房地產(chǎn)調(diào)控困境的宏觀調(diào)控法思考

1、房地產(chǎn)調(diào)控困境的宏觀調(diào)控法思考黃煌摘要隨著國內(nèi)房價高企的現(xiàn)狀，越來越多的人呼吁政府采取宏觀調(diào)控政策調(diào)控過高的房價。本文試從宏觀調(diào)控的必要性以及采取何種調(diào)控手段以解決目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)宏觀調(diào)控財稅法中圖分類號：D920.4文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-0592(2010)01-108-02一、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的必要性住宅權(quán)作為一項基本人權(quán)，已經(jīng)得到了國際社會的廣泛認1997年，我國政府簽署參加經(jīng)濟、社會、文化權(quán)利國際公。該公約第11條第1項規(guī)定：“本公約締約國各國承認人有為其本人和家庭獲得相當(dāng)?shù)纳钏疁?zhǔn)，包括足夠的食物、和住房，并能不斷改進生活條件。各締約國將采取適當(dāng)?shù)牟?/p>

2、證實現(xiàn)著一權(quán)利，并承認為此而實現(xiàn)基于自愿同意國際合作要性?！边@一措辭直接引自世界人權(quán)宣言第25條之規(guī)定。，面對我國房地產(chǎn)市場虛假繁榮的現(xiàn)實狀況，調(diào)控房地產(chǎn)市使其回復(fù)到理性發(fā)展的軌道上來，不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)自身可發(fā)展的需要，也是保障基本人權(quán)實現(xiàn)的需要。二、房價高漲的原因淺析（一）分稅制的因素分稅制是依法劃分各類各級國家機關(guān)之間財政權(quán)的制度。稅制立法的核心是劃分財政權(quán)，主要目的是使各級政府擁有事權(quán)相稱的財力。分稅制在其實施過程中，由于稅權(quán)高度集中央，地方政府缺乏必要的稅權(quán)而又存在日益突出的財政收盾的情況下，導(dǎo)致地方政府財政過分依賴收費項目及財政轉(zhuǎn)付。隨著地方政府隱性債務(wù)的不斷增加，地方政府把目光轉(zhuǎn)土

3、地轉(zhuǎn)移到土地使用權(quán)的出賣上來。隨著地價（也就是土地權(quán)的價格）的不斷上漲，意味著開發(fā)商品房的成本也就在不上漲。房價一路高歌猛進也就不是什么奇怪的事情了。（二）宏觀調(diào)控不力宏觀調(diào)控就是國家用以調(diào)節(jié)經(jīng)濟的各種引導(dǎo)促進方式發(fā)達成系統(tǒng)后的綜合體現(xiàn)，是國家運用引導(dǎo)出盡系統(tǒng)調(diào)節(jié)經(jīng)濟的總稱和通稱。也就是說，宏觀調(diào)控是這樣的一種國家調(diào)節(jié)經(jīng)基本方式：國家從社會經(jīng)濟的宏觀和總體角度，運用國家計經(jīng)濟政策而后各種調(diào)節(jié)手段，引導(dǎo)和促進社會經(jīng)濟活動，以調(diào)會經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和運行，維護和促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)可見，宏觀調(diào)控是現(xiàn)代市場經(jīng)濟健康有序發(fā)展的客觀要求。用經(jīng)濟和法律等手段實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，是現(xiàn)代社會中政府要的經(jīng)濟職能。房

4、地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控法包括稅法，金融法，結(jié)構(gòu)與布局規(guī)劃法，固定資產(chǎn)投資法等一系列法律制度。根據(jù)今年建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的數(shù)據(jù)顯示，房行業(yè)宏觀調(diào)控中存在的主要問題有：第一，由于投資結(jié)構(gòu)不合理，商品房空置數(shù)量較大。開發(fā)商從自身利益最大化的角度出發(fā)，盲目開發(fā)商業(yè)用房，大戶型住宅和豪華經(jīng)濟適用房，而沒有根據(jù)消費者的財力及其需求調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致投資過剩，80平方米以下的經(jīng)濟適用房和中低檔住宅投資不足，供不應(yīng)求。第二，沒有建立公開透明的信息披露機制，房地產(chǎn)市場信息發(fā)布處于不對稱現(xiàn)狀。這就導(dǎo)致消費者盲目地搶購商品住房，甚至出現(xiàn)中介哄抬二手房價格的現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金所占比例較小，金

