兩類。具體措施有：項目成本變更控制體系；項目成本績效度量方法；項目的掙得值原理方法；項目成本的附加計劃法；項目成本控制的軟件工具。項目成本控制的結(jié)果：經(jīng)過強力有效地成本控制，不僅節(jié)約了項目成本、提高了項目經(jīng)濟效益，而且產(chǎn)生了項目成本估算的更新文件、項目預算的更新文件、項目活動方法改進文件和寶貴的經(jīng)驗教訓等一系列的項目成本文件。.第3章 萬科生態(tài)城房地產(chǎn)項目的成本管理.3.1 項目背景為了建筑、城市、景觀環(huán)境能夠朝著可持續(xù)的方向發(fā)展，建筑學、景觀建筑學學科、城市規(guī)劃學開始了對人類聚居環(huán)境可持續(xù)性的建設的思考。許多具前瞻性眼光的

37、人逐漸發(fā)現(xiàn)，人類本身是自然系統(tǒng)的一個重要組成部分，當然它就與支撐其生存和發(fā)展的環(huán)境休戚相關(guān)。同時也逐漸認識到，在城市的發(fā)展和建設進程當中，生態(tài)問題必須被放在優(yōu)先思考的位置上，與此同時還要將其提升到與經(jīng)濟和社會發(fā)展并駕齊驅(qū)的地位上； 同時，我們還要對房地產(chǎn)行業(yè)有進一步的高瞻遠矚，全方位考慮使有限的資源得到合理充分的利用的問題，也就是現(xiàn)今我們所說的：真正的發(fā)展，應該是既滿足當前人們的需要，又不剝奪子孫后代滿足其需要能力的發(fā)展。這種理念，也就是1992 年，聯(lián)合國環(huán)境和發(fā)展大會上，著名的“里約熱內(nèi)盧宣言”所闡述的可持續(xù)發(fā)展思想的核心思想，它必然會是人類社會的共同選擇，也會變成我們一切行為的方向標。建

38、筑和其建成的環(huán)境，是人類對自然環(huán)境的影響的重要體現(xiàn)，在自然環(huán)境方面扮演著十分重要且突出的角色。因此，符合可持續(xù)發(fā)展原理的設計，一定是對資源和能源的使用效率、對健康的影響、對材料的選擇等方面進行了綜合思考，因而也能滿足可持續(xù)發(fā)展原則的要求。近幾年來，各界人士提出的生態(tài)城市和生態(tài)建筑的建設觀念，就是在自然生態(tài)原則的基礎上，探索人、建筑、自然三者之間如何和睦相處、達到平衡的關(guān)系，以此為人類提出一個最為合理、舒適同時可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境的途徑方法。生態(tài)建筑是21 世紀建筑設計發(fā)展的方向。生態(tài)建筑理念中，包含著的生態(tài)觀、有機結(jié)合觀、地域與本土觀、回歸自然觀等等思想理念，都屬于可持續(xù)發(fā)展建筑的理論建構(gòu)部分，當

39、然也屬于環(huán)境價值觀的重要組成部分。因此，生態(tài)建筑其實也是綠色建筑，生態(tài)技術(shù)手段也在綠色技術(shù)的范疇內(nèi)。.3.2 項目概括.3.2.1 項目簡介東川路兩側(cè)、廣水路以南、青島體育運動學校以西、李滄區(qū)金水路以北的建筑群就是萬科生態(tài)房地產(chǎn)，其距離2014年世界園藝博覽會的主展場北側(cè)只有大約1千米，三面環(huán)山為其提供了得天獨厚的天然生態(tài)居住環(huán)境，首開區(qū)計劃利用原有李村河水系，建造約7萬平方米的生態(tài)公園。同時萬科生態(tài)房地產(chǎn)還占據(jù)青島南北交通要道、青島時尚生活走廊、多高端社區(qū)的濱海大道上的一席之地。該項目地處濱海大道與金水路交匯處，交通十分便利，具四通八達的優(yōu)點，如駕車到嶗山海邊僅僅只有15分鐘的車程；同時，區(qū)

40、域內(nèi)教育資源十分豐富，眾多名校匯集在此，如潛艇學院、中國海洋大學、青島大學等高等且著名大學都扎根于此。萬科生態(tài)城倡導新都市主義規(guī)劃理念，提倡人與自然努力實現(xiàn)和諧共處，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，極力打造新型的、復合型的、低密度高檔住宅。首期預計建造約30萬平方米，內(nèi)部會建設商業(yè)街，還在旁邊規(guī)劃了商業(yè)中心（經(jīng)濟發(fā)展用地規(guī)劃），豐富立體的園林景觀，不僅使項目品質(zhì)得到很大提升，同時還對業(yè)主的私密進行很好保護。萬科生態(tài)房地產(chǎn)將主導現(xiàn)代科技大都市青島的未來的居住環(huán)境走向。萬科生態(tài)城首期在2011年4月正式開工建設，約于2013年12月竣工，并投入使用，施工期為32個月。緊接著，二期預計會在2014年下半年開始動工建

