住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1、.住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 _單位: _郵編: _住房抵押貸款是房屋購(gòu)置者以所購(gòu)置的住房為抵押擔(dān)保品向銀行申請(qǐng)貸款，然后以所貸的款額作為房費(fèi)付給建筑開發(fā)商，再以年金的形式按月向銀行支付款項(xiàng)以還清貸款。抵押貸款的目的是為了減輕購(gòu)房者的支付壓力，讓更多的中低收入者可以購(gòu)置住房，因此其借貸期限較長(zhǎng)，一般為2030年。但是住房抵押貸款對(duì)商業(yè)銀行的利潤(rùn)較為可觀。美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的利潤(rùn)率一般為10左右，我國(guó)銀行的實(shí)際利潤(rùn)率也在相當(dāng)程度。尤其隨著金融市場(chǎng)的不斷完善，許多原先是銀行重要利潤(rùn)來(lái)源的大企業(yè)客戶紛紛分開銀行，通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資；在這種情況下，住房抵押貸款成為商業(yè)銀行主要的利潤(rùn)來(lái)源，各銀行

2、都加大了拓展住房抵押貸款的業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，美國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款余額已打破1.7萬(wàn)億美元，約占銀行總資產(chǎn)的1/3。我國(guó)的住房抵押貸款余額雖然存量不大，但增長(zhǎng)迅速，參見表一。 從表一中可看出，我國(guó)住房抵押貸款余額的增長(zhǎng)速度非常驚人，在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例已接近10。其快速增長(zhǎng)的原因一方面是因?yàn)槠淠芙o銀行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)；另一方面是因?yàn)槠浔徽J(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)。許多銀行都把個(gè)人住房貸款當(dāng)作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn)。這主要是因?yàn)槊恳还P住房抵押貸款都有相應(yīng)的房產(chǎn)作為抵押，而房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是具有非一般意義的資產(chǎn)，通常情況下購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)很小，據(jù)統(tǒng)計(jì)不到1；其次，即使購(gòu)房者違約，銀行也可以將房屋拍賣，將貸

3、款收回，因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)呈上升的趨勢(shì)。但果真是這樣嗎？我們來(lái)看一下的事例。二十世紀(jì)八十年代初期，一向穩(wěn)健的美國(guó)銀行業(yè)發(fā)生了大規(guī)模的銀行倒閉事件，數(shù)年間幾百家銀行宣布破產(chǎn)，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重打擊。倒閉的銀行中主要是存款儲(chǔ)蓄銀行SL，這種銀行的主要業(yè)務(wù)就是發(fā)放被認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較低的個(gè)人住房抵押貸款。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，銀行倒閉的概率與其住房貸款余額在總資產(chǎn)中的比例成正相關(guān)關(guān)系參見圖一。二十世紀(jì)九十年代，被認(rèn)為是世界經(jīng)濟(jì)開展奇跡的日本發(fā)生了嚴(yán)重的金融危機(jī)，以房地產(chǎn)為抵押的巨額貸款使日本金融界背上了沉重的不良債權(quán)包袱，造成日本的金融機(jī)構(gòu)頻頻破產(chǎn)，影響了整個(gè)金融界的生存。其中尤以專門從事房地產(chǎn)貸款

4、業(yè)務(wù)的日本住宅金融專門公司簡(jiǎn)稱“住專的倒閉最為突出，該公司1995年的不良債權(quán)高達(dá)81300億日元，占總資產(chǎn)的比率為76。 顯然，我們無(wú)法用無(wú)效或松懈的銀行管理和銀行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問(wèn)題來(lái)解釋這種整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生壞帳的現(xiàn)象，雖然它們也可以被認(rèn)為是產(chǎn)生壞帳的原因。由此可見，巨額住房抵押貸款本身對(duì)整個(gè)銀行體系醞釀著無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn)，而且假設(shè)我們不對(duì)此進(jìn)展認(rèn)真分析和妥善處理的話，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō)幾乎是無(wú)法防止的。住房抵押貸款對(duì)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。住房貸款期限較長(zhǎng)的特點(diǎn)決定著這兩種風(fēng)險(xiǎn)都和經(jīng)濟(jì)開展的周期有親密的關(guān)系。首先分析利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指的是由于利率的變動(dòng)而給銀行帶來(lái)的收益

