房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險

1、房屋租賃合同中企業(yè)如何規(guī)避合同風(fēng)險第一章 合同簽約過程中的風(fēng)險防范一、保證合同有效成立（一）保證對方當(dāng)事人適格合同法 第九條第一款規(guī)定當(dāng)事人訂立合同， 應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行 為能力。因此在訂立合同時，應(yīng)注意審查合同對方當(dāng)事人是否具有主體資格。1、合同對方是個人的，審查確認對方是否具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。民事行為能力，是民事主體以自己的意思進行民事活動，取得權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的資格。 在租賃合同中主要需審查對方是否為完全民事行為能力人， 通過對方的年齡和精神健康狀況 來判斷。民事權(quán)利能力， 是法律賦予民事主體從事民事活動， 享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的資 格。在房屋租賃合

2、同中主要審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人， 建筑物是否為合法建筑。 承租人應(yīng)要求出租人出示其對該房屋享有出租權(quán)的有效憑證， 如房產(chǎn)證、 公房租賃憑證， 并 留存副本。 如果房屋屬轉(zhuǎn)租性質(zhì)， 除要求轉(zhuǎn)租人出示上述憑證外， 還應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人出示其與 原出租人之間的租賃合同副本； 如該租賃合同約定需經(jīng)原出租人同意該房屋方可轉(zhuǎn)租的， 還 應(yīng)要求轉(zhuǎn)租人提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面確認函， 并留存副本。 受委托代理的， 審查代理 人的資格和代理權(quán)限。2、合同對方是法人組織的，審查當(dāng)事人的履約能力、資信狀況等。 只有確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好， 合同履行較有保障， 才能與之簽約。 在實 踐中，要搞清對

3、方的資信情況，主要是看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟 性質(zhì)、 法定代表人或企業(yè)負責(zé)人等。 另外，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)去查詢，或通過對方 的老客戶， 從側(cè)面了解對方的資信狀況。 在和單位簽訂合同時， 應(yīng)該加蓋單位公章或合同專 用章。代訂合同的，審查代理人的資格。代理人必須事先取得委托單位的委托證明。民法通則第六十五條規(guī)定： “書面委托的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理 事項、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。 ”代理人必須在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)簽訂 合同，代理人必須以被代理人的名義簽訂合同。在合同對方具有民事權(quán)利能力和完全民事行為能力的同時，還要注意合同主體與法定登

4、記主體的一致性。 自然人的身份證或戶籍載明的名字和法人及其他組織依法登記的名稱，屬于法定名稱，簽訂合同時一定要和法定名稱文字一致。（二）合同雙方就合同的主要條款協(xié)商一致在協(xié)商的過程中主要審查確認合同對方意思表示是否真實，合同雙方當(dāng)事人在訂立合同時，其意思表示一定要真實， 即當(dāng)事人在意志自由， 能認識到自己的意思表示之法律效果的 前提下，內(nèi)心意思與外部表達相一致。意思表示不真實情況下訂立的合同無效。（三）合同內(nèi)容具體、明確、合法1、 審查合同的文字表述合同應(yīng)當(dāng)用詞準確， 文字表述要清晰、具體， 要避免那些模棱兩可、含意不清的詞語出 現(xiàn)。同時，確保合同內(nèi)容事實清楚，詳細具體，權(quán)利義務(wù)明確，具有合法

5、性和可操作性。2、 審查合同條款的實質(zhì)內(nèi)容合同成立是合同生效的前提， 只有已經(jīng)成立的合同才涉及到合同的效力問題。 合同的必 要條款是合同成立必須具備的合同條款， 合同若欠缺必要條款， 則合同不能成立。 合同必要 條款有的是法律規(guī)定的， 有的是根據(jù)合同的類型和性質(zhì)確定的， 合同必要條款還有的是根據(jù) 當(dāng)事人的要求確定的， 凡當(dāng)事人要求合同必須具備的條款， 合同條款中必須具備。 不同類型 的合同，合同內(nèi)容不同。按照合同法第十二條的規(guī)定，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般 包括以下條款：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期 限、地點和方式；違約責(zé)任和解決爭議的方法。 合同法第二

6、百一十三條規(guī)定，租賃合同 的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修 等條款。因此，在租賃合同中，雙方當(dāng)事人在合同中應(yīng)對合同的期限、租賃物的維修、租金 及其支付期限和方式等做明確的規(guī)定。（1）租賃期限合同法 第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃 期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！钡诙偃l：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一 條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同 應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！币虼?， 在

7、租賃合同中， 雙方應(yīng)該明確約定租賃期限， 防止出租人隨時解除合同給承租人 造成損失，而且租賃期限最長不得超過20年，超過部分無效。（2）租賃合同的形式合同法 第十條“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定 采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！钡谑粭l“ 書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù) 據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！钡诙僖皇鍡l“ 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形 式的，視為不定期租賃。”根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書