41、設。.3.2.2 項目特點生態(tài)建筑的簡稱為ECO，ECO也就是Eco-build，旨在將建筑比作一個生態(tài)系統(tǒng)，其核心就是能使數(shù)量龐大的人口，整合后協(xié)調(diào)居住進一個大規(guī)模建筑群中，通過組織或設計建筑內(nèi)外空間中的各種物態(tài)因素，使物質(zhì)、能源在建筑生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部實現(xiàn)有秩序的循環(huán)的轉(zhuǎn)換，以此來實現(xiàn)一種無廢、無污、高效、低耗、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境的目標。就如我們熟知的電影蟻哥正傳里的蟻丘、星球大戰(zhàn)中的死星、黑客帝國里的“錫安”。當然我們也不缺乏現(xiàn)實中的案例，比如德國人建造的“三升房”、奧爾良打造的“諾亞”等。萬科生態(tài)城就是中國的生態(tài)建筑的典型代表之一，其大力倡導新都市主義規(guī)劃觀念，提倡人與自然和諧有序的發(fā)展，努

42、力去打造一種可持續(xù)的、復合型低密度高檔社區(qū)。極力是建筑呈現(xiàn)立體豐富的狀態(tài)，獨特、創(chuàng)新、環(huán)保的園林景觀不僅僅大大提升了項目的品質(zhì)，也使生態(tài)建筑深入人心。萬科房地產(chǎn)耗費32個月、投資36億元精心打造出了萬科生態(tài)風景房地產(chǎn)項目。據(jù)了解，該項目一經(jīng)完工和投入使用，千余戶居民將受益。.3.3 萬科生態(tài)城房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成項目施工現(xiàn)場所耗用的人工費、材料設備費、機械使用費、項目顧問費、施工現(xiàn)場其他直接費用例如：項目定義與決策成本、項目設計與計劃成本、以及項目經(jīng)理為組織工程施工而發(fā)生的各種管理費用構(gòu)成了生態(tài)房建設項目成本。狹義上的建筑成本，不包括施工企業(yè)期間的經(jīng)營凈收入，而是將成本的發(fā)生范圍限制在某一項目

43、范圍之內(nèi)，是項目經(jīng)理進行成本核算和控制的主要內(nèi)容。通過WBS及歷史資料等資源計劃的編制依據(jù)，來確定項目需要哪幾類資源及數(shù)量，并通過對萬科企業(yè)生態(tài)房建設項目資源需求的分類，借助于以往的項目施工經(jīng)驗，合理編制資源的分配與計劃，確保項目的平穩(wěn)發(fā)展。人力資源需求：勞動力投入總工時工作量產(chǎn)量定額，或是 勞動力投入總工時工作量×時間定額設備資源需求：設備需要量工作量產(chǎn)量或是 設備需要量工作量×時間材料需求：材料的投入量工作量×單位工作材料消耗定額.3.4萬科生態(tài)城房地產(chǎn)項目的成本估算與預算（1）成本估算。根據(jù)項目合同和工程量清單,對項目成本進行詳細的估算,這是建立材料價格目標

44、成本考核的依據(jù),也是控制實施過程中各項成本指標的標準,超額或節(jié)余都可以以估算價格對比分析原因,找出差問題和差距。項目團隊通過分析考慮影響項目成本的幾點因素，和對以往生態(tài)房建設項目的WBS分析，估算除了每個WBS項的成本，然后決定每項工作完成的時間，專家對于這種估算方法也極為肯定和贊賞。這個估算基于對項目經(jīng)理和25的團隊成員的時間補償，其余團隊成員將時間平均分配到項目各階段的儲備金。與專家商討之后決定，將總估算的25預留為儲備金。據(jù)此，項目部做出了一個項目成本估算表，根據(jù)這份表，可以估算工料清單中的各項物料和作業(yè)成本，然后向上滾動，再根據(jù)項目的成本結(jié)構(gòu)細分到各單項成本。在對當?shù)馗黜椖抗こ绦枰牟?/p>

45、料進行實際的市場調(diào)查之后,按照市場價格和工程理論預期用材，測算出材料總成本，最后根據(jù)企業(yè)自身的項目管理水平和工程實施能力對整個項目的成本一一進行預算,然后加總形成投標價格。.3.5萬科生態(tài)城房地產(chǎn)項目的成本控制.3.5.1原則與方法原則：（1）成本節(jié)約原則；（2） 全面控制原則。包括項目全員控制和目標全面控制；（3） 項目全過程成本控制。在萬科房地產(chǎn)生態(tài)房建設過程中，項目團隊組織運用成本控制的基本理論，探討總結(jié)出適合本項目建設實施的成本控制方法 如下： （1）根據(jù)管理思想建立項目控制成本體系。項目系統(tǒng)的三個側(cè)面技術(shù)系統(tǒng)、經(jīng)濟系統(tǒng)和社會系統(tǒng)，它們密切相關(guān)、相互滲透、相互結(jié)合，以施工項目的成本控制