5、損失。利率的變動(dòng)同經(jīng)濟(jì)形式有親密的關(guān)系，一般說(shuō)來(lái)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期利率會(huì)上升，隨后在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期利率到達(dá)最高點(diǎn)，接著在經(jīng)濟(jì)蕭條期利率會(huì)下降，到最小后又會(huì)在復(fù)蘇階段開場(chǎng)上升，如圖二所示。在到期，經(jīng)濟(jì)處于繁榮階段，此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為；在到期，經(jīng)濟(jì)處于蕭條期，此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為。顯然，且。根據(jù)配比原那么，銀行在到期發(fā)生的本錢應(yīng)由在同一時(shí)期得到的收益進(jìn)展補(bǔ)償，這樣才能保證銀行正常的盈利程度。但是由于銀行借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，假設(shè)購(gòu)房者的還款期限跨越兩個(gè)時(shí)期，那么出于套利的考慮，購(gòu)房者必然會(huì)在到期借入利率較低的貸款來(lái)歸還其在到期借入的貸款，這樣銀行就會(huì)因?yàn)楸惧X收益的不配比受到利息

6、損失。而且由于并不能保證，因此銀行此筆業(yè)務(wù)很有可能不僅沒(méi)有利潤(rùn)反而會(huì)出現(xiàn)虧損。假設(shè)所有購(gòu)房者都這樣做的話，那么整個(gè)銀行系統(tǒng)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。另外還有一種利率風(fēng)險(xiǎn)狀況。這種狀況類似于上述情況的相反情形。我們以美國(guó)為例來(lái)說(shuō)明這種狀況。二十世紀(jì)八十年代初期，美國(guó)金融市場(chǎng)上短期利率巨幅上升。由于許多儲(chǔ)蓄存款銀行的住房貸款利率較低，而銀行本身又是短存長(zhǎng)貸，因此為了維持正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，儲(chǔ)蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款，結(jié)果造成經(jīng)營(yíng)虧損，導(dǎo)致了后來(lái)大量的儲(chǔ)蓄存款銀行破產(chǎn)倒閉。 其次分析信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款對(duì)銀行體系的主要風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)指的是違約風(fēng)險(xiǎn)，即銀行不能按時(shí)或足額的收到本息。信

7、譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性，所有各種其它風(fēng)險(xiǎn)最終都會(huì)這種風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)出來(lái)，表現(xiàn)為金融交易中的違約行為；其次，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性和擴(kuò)散性，金融交易中一方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)通過(guò)另一方傳遞給第三方，形成一個(gè)“信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)鏈；其三，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)具有積累性，由于信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性，就會(huì)引起加總的風(fēng)險(xiǎn)迅速增大，從小的方面來(lái)說(shuō)會(huì)造成“三角債，從大的方面看會(huì)引起“金融危機(jī)；其四，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性和突發(fā)性；最后，信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)是一種不可測(cè)量的風(fēng)險(xiǎn)，其不確定性更難于把握。住房抵押貸款的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)周期有著親密的聯(lián)絡(luò)。因?yàn)橘?gòu)房者個(gè)人的收入是還款的保證，而居民收入又同一國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展周期狀況有親密關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮階段時(shí)，不管銀行還是個(gè)人都對(duì)將來(lái)

8、充滿著樂(lè)觀的預(yù)期，。在這個(gè)階段，銀行的住房抵押貸款余額大量增加，但由于購(gòu)房者有者較好的收入，同時(shí)房?jī)r(jià)較高使房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題，因此銀行對(duì)住房抵押貸款余額增加不以為然反而認(rèn)為給銀行帶來(lái)了大量可觀的利潤(rùn)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退期時(shí)，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購(gòu)房者的收入下降，還款才能得不到保證。于是借款人的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮房?jī)r(jià)急速下跌，房屋的變現(xiàn)才能下降，抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債券或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí)，巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，假設(shè)僅僅是某幾家銀行除了問(wèn)題，再擔(dān)保機(jī)構(gòu)、再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或中央銀行還是可以化解這種風(fēng)險(xiǎn)。但是假設(shè)整個(gè)銀