8、面形式。當(dāng)事人未采 用書面形式的，視為不定期租賃。 這意味著， 如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽 訂書面合同， 口頭約定的租賃期限則視為不成立， 只能認為不定期租賃。 當(dāng)事人可以隨時解 除合同，不利于保護合同雙方的權(quán)利，此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容 易發(fā)生糾紛。 因此，無論租賃期限長短，最好簽訂書面的租賃合同，一旦發(fā)生糾紛，也容 易判明是非、劃分責(zé)任。 在履行合同過程中， 有關(guān)修改合同的信函、電報等都是租賃合同的 組成部分。 長期租賃合同最好到房產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限，租賃用途

9、、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其它權(quán)利義務(wù)，并向房屋管理部門登記備案” 。 該條雖不是強制性規(guī)定， 不辦理備案登記也不影響合同的效力， 對房屋租賃的合同進行備案， 主要是便于行政機關(guān)管理的需要， 同時登記備案的合同具有對抗第三人的效力， 出于交易安 全的必要，建議租賃雙方進行登記備案，以減少合同風(fēng)險。（3）違約責(zé)任條款一個合同如果沒有違約責(zé)任條款， 就不算完整的合同， 也不利于保護雙方的交易。 合同 中可通過約定違約金來有效防止一方違約，促進合同按照約定履行。違約金數(shù)額不能過低， 過低就起不到保護合同履行的目的。違約金的規(guī)定方式有兩種，一是定額違約金（違約金數(shù) 額明確具體），二是不規(guī)定

10、具體的數(shù)額，只約定違約金的計算方法。不管哪種規(guī)定方式，違約金必須明確具體、 沒有歧義， 這樣有利于事后發(fā)生糾紛時迅速確定賠償金額。 違約金沒有 約定的， 一方違約時一般按照守約方的實際損失賠償。但有時實際損失是很難確定的， 也很難舉證， 因此在訴訟中也很難得到法院支持。 如果規(guī)定了違約金， 一方違約所要賠償時就省 略了很多麻煩。（4）解決爭議的方法條款為有效解決合同履行過程中可能出現(xiàn)的糾紛， 合同雙方不妨在訂立合同時明確約定解決爭議的方法。約定訴訟的，明確管轄法院。根據(jù)民事訴訟法有關(guān)規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事 人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、 合同簽訂地、 原告住所地、標的物 所在

11、地人民法院管轄， 但不得違反訴訟法中對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。 約定仲裁的， 根 據(jù)仲裁法的規(guī)定， 當(dāng)事人在訂立仲裁協(xié)議或約定仲裁條款時， 應(yīng)當(dāng)選定仲裁委員會。 所以對 仲裁機構(gòu)必須寫具體的名稱， 如果沒有寫具體名稱， 發(fā)生糾紛后只能由當(dāng)事人協(xié)商簽訂補充 協(xié)議予以明確，協(xié)商不成原仲裁協(xié)議或合同仲裁條款無效。二、合同成立（一）合同成立的時間1、承諾生效合同成立的時間一般是由承諾生效的時間決定的。在我國，承諾的生效采取到達主義， 即承諾何時到達于要約人， 則承諾便在何時生效， 合同便在承諾生效時成立。 在合同成立前 簽訂確認書的，簽訂確認書時合同成立。合同法第二十五條“承諾生效時合同成立?！?第

12、二十六條“承諾通知到達要約人時生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要 約的要求作出承諾的行為時生效。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，承諾到達的時間適用本法第十六條第二款的規(guī)定。” 第三十二條“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同 成立?！钡谌龡l“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要 求簽訂確認書。簽訂確認書時合同成立。 ”2、承諾的撤回承諾的撤回權(quán)，是承諾人阻止承諾發(fā)生法律效力的權(quán)利，撤回的通知必須先于或 同時與承諾到達要約人，才發(fā)生阻止承諾生效的效力，撤回的通知如果遲于承諾到達 要約人，因承諾已經(jīng)成效，則不發(fā)生承諾撤回的效果。合同法 第

13、二十七條“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達要約人之前或者與承諾 通知同時到達要約人。” 第二十八條“受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效 的以外，為新要約?！?第二十九條“受要約人在承諾期限內(nèi)發(fā)出承諾，按照通常情形能夠及時到達要約人，但因其他原因承諾到達要約人時超過承諾期限的， 除要約人及時通知受要約人因承諾超過期限 不接受該承諾的以外，該承諾有效?！保ǘ┖贤闪⒌牡攸c合同成立地即承諾生效地。 如果采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的， 收件人的主營業(yè)地為合 同成立地； 沒有主營業(yè)地的， 其經(jīng)常居住地為合同成立的地點。 當(dāng)事人采取合同書形式訂立 合同的，雙方