46、目標為中心進行全過程、全方位、全要素的動態(tài)控制管理，將這一管理體系穿插到項目實施的各個階段、各個細節(jié)。（2）成本控制依據(jù)要規(guī)范化。施工企業(yè)項目成本控制必須按照諸如：法律、合同文本、施工項目成本計劃、施工組織設計計劃、施工的進度報告等合乎要求的依據(jù)來進行。（3）把事后算賬作為事前預控，實行全過程監(jiān)控，建立以目標成本控制成本支出的施工責任成本預控機制。（4）責任矩陣法。就是將目標成本層層分解，責任到人。（5）運用計算機手段，建立成本控制的信息化系統(tǒng)。.3.5.2掙得值分析掙值分析法EV。是一種可以全面衡量進度狀態(tài)和成本使用情況的完整有效的項目監(jiān)控方法。EV有三個基本值來表示項目的實施進度狀態(tài)，并以

47、此預測項目的工期和大概成本，分別是：（1） BCWS已經(jīng)安排的工作的預算費用。這是工程進度、項目費用是否合理的標準，它相當于預算單價與計劃工程量的乘積的總和。（2） BCWP已完成工作的預算費用。它標志的是投資總額與最終成果之間的轉(zhuǎn)化，體現(xiàn)著質(zhì)量合格的工程工作績效和實際進展程度，相當于已經(jīng)完成了的工程量與預算單價的乘積的總和。（3） 完成工作的實際費用ACWP。ACWP等于已完成工程量與實際支付單價（合同價）的乘積之和。是已經(jīng)完成的工作所花費的實際金額。通過綜上所說的三個基本值，就可以得到衡量項目成本、工程進度的績效和狀況的主要依據(jù)，也就是兩個指數(shù)指標和兩個差異值指標。具體如下：兩個差異值指標

48、：（1） 費用偏差（CV）：可得出已完成的工作成本是超支還是節(jié)余。CV=BCWP-ACWP2（2） 進度偏差（SV）：據(jù)此能夠得出項目目前的進度是何種情況，當前處于提前還是滯后狀態(tài)。SV=BCWP-BCWS兩個指數(shù)指標：（1）費用績效指數(shù)（CPI）：能夠估量每開支一個貨幣單位的價值量。CPI=BCWP/ACWP （2）進度績效指標（SPI)：SPI=BCWP/BCWS   掙值分析法就是通過對上述的三個基本值的對比分析和對兩個差異值指標及兩個指數(shù)指標的計算分析，來達到對項目工程的更加有力的、更加合理有效的控制的目的，同時還可以較為精確的測定和衡量項目工程的實際進展狀況，也可

49、以清楚的評估項目工程管理和工程技術(shù)水平的高低。所以，定期監(jiān)控以上因素，是使用掙值分析法進行進度、成本綜合控制的有效途徑。在項目開始之前，必須先對整個項目工期內(nèi)如何使用資金作出合理的規(guī)劃和預算，項目開始后，必須監(jiān)控好項目實際成本和工作績效，以確保項目成本、進度都在控制范圍之內(nèi)。具體步驟如下： （1）制定項目成本預算和計劃（2）收集項目實際成本（3）計算項目已完成工作的預算費用SCWP（4）進行項目成本進度績效分析（5）對項目進行成本/進度控制 掙值分析法在對以上七項基本指標和參數(shù)進行的及時監(jiān)測與分析的基礎上，能使施工組織更加準確地掌握項目的成本高低和進展速度的情況，進而采取相應的措施，對存在和隱

50、藏的問題進行處理和糾正，使項目成本控制在事先制定的成本范圍內(nèi)。一旦出現(xiàn)成本、進度差異和低效率等問題就應該尋找方法解決，以此來減少偏差對整個項目的影響和沖擊，這是對項目成本進行有效控制的關(guān)鍵。.36 項目成本管理中出現(xiàn)的問題與對策.3.6.1 項目成本管理實踐中出現(xiàn)的問題當然，項目管理過程必然是一個曲折的過程，會遭遇各種問題的挑戰(zhàn)，譬如項目不能在規(guī)定時間內(nèi)完成，實施和管理的人員職業(yè)素質(zhì)不達標、工作不到位，項目質(zhì)量不符合標準，建設單位的管理體制不健全等等問題。.3.6.2 應對措施第4章要想成功、圓滿的完成一個施工項目，就必須采取有效的計劃管理技術(shù)，加強項目管理措施。一是要提高工作人員的素質(zhì)和責任意識。如果一個項目管理組織團隊的成員素質(zhì)低下，將直接反映出其低下的管理水平；二是加強對成本合算的監(jiān)督和