5、融風(fēng)險較大。房地產(chǎn)投資中銀行貸款所占比例較大，金融秩序受房地產(chǎn)市場波動影響大，增強了金融市場與房地產(chǎn)市場的利益關(guān)聯(lián)性，增加了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的阻力。第四，房地產(chǎn)市場圈地現(xiàn)象嚴重，競爭不公平。根據(jù)2007年10月1日起實施的物權(quán)法第43條的規(guī)定：國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。由于土地儲備大量消耗，土地供應(yīng)嚴重不足，這種顯見的供需失衡，促使房地產(chǎn)開發(fā)公司大量圈地。因為擁有可開發(fā)土地的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和競爭命運，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地之爭異常激烈，開發(fā)商各顯神通圈地，因取得土地使用權(quán)途徑不公平直

6、接決定了房地產(chǎn)市場競爭的不公平，部分企業(yè)因此獲取暴利，而其他企業(yè)有可能被淘汰出局。在相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施不匹配或得不到有效執(zhí)行的情況下，房地產(chǎn)投機行為泛濫，扭曲了房地產(chǎn)市場正常機制，脫離了市場價值規(guī)律，房價虛高，超出了老百姓的購買能力，制造了一個又一個“富翁”，同時增加了金融風(fēng)險。三、房地產(chǎn)市場調(diào)控的出路（一）建立轉(zhuǎn)移支付制度轉(zhuǎn)移支付制度是改善地方政府財政狀況并增強其執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策積極性的重要途徑。轉(zhuǎn)移支付是指上級政府將其財政收入按照法定標(biāo)準(zhǔn)，程序劃轉(zhuǎn)給下級政府作為其收入來源的一種撥款形式。因此，轉(zhuǎn)移支付對于彌補地方財政支出差額，維持整個國家各個地方財政負擔(dān)的公共服務(wù)最低標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造全國

7、統(tǒng)一市場，實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定有重大意義。轉(zhuǎn)移支付有一般轉(zhuǎn)移支付和特殊轉(zhuǎn)移支付兩種。一般轉(zhuǎn)移支付的資金用途上級政府不規(guī)定，由下級政府自由支配。特殊轉(zhuǎn)移支付是上級政府依照特定目的和條件對下級政府的特殊補助，其主要目的是支持某一地區(qū)簡介：黃煌，湖南師范大學(xué)2007級碩士研究生，研究方向：經(jīng)濟法。以承擔(dān)的全國性或跨地區(qū)性項目，以及上級政府所鼓勵發(fā)展的業(yè)或項目，實現(xiàn)國家特定調(diào)控的目的。按照我國目前的分稅制度，中央控制了稅收的絕大部分，使方政府可支配的財政資源缺乏，這種稅權(quán)與事權(quán)比例嚴重失調(diào)現(xiàn)象呼吁建立完善的財政轉(zhuǎn)移支付體制以解決地方財政困難現(xiàn)狀。我過目前的財政轉(zhuǎn)移支付缺乏法定程序的制約?，F(xiàn)行政轉(zhuǎn)移支付法定程序

8、缺乏表現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)中，包括財政轉(zhuǎn)移支的決策程序、審批程序、支付程序、監(jiān)督程序，法律救濟程序和任追究程序等。法定程序的缺乏造成財政轉(zhuǎn)移支付整個過程乏公開性和透明度，并容易滋生腐敗。因此，應(yīng)當(dāng)盡快建立財轉(zhuǎn)移支付的配套法律程序，從程序上保證財政轉(zhuǎn)移支付制度的平和正義。此外，有必要在預(yù)算法中引入財政轉(zhuǎn)移支付制，至少應(yīng)當(dāng)作出原則性的指引。（二）改革土地流轉(zhuǎn)制度我國現(xiàn)行土地制度將土地按所有權(quán)分為國有土地和集體所土地兩類，自1987年修改的土地管理法之后，國有土地已經(jīng)以通過“招拍掛”直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和收益權(quán)，但農(nóng)民的集體土地入市場的合法渠道至今尚無明確規(guī)定。農(nóng)村建設(shè)用地的使用，多少年來，實際上就是農(nóng)民，村集體

9、和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占著，問題是讓權(quán)不明確?，F(xiàn)有的農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的建設(shè)用地，農(nóng)村的建設(shè)地要轉(zhuǎn)讓他用，只有國家征地一條路，農(nóng)民和農(nóng)村集體不能直參與土地的轉(zhuǎn)讓，政府成為了唯一的“地主”。但隨著近年商品價格的迅速上漲，在城市近郊的農(nóng)村出現(xiàn)了大批的小產(chǎn)權(quán)房開建設(shè)的現(xiàn)象。所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指建在農(nóng)民的宅基地上面，農(nóng)在自住的同時并出售給城鎮(zhèn)居民的房子。農(nóng)民通過出售其宅地上建筑的房屋而變相地實現(xiàn)了其擁有的土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。管在目前的法律層面上還沒有明確的規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是否合法，國務(wù)院從保護耕地的角度出發(fā)，多次禁止城鎮(zhèn)戶口的居民購買村的小產(chǎn)權(quán)房。本文認為，從常識角度出發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房增加了供給，滿足了部住房需求，是平抑房價的因