14、當(dāng)事人簽字或蓋章的地點為合同成立地點，雙方簽字或蓋章不在同一地點的， 以最后簽字或蓋章的地點為合同成立的地點。合同法第三十四條承諾生效的地點為合同成立的地點。采用數(shù)據(jù)電文形式訂立合同的，收件人的主營業(yè)地為合同成立的地點；沒有主營業(yè)地 的，其經(jīng)常居住地為合同成立的地點。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。第三十五條當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的地點為合 同成立的地點。三、保證合同生效房屋租賃過程中， 為實現(xiàn)合同生效， 主要應(yīng)注意確認出租人的主體資格， 防止出現(xiàn)無效 合同、效力待定合同和可變更、可撤銷合同。（一）確保合同簽訂者具備相應(yīng)的權(quán)利能力和行為能力確保合同簽訂者為完全行為

15、能力人， 且為合法的處分權(quán)人。 代理他人簽約的， 必須有相 應(yīng)的授權(quán)委托書，且在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義訂立合同。（二）確保出租房可以被出租依據(jù)我國城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有權(quán)證件的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的：共有房屋未取得共有人同意的；房屋權(quán)屬有異議的；屬 于違法建筑的；不符合安全標準的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公 安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。為避免此種無效合同風(fēng)險， 承租方除盡職調(diào)查外， 還應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同 處理條款，以保護自己

16、一方權(quán)益。（三）盡量確保房屋不可能被拆遷且不是違章建筑1、 一旦被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。城市房屋拆遷管理條例 第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后， 拆遷范圍內(nèi)的單位和個人， 不得進行下列活動：（三）租賃房屋。 ”因城市房屋拆遷管理條例屬于行政法規(guī)，該條為 強制性規(guī)定， 因此按合同法若干問題的解釋 第4條的規(guī)定， 簽訂的租賃合同為無效合同。 因此， 承租人在簽訂租賃合同時， 應(yīng)對該區(qū)域動遷情況進行調(diào)查， 避免因簽訂無效租賃合同 而受到經(jīng)濟損害。2、 違章建筑的房屋出租的，房屋租賃合同無效。這里定義的違章房屋是指未經(jīng)主管部門許可或不按主管部門許可而擅自建筑的房屋。違章房屋大體可分為三

17、種情況： 一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋； 二是已取 得土地使用權(quán)，但尚未取得建筑規(guī)劃許可證、 施工許可證等相關(guān)批準文件的情況下擅自建造 房屋； 三是違反土地使用權(quán)出讓合同用途的約定， 將房屋改變用途出租的租賃合同。 如果承 租人出于其他目的明知是違章房屋仍要租賃的，應(yīng)在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條 款，或要求出租方提供擔(dān)保，但這種風(fēng)險未必能規(guī)避。如果出租人隱瞞了出租房屋的事實， 從而使承租人的權(quán)益受到了損害， 承租人可以向出 租人追償應(yīng)得的補償部分，也可根據(jù)具體情況依據(jù) 合同法 第五十四條的規(guī)定， 以出租人 欺詐為由 請求法院 或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。第二章 合同履約階段

18、的風(fēng)險防范一、房屋裝修、擴建、維修的處理（一）房屋裝修最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 根 據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、 租賃合同是否有效、 裝飾裝修是否形成附合適用完全 不同的處理規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意，裝飾裝修的費用，由承租人負擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人 恢復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租 人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀 損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各

19、自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。3承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定 外，未形成附合的裝飾裝修物， 可由承租人拆除。 因拆除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù) 原狀。4承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處 理沒有約定的，按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請 求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失； （二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人 無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。 但出租人同意利用的， 應(yīng)在利用價值 范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償； （三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除， 剩余租賃

20、期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失， 由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的， 剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。5承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人補償附合 裝飾裝修費用的，但當(dāng)事人另有約定的除外。我們注意到， 房屋租賃解釋 根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果， 對裝飾裝修 損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。 現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時， 裝飾裝 修的現(xiàn)存價值。 在合同無效場合， 承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間， 其在此期間 享有的裝飾裝修利益， 不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。 殘值損失是指

21、在合同解除時， 裝飾 裝修的剩余“價值”， 這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)， 且不能 低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。 對于承租人來說，裝修需要投入金錢，那么就要 注意防范風(fēng)險： 要盡可能的取得出租人的書面同意， 以防止出租人反悔； 承租人可以采用書 面確認書的方式要求對方確認， 最好以郵政快遞的方式送達對方， 至少盡到了告知義務(wù)。 此 外，如果要對承租房屋進行裝修，盡可能的將租賃合同的期限約定的長一些，否則，合同期 滿，出租人不同意續(xù)租， 承租人將承受較大的損失。 最好在租賃合同中也對租賃期間屆滿或 者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹

22、執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第86條規(guī)定，實踐中，對于承租人對房屋進行改建、改裝或者增加附著物而形成的添附物， 如果是征得出租人同意的， 或者按合同約定的承租目的屬于合理添置的， 那么按以下情況分 別處理： 一是房屋租賃合同 中有約定的按約定處理； 二是合同沒有約定而又協(xié)商不成的， 拆除后并不會嚴重影響其價值的， 一般由承租人自行拆除。 不能拆除的可以對添附物現(xiàn)價值 進行評估， 歸出租人所有， 并對承租人予以適當(dāng)補償； 三是若出租人不同意添附或承租人并 非按合同約定的承租目的添附的，且 房屋租賃合同沒有約定而又協(xié)商不成的， 拆除后并 不會影響其價值的， 承租人可以自行拆除。 不能拆

23、除的， 出租人對裝修物的損失一般不給予 補償 。所以在簽定租賃合同時， 承租人應(yīng)與對方明確約定添附物種類、 價值及補償標準等， 并對裝修過程進行盡職調(diào)查，以保護自己合法權(quán)益不受侵害。（二）房屋擴建根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解 釋 的相關(guān)規(guī)定，在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、 是否辦理合 法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：1承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)，出租人有權(quán)請求承租人恢 復(fù)原狀或者賠償損失。2承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分 別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費

24、用由出租人負擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè) 手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。因此， 承租人如需對房屋進行擴建， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)， 同時在租 賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔(dān)。（三）房屋維修房屋維修責(zé)任應(yīng)該是租賃合同中最常見的條款，合同雙方一般會根據(jù)合同法第220條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 ”和第221條 規(guī)定“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義 務(wù)的， 承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng) 當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 ”來約定維修責(zé)任。但現(xiàn)實中往往不是

25、簡單的適用該條規(guī)定 就能解決維修爭議的，因為維修責(zé)任往往隱藏在其他事項中，造成責(zé)任劃分不清晰問題。房屋修繕責(zé)任是指在房屋租賃期間對房屋自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任由哪一方承 擔(dān)的問題。 根據(jù) 城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定： “出租住宅用房的自然損壞或合同約定 由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人 財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的， 修繕責(zé)任 由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定” 。因此出租人有對房屋及其設(shè)備及時、認真地檢查和修繕， 以保證房屋居住和使用的安全的義務(wù)。 但“因承租人過錯造成房屋損壞的， 由承租人負責(zé)修 復(fù)或

26、者賠償。 ”本人認為，租賃合同雙方應(yīng)在合同中將“承租人過錯”進行列舉，明確在租 賃雙方簽訂的租賃合同中房屋修繕責(zé)任條款中，以減少不必要的爭議。二、出租人出賣房屋（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的保護1983年12月國務(wù)院發(fā)布的城市私有房屋管理條例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)” 。最高人民法 院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）第118條規(guī)定：“出 租人出賣出租房屋， 應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下， 有優(yōu)先購買權(quán)。 ”合 同法第230條規(guī)定：“出租人出賣房屋的 ，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人

27、， 承 租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 ”從這些法律、行政法規(guī)，司法解釋看，承租人的優(yōu) 先購買權(quán)是一種法定權(quán)， 即無須當(dāng)事人約定， 承租人當(dāng)然即享有的權(quán)利。 但承租人的優(yōu)先購 買權(quán)并不是其在任何時候都享有的一種現(xiàn)實權(quán)利， 只有當(dāng)出租人出賣出租房屋時，承租人才 能在同等條件下由實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的權(quán)利?，F(xiàn)實中常出現(xiàn)的問題是：1、在出租人未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種情況下如何保障承租人的合 法權(quán)益?此情況應(yīng)區(qū)分受讓人是善意還是惡意， 一是善意， 即受讓人不知房屋被出租的事實， 其 購買并辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)， 取得房屋合法所有權(quán)。 租賃合同如經(jīng)過備案， 承租人可依法對抗

28、受讓人， 申請撤消房屋產(chǎn)權(quán)變更登記； 如租賃合同未經(jīng)過備案， 承租人只能向出租人主張權(quán) 利。賠償范圍是因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益， 但不得超過違 反訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 因此雙方在合同中確定 違約賠償標準是必要的； 二是惡意， 即受讓人明知房屋被出租的事實而購買， 那么承租人可 依法行使撤消權(quán)。2、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買 權(quán)情形的，承租人能否因此請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效？根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解 釋 （以下簡稱房屋

29、租賃解釋）的規(guī)定，承租人不能因此請求確認出租人與第三人簽訂 的房屋買賣合同無效， 當(dāng)然更不可能以第三人的購買價格購買租賃房屋， 而只能向出租人主 張賠償損失。同時，房屋租賃解釋對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制， 明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二） 出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子 女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后， 承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。（二）買賣不破租賃按民通意見第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承 發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租