9、行體系都面臨一樣的問(wèn)題，任何金融機(jī)構(gòu)都挽救乏術(shù)。在這種情況下，假設(shè)銀行的壞帳損失超過(guò)了其自有資本金，銀行只能宣布倒閉。我們知道，如今的金融機(jī)構(gòu)都處在信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)鏈上，彼此間的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，一家銀行的倒閉往往會(huì)引起連鎖反響造成別的銀行也倒閉；更為重要的是這會(huì)使公眾對(duì)銀行的信譽(yù)產(chǎn)生動(dòng)搖，假設(shè)擠兌一旦發(fā)生的話，整個(gè)銀行體系將面臨滅頂之災(zāi)，于是金融危機(jī)就不可防止了。二十世紀(jì)九十年代日本發(fā)生的金融危機(jī)就是這樣的典型案例。利率風(fēng)險(xiǎn)和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)同經(jīng)濟(jì)周期都有著親密的聯(lián)絡(luò)，而且經(jīng)常會(huì)同時(shí)發(fā)生。在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入衰退時(shí)，有還款才能的人會(huì)借低利率還高利率，增加銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)，而沒(méi)有還款才能的人會(huì)增加銀行的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)這兩種

10、風(fēng)險(xiǎn)形成合力并積累到可以爆發(fā)時(shí)，單靠銀行體系自身的力量是難以應(yīng)付的。因此，住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行體系來(lái)說(shuō)是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)而言，銀行是難以通過(guò)自身體系予以化解的。在必須開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的情況下，銀行只能進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散。住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上是由于貸款的期限過(guò)長(zhǎng)以致于缺乏流動(dòng)性和不能滿足期限的配比原那么而引起的。因此解決這種風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是解決其流動(dòng)性問(wèn)題。就此而言，抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。 抵押貸款證券化，是以一級(jí)市場(chǎng)上抵押貸款組合為根底發(fā)行抵押貸款證券的融資行為。正如美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利亞尼指出的：“資產(chǎn)證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身，而

11、在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道。抵押貸款證券化是以銀行住房抵押貸款為根底發(fā)行抵押貸款證券，將不可流動(dòng)的金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通的證券，從而降低了銀行自身的諸多風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)步了資產(chǎn)的流動(dòng)性并且完善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)造。住房抵押貸款證券化是將住房抵押貸款按其特點(diǎn)分解、細(xì)分，再重新組合、重新定價(jià)和重新分配風(fēng)險(xiǎn)與收益，通過(guò)對(duì)初級(jí)產(chǎn)品的一種深加工，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)步金融產(chǎn)品質(zhì)量、信譽(yù)等級(jí)和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。這在對(duì)銀行的資產(chǎn)進(jìn)展分解的同時(shí)，也將由銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展分散和轉(zhuǎn)移，即將過(guò)去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)化為多家金融

12、機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)，將傳統(tǒng)的由“借款人金融中介機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄者形成的信譽(yù)鏈條，延長(zhǎng)為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的更長(zhǎng)的信譽(yù)鏈，從而將體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為體系外，即證券市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)。在證券市場(chǎng)上存在者大量的投資者，當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí)，證券化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià)，并且由承受定價(jià)的投資者自己承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，這樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中的可能性；而由過(guò)度投機(jī)、市場(chǎng)操縱等導(dǎo)致的金融資產(chǎn)價(jià)格的非正常波動(dòng)只是一種派生風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)完善證券市場(chǎng)的制度和有效監(jiān)管將這種風(fēng)險(xiǎn)降低到證券市場(chǎng)能自行化解的程度。因此在證券市場(chǎng)上，住房抵押貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的，演化為體系性的風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。毋庸置疑，面對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行愈來(lái)愈大的住房抵押貸款余額，