10、素。與其盲目地否認其合理合法，不如順勢給予其合法通道，在承認的基礎(chǔ)上規(guī)范，完善，并建與其相配套的制度，才是正確的方法。另外，試辦“土地交易”。土地交易所是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利的專業(yè)市場。我國是一個行土地用途管制的國家，每一幅土地的使用，都必須經(jīng)由審批序獲得合法授權(quán)。這種合法使用土地的權(quán)利，在社會主義市場濟的構(gòu)架里，可以在自愿互利的前提下，有償轉(zhuǎn)讓給他人使用。試辦階段，建議從農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的交易入手，其中括村鎮(zhèn)建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地（包括合作開辦企業(yè)的建用地）以及農(nóng)戶宅基地的使用權(quán)。成功后，再把土地交易的范擴大到其他類型的土地使用權(quán)。在試驗區(qū)內(nèi)，凡符合交易條件集體和農(nóng)戶個人，都可以成為土

11、地交易所的權(quán)利出讓方。出讓的條件必須同時滿足以下三點：1合法擁有擬出讓土地的所有或是使用權(quán)；2擬出讓土地原本是農(nóng)村建設(shè)用地，而不是耕地是其他農(nóng)用地；3擬出讓土地必須是村莊建設(shè)，節(jié)約出來的建用地。土地交易所的基本功能是集合農(nóng)村建設(shè)用地的買方和方，通過公開競價發(fā)現(xiàn)土地價格，完成土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，配置建設(shè)用地資源，從而實現(xiàn)整合農(nóng)村建設(shè)用地，使城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的目的。需要特別提出的是，當(dāng)農(nóng)民自用的建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)由市場競價，會轉(zhuǎn)換為驚人的貨幣財富。如何保證在這過程中保證農(nóng)民的合法權(quán)利，使其不受掠奪侵占是一個難點。（三）開征物業(yè)稅物業(yè)稅,國外也稱財產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅或者是財富稅，是一

12、個古老的稅收制度。其主體是對土地、房屋等不動產(chǎn)的所有者或使用者每年按財產(chǎn)評估值的一定比率征收稅款，是國際上常用的地方政府收入來源之一。物業(yè)稅的課稅對象是一切土地使用權(quán)及其地上建筑等不動產(chǎn)所有人，課稅課題是一切土地使用權(quán)及其地上建筑等不動產(chǎn)。法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。例如政府機關(guān)，學(xué)校，使領(lǐng)館等。就我國目前房地產(chǎn)市場看，物業(yè)稅在推出后的短期內(nèi)會強烈地打壓房價。這種現(xiàn)象為物業(yè)稅的“非預(yù)期效應(yīng)”和“排擠效應(yīng)”。非預(yù)期效應(yīng)是指一部分擁有多套住房的業(yè)主，當(dāng)初購房時并沒有預(yù)期到有朝一日政府會出臺物業(yè)稅，現(xiàn)在面對提高了的住房支出，出現(xiàn)資金緊缺，不得不拋售手中的房產(chǎn)而導(dǎo)致房價下降。排擠效應(yīng)是指正在準(zhǔn)備購房的家庭

13、，必須要從他們買房的儲蓄中扣除物業(yè)稅，造成購房的有效需求和購買力下降，同樣引起房價下跌。但是我國目前自有家庭住房家庭的比例高達百分之七十以上，其中大多數(shù)是中低收入家庭，住房對于他們來說是生活的必須品。那么，如何在物業(yè)稅開征后不加重他們的負擔(dān)，成為設(shè)計物業(yè)稅的主要問題。本文認為可以通過減免房屋銷售的營業(yè)稅和所得稅等方法，以抵消物業(yè)稅的負面影響。（四）加快廉租房建設(shè)速度根據(jù)財政部2007年11月29日發(fā)布的廉租住房保障辦法的規(guī)定，廉住租房制度主要是保證城市低收入住房困難的家庭。所謂城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣市人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入，住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。我國廉住房制度的雛形剛剛建立，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人口的流動性增大，外來務(wù)工的農(nóng)民工家庭以及沒有所在城市戶口的家庭的數(shù)量逐年增多，而這個辦法并沒有涵蓋這些家庭。所以，盡管我國的廉租房制度已經(jīng)取得了很大的成績，但仍需進一步探索完善，例如擴大其涵蓋的家庭范圍，擴大資金來源以更多的提供房源，建立監(jiān)督機制，以保證在實施過程中實現(xiàn)真